Nekilnojamojo Turto Pirkimo-Pardavimo Sutarties Nutraukimo Sąlygos Lietuvoje

Nekilnojamojo turto rinka yra sudėtinga sritis, kurioje svarbu žinoti savo teises ir pareigas. Šiame straipsnyje aptariamos nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos, vartotojų teisės ir kitos svarbios nuostatos, kurios taikomos Lietuvoje.

Sąvokų Apibrėžimai

Prieš gilinantis į sutarties nutraukimo sąlygas, svarbu apibrėžti pagrindines sąvokas:

• Sutartis: Verslininko ir vartotojo sutartis, sudaroma pagal organizuotą nuotolinio pirkimo-pardavimo ar paslaugų teikimo sistemą, verslininkui ir vartotojui fiziškai nesant vienoje vietoje ir iki sutarties sudarymo bei sutarties sudarymo metu naudojant tik ryšio priemones arba ne prekybos patalpose sudaroma sutartis.
• Prekybos patalpos: Verslininko naudojamos patalpos ūkinei komercinei veiklai vykdyti.
• Atšalimo laikotarpis: 14 dienų laikotarpis, kuris pradedamas skaičiuoti nuo sutarties sudarymo dienos, per kurį vartotojas gali pasinaudoti savo turima teise atsisakyti nuotolinės sutarties ar ne prekybos patalpose sudarytos sutarties.
• Diena: Kalendorinė diena.
• Vartotojas: Fizinis asmuo, kuris perka paslaugą iš verslininko savo asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams tenkinti, kurie nėra susiję su verslu ar profesija.
• Verslininkas: Fizinis ar juridinis asmuo, siūlantis produktus ir (arba) paslaugas vartotojams nuotoliniu būdu.
• Ilgalaikė duomenų laikmena: Bet kokia priemonė, leidžianti vartotojui ar verslininkui saugoti jam asmeniškai skirtą informaciją tokiu būdu, kad ateityje būtų galima peržiūrėti ir atkurti saugomą informaciją be pakeitimų.
• Tarpininkavimo paslaugos: Verslininko teikiamos paslaugos, kurių metu suteikiama pagalba vartotojui parduodant ar išnuomojant šiam priklausantį nekilnojamąjį turtą (nekilnojamojo turto fotografavimas, skelbimo patalpinimas nekilnojamojo turto portaluose, komunikacija su interesantais bei jų paieška, nekilnojamojo turto aprodymų organizavimas, konsultacijos ir kt.), ar vartotojui ieškant įsigyti, ar išsinuomoti nekilnojamąjį turtą.

Verslininko Tapatybė

Pavyzdžiui, aptarsime įmonę:

• Pavadinimas: OPPA agentūra, UAB
• Juridinio asmens kodas: 304397940
• PVM mokėtojo kodas: LT100011218210
• Registracijos adresas: Buivydiškių g. 11-60, LT-07177 Vilnius
• Veiklos adresas: 2 aukštas, P. Lukšio g. 32, Vilnius, 09108 Vilniaus m. sav.
• El. paštas: +370 657 44512

Sutarties Sudarymas ir Galiojimas

Sutartimi verslininkas įsipareigoja vartotojui už atlygį teikti Tarpininkavimo paslaugas, o vartotojas įsipareigoja Sutartyje nustatyta tvarka atsiskaityti, t. y. sumokėti tarpininkavimo mokestį. Sutartį sudaro šios bendrosios sąlygos ir specialiosios sąlygos. Sutartis įsigalioja nuo šios pasirašymo momento.

Vartotojas Sutartį gali pasirašyti šiais būdais:

• ranka (sutarties kopiją atsispausdinus, pasirašius ranka, nuskenavus ir verslininko el. paštu persiuntus verslininkui);
• pasirašant Sutartį juridinę galią turinčiu elektroniniu parašu su Smart ID ar m. parašu (šiuo atveju vartotojui pakanka sutarties kopiją, esančią pdf. formatu, pasirašyti elektroniniu parašu ir pdf. failą persiųsti verslininkui verslininko el. paštu).

Verslininkui gavus vartotojo pasirašytą sutarties kopiją, verslininkas šią pasirašo kvalifikuotu elektroniniu parašu (nuo šio momento sutartis įsigalioja) ir nedelsiant persiunčia sutarties kopiją vartotojui šio nurodytu elektroninio pašto adresu, t. y. pateikia vartotojui sudarytos sutarties patvirtinimą patvarioje laikmenoje. Sutartis galioja sutarties specialiosiose sąlygose vartotojo ir verslininko susitartam terminui. Jei paskutinę sutarties galiojimo dieną šalys nepareiškia noro nutraukti sutartį - sutartis automatiškai pratęsiama papildomam 1 mėnesiui.

Sutartis yra vykdoma vadovaujantis esminiu sutarčių vykdymo principu - šalių bendradarbiavimo ir kooperavimosi. Šalys, jei iškyla bet kokių Tarpininkavimo paslaugų teikimo klausimų (įskaitant, bet neapsiribojant, nekilnojamojo turto objektų apžiūrų derinimą) viena su kita komunikuoja telefonu (skambučiai, SMS žinutės) ir/ar el. paštu.

Teisė Atsisakyti Sutarties

Vartotojas turi teisę per 14 dienų atsisakyti sutarties nenurodydamas priežasčių. Šis atšalimo laikotarpis prasideda kitą dieną po to, kai vartotojas ir verslininkas pasirašo sutartį.

Jei Vartotojas nori pasinaudoti teise atsisakyti sutarties, Vartotojas per 14 dienų privalo apie tai informuoti verslininką raštu, t. y. atsiųsti verslininkui (el. paštu arba registruotu pašto siuntimu) vartotojo pasirašytą laisvos formos pareiškimą apie atsisakymą nuo sutarties. Atsisakyme turi būti nurodyta sutarties, nuo kurios atsisakoma, sudarymo data bei numeris.

Vartotojui atsisakius sutarties, verslininkas nedelsiant vartotojui grąžina visa, ką yra gavęs iš vartotojo pagal sutartį.

Teisės Atsisakyti Sutarties Ribojimai

Verslininkas pažymi, jog vartotojas neturi teisės atsisakyti sutarties, kaip tai aptarta aukščiau, jei verslininkas iki vartotojo pranešimo gavimo momento jau yra vartotojui suteikęs paslaugas, kurios numato vartotojo pareigos atsiskaityti (sumokėti sutartą kainą už paslaugas) atsiradimą.

Paslaugų Suteikimo Momentas

Vartotojo pareiga sumokėti specialiosiose sąlygose nurodytą tikslią paslaugos kainą atsiranda tuomet, kai verslininkas vartotojui suteikė šalių sutartą paslaugą.

• Tarpininkavimo parduodant nekilnojamąjį turtą atveju: momentas, kuomet verslininko surastas pirkėjas su vartotoju sudaro preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Jei preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis nesudaroma, tuomet paslaugos suteikimo momentu laikomas momentas, kuomet vartotojas su verslininko surastu pirkėju pasirašo pagrindinę (notarinę) pirkimo-pardavimo sutartį;
• Tarpininkavimo ieškant įsigyti nekilnojamąjį turtą atveju: momentas, kuomet verslininko surastas pardavėjas su vartotoju sudaro preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį.

Kaina

Tarpininkavimo mokestis gali būti nustatomas įvairiais būdais:

• Procentai nuo nekilnojamojo turto pardavimo kainos: Dažniausiai šis tarpininkavimo mokestis sudaro nuo 2 % iki 3,5 %.
• Konkreti suma, išreikšta eurais: Jei nekilnojamojo objekto kaina yra nedidelė, šalys gali susitarti tarpininkavimo mokestį sutarties specialiosiose sąlygose įtvirtinti konkrečia bei fiksuota pinigų suma, eurais.

Tarpininkavimo mokestis, verslininkui teikiant tarpininkavimo išnuomojant vartotojui priklausantį nekilnojamąjį turtą paslaugas, yra nustatomas atsižvelgiant į turto, kurį vartotojas nori išnuomoti, nuomos kainą. Konkretus tarpininkavimo mokestis yra šalių derybų objektas, tačiau pastarasis negali būti didesnis nei vieno mėnesio nuomos mokestis.

Tarpininkavimo mokestis, verslininkui teikiant tarpininkavimo išsinuomojant vartotojui nekilnojamąjį turtą paslaugas, yra nustatomas atsižvelgiant į turto, kurį vartotojas siekia išsinuomoti, nuomos kainą. Konkretus tarpininkavimo mokestis yra šalių derybų objektas, tačiau pastarasis negali būti didesnis nei vieno mėnesio nuomos mokestis.

Vartotojas turi įvykdyti pareigą sumokėti verslininkui tarpininkavimo mokestį per 3 dienas nuo PVM (jei šis taikomas) sąskaitos-faktūros išrašymo dienos, t. y. apmokant išrašytą sąskaitą. Suteikus tarpininkavimo paslaugą PVM (jei šis taikomas) sąskaita-faktūra išrašoma ir persiunčiama vartotojui tą pačią dieną jo nurodytu el. paštu.

Kiti Aspektai

Sutarčiai taikoma ir Sutartis aiškinama pagal Lietuvos Respublikos teisę. Skundas dėl sutarties vykdymo turi būti pateiktas verslininkui el. paštu ar registruotu pašto siuntimu ne vėliau kaip per 7 dienas nuo to momento, kuomet vartotojas sužinojo ar turėjo sužinoti apie galimą savo teisių ar teisėtų interesų pažeidimą. Verslininkas, gavęs vartotojo skundą, į šį atsakymą pateiks ne vėliau kaip per 14 dienų.

Jei tarp verslininko ir vartotojo kilusio ginčo nepavyksta išspręsti taikiai, vartotojas turi teisę savo galimai pažeistas teises ir/ar teisėtus interesus ginti įstatymų nustatyta tvarka.

Preliminariosios Sutartys ir Teisinės Pasekmės

Pastaruoju metu Lietuvoje išaugo teisinių užklausų ir konsultacijų poreikis, susijęs su preliminariųjų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių sąlygų peržiūra, pakeitimu ar sutarčių nutraukimu. NEWTON advokatų kontora pastebi, kad per šiuos metus ypač išaugo teisinių užklausų ir konsultacijų poreikis, susijęs su preliminariųjų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių sąlygų peržiūra, pakeitimu ar sutarčių nutraukimu.

Nors toks konsultacijų poreikis iš dalies primena 2005-2008 m. laikotarpį, kai dėl nekilnojamojo turto „burbulo“, ženkliai išpūstų kainų, NT vystytojai ėmė masiškai nutraukti pasirašytas preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis, situacija šiandien yra kiek kitokia nei prieš 2008 m. pasaulinę ekonominę krizę. Dabar pastebime, kad abi šalys - tiek verslininkai, tiek pirkėjai dažnai ieško sprendimo prie derybų stalo ir dėdami visas pastangas pasiekia kompromisą, kuris sutaupo klientams brangaus laiko, emocijų bei bylinėjimosi išlaidų. Visgi, pasitaiko atvejų, kai preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys būna neteisėtai nutraukiamos. Pažymėtina, kad iš to gali sekti pakankamai rimtos teisinės pasekmės, jeigu derybomis nepavyksta išspręsti teisinio ginčo.

Teisinės Pasekmės Neteisėto Sutarties Nutraukimo Atveju

Paprastai, pačiose preliminariosiose pirkimo-pardavimo sutartyse yra numatytos baudos ir kitos teisinės pasekmės dėl neteisėto sutarties nutraukimo. Dažnas atvejis, jei būsimas nekilnojamojo turto pirkėjas neteisėtai nutraukia preliminariąją sutartį, paprastai (jei tai yra numatyta sutartyje), jo sumokėto dydžio avansas lieka pardavėjui kaip bauda už sutarties nevykdymą. Tačiau, jei vystytojas (pardavėjas) nepagrįstai nutraukia preliminariąją sutartį su pirkėju, viskas gali ir neapsiriboti vien tik baudos sumokėjimu, jei sutartyje nebuvo numatyta pakankamai aiškių sąlygų ir saugiklių.

Atkreiptinas dėmesys, kad dar 2006 m. lapkričio 06 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija priėmė nutarimą, kuriame aiškiai išplėtojo preliminariosios sutarties neįvykdymo teisinius padarinius. Viena iš teisinių pasekmių - prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas. Nutarime teismas akcentavo, jog prarastos galimybės piniginė vertė gali būti nustatoma taikant CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodytą kainų skirtumo principą, kuris numato, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo.

Pavyzdžiui, jei pirkėjui dėl to, kad pardavėjas nutraukė preliminariąją sutartį per protingą terminą nuo sutarties nutraukimo, teks įsigyti kitą panašų, bet dėl pasikeitusių rinkos sąlygų brangesnį turtą, sutartį neteisėtai nutraukusiam pardavėjui gali tekti pirkėjui atlyginti kainų skirtumą tarp nutrauktos preliminariosios sutarties kainos ir naujai įsigyto turto kainos.

Tuo tarpu, naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika (2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) kalba ir apie „restitucinius nuostolius“. Minėtoje byloje, teismas pasisakė, kad nesąžiningos šalies - pardavėjo gauta nauda, kaip pirkėjo prarasta galimybės piniginė vertė, perkeltina pastarajam. Tai yra, teismas pažymėjo, kad pardavėjas, nutraukęs preliminariąją sutartį su pirkėju ir nekilnojamąjį daiktą pardavęs naujam pirkėjui už didesnę kainą, privalo atlyginti pardavėjui kainų skirtumą tarp buvusios nutrauktosios preliminariojoje sutartyje nustatytos kainos ir naujajam pirkėjui parduoto daikto kainos. Taigi, nors preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis yra laikoma organizacinio pobūdžio, priskiriama ikisutartiniams santykiams, tačiau neteisėtas jos nutraukimas ar nesilaikymas joje numatytų sąlygų, gali sukelti rimtas teisines pasekmes.

Svarbūs Aspektai Preliminariojoje Sutartyje

Pažymėtina ir tai, kad kiekviena faktinė situacija yra individuali ir visada tiek pirkėjui, tiek pardavėjui reikia ieškoti visoms pusėms naudingų išeities taškų. Anot advokatų profesinės bendrijos „JurisConsultus“ asocijuotos teisininkės, NT ir statybų teisės specialistės Jūratės Normantės teigimu, be svarbiausių pagrindinės (notarinės formos) pirkimo - pardavimo sutarties sąlygų, t.y. sutarties dalyko, teisių į žemės sklypą, sutarties kainos ir atsiskaitymo tvarkos, nuosavybės perdavimo momento, šalims patartina aiškiai įtvirtinti ir sutarties nutraukimo sąlygas, aptarti netesybas, nuostolių atlyginimą (pvz. pirkėjo neatsiskaitymo atveju). Rekomenduotina aptarti galimybę vienašališkai nutraukti sutartį jos pažeidimo atveju.

Kita aplinkybė, kuriai šalys neskiria pakankamai dėmesio, yra esamų daikto trūkumų (kurie nėra akivaizdūs ir pirkėjas apie juos nežino) aptarimas sutartyje. Pardavėjai neretai klysta slėpdami daikto trūkumus, manydami, kad pavykus nuslėpti juos iki sandorio, vėliau jie taps pirkėjo problema. Pažymėtina, kad situacija teisės aktais reguliuojama priešingai - būtent už tuos daikto trūkumus, kurie yra aptarti sutartyje ir pirkėjui priimtini, pardavėjas vėliau neatsako (jei šalys dėl to nėra atskirai susitarę sutartyje). O už sutartyje neaptartus trūkumus, pirkėjo nustatytus po pirkimo - pardavimo sandorio sudarymo, pardavėjui gręsia civilinė atsakomybė.

Dar viena, svarbi aplinkybė, kuriai naujo būsto pardavėjai neskiria pakankamai dėmesio - tam tikrų sąlygų nustatymas sutartyje, kurios turės įtakos tolimesniam sandorių sudarymui, statinių užbaigimo procedūroms, komunikacijų tiesimui/disponavimui, daiktinių teisių nustatymui, kitų statinių statybai sklype ir pan. Neaptarus šių sąlygų ar aptarus jas netinkamai, pardavėjui vėliau tenka derinti su kiekvienu pirkėju projektinės/statybinės dokumentacijos pakeitimus, gauti papildomus sutikimus, pritarimus, organizuoti sutarčių pakeitimus.

Gyvenamųjų Patalpų Nuomos Sutarties Nutraukimas

Nuomos sutarties nutraukimas gali būti inicijuotas tiek nuomotojo, tiek nuomininko. Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.

Praktikoje dažna situacija, kai buto nuomos sutartyje tiesiog nutylima apie nuomininko teisę nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą, aptariant tik sutarties nutraukimo atvejus, kada būsto nuomos sutartį galima nutraukti dėl nuomotojo kaltės.

LR civilinio kodekso 6.609 straipsnyje nuomininkui suteikta teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma. Tai reiškia, kad buto nuomos sutartyje ši nuomininko teisė neturėtų būti apribota ar pakeista tokiu būdu, kad nuomininko padėtis, lyginant su įstatymu, pablogėtų.

Nuomotojo Teisės Nutraukti Sutartį

LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.

Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:

• Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas;
• Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį;
• Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.

Nekilnojamojo Turto Agentūros Sutarties Nutraukimas

Žmogus pasirašė sutartį su nekilnojamojo turto agentūra dėl to turto pardavimo. Per numatytą laikotarpį, kuris galioja sutartis, jis neturi teisės parduoti savo nekilnojamojo turto pats. Agentūra, kaip pasirodė vėliau, to buto aktyviai nepardavinėja, vienžo, jų darbas netenkina.

Galite rašyti pranešimą agentūrai, kad sutartį nutraukiate po 30 dienų, vadovaujantis CK 6.217 str. 2 d., kadangi dėl agentūros neveikimo iš esmės negaunate to, ko tikėjotės iš sutarties. Jei žmogus pats paprašys nutraukti sutartį, negalios punktas, kad dar pusmetį po sutarties pasibaigimo agentūrai atvedus potencialų pirkėją ir žmogui atsisakius tą butą parduoti, žmogus privalo mokėti agentūrai netesybas - 10 procentų nekilnojamo turto vertės (sutartyje yra toks punktas ir parašyta, kad jis galioja ir sutarčiai įsigaliojus, ir pusę metų po sutarties pasibaigimo)? Jei žmogus atsisakytų tai padaryti, ar teismas priteistų? Patikslinu - ta sutartis yra trumpalaikė ir baigiasi turbūt po 2jų savaičių. Ar galima ją nutraukti dabar? Sutartyje taip pat nurodyta, kad bet kokiu atveju pardavus nekilnojamą turtą sutarties galiojimo laikotarpiu žmogus moka agentūrai, netgi jei jis pirkėjus susirado pats. Ar tai teisėta ir niekam neprieštarauja?

Sakyčiau CK 6.721 str. leidžia klientui vienašališkai nutraukti sutartį. Tačiau tokiu atveju klientas privalo sumokėti dalį paslaugų kainos, proporcingos suteiktoms paslaugoms. Agentūra reklamavo parduodamą butą, vedžiojo potencialius pirkėjus, atsakinėdavo į skambučius ir panašiai, todėl manau už tokias paslaugas apmokėti privalu.

Sutarties Nutraukimo Teisinės Pasekmės

Augant nekilnojamojo turto (NT) kainoms, vis dažniau vystytojai (pardavėjai) nutraukia ankstesnes su klientais sudarytas preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis ir grąžina objektų (butų, namų, kotedžų ir kt.) rezervacijos mokestį. Kai pagridinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, svarbu išsiaiškinti, kuri iš sutarties šalių vengė sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ir dėl kieno kaltės pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Jei pagrindinę nekilnojamojo turto objekto pirkimo-pardavimo sutartį vengia sudaryti pardavėjas (nutraukia preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį), tai pardavėjui sumokėta rankpinigių suma (avansas, rezervacijos mokestis) yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita ir šia suma nėra užtikrinama preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, tarkime, pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį.

Nuostolių Atlyginimas

Nuostoliai paprastai atsiranda tuomet, kai pirkėjas preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį yra sudaręs prieš kelis metus, kai nekilnojamojo turto rinkos kaina buvo mažesnė lyginant su kaina, esančia tokios sutarties nutraukimo metu. CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo. CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tokiu atveju privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Pagal formuojamą kasacinio teismo praktiką, pirkėjas nuostolius galėtų skaičiuoti kaip kainų skirtumą pagal nutrauktą (nesudarytą) sutartį pakeičiančią sutartį, kai tokia yra sudaroma.

Duomenys Pirkimo-Pardavimo Sutartyje

Sutartyje turi būti aiškiai nurodyti abiejų šalių duomenys (vardai, pavardės, asmens kodai ar įmonių rekvizitai), turto adresas, unikalus numeris, kaina, atsiskaitymo tvarka ir nuosavybės teisės perdavimo momentas. Šių duomenų trūkumas gali padaryti sutartį negaliojančią.

Taip pat, pagal Lietuvos Respublikos įstatymus visi nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriai privalo būti patvirtinti notariškai. Be notaro patvirtinimo sutartis neturi teisinės galios ir negali būti įregistruota Registrų centre. Pirkėjas tampa teisėtu savininku po sutarties patvirtinimo notariškai ir jos įregistravimo Registrų centre. Nuo to momento pirkėjas įgyja visas nuosavybės teises į turtą.

Dažniausios Klaidos Sudarant Sutartį

Dažniausiai pasitaikančios klaidos:

• Nepatikrinta turto teisinė būklė
• Neapibrėžti mokėjimo terminai
• Trūkstamos garantijos dėl turto būklės
• Nepasirašytas perdavimo-priėmimo aktas

Jei trūkumai buvo nuslėpti ir pirkėjas apie juos nebuvo informuotas, pardavėjas atsako už žalą. Pirkėjas gali reikalauti kainos sumažinimo, nuostolių atlyginimo arba net sutarties nutraukimo.

Notarinis Sutarties Tvirtinimas

Notarinis mokestis siekia apie 0,37 % nuo turto vertės, bet ne mažiau nei 76 € ir ne daugiau nei 5 000 €. Galutinę kainą lemia sandorio vertė ir papildomi dokumentų rengimo mokesčiai.

Jei viena šalis pažeidžia sutarties sąlygas (pvz., neatsiskaito ar neperduoda turto), kita šalis gali reikalauti sutarties nutraukimo, baudos ar nuostolių kompensavimo. Visi tokie atvejai sprendžiami pagal sutarties punktus arba teismo keliu.