Lietuvoje nuosavybė yra neliečiama, o svetimo turto naudojimas galimas tik su savininko sutikimu. Šie principai yra aiškiai įtvirtinti Lietuvos Konstitucijoje ir Civiliniame kodekse.
Kiekvienas savininkas turi teisę laisvai valdyti, naudoti ir disponuoti savo turtu, o kiti asmenys negali naudotis svetima nuosavybe be savininko sutikimo. Tačiau praktikoje, ypač daugiabučių namų aplinkoje, susiklosto situacijos, kai prie daugiabučio esantis žemės sklypas yra būtinas daugiabučių namo gyventojų kasdieniams poreikiams, nors jis priklauso kitam asmeniui.
Advokatų kontoros „Marger“ vyresnioji teisininkė, advokatė Eleonora Maciejevska komentare žiniasklaidai aptaria, kokiais atvejais daugiabučio gyventojai gali naudotis greta daugiabučio esančiu žemės sklypu ir ką daryti, jei kyla konfliktas dėl žemės sklypo naudojimo.
Kriterijai, lemiantys daugiabučio gyventojų teisę naudotis žemės sklypu
Daugiabučio gyventojų teisė naudotis tam tikru sklypu priklauso nuo kelių esminių kriterijų:
- Ar žemės sklypas buvo suformuotas kaip daugiabučio aptarnavimui būtinas objektas?
- Ar žemės sklypas buvo numatytas daugiabučio statybos projekte kaip bendrojo naudojimo plotas gyventojams?
- Ar gyventojai tuo sklypu naudojasi nuo pastato pastatymo momento?
- Ar žemės sklypas yra būtinas pastato naudojimui pagal paskirtį (pvz., patekimui į pastatą, automobilių parkavimui)?
Jeigu atsakymai į šiuos klausimus yra teigiami, tuomet galima svarstyti, kad sklypas gali būti laikomas daugiabučio priklausiniu, kaip tai numatyta Civilinio kodekso 4.19 straipsnyje. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas ne kartą yra pabrėžęs, kad svarbu ne tik fizinis ryšys tarp pastato ir sklypo, bet funkcinis ryšys: ar tas sklypas nuolat tarnauja pastato naudojimui pagal paskirtį.
Todėl daugiabučio gyventojai galėtų naudotis šalia daugiabučio esančiu ir kitam asmeniui priklausančiu žemės sklypu šiais atvejais:
- Kai sklypas yra būtinas pastato naudojimui pagal paskirtį (pavyzdžiui, norint privažiuoti prie įėjimo, patekti į butus, statyti automobilius).
- Kai sklypas laikytinas priklausiniu - nors nuosavybės teise priklauso kitam asmeniui, tačiau yra skirtas tarnauti pastato naudojimui.
- Kai teismas nustato servitutą - teisę naudotis sklypu būtiniems poreikiams (pvz., privažiavimui, automobilių parkavimui).
Visgi kiekviena situacija yra individuali, todėl svarbu žinoti, kad tokios situacijos sprendžiamos atsižvelgiant į konkrečius faktus: sklypo faktinį naudojimą, statybos projektus, statybos leidimus ir kitus dokumentus.
Ribojimai ir alternatyvos
Tačiau tais atvejais, kai žemės sklypas, nors ir esantis prie pat daugiabučio namo, nėra būtinas šio namo aptarnavimui, gyventojai negali pretenduoti į teisę juo naudotis.
Pavyzdžiui, jeigu sklypas yra suformuotas kitam pastatui aptarnauti, arba jeigu žemės sklypas naudojamas tik gyventojų patogumui (pavyzdžiui, trumpam automobilių statymui ar laisvalaikio veikloms), bet nėra būtinas pastato eksploatacijai pagal jo paskirtį, gyventojai neturėtų reikalauti teisės naudotis šiuo sklypu. Tas pats pasakytina ir tais atvejais, kai gyventojai turi kitų alternatyvių vietų automobiliams statyti ar patekti į daugiabutį - pavyzdžiui, kai įrengtos kitos stovėjimo aikštelės, pravažiavimai ar privažiavimai.
Svarbu suprasti, kad teisė naudotis svetima nuosavybe gali būti įgyvendinama tik tuomet, kai tai yra būtina, o ne tiesiog patogu.
Kompensacija už naudojimąsi svetimu sklypu ir sklypo įsigijimas
Jeigu žemės sklypas šalia daugiabučio yra vienintelė vieta, kur gyventojai gali statyti automobilius, o šis sklypas priklauso kitam asmeniui, žemės sklypo savininkas turi teisę į atlyginimą už naudojimąsi jo turtu.
Kompensacijos dydis nėra nustatytas teisės aktuose - jis nustatomas šalių susitarimu, atsižvelgiant į rinkos kainas už automobilių stovėjimo vietų nuomą, vietovės ypatumus, paklausą ir kitus veiksnius. Jei susitarimo pasiekti nepavyksta, dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos ir kompensacijos dydžio galima kreiptis į teismą - teismas įvertins faktines aplinkybes ir nustatys tiek naudojimosi sąlygas, tiek atlygį už naudojimąsi.
Tuo atveju, jei žemės sklypas yra laikomas daugiabučio priklausiniu, gyventojai galėtų apsvarstyti galimybę įsigyti šį sklypą iš savininko. Tokiu atveju sprendimas dėl įsigijimo priimamas gyventojų balsų dauguma, ir jis yra privalomas visiems daugiabučio gyventojams - net ir tiems, kurie balsavo prieš ar nedalyvavo balsavime. Tai reiškia, kad net jei dalis gyventojų nepritaria sklypo pirkimui, jie vis tiek turės sumokėti savo dalį pagal nustatytą proporciją.
Ši pareiga kyla iš bendrosios nuosavybės principų: gyvenant daugiabutyje, visi gyventojai privalo prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų įsigijimo, išlaikymo ir priežiūros.
„ŠESD apskaita žemės naudojimo, žemės naudojimo keitimo ir miškininkystės sektoriuje“ (L. Politika)
Bendro Naudojimo Objektai Daugiabutyje
Svarbu suprasti, kokie objektai daugiabutyje laikomi bendrojo naudojimo, nes nuo to priklauso gyventojų teisės ir pareigos. Pagal Bendrijų įstatymą, bendrojo naudojimo objektai apima:
- Bendrąsias pastato konstrukcijas (pamatus, laikančias sienas, stogą, fasado elementus).
- Bendrąsias pastato inžinerines sistemas (šildymo, vandentiekio, elektros, nuotekų).
- Žemės sklypą, jei jis priklauso bendrai nuosavybei.
- Laiptines, koridorius ir kitas bendro naudojimo patalpas.
Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Pavyzdžiai iš praktikos
- Sandėliukai: Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko.
- Laiptinė: Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti laiptinė.
- Balkonai: Bendrijos pirmininkui nereaguojant į problemą, kreipiausi raštu. Gavau žodinį atsakymą, kad balkono remontas yra buto savininko, kuris naudojasi tuo balkonu, rūpestis. 1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios.
Kaip spręsti ginčus dėl žemės sklypo naudojimo?
Kad tokie ginčai nekiltų arba būtų sprendžiami konstruktyviai, svarbu nelaukti konflikto, o imtis iniciatyvos: užmegzti dialogą su žemės savininku, ieškoti abiem pusėms priimtinų sprendimų - dėl naudojimosi sąlygų, kompensacijos ar net galimybės įsigyti sklypą bendru gyventojų sutarimu. Kuo anksčiau bus išspręstas šis klausimas, tuo daugiau aiškumo ir ramybės turės daugiabučio bendruomenė.
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Bendrijos teisės ir pareigos
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais irnteresais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...
Tačiau, svarbu atsiminti, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #zemes #sklypo #reiksme #daugiabutyje