Žemės Sklypų Savininkų Bendrijų Įstatymas Lietuvoje: Kas Naujo?

Lietuvoje, augant nekilnojamojo turto savininkų sąmoningumui ir norui demokratiškai spręsti bendrus klausimus, vis labiau populiarėja bendrijų steigimas. Aplinkos ministerija siūlo pakeitimus, siekiant aiškiau reglamentuoti bendrijų veiklą ir suteikti galimybę jas steigti visiems nekilnojamojo turto savininkams, pasirinkusiems šį bendrojo naudojimo objektų valdymo būdą.

Šiuo metu galiojančio Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo nuostatos daugiausiai pritaikytos daugiabučių gyvenamųjų pastatų butų ir kitų patalpų savininkų poreikiams.

Esminiai pokyčiai:

• Priėmus siūlomus pakeitimus, bendrijas galės steigti ir gyvenamųjų, ir negyvenamųjų pastatų butų bei kitų patalpų savininkai, taip pat pastatų ir žemės sklypų savininkai, nesvarbu, kokia būtų pastato ar žemės sklypo naudojimo paskirtis.
• Šiuo metu bendrijų negali steigti administracinės, gamybinės ir kitos negyvenamosios paskirties pastatų patalpų savininkai, neatsižvelgta į kai kurias specifines individualių namų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymo sąlygas.
• Be to, šio įstatymo galiojančios nuostatos taikomos tik pastatų savininkams ir nenumato galimybės žemės sklypų savininkams kartu su pastatų savininkais ar atskirai steigti bendrijas.

Aplinkos ministerija siūlo pakeisti šį įstatymą ir pavadinti Bendrojo naudojimo objektų valdymo steigiant bendriją įstatymu. Įstatymo pataisose planuojama suteikti galimybę bendrijas steigti visiems šį bendrojo naudojimo objektų valdymo būdą pasirinkusiems nekilnojamojo turto savininkams, o kartu - aiškiau reglamentuoti bendrijų veiklą.

„Augantis poreikis steigti bendrijas rodo nekilnojamojo turto savininkų sąmoningumą, jų atsakomybę ir norą demokratiškai ir skaidriai spręsti bendrus klausimus. Priėmus keitimus bendrijų įsisteigtų daugiau ir bendrojo naudojimo objektų priežiūra labiau atitiktų jų savininkų ir naudotojų poreikius“, - sako aplinkos viceministrė dr. Daiva Matusevičė.

Pagrindiniai Įstatymo Pakeitimai

Įstatymo pataisose numatyti šie esminiai pakeitimai:

• Administratoriaus samdymas: Pataisose siūloma sudaryti galimybę bendrijos nariams samdyti bendrijos administratorių, kuris padėtų bendrijos pirmininkui organizuoti bendrijos veiklą.
• Atsiskyrimo tvarka: Aiškiau nustatyta atsiskyrimo nuo bendrijos tvarka.
• Sprendimų priėmimo tvarka: Patikslinta bendrijos organizuojamų sprendimų priėmimo tvarka, įgalinant šiuolaikinių elektroninių priemonių naudojimą.
• Viešoji įstaiga: Įteisinta dar viena daugiabučių gyvenamųjų pastatų butų ir kitų patalpų savininkų bendro naudojimo objektų valdymo forma - viešoji įstaiga.

Statytojui ar butų ir kitų patalpų savininkams bendru sutarimu įsteigus viešąją įstaigą, bendro naudojimo objektai būtų perduoti viešajai įstaigai valdyti, naudoti ir prižiūrėti nuosavybės teise, o butų ir kitų patalpų savininkai taptų viešosios įstaigos dalininkais. Jie ne tik ir toliau naudotųsi bendro naudojimo objektais, bet ir privalėtų apmokėti išlaidas šiems objektams išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius. Viešosios įstaigos valdymas paprastesnis, todėl kai kam galėtų būti patrauklus pasirinkimas. Viešajai įstaigai nuosavybės teise valdant bendro naudojimo objektus, būtų lengviau gauti bankų finansavimą pastato atnaujinimui.

Dažna problema, kad dėl daugiabučių gyvenamųjų pastatų savininkų neįsitraukimo priimant sprendimus stabdomi pastato modernizavimo darbai ar naujų projektų įgyvendinimas, todėl parengtose įstatymo pataisose - ir galimybė įteisinti dar vieną daugiabučių gyvenamųjų pastatų butų ir kitų patalpų savininkų bendro naudojimo objektų valdymo formą - viešąją įstaigą.

Sodininkų Bendrijų Integracija

Rengiant teisės aktų pataisas buvo atsižvelgta, kad Sodininkų bendrijų įstatymas taip pat nustato nekilnojamojo turto savininkų bendro naudojimo objektų valdymo būdą steigiant bendrijas, todėl nuspręsta į naują vieningą bendro naudojimo objektų valdymo steigiant bendriją sistemą integruoti ir sodininkų bendrijas, atsisakant specialaus teisinio reguliavimo, taikomo „specifinėse“ mėgėjų sodo teritorijose.

Numatytas pakankamai ilgas pereinamasis laikotarpis - iki 2030 m. pabaigos sodininkų bendrijoms sudaryti ar atnaujinti ir pasitvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašus ir pakeisti savo įstatus pagal Bendrojo naudojimo objektų valdymo steigiant bendrijas įstatymo nuostatas. Pataisose numatyta, kad nuo 2031 m. Sodininkų bendrijų įstatymas nustos galioti, tačiau dabartinės sodininkų bendrijos ir toliau galės veikti bendra tvarka.

Kai kurios Sodininkų bendrijų įstatymo nuostatos, susijusios su reikalavimais sodo sklypuose statomų statinių atstumais iki sklypo ribos reikalavimais ar su medžių ir krūmų sodo teritorijoje sodinimu ir priežiūra, dubliuoja specialiųjų teisės aktų nuostatas - Statybos įstatymą, statybos techninius reglamentus, Želdynų įstatymą ir jį įgyvendinančių teisės aktų nuostatas. Todėl jos į naujos redakcijos įstatymą neperkeltos.

Norint išvengti teisinio reguliavimo spragų ir išsaugoti sodininkų bendrijų narių teisėtus interesus įsigaliojus Bendrojo naudojimo objektų valdymo steigiant bendriją įstatymui, parengtos Žemės įstatymo ir Žemės reformos įstatymų pataisos.

Pavyzdžiui, Žemės įstatymo pataisomis siūloma nustatyti, kad žemės ūkio paskirties mėgėjų sodo žemės sklypų, kurie bus įtraukti į bendrojo naudojimo objektų aprašą ir bendrijos įstatus, paskirties ir žemės naudojimo būdo keitimui bus būtinas bendrojo naudojimo objektų savininkų pritarimas. Tokio pritarimo nereikės, kai žemės ūkio paskirties mėgėjų sodo žemės sklypo paskirtis ir žemės naudojimo būdas bus keičiami į kitą paskirtį ir vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos naudojimo būdą. Šia nuostata būtų ribojama galimybė be savininkų pritarimo pakeisti žemės paskirtį ir pastatyti, pavyzdžiui, prekybos centrą ar daugiabutį namą.

Šių įstatymų projektai yra paskelbti Teisės aktų informacinėje sistemoje (TAIS), pastabas ir pasiūlymus galima teikti iki š. m. 2020 gruodžio 8 d.

Teismų Praktika

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) yra pasisakęs dėl žemės sklypo savininkų, nesančių bendrijos nariais, pareigos mokėti mokesčius bendrijai. LAT konstatavo, kad Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymas gali būti taikomas gyvenamųjų namų savininkų bendrijai, nepriklausomai nuo to, ar visi bendrijos teritorijoje esantys žemės sklypų savininkai turi gyvenamąjį namą.

Pagrindai, kuriems esant atsiranda pareiga mokėti mokesčius:

1. Buvimas tam tikrų nuosavybės objektų bendraturčiu.
2. Naudojimasis kitiems asmenims priklausančiais nuosavybės teisės objektais.

Tai reiškia, jog tam, kad žemės sklypo savininkui atsirastų pareiga mokėti bendrijos nustatytus mokesčius neturi reikšmės tai, ar asmuo turi ant žemės sklypo pastatytą pastatą. Pavyzdžiui, jeigu žemės sklypo savininkas naudojasi bendrojo naudojimo keliu, tai gali būti reikšminga aplinkybė sprendžiant klausimą, ar žemės sklypo savininkui neatsiranda pareigos prisidėti prie kelio priežiūros ir jo išlaikymo išlaidų.

Jeigu žemės sklypo savininkui nepriklauso jokie bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai ar jis nesinaudoja kitiems asmenims priklausančiais nuosavybės teisės objektais, pareiga mokėti bendrijai negali atsirasti, nes tam nėra jokio teisinio pagrindo.

Svarbu paminėti, kad LAT dar 2013 m. buvo pasisakęs dėl pareigos mokėti atitinkamus mokesčius bendrijai, tačiau tuo metu ir vėliau suformuotoje teismų praktikoje aiškūs pagrindai, kuriems esant žemės sklypų savininkai turi pareigą mokėti atitinkamus mokesčius bendrijai, nebuvo įtvirtinti. Dėl šios priežasties neretai pasitaikydavo situacijų, kai besikreipiantys į teismą asmenys ar bylas nagrinėjantys teismai skirtingai vertindavo byloje susiklosčiusias faktines aplinkybes.

Sodininkų Bendrijų Įstatymas

Sodininkų bendrijos (toliau - bendrija) yra atitinkamo administracinio vieneto bendruomenės dalis, visapusiškai plėtojanti mėgėjų sodininkystę, puoselėjanti ir tausojanti gamtą ir kraštovaizdį. Bendrija yra ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis viešasis juridinis asmuo, kurio tikslas - įgyvendinti sodininkų bendrąsias teises ir pareigas, susijusias su mėgėjų sodo teritorijos ir joje esančių bendrojo naudojimo objektų valdymu, priežiūra ir naudojimu.

Bendrija veikia vadovaudamasi savo narių solidarumo, lygiateisiškumo, demokratiškumo ir tarpusavio susitarimo bei pagalbos principais. Bendrija savo veikloje vadovaujasi Civiliniu kodeksu, šiuo bei kitais įstatymais ir teisės aktais, bendrijos įstatais ir bendrijos vidaus tvarkos taisyklėmis.

Bendrijos ir atskiri sodininkai gali jungtis į susivienijimus - savanoriškus pelno nesiekiančius viešuosius juridinius asmenis. Susivienijimų veiklą nustato Asociacijų įstatymas, kiek šis Įstatymas nenustato kitaip, bei susivienijimo įstatai.

Susivienijimai yra kaimo ar miesto, kuriame yra susivienijimo buveinė, bendruomenės dalis ir visapusiškai veikia puoselėdami ir plėtodami mėgėjų sodininkystę ir jos tradicijas:

• Organizuoti ir teikti konsultacijas sodininkams dėl sodų sklypų tvarkymo, žemės ūkio augalų auginimo ir kitos mėgėjų sodininkystės veiklos.
• Skleisti informaciją apie mėgėjų sodininkystę, užsiima leidybine ir švietėjiška veikla.
• Atstovauti savo nariams ir ginti jų interesus valstybės ir savivaldybių institucijose.
• Padėti realizuoti savo narių užaugintą produkciją.
• Turi kitų teisių ir pareigų, nustatytų jų įstatuose ir Asociacijų įstatyme.

Bendrijos, susivienijimai ir sodininkai gali jungtis į sodininkų draugijas (toliau - draugijos) - savanoriškus pelno nesiekiančius viešuosius juridinius asmenis. Draugijų veiklą nustato Asociacijų įstatymas, kiek šis Įstatymas nenustato kitaip, bei draugijos įstatai.

Draugijų tikslai: veikti puoselėjant ir plėtojant mėgėjų sodininkystę ir jos tradicijas, inicijuoti ir bendradarbiauti atliekant tyrimus mėgėjų sodininkystės ir aplinkosaugos srityse, diegti jų rezultatus, teikti konsultacijas ir rekomendacijas sodininkams, bendrijoms ir susivienijimams dėl bendrijų įstatų ir bendrijų vidaus tvarkos taisyklių rengimo, sodų sklypų tvarkymo, augalų auginimo ir kitos mėgėjų sodininkystės veiklos; skleisti informaciją apie mėgėjų sodininkystę (leidybinė, švietėjiška, konsultacinė ir kita veikla); atstovauti savo nariams ir ginti jų interesus.

Mėgėjų Sodo Teritorijos ir Sklypų Tvarkymas

Mėgėjų sodo teritoriją sudaro sodininkų ir kitų asmenų, įsigijusių mėgėjų sodo teritorijoje sodo sklypą, naudojama nuosavybės ar kitomis teisėmis valdomų sklypų ir bendrojo naudojimo žemė, kuri teisės aktais buvo skirta mėgėjų sodininkystei plėtoti (kolektyviniams sodams steigti) arba priskirta pagal vėliau patikslintą žemės valdos projektą ar teritorijų planavimo dokumentą. Mėgėjų sodo teritorijoje esanti bendrojo naudojimo žemė žemės nuomos mokesčiu ir žemės mokesčiu neapmokestinama. Bendrojo naudojimo žemę bendrijos gali nuomoti ar išsipirkti iš valstybės. Bendrijos bendrojo naudojimo žemėje esanti vandens tiekimo ir (arba) nuotekų tvarkymo infrastruktūra bendrijų iniciatyva įstatymų ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka iš bendrijų išperkama arba perduodama savivaldybėms ir (ar) savivaldybių kontroliuojamoms įmonėms. Bendrijos bendrojo naudojimo žemėje esantys žemės sklypai su juose esančiais keliais (gatvėmis) ir (ar) kelių juostomis bendrijų iniciatyva (bendrijos susirinkimo sprendimu) Vyriausybės patvirtintose Valstybinės žemės sklypų perdavimo valdyti, naudoti ir disponuoti jais patikėjimo teise savivaldybėms taisyklėse nustatyta tvarka ir sąlygomis perduodami savivaldybėms. Bendrijų pirmininkai su savivaldybėmis pasirašo ketinimo protokolus dėl savivaldybėms perduotinų kelių (gatvių) užimamų žemės sklypų suformavimui, perdavimui ir perėmimui reikalingų parengiamųjų darbų atlikimo sąlygų. Kelių (gatvių) kadastriniai matavimai ir įregistravimas Nekilnojamojo turto registre finansuojamas Vyriausybės nustatyta tvarka.

Vadovaujantis Žemės įstatymu, mėgėjų sodo teritorija yra priskiriama žemės ūkio paskirties žemei. Bendrijų teritorijose ir 5 km atstumu aplink jas draudžiama auginti ir dauginti genetiškai modifikuotus organizmus, augalus ir jų sėklas.

Mėgėjų sodo teritorijoje žemės sklypai formuojami ir pertvarkomi pagal žemės valdos projektą ar teritorijų planavimo dokumentą Žemės įstatymo ar Teritorijų planavimo įstatymo nustatyta tvarka. Ženklinant sodininkų bendrijos teritorijoje esančio žemės sklypo, kuris ribojasi su bendrojo naudojimo žeme, ribas vietovėje, teisės aktų nustatyta tvarka kviečiamas dalyvauti sodininkų bendrijos pirmininkas ar bendrijos valdybos įgaliotas atstovas.

Sodo sklype statiniai statomi laikantis šių reikalavimų:

1. Pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau visais atvejais - kad jie nedarytų žalos kaimyninio sklypo naudotojui. Mažesniu atstumu statiniai gali būti statomi turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko ar sodininkų bendrijos (kai sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija) valdybos ar pirmininko sutikimą.
2. Tvoros tarp sklypų turi atitikti statybos techninių reglamentų nustatytus tvorų reikalavimus dėl kaimyninių sklypų insoliacijos. Norint statyti šių reikalavimų neatitinkančias tvoras, būtina turėti rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą. Atskirti sodo sklypą nuo sodininkų bendrijos bendrojo naudojimo teritorijos galima aklina tvora.
3. Statyti tvorą ant sklypo ribos (kai tvoros konstrukcijos peržengia sklypo ribą) galima turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko ar sodininkų bendrijos (kai sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija) valdybos ar pirmininko sutikimą.

Medžius ir krūmus mėgėjų sodo teritorijoje sodininkai tvarko ir prižiūri Želdynų įstatymo ir jo įgyvendinamųjų teisės aktų nustatyta tvarka. Atskirti sodo sklypą nuo kaimyninio sodo sklypo gyvatvore per šių sklypų ribą galima turint rašytinį kaimyninio sodo sklypo savininko sutikimą, o kai sodo sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija, - rašytinį sodininkų bendrijos valdybos ar pirmininko sutikimą. Sodo sklype medžiai ir krūmai sodinami ir auginami laikantis šių reikalavimų:

1. Aukštaūgiai medžiai, aukštesni kaip 3 m, sodinami ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sodo sklypo ribos; šiaurinėje sodo sklypo dalyje arčiau kaip 5 m nuo kaimyninio sodo sklypo ribos tokius medžius sodinti galima tik gavus rašytinį kaimyninio sodo sklypo savininko sutikimą.
2. Žemaūgiai medžiai, užaugantys iki 3 m aukščio, sodinami ne mažesniu kaip 2 m atstumu nuo sodo sklypo ribos.
3. Krūmai sodinami ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo sodo sklypo ribos.
4. Mažesniais, negu nurodyta šios dalies 1, 2 ir 3 punktuose, atstumais medžiai ir krūmai gali būti sodinami turint rašytinį kaimyninio sodo sklypo savininko sutikimą.

Sodo sklype Statybos įstatymo nustatyta tvarka galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą ir jo priklausinius arba vieną sodo namą ir jo priklausinius nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų, nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir nepažeidžiant trečiųjų asmenų teisėtų interesų.

Mėgėjų sodo sklype statomi statiniai turi atitikti šiuos rodiklius:

1. Maksimalus sklypo užstatymo tankis ir statinių išdėstymas sklype turi atitikti Aplinkos ministerijos nustatytus reikalavimus vienbučiams gyvenamiesiems pastatams.
2. Gyvenamojo pastato ar sodo namo didžiausias aukštis - 8,5 m.
3. Priklausinio (pastato) didžiausias aukštis - 5 m.

Mėgėjų sodo teritorija ir keliai (gatvės) turi būti tvarkomi taip, kad prireikus į mėgėjų sodo teritoriją atlikti pareigų specialiosiomis transporto priemonėmis galėtų patekti priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo, policijos, greitosios medicinos pagalbos ir kitų specialiųjų tarnybų darbuotojai. Mėgėjų sodo teritorijos bendrojo naudojimo žemėje inicijuojant naujų žemės sklypų, kurie bus naudojami keliams, formavimą, vidaus kelių (gatvių) minimalus plotis negali būti mažesnis kaip 4,5 m ir gali sutapti su važiuojamosios dalies pločiu.

tags: #zemes #sklypu #savininku #bendrija