Kartu su bendraturčiu valdant nekilnojamąjį turtą (namą ir (ar) žemės sklypą), dažnai kyla klausimų, kaip efektyviausiai ir teisingiausiai nustatyti naudojimosi tvarką. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tai padaryti, remiantis Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu ir teismų praktika.
Bendrosios Nuostatos
CK 4.81 str. 1 d. nurodo, kad jei bendraturčiams pavyksta susitarti dėl naudojimosi tvarkos nustatymo, pasirašoma notariškai patvirtinta sutartis ir įregistruojama viešame registre (CK 4.81 str. 2 d.). Tokiu atveju naudojimosi tvarka tampa privaloma ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį turto bendrosios nuosavybės teisėmis. Naudojimosi tvarkos nustatymo procesas yra labai svarbus aspektas tinkamo nuosavybės teisės įgyvendinimo požiūriu, nes naudojimosi teise, t. y. teise pritaikius daikto naudingąsias savybes gauti jo duodamą naudą, pasireiškia nuosavybės socialinis ir ekonominis vertingumas.
Nors naudoti bendrąja daline nuosavybės teise priklausantį daiktą asmuo dažniausiai gali ir nenustatęs naudojimo tvarkos, norint kiek įmanomą apriboti galimai kilsiančių konfliktinių situacijų tarp bendraturčių skaičių ir išvengti naudojimo metu kylančių pretenzijų, verta iš anksto pagalvoti apie daikto naudojimosi tvarkos nustatymą.
Kaip jau minėta anksčiau, dalių bendrosios nuosavybės teisėje nustatymas galimas tiek bendraturčių sutarimu, tiek, tokio sutarimo nepasiekus, - teismine tvarka.
Jei bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 str. 2 d.).
Nors naudojimosi tvarkos planas, kuriuo išreiškiama bendraturčių valia, nėra reglamentuotas dokumentas, jis turi būti parengtas tokiu būdu, kad jame nurodytų duomenų pakaktų notariniam sandoriui sudaryti ar atitinkamam teismo sprendimui priimti.
Pagrindiniai Kriterijai Nustatant Naudojimosi Tvarką
Teismų praktikoje nagrinėjant naudojimosi tvarkos nustatymo bylas, išskiriami keli pagrindiniai kriterijai, kuriais vadovaujamasi siekiant teisingo ir efektyvaus sprendimo:
- Teisėtumo kriterijus: Šalys negali nustatyti tokios naudojimosi bendru daiktu tvarkos, kuri yra neteisėta, nesuderinama su teisės aktuose nustatytais reikalavimais.
- Adekvatumo dalims bendrosios nuosavybės teisėje kriterijus: Pagal CK 4.81 str. 1 d. naudojimosi tvarka turi būti nustatyta atsižvelgiant į bendraturčio turimą dalį bendrosios nuosavybės teisėje. Tokia įstatymo formuluotė reiškia, kad naudojimosi tvarka (realiosios dalys) turi kiek įmanoma labiau atitikti dalis bendrosios nuosavybės teisėje. Taigi, bendroji taisyklė nustatant naudojimosi daiktu tvarką - paskirti naudotis daikto dalis, atitinkančias dalis bendrosios nuosavybės teisėje, jei tokia galimybė realiai egzistuoja.
- Socialinės taikos ir proporcingumo kriterijus: Civilinių teisinių santykių subjektai (ginčo šalys), įgyvendindami savo teises bei atlikdami pareigas, privalo veikti pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus (CK 1.5 str. 1 d.). Siūlomoje naudojimosi bendru daiktu tvarkoje turi būti išlaikyta visų bendraturčių interesų pusiausvyra, garantuojanti, kad nė vieno bendraturčio teisės nustatant naudojimosi tvarką nebus pažeistos ir bus kuo mažiau apribotos.
- Naudojimosi daiktu racionalumo (patogumo) ir efektyvumo kriterijus: Teismo praktika rodo, kad naudojimosi bendru turtu tvarkos nustatymo bylose ekonominiams argumentams teikiamas reikšmingas dėmesys, t. y. stengiamasi užtikrinti kiek įmanoma efektyvesnį ir racionalesnį daikto naudojimą.
- Faktinių nuosavybės teisinių santykių stabilumo kriterijus: Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimą, bendrosios dalinės nuosavybės objekto naudojimo principus labiausiai atitinka tokie pakeitimai, daromi bendraturčių iniciatyva, kuriais kuo mažiau būtų keičiami turto įsigijimo metu šalių valią atitikę susitarimai dėl naudojimo tvarkos.
Atlyginimas Už Nelygiavertį Naudojimąsi
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pažymėjo, kad, paskyrus šalims naudotis nevienodo vertingumo patalpas, taip pat esant būtinybei kuriai nors iš šalių skirti didesnę dalį, nei jos turima dalis bendrosios nuosavybės teisėje, bendraturčių iniciatyva spręstinas atlyginimo (kompensacijos) už naudojimąsi svetimu turtu klausimas.
Žemės Sklypo Padalijimas ir Atidalijimas
Jei bendraturčiai nori ne tik nustatyti naudojimosi tvarką, bet ir padalinti ar atidalinti žemės sklypą, reikėtų atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Sklypo padalijimas: Sklypas padalijamas į kelis atskirus sklypus, kurie ir toliau valdomi bendros nuosavybės teise.
- Sklypo atidalijimas: Naujai suformuoti sklypai valdomi kiekvieno savininko atskirai, nebeliekant bendros nuosavybės.
Norint pradėti padalijimo ar atidalijimo procesą, reikia kreiptis į savivaldybės administracijos direktorių su prašymu dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.
Žemės Sklypo Naudojimosi Tvarkos Nustatymo Planas
Naudojimosi žemės sklypu tvarka nustatoma pagal naudojimosi bendru žemės sklypu tvarkos projektą, parengtą žemės santykius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka. Bendraturčiai turi teisę susitarimą dėl naudojimosi tvarkos patvirtinti notariškai ir įregistruoti viešame registre (CK 4.81 straipsnio 2 dalis).
Pats paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas. Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų.
Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.
Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plano parengimas yra labai greitas procesas ir užtrunka apie 1 savaitę.
Teismo Praktika
Nagrinėjant bylas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo, teismas atsižvelgia į šalių pateiktus variantus ir parenka visoms šalims priimtiniausią sprendimą. Tačiau praktikoje šalių pateikiami naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarkos projektai ne visada atitinka visų ginčo šalių interesus. Tokiose bylose formalus šalių pareikštų reikalavimų ribų laikymasis reikštų jų atmetimą net ir tuo atveju, kai galimybė išspręsti ginčą egzistuoja iš esmės nenukrypstant nuo projektų, kuriais grindžiami šalių reikalavimai.
Pavyzdys iš Teismo Praktikos
Ieškovė prašė teismo nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką. Pirmosios instancijos teismas patvirtino ieškovės ir tam tikrų atsakovų sudarytą dalinę taikos sutartį pagal ieškovės pateiktą žemės sklypo planą. Apeliacinės instancijos teismas atmetė ieškinį ir atsisakė patvirtinti dalinę taikos sutartį.
Byloje nustatyta, kad žemės sklypas yra ieškovės ir atsakovų bendroji dalinė nuosavybė. Ieškovei priklausanti žemės sklypo dalis yra antra pagal dydį po atsakovei Lietuvos Respublikai priklausančios dalies ir sudaro apie 31 procentą viso žemės sklypo ploto. Žemės sklype yra gyvenamosios pagrindinės naudojimo paskirties pastatas - gyvenamasis namas.
Byloje nustatyta aplinkybė, kad ieškovės pateiktame teismui tvirtinti daline taikos sutartimi žemės sklypo plane nėra nustatyta Lietuvos Respublikai, kaip žemės sklypo bendraturtei, paskiriama individualiai naudotis žemės sklypo konkreti tiksliai nustatyta atitinkamo dydžio dalis ir jos išsidėstymas.
Kasacinis teismas pažymėjo, kad tretieji asmenys - patalpų savininkai nėra ginčo žemės sklypo bendraturčiai, jų, kaip valstybinės žemės sklypo dalies naudotojų, teisės išvestinės iš žemės sklypo savininko - valstybės, todėl nustatant žemės sklypo naudojimosi tvarką jų, kaip teisėtų valstybinės žemės naudotojų, sutikimas nėra reikalingas.
Išvados
Efektyvus ir teisingas naudojimosi bendra nuosavybe tvarkos nustatymas yra svarbus ne tik tarpusavio santykių skaidrumui, bet ir visų bendraturčių teisių užtikrinimui. Nors bendrąja daline nuosavybe valdomą turtą galima naudoti ir nenustatant konkretaus naudojimosi būdo, iš anksto apibrėžta naudojimosi tvarka padeda išvengti konfliktų tarp bendraturčių ir užtikrinti sklandų turto valdymą.
Žemės santykių reguliavimas ir pagrindiniai principai įgyvendinant žemės tvarkymo ir administravimo politiką, žemės santykiai reguliuojami taip, kad būtų sudarytos sąlygos: tenkinti visuomenės, fizinių ir juridinių asmenų poreikius racionaliai naudoti žemę, vykdyti ūkinę veiklą išsaugant ir gerinant gamtinę aplinką, gamtos ir kultūros paveldą bei apsaugoti žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teises.
Visa Lietuvos Respublikos teritorijoje esanti privati, valstybinė ir savivaldybių žemė sudaro Lietuvos Respublikos žemės fondą.
Pagrindinės sąvokos:
- Žemės sklypas - teritorijos dalis, turinti nustatytas ribas, kadastro duomenis ir įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
- Riboženklis - žemės sklypo ribas vietovėje žymintis ženklas, atitinkantis Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą standartą ir teisiškai saugomas įstatymų nustatyta tvarka.
- Žemės sklypo naudojimo pobūdis - tam tikrame žemės sklype teisės aktų nustatyta tvarka leidžiamos vykdyti veiklos specifika.
- Žemės ūkio naudmenos - žemės naudmenos (ariamoji žemė, sodai, pievos, ganyklos), naudojamos arba tinkamos naudoti žemės ūkio produkcijai auginti.
- Žemėtvarkos projektas - specialiojo teritorijų planavimo dokumentas, kuriame nustatoma kaimo vietovių žemės naudojimo ir apsaugos koncepcija bei konkrečios tvarkymo priemonės.
- Žemėtvarkos schema - specialiojo teritorijų planavimo dokumentas, kuriame valstybės, regionų ar rajonų lygmeniu nustatomi kaimiškųjų teritorijų žemės naudmenų naudojimo ir tvarkymo prioritetai.
Valstybinės žemės valdymas ir disponavimas valstybine žeme gali būti disponuojama ją perleidžiant nuosavybėn neatlygintinai, parduodant, mainant, išnuomojant ar perduodant neatlygintinai naudotis, sudarant sandorius dėl žemės servitutų Civilinio kodekso, šio ir kitų įstatymų nustatyta tvarka.
Valstybinės žemės nuoma
Sprendimus išnuomoti valstybinę žemę priima: Savivaldybės taryba, valstybinę žemę, Vyriausybės nutarimais perduotą patikėjimo teise savivaldybėms ir apskrities viršininkas, kitą valstybinę žemę.
Sprendime turi būti išdėstyti valstybinės žemės nuomos sutarties termino nustatymo motyvai.
Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatoma, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti žemės sklypo nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
Nuomininkui neįvykdžius šios sąlygos, nuomotojas turi reikalauti pašalinti sutarties sąlygų pažeidimus arba nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą.
Žemės nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojama žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami Statybos įstatymo nustatytam tokių statinių naudojimo terminui.
tags: #zemes #sklypo #naudojimosi #tvarka #rasytine #sutartis