Šiame straipsnyje aptarsime situaciją, kai keli asmenys iš valstybės įsigijo žemės sklypą po jų pastatais. Prie notaro patvirtintos pirkimo-pardavimo sutarties prisiūtas žemės sklypo planas, kuriame tiksliai pažymėta, kuris bendraturtis kuria sklypo dalimi naudojasi ir kurios dalys naudojamos bendrai (koordinatės, plotai ir t.t.). Pačioje sutartyje surašytos tik idealiosios sklypo dalys ir paminėta, kad sklypo planas yra neatskiriama sutarties dalis.
Ar galima laikyti, kad bendraturčiai yra nusistatę sklypo naudojimosi tvarką, kuri yra patvirtinta notaro (CK 4.81 str.)? Problema dažna ir aktuali, kadangi patvirtintoje vyriausybės tipinėje sutartyje nenumatyta sąlygos dėl naudojimosi tvarkos nustatymo.
Idealiausia būtų, kad perkant žemės dalį pavyktų įtikinti apskrities žmones įrašyti papildomą sąlygą dėl naudojimosi, priešingu atveju natūraliai kils problemos. Jei sutartis sudaryta standartinė ir planas standartinis, jame neturėtų būti nieko kalbama apie žemės sklypo naudojimosi tvarką, todėl teigti, kad planu buvo susitarta ir dėl naudojimosi tvarkos, automatiškai negalima.
Esant neaiškiai sutarčiai, teismas aiškina tikruosius šalių ketinimus. Jei pavyktų įtikinti teismą, kad tikrieji šalių ketinimai buvo nustatyti ir naudojimosi tvarka, tokiu atveju jūs pasieksite norimą rezultatą. Tačiau bet kuriuo atveju, be teismo proceso tokioje situacijoje neišsiversite. Tam, kad jūsų norimas planas būtų laikomas kaip naudojimosi tvarka, su visomis iš to išplaukiančiomis pasekmėmis, reikėtų, kad ir NT registre įregistravus sutartį būtų padarytas registre įrašas, jog nustatyta naudojimosi tvarka. Tačiau pagal tokią sutartį RC (Registrų centras) gali nesutikti atlikti tokio įrašo.
Laimei, problema ne visada yra tokia dramatiška. Visi bendraturčiai gali sutikti su plane parodyta naudojimosi tvarka, tik tiesiog prireikė susitvarkyti keletą reikalų, kuriems yra būtina nustatyta naudojimosi tvarka ir norisi išvengti papildomos procedūros - žygio pas notarą ir susitarimo dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos tvirtinimo.
Problema tame, kad žemės sklypo plane nėra nurodoma, kad savininkas X naudosis dalimi A, savininkas Y naudosis dalimi Y. Yra pažymėtos sklypo dalys, tačiau plane nieko nekalbama apie naudojimąsi tomis dalimis. Taip pat tipinėje sutartyje nėra nurodoma, jog bus naudojamasi taip, kaip nurodyta plane.
Planuose sklypai yra suskirstyti į tam tikras dalis, ir tos dalys paprastai sutampa su praktikoje naudojamomis dalimis, tačiau plane nėra nurodoma, kad šalys naudosis tomis žemės sklypo dalimis, t.y. nerasite sakinio, kad susitariame naudotis žemės sklypo dalimis pagal žemės sklype pažymėtas dalis.
Visuomet planuose būdavo nurodytos pirkėjų pavardės ir prie kiekvienos - kiekvienam priklausančio žemės sklypo dalių kampų koordinatės, o patys sklypai, beje, nuspalvinti skirtingomis spalvomis. Sklypų dalys, kuriomis pirkėjai naudojasi kartu, taip pat išskirtos koordinatėmis ir skirtingai nuspalvintos.
Tokiu atveju, labai puikiai žinote, kad planuose, o taip pat ir sutartyje, nieko nekalbama apie naudojimosi tvarką. "Nurodytos pirkėjų pavardės ir prie kiekvienos - kiekvienam priklausančio žemės sklypo dalių kampų koordinatės" -> tame ir problema, kokiu tikslu nurodomos koordinatės. Paprastai aiškinama, kad parduodama konkreti žemės sklypo plane pažymėta dalis, tačiau parduodant dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje negalima parduoti konkrečios dalies. Galima tik nusistatyti naudojimosi tvarką, tačiau plane, kaip ir sutartyje, nieko nekalbama apie naudojimosi tvarką, todėl ir kyla problema dėl to, ar buvo nustatyta, ar nebuvo nustatyta naudojimosi tvarka.
Prie kiekvienos pavardės nurodytos jo sklypo koordinatės + nurodyta (koordinatėmis), kokiais sklypais naudosis BENDRAI. Viskas aiškiausiai parašyta ir nupaišyta.
Notaro argumentų esmė yra ta, kad nėra paties susitarimo fakto, t.y. kas kuriame dalimi naudojasi, o ne naudosis ateityje? Pasirašant sutartį naudojasi, o išėjus iš notaro biuro jau nebe? Perkant butą - aš nebesu įsitikinęs, kad butas man priklausys ir ateityje, ty tik notaro biure jis man priklausys.
Naudojimosi tvarka yra platesnė sąvoka (susitarus galima naudotis ir kitaip, nei rodo ribos plane).
Susitarimas jo šalims turi įstatymų galią. Tokių susitarimų reikia laikytis. Ji gali nuolat natūraliai (kaip ir atsirado) keistis/evoliucionuoti.
Topografinė nuotrauka, tai detalus 2,5 D vietovės planas rengiamas masteliu 1:500, kartais sutrumpinai vadinamas toponuotrauka. Žemės sklypo kadastriniai matavimai - tikslieji žemės matavimai liaudyje ne visai tiksliai vadinami geodeziniais matavimais. Geodeziniai matavimai iš esmės yra visi tikslieji matavimai kuriuose naudojami ypatingai tikslūs - geodeziniai prietaisai. Kaimo plėtros žemėtvarkos projektas gali būti puiki alternatyva statybai žemės ūkio paskirties sklype, jei to padaryti nėra galimybės pagal savivaldybė bendrąjį planą keičiant paskirtį. Geodezinis planas pagal daugumos žmonių užklausas dažniausiai yra žemės kadastrinių matavimų planas. Sklypo padalijimas - paslauga, kurios metu sklypas padajijamas į kelis atkirus sklypus arba atidalijima iš bendosios nuosavybės.
Žemės sklypo kadastriniai matavimai
Svarbiausi aspektai, į kuriuos atkreipti dėmesį:
- Ar sutartyje aiškiai apibrėžta naudojimosi tvarka?
- Ar žemės sklypo plane nurodytos konkrečios dalys, kuriomis naudojasi kiekvienas savininkas?
- Ar visi bendraturčiai sutinka su esama naudojimosi tvarka?
- Ar būtina oficialiai įregistruoti naudojimosi tvarką NT registre?
Atsižvelgiant į šiuos aspektus, galima nuspręsti, ar būtina kreiptis į notarą dėl oficialaus naudojimosi tvarkos nustatymo, ar pakanka esamo susitarimo tarp bendraturčių.
Sklypų atidalijimas
Žemiau pateikta lentelė apibendrina galimus scenarijus ir veiksmus, kurių reikėtų imtis:
| Situacija | Veiksmai |
|---|---|
| Sutartyje ir plane aiškiai apibrėžta naudojimosi tvarka, visi bendraturčiai sutinka | Galima tvarkyti reikalus be papildomo notaro patvirtinimo (jei institucijos priima esamą dokumentaciją) |
| Nėra aiškios naudojimosi tvarkos, bet visi bendraturčiai sutinka | Rekomenduojama kreiptis į notarą dėl oficialaus susitarimo ir įregistravimo NT registre |
| Yra nesutarimų tarp bendraturčių dėl naudojimosi tvarkos | Būtina kreiptis į teismą dėl naudojimosi tvarkos nustatymo |