Žemės nuoma yra svarbus žemės ūkio ir nekilnojamojo turto sektoriaus elementas Lietuvoje. Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime, koks yra maksimalus valstybinės žemės nuomos terminas, kokie įstatymai tai reglamentuoja ir kokie yra esminiai aspektai, susiję su žemės nuomos sutartimis.
Lietuvos žemėlapis
Valstybinės Žemės Nuomos Teisinis Reglamentavimas
Valstybinės žemės nuomos santykiai Lietuvoje yra griežtai reglamentuoti teisės aktų tvarka. Tai apima sutarties sudarymą, pirmumo eilę, subjektus, terminą, nuomos mokestį, ženklinimą ir kitus aspektus.
Pagal įstatymus, maksimalus žemės nuomos terminas yra 99 metai. Tačiau, kai išnuomojama žemė po statiniais ir prie jų, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į pastatų eksploatacijos trukmę.
Nuomos Terminas Priklausomai Nuo Statinių
Naujiems statiniams, ši trukmė nustatoma pagal jų statybos projektą. Seniems statiniams, pastatytiems iki 1996 m. sausio 1 d., terminas nustatomas pagal statinių gyvavimo trukmės lentelę ir konkretaus statinio kadastro duomenų byloje nurodytą nusidėvėjimo procentą.
Pagal dabartinį reglamentavimą, pratęsti valstybinės žemės nuomos sutartį galima dviem atvejais:
- Dar nesuėjus nuomos terminui, atlikus sklype esančių statinių remonto, rekonstravimo, griovimo ir naujos statybos darbus, mažėja pastato nusidėvėjimas ir ilgėja jo naudojimo trukmė (pavyzdžiui, renovacija).
- Kai statinio naudojimo trukmės terminas, ir drauge - valstybinės žemės nuomos terminas, yra suėjęs, tačiau statinys yra eksploatuojamas toliau.
Teisės Į Sklypą Praradimo Pasekmės
Civiliniame kodekse numatyta, kad asmeniui, teismo tvarka pripažintam praradusiu teisę į žemės sklypą, atlyginama ant šio žemės sklypo esančių ir jam nuosavybės teise priklausančių statinių rinkos vertė. Kompensaciją turi išmokėti žemės sklypo savininkas.
Jei žemės nuomos sutartis teismo tvarka pripažinta negaliojančia dėl statinių savininko kaltės ir jam nesuteikiama teisė kitu teisėtu būdu naudotis žemės sklypu, tai statinius jų savininkas gali nusikelti. Kai tai neįmanoma, jie gali būti perleidžiami trečiajam asmeniui arba žemės sklypo savininkui, arba nugriaunami.
Sutarties nuginčijimas dėl nuomininko kaltės įmanomas tokiais atvejais, kai nuomininkas nuomos teises įgijo suklastojęs dokumentus, davęs kyšį ar panašiomis aplinkybėmis.
Žemės Ūkio Paskirties Žemės Nuoma
Ūkininkai dažnai valdo žemės sklypus nuomos sutarties pagrindu, t. y. už sutartą atlyginimą naudojasi kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu. Tokių nuomos sutarčių terminai pradedami skaičiuoti mažiausiai penkmečiais, o dažniausiai šalys tariasi dėl 10-20 metų, t. y. sudaroma ilgalaikė nuomos sutartis.
Valstybinė žemės ūkio paskirties žemė gali būti išnuomojama 25 metams (tai maksimalus valstybinės žemės nuomos terminas). Tačiau asmenys, besiverčiantys žemės ūkio veikla, gali žemę nuomotis ne tik iš valstybės, bet ir iš privačių asmenų.
Žemės ūkio paskirties žemė
Pavyzdys Iš Teismų Praktikos
Aptarsime pavyzdį, kuris nagrinėjamas teisiniu aspektu ir sprendžiamas vadovaujantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika. Tarp asmenų A ir B sudaroma privačios žemės nuomos sutartis dėl 8 ha žemės sklypo nuomos, nuomos terminas 25 metai, sutartį šalys įregistruoja Nekilnojamojo turto registre. Nuomotojas ir nuomininkas susitaria, kad sutartis gali būti nutraukta nevykdant sutarties sąlygų ir kitais įstatyme nustatytais atvejais.
Asmuo D, įsigijęs išnuomotą žemės sklypą, Civilinio kodekso 6.559 straipsnio pagrindu perėmė visas nuomotojo teises ir pareigas pagal nuomos sutartį. Naujasis žemės sklypo savininkas D, nesutikdamas su ankstesnio žemės savininko sudarytos nuomos sutarties sąlygomis dėl žemės nuomos mokesčio, jo dydžio, mokėjimo tvarkos ir nuomos termino, kreipiasi į asmenį A dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. Nuomininkas A nesutinka su siūlomais pakeitimais ir atsisako pasirašyti pakeistą nuomos sutartį.
Sutarties Laisvės Principas
Civiliniame kodekse įtvirtintas sutarties laisvės principas, leidžiantis šalims laisvai sudaryti sutartis ir nustatyti tarpusavio teises bei pareigas. Sudarytos sutartys turi būti vykdomos, tačiau gali būti pakeičiamos arba nutraukiamos.
Jei viena šalis pažeidžia sutartį, kita šalis gali pasinaudoti vienašališku sutarties nutraukimu kaip savigynos priemone, net jei tai nėra įtraukta į sutarties sąlygas. Sudaryta žemės nuomos sutartis šalims turi įstatymo galią ir šalys besąlygiškai privalo ją vykdyti tinkamai.
Praktikoje pasitaiko atvejų, kai viena iš šalių siekia nutraukti sudarytą terminuotą nuomos sutartį anksčiau termino arba pakeisti jau pasirašytos sutarties sąlygas, nesilaikydama sutarties pakeitimų atlikimų tvarkos.
Esminio Sutarties Pažeidimo Teisinis Vertinimas
Teismas atlieka situacijos teisinį vertinimą ir nustato, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu. Teismų praktikoje išaiškinta, kad analizuojant, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas. Taip pat vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso prievolės praradimą.
Sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas. Taip pat būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2020 m. spalio 15 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-684/2020, išnagrinėjo analogišką situaciją, kai buvo sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis, nuomos sutarties vykdymo laikotarpiu pasikeitė nekilnojamojo turto savininkas, kuris vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, kadangi nuomininkas nesutiko su naujojo savininko pasiūlymu keisti sudarytos sutarties sąlygas. Teismas konstatavo, kad byloje nenustatyta jokių konkrečių nuomininko veiksmų, kurie leistų naujajam žemės savininkui nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje.
Rekomendacijos Ir Teisinis Reglamentavimas
Žemės nuomos sutartys dažniausiai būna ilgalaikės, todėl rekomenduojama joms skirti išskirtinį dėmesį dar iki sutartinių santykių pradžios ar sudarant sutartį. Privačios ir valstybinės žemės teisinis reglamentavimas yra skirtingas.
Privačios žemės nuomos terminas nustatomas sandorio šalių susitarimu. Valstybinės žemės nuomos atveju nuomos terminas negali viršyti devyniasdešimt devynerių metų ribos. Šalys turi teisę sudaryti ir neterminuotą nuomos sutartį.
Žemės nuomininkas turi teisę subnuomoti žemės sklypą, tačiau tokia teisė turi būti numatyta žemės nuomos sutartyje. Subnuomotojas neturi teisės keisti žemės nuomos sutartyje numatytų žemės nuomos sąlygų ar reikalavimų.
Pagrindiniai Žemės Nuomos Sutarties Aspektai:
| Aspektas | Privati Žemė | Valstybinė Žemė |
|---|---|---|
| Sutarties terminas | Šalių susitarimu | Iki 99 metų |
| Sutarties terminas (žemės ūkio paskirties) | Šalių susitarimu | Iki 25 metų |
| Nuomos mokestis | Šalių susitarimu | Reglamentuojamas teisės aktais |
| Subnuoma | Galima, jei numatyta nuomos sutartyje | |
| Sutarties nutraukimas | Galimas prieš terminą, jei viena iš šalių nevykdo įsipareigojimų | |
Sutarties Nutraukimo Sąlygos
Štai pavyzdys, kuris toliau bus nagrinėjamas teisiniu aspektu ir išsprendžiamas vadovaujantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo aktualia praktika. Tarp asmenų A ir B sudaroma privačios žemės nuomos sutartis dėl 8 ha žemės sklypo nuomos, nuomos terminas 25 metai, sutartį šalys įregistruoja Nekilnojamojo turto registre. Nuomotojas ir nuomininkas susitaria, kad sutartis gali būti nutraukta nevykdant sutarties sąlygų ir kitais įstatyme nustatytais atvejais.
Tokiu atveju asmuo D, įsigijęs išnuomotą žemės sklypą, Civilinio kodekso 6.559 straipsnio pagrindu perėmė visas nuomotojo teises ir pareigas pagal nuomos sutartį, t. y. Naujasis žemės sklypo savininkas D, nesutikdamas su ankstesnio žemės savininko sudarytos nuomos sutarties sąlygomis dėl žemės nuomos mokesčio, jo dydžio, mokėjimo tvarkos ir nuomos termino, kreipiasi į asmenį A dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. Nuomininkas A nesutinka su siūlomais pakeitimais ir atsisako pasirašyti pakeistą nuomos sutartį.
Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl tam tikrų aplinkybių viena iš šalių sąžiningai ar nesąžiningai siekia nutraukti sudarytą terminuotą nuomos sutartį anksčiau termino (pvz., nuomotojas gauna geresnį pasiūlymą iš kito asmens ir šią žemę yra suinteresuotas išnuomoti už didesnę kainą), ar pakeisti jau pasirašytos terminuotos nuomos sutarties sąlygas, nesilaikydama sutarties pakeitimų atlikimų tvarkos (pvz., nuomotojas siekia padidinti nuomos mokestį, pakeisti nuomos terminą).
tags: #koks #yra #maksimalus #valstybines #zemes #nuomos