Daugiabučio namo bendrija: kaip atsiskirti ir ką reikia žinoti

Pastaruoju metu visoje Lietuvoje vis dažniau į viešumą iškyla daugiabučių namų gyventojų ir bendrijų pirmininkų konfliktai. Neretai jie kyla ne tik dėl nusikalstamos pirmininkų veikos, bet ir nesusikalbėjimo, nesugebėjimo vadovauti viso daugiabučio priežiūrai. Į dar labiau komplikuotas situacijas patenka pirmininkai, kurie vadovauja ne vieną, o kelis daugiabučius vienijančioms bendrijoms.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip daugiabučio namo bendrija gali atsiskirti, kokie yra teisiniai pagrindai ir procedūros, bei ką reikia žinoti prieš priimant tokį sprendimą.

Kada verta svarstyti apie atsiskyrimą?

Vieno namo gyventojai teigia nebegalintys pakęsti bendrijos pirmininko neveiklumo. Pavyzdžiui, name ne kartą dėl susidėvėjusios kanalizacijos ir užsikimšusio lietvamzdžio buvo kilusi avarinė situacija, tačiau pirmininko prisišaukti nepavyko. Kai kurie bendrijos nariai teigia pasigendantys aiškumo, kur išleidžiami jų surinkti pinigai. Jie renkami, tačiau jų vis trūksta net palyginti nebrangiems darbams. "Per susirinkimus kiekvienam namui siūlau atsiskirti. Kažkada sukurtas bendrijų įstatymas yra nesąmonė. Bendrijai turėtų priklausyti žmonės, kurie kartu turi bendrą nuosavybę, o dabar bendrijai priklauso penki namai.

Atsiskyrimas yra sveikintinas dalykas. Yra bendrijų, kurias sudaro netgi dešimt daugiabučių, tokiais atvejais bendrijų pirmininkus sukontroliuoti labai sunku. Be to, dideles bendrijas labai sudėtinga valdyti, nes namai skirtingo amžiaus, tipo, vieną remontuoti reikia, kitam ne.

Žurnalistikos patikimumo iniciatyvos programos sertifikuota žiniasklaidos priemonė „Delfi“ teigia, kad tik viena iš priežasčių, paskatinusių bandyti atsisakyti UAB "Ąžuolyno valda" paslaugų ir kurti bendriją - kanalizacijos vamzdynų keitimas. Anot I. Ypač opia problema daugiabučio gyventojai vadina stogo remontą. Dar 2006-aisiais buvusi sudaryta remonto sąmata. "Ąžuolyno valda" gyventojams sutvarkyti stogą planavo už beveik 130 tūkst. litų. Tada, anot I. Limantienės, gyventojai patys susiradę bendrovę, kuri žadėjusi suremontuoti stogą už 65 tūkst. litų.

Taigi, anot I. Limantienės, nebeapsikenčiant kasdien vis žiauresnio tyčiojimosi, nuspręsta kurti bendriją ir tvarkytis savarankiškai. "Namų valdos mums neleido jų surinkti", - sakė I. Anot jos, jei buto pirkėjas - vyras, o jis susirinkimo metu buvo darbe, žmonai nebuvo leidžiama pasirašyti. "Dviem išvis neleido pasirašyti. Be to, nusamdė antstolį visko fiksuoti. Jis sakė pirmą kartą dalyvavęs tokiame susirinkime. Kai bendriją steigė 20-asis namas, jokio antstolio nebuvo", - pasakojo I. Anot moters, taip siekiama visais įmanomais būdais išlaikyti mokų namą.

Šiuo metu Lietuvoje tik apie 20 proc. „BNS Spaudos centre“ skelbiami įvairių organizacijų pranešimai žiniasklaidai. Tokia galimybė - įmanoma, ją suteikia įstatymas, tačiau iki šiol nei mieste, nei Lietuvoje niekas ja nepasinaudojo. Atsiskyrimas gresia Kalnupės 21-ajame name - šiame devynaukštyje yra daugiau nei pusantro šimto butų, kurių gyventojai ne visada sutaria principiniais klausimais, dėl to išryškėjo jų priešprieša, bylinėjamasi teisme. Dalis nori atsiskyrimo Šiuo metu pastatą administruoja daugiabučio namo savininkų bendrija „Upė“, tačiau bendro ūkio valdymas tenkina ne visus.

Taigi, jei pastebite, kad:

• Bendrijos pirmininkas neveiklus ir nesirūpina namo priežiūra.
• Trūksta aiškumo, kur išleidžiami gyventojų surinkti pinigai.
• Esate didelės bendrijos narys, kurioje sunku kontroliuoti pirmininką.
• Gyventojai nesutaria dėl svarbių klausimų, pavyzdžiui, renovacijos.

Verta svarstyti apie atsiskyrimą nuo bendrijos.

Teisinis pagrindas ir procedūros

Bendrijų įstatymas numato galimybę nuo bendrijos atsiskirti. Atsiskirti norinčio daugiabučio gyventojai turi sušaukti susirinkimą, per kurį priimtų sprendimą kurti naują bendriją ir išstoti iš dabartinės. Po to reikia informuoti savivaldybę, parengti bendrijos įstatus. Galima sakyti, kad reikia atlikti visą bendrijų steigimo procedūrą.

Jeigu namas nori atsiskirti nuo bendrijos, tačiau neketina įregistruoti naujos bendrijos, procesas yra šiek tiek sudėtingesnis. Prieš tai derėtų pasitarti su savivaldybės atstovais, kurie turės tam namui paskirti administratorių arba jį turės samdyti patys gyventojai.

DNSB -2 daugiabučiai. Vienas daugiabutis nori atsiskirti nuo bendrijos nekuriant naujos DNSB ir nesudarant JVS. Kreiptis į savivaldybę paskirti administratorių. Ar tai reorganizavimas? Taip, tai reorganizavimas, kuris aprašytas Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme.

Kol kas tesinė situacija yra tokia, kad reikėtų pirmiau likviduoti bendriją, tik tuomet savivaldybės įgaliota institucija galėtų paskirti administratorių.

Bendrijų įstatymo 26 straipsnis:

1. Bendrija reorganizuojama pagal Civiliniame kodekse nustatytas juridinių asmenų reorganizavimo sąlygas.
2. Bendriją skaidant į mažesnes bendrijas, taikomas bendrijos padalijimo būdas.
3. Sprendimas įsteigti naują bendriją ir ją atidalyti priimamas laikantis šio įstatymo 11 straipsnyje nustatytų sąlygų.
4. Įsteigus naują bendriją, esamos bendrijos valdymo organai privalo per vieną mėnesį nuo įsteigtos bendrijos valdymo organo kreipimosi dėl bendrijos reorganizavimo sąlygų parengimo dienos parengti bendrijos reorganizavimo sąlygas, jas paskelbti viešai ir apie tai raštu pranešti visiems bendrijos kreditoriams ir Juridinių asmenų registro tvarkytojui.
5. Praėjus 30 dienų nuo bendrijos reorganizavimo sąlygų viešo paskelbimo dienos, bendrijos reorganizavimo sąlygas tvirtina reorganizavime dalyvaujančių bendrijų valdymo organai.

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme iš tikrųjų numatyta tokia skaidymo galimybė. „Butų ir kitų patalpų savininkų bendrija gali (...) būti skaidoma į mažesnes bendrijas, jeigu kiekviena iš jų gali veikti atskirame pastate ar pastato dalyje“, - skelbia teisės akto 26 straipsnis.

Kaip vyksta atsiskyrimo procesas?

1. Sušaukiamas gyventojų susirinkimas: Atsiskirti norinčio daugiabučio gyventojai turi sušaukti susirinkimą, per kurį priimtų sprendimą kurti naują bendriją ir išstoti iš dabartinės.
2. Informuojama savivaldybė: Po susirinkimo reikia informuoti savivaldybę apie priimtą sprendimą.
3. Rengiami bendrijos įstatai: Reikia parengti naujos bendrijos įstatus.
4. Registruojama nauja bendrija: Atliekama visa bendrijų steigimo procedūra.
5. Administratoriaus skyrimas (jei neįsteigiama nauja bendrija): Jei namas neketina įregistruoti naujos bendrijos, savivaldybė paskiria administratorių arba gyventojai jį samdo patys.

Ką reikia žinoti prieš atsiskiriant?

Prieš priimant sprendimą atsiskirti nuo bendrijos, svarbu atsižvelgti į kelis aspektus:

• Atskirų inžinerinių tinklų įvadai ir autonominės inžinerinės sistemos: Klaipėdos savivaldybės Statinių administravimo skyriaus vedėjos Jolantos Mickevičienės teigimu, toks skirstymas įmanomas tik tuo atveju, jeigu pastato dalis gali veikti nepriklausomai nuo kitų namo dalių. „Viename pastate draudžiama steigti daugiau kaip vieną bendriją, išskyrus atvejus, kai pastato dalis turi atskirus inžinerinių tinklų įvadus ir autonomines inžinerines sistemas“, - teigiama jos komentare Vakarų ekspresui“.
• Bendro naudojimo objekto aprašas: Namų administratorius ir jų atstovus vienijančių Lietuvos respublikinių būsto valdymo ir priežiūros rūmų konsultantas Vytautas Jonaitis primena, jog būtina išanalizuoti namo dokumentus - jie ir atsakys į klausimus, ar atsiskyrimas įmanomas. „Tai sudėtinga. Ar gali atskiros pastato dalies bendriją steigti, tai faktiškai priklauso nuo bendro naudojimo objekto aprašo - yra ir toks dalykas. Kiekviena bendruomenė ar kiekvienas namas turi turėti tokį aprašą. Jeigu ta dalis gali veikti nepriklausomai nuo kitos: turi savo šildymo, vandens įvedimo sistemą, o kitaip - ne, negali“, - teigė ekspertas.
• Finansiniai klausimai: Smulkiai bendrijai reikia žymiai atidžiau kontroliuoti savo įplaukas, taip pat pati bendrija turi spręsti nemokių gyventojų problemas. Tačiau mes jas sprendžiame paprastai - oficialiu teisiniu keliu", - sakė E.
• Savivaldybės pagalba: Savivaldybė teikia teisinę ir organizacinę pagalbą daugiabučių namų savininkams steigiant bendrijas, organizuoja ir teikia nemokamas konsultacijas bendrijų steigimo ir veiklos, bendrijų reorganizavimo ir likvidavimo klausimais.

Pavyzdžiai iš praktikos

Šių metų pradžioje priėmėme sprendimą atsiskirti nuo UAB "Namų priežiūros centro" ir įkurti savarankišką bendriją. Pagrindinis mūsų motyvas buvo efektyviau organizuoti bendro ūkio priežiūrą ir sumažinti išlaidas. Šį tikslą pasiekėme su kaupu - bendros komunaliniu paslaugu išlaidos sumažėjo apie 15-20 procentų ir dar pavyksta kaupti lėšas tolimesnėms reikmėms", - sakė Vilniaus Pilaitės mikrorajono 50 butų ir 4 komercinių patalpų bendrijos valdybos pirmininkas Eugenijus Liubenka.

Pasak jo, anksčiau kiekvienas 60 kv.m. butas administratoriui kas mėnesį mokėdavo apie 80 litų. "Mums buvo neaišku, kaip surinkti pinigai paskirstomi, kokie darbai atlikti ir kokia jų faktinė kaina, todėl nusprendėme tvarkytis savarankiškai. Įsteigę bendriją patys rūpinamės namo, laiptinės, teritorijos tvarkymu, atsirinkome naują atliekų vežėją, prižiūrime šilumos tinklus ir pan. Nors priežiūra atima laiko, tačiau ji apsimoka - per metus bendrai turėtumėm sutaupyti apie 10 tūkst. litų", - skaičiavo E.

Bendrijos vadovas itin akcentuoja atliekų tvarkymą. Anksčiau bendrija naudojosi bendrais kvartale esančiais konteineriais, todėl visos išlaidos buvo dalinamos aplinkiniams namams, nesvarbu, kas ir kiek šiukšlių išmeta. "Mes atlikome atliekų vežėjų apklausą ir pasirinkome ekonomiškai naudingiausią pasiūlymą pateikusią atliekų tvarkymo bendrovę "VSA Vilnius". Vien už šiukšlių išvežimą dabar mokame 32 proc. mažiau nei anksčiau", - argumentus dėstė E. Liubenka.

Vilniaus miesto savivaldybė kompensuoja po projekto įsigaliojimo, t.y. po 2016 m.

Alternatyvūs namo administravimo būdai

Tačiau bendrija ir daugiabučius administruojančios nuo seno įprastos namų valdos - jau ne vieninteliai namo administravimo būdai. Plečiantis miestui gimsta ir šiek tiek kitoniškų administratorių. Pasak jos direktoriaus Aleksejaus Jegorovo, ši bendrovė buvo įsteigta pačių kvartalo statytojų iniciatyva, jie yra ir vieni iš steigėjų. Taip nuspręsta dėl to, jog po mėnesio, kai namas pripažįstamas tinkamu eksploatuoti, turi atsirasti ir jo administratorius. "Esu registravęs ne vieną bendriją, procedūra tikrai ne tokia jau paprasta. Šiuo atveju pasirinktas lengvesnis variantas - jungtinės veiklos sutartis", - pasakojo A. Toks administravimo modelis, anot A. Jegorovo, esąs artimesnis bendrijai, savininkų bendravimas su administratoriumi esantis gana glaudus, bet turi ir pranašumų. "Idealiausias variantas, kai įmonė stato namus, o paskui juos ir eksploatuoja", - sakė A.

Statistika

Lietuvoje daugiabučių namų savininkų bendrijų skaičius peržengė 6 tūkst., o per pastaruosius metus naujų tokių bendrijų užregistruota apie 150, rodo Registrų centro duomenys.

Daugiabučių namų bendrijų skaičiaus kitimas Lietuvoje

tags: #namu #bendrija #atsiskirti