Žemės Sklypo ir Pastatų Savininko Bankrotas: Teisiniai Aspektai ir Praktiniai Pavyzdžiai

Šiuo metu įkaitusioje nekilnojamojo turto rinkoje sudaroma daugybė sandorių, įskaitant ir žemės sklypų įsigijimo sandorių. Jeigu ketinate įsigyti žemės sklypą, verta atkreipti dėmesį ir į toliau aptartus teisinius ir kitus aspektus.

Žemės Sklypo Įsigijimo Aspektai

Teisiniai Apribojimai ir Teisės

Kiti asmenys gali turėti įvairių teisių į žemės sklypą. Šios kitų asmenų turimos teisės į žemės sklypą varžo jo (pa)naudojimą savininko poreikiams ir mažina vertę, o jeigu tomis teisėmis naudojamasi intensyviai - neretai žemės sklypo savininkui sukelia nepageidaujamų nepatogumų.

• Tai - teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.
• Tai - asmens gyvenimo trukmei ar apibrėžtam terminui, kuris negali būti ilgesnis už asmens gyvenimo trukmę, nustatyta teisė (uzufruktoriaus teisė) naudoti svetimą daiktą ir gauti iš jo vaisius, produkciją ir pajamas.
• Tai - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui.

Įsigyjant žemės sklypą, jo įgijėjas turėtų užsitikrinti, kad hipoteka būtų panaikinta iki sandorio arba nedelsiant po jo, nustatant aiškius ir nuo pardavėjo valios nepriklausančius veiksmus tam tikslui pasiekti. Nekilnojamojo turto registre neįregistruota nuomos sutartis po daikto perleidimo maksimaliai galėtų galioti 1 (vienerius) metus, o įregistruota - joje nurodytą laiką.

Paskirties Svarba

Tai svarbu ne tik tam, kad patys galėtumėte panaudoti žemės sklypą atitinkamai paskirčiai, bet ir įsigyjamo žemės sklypo vertei, įtakojamai ir jo panaudojimo galimybių. Pavyzdžiui, arti didmiesčio esantis žemės sklypas dažniausiai bus didesnės vertės, jeigu jo paskirtis bus gyvenamoji arba kita.

Specialiosios Žemės Naudojimo Sąlygos

Žemės sklypui taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos gali rimtai riboti žemės sklypo panaudojimo galimybes, o tuo pačiu ir mažinti jo vertę. Tokios sąlygos paprastai taikomos tuomet, kai per žemės sklypą ar šalia jo yra nutiesti inžineriniai tinklai ar susisiekimo komunikacijos, yra vandens telkiniai ir pan. ar žemės sklypas tiesiog patenka į atitinkamų objektų apsaugos zonas ar saugomas teritorijas.

Kadastriniai Matavimai

Jeigu kadastriniai matavimai nėra atlikti, įsigydami žemės sklypą rizikuojate, kad tikrasis jo plotas gali skirtis (būti mažesnis arba didesnis) nuo nurodytojo nuosavybės dokumentuose. Nors tikrojo ploto skirtumas paprastai nebūna didelis, tačiau pastaroji aplinkybė gali būti svarbi, kai žemės sklypas yra nedidelės apimties ir (ar) turi daugiau apribojimų, o ploto sumažėjimas dėl to dar labiau apribotų galimybes žemės sklypą panaudoti numatytam tikslui. Pavyzdžiui, tik ne mažesniame nei 400 kv. Be to, įsigyto žemės sklypo kadastrinius matavimus anksčiau ar vėliau vis tiek norėsite atlikti, nes norėsite žinoti tikras žemės sklypo ribas ir atitinkamai aptverti žemės sklypą, projektuoti ir statyti jame kitus statinius, sodinti sodinius.

Užstatymo Intensyvumas ir Aukštingumas

Viso žemės sklypo užstatyti tikriausiai jokiu atveju negalėsite, bet tikriausiai net ir nenorėsite. Kiek ir kaip galėsite užstatyti žemės sklypą, nustatoma žemės sklypui taikomuose teritorijų planavimo dokumentuose.

• Tai yra pastatų ir turinčių stogą inžinerinių statinių antžemine dalimi užstatomo ploto, nustatomo pagal išorinių sienų ar kitų atitvarų projekciją į žemės paviršių, santykis su žemės sklypo plotu.
• Tai yra visų pastatų antžeminės dalies patalpų, įskaitant cokolinių aukštų ir naudojamų pastogių patalpas, bendrojo ploto sumos santykis su žemės sklypo plotu.
• Tai yra teritorijos ar žemės sklypo dalis, kurioje yra arba numatomi antžeminiai statiniai, neįskaitant kelių ar gatvių, inžinerinių tinklų, tvorų ir atraminių sienučių.

Tai yra vietovės lygmens bendrojo plano teritorijos naudojimo privalomasis reikalavimas, kuriuo nustatomas planuojamos teritorijos vyraujantis pastatų aukštis. Tai savaime nereiškia, kad pastatas negalės viršyti šio aukščio, bet orientuotis į jį reikėtų. Pramonės ir sandėliavimo ar inžinerinės infrastruktūros teritorijose nustatomas statinių tūrio santykis su žemės sklypo plotu. Vietovės lygmens bendruosiuose ir detaliuosiuose planuose nustatoma teritorijos urbanistinė kategorija, apimanti teritorijai būdingą ir (ar) galimą pastatų ir erdvių išdėstymo struktūros ir parametrų visumą.

Žemės sklypų kainoms šturmuojant vis naujas aukštumas visiškai suprantama, kad verta pagalvoti, koks optimalus kainos ir būsimo panaudojimo aspektais būtų Jūsų įsigyjamo žemės sklypo dydis. Didesnis - patogesnis, bet ir brangiau kainuos. Todėl tikėtina, kad norėsite rinktis optimalų. Turėtumėte žinoti, kad viso žemės sklypo užstatyti negalėsite, turėsite laikytis teritorijų planavimo dokumentuose nustatytų ribojimų bei reikalaujamų atstumų nuo žemės sklypo ribų bei kituose žemės sklypuose ir tame pačiame žemės sklype esančių arba būsiančių statinių. Statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad nebūtų pažeisti gretimų sklypų savininkų ar naudotojų pagrįsti interesai.

Taikomas ir reikalavimas, kad pastatas ar stogą turintis inžinerinis statinys iki 8,5 m aukščio būtų ne arčiau nuo žemės sklypo ribos nei 3 m, o pastatui esant aukštesniam, nuo jo aukščio kiekvieno papildomo metro, atstumas nuo žemės sklypo ribos didinamas po 0,5 m. Šie atstumai skaičiuojami horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio konstrukcijų. Be to, minimalus atstumas tiesiamų inžinerinių tinklų iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 1 metras, jei nepažeidžiami kaimyninio žemės sklypo savininko (naudotojo) interesai. Šiems reikalavimams taikoma nemažai išimčių.

Aplinkos Veiksniai

Žemės sklypo naudojimą ribotų, o kartu ir vertę mažintų nepalankus gretimų žemės sklypų ir (ar) juose esančių statinių išsidėstymas. Ne mažiau svarbus ir žemės sklypo aukštingumas kitų žemės sklypų atžvilgiu. Jeigu ketinamas įsigyti žemės sklypas yra skirtingame aukštyje lyginant su kitais sklypais arba paties žemės sklypo dalys yra skirtinguose aukščiuose, jo tvarkymas reikalautų papildomų išlaidų. Be to, žemės sklypui taikomame teritorijų planavimo dokumente gali būti nustatytas užstatymo aukštis, kuris tokiu atveju būtų siejamas su pradiniu žemės sklypo absoliučiu aukštingumu.

Kiti Asmenų Statiniai

Bet kokie žemės sklype teisėtai pastatyti kitiems asmenims priklausantys statiniai, kurie yra nekilnojamieji daiktai, tikėtina, kad tame žemės sklype ir liktų ir tuo ribotų galimybes statyti žemės sklype kitus statinius.

Užterštumas

Toks užteršimas gali reikalauti reikšmingų išlaidų atliekoms ar kenksmingoms medžiagoms pašalinti, o ir apskritai kyla klausimas, ar įmanoma pilnai jas pašalinti ir ar žemės sklypas apskritai galės pasitarnauti numatytam tikslui.

Bendraturčiai

Įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį apskritai yra mažiau palanku nei įsigyti tokį pat visą atskirą žemės sklypą, kadangi keliems bendraturčiams nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas turės būti naudojamas, valdomas ir juo disponuojama visų bendraturčių susitarimu, o toks susitarimas ne visuomet lengvai pasiekiamas.

Kiti Svarbūs Aspektai

Svarstant žemės sklypo įsigijimą gali būti svarbūs ir kiti su žemės sklypo teisiniu ir faktiniu statusu bei tolesnio panaudojimo galimybėmis susiję dalykai.

Praktinis Pavyzdys: Bankroto Administratoriaus Pareigos ir Teismo Sprendimai

Lietuvos apeliacinis teismas 2022 m. rugsėjo 8 d. išnagrinėjo civilinę bylą, kurioje buvo nagrinėjami bankrutavusios individualios įmonės „Kompiutera“ savininko ir kreditorės atskirieji skundai dėl Kauno apygardos teismo nutarties. Šioje nutartyje buvo panaikinti bankrutavusios įmonės kreditorių susirinkimo nutarimai ir patvirtinta įmonės turto pardavimo tvarka bei kainos.

Ginčo Esmė

1. Kauno apygardos teismo 2019 m. balandžio 1 d. nutartimi individualiai įmonei „Kompiutera“ iškelta bankroto byla.
2. 2021 m. balandžio 22 d. įmonė pripažinta bankrutavusia ir likviduojama dėl bankroto.
3. 2021 m. birželio 15 d. leista nukreipti išieškojimą į įmonės savininkui priklausantį turtą.
4. 2022 m. balandžio 19 d. gautas nemokumo administratoriaus skundas dėl kreditorių susirinkimo nutarimų panaikinimo ir prašymas patvirtinti turto pardavimo tvarką.

Pirmosios Instancijos Teismo Nutarties Esmė

Kauno apygardos teismas 2022 m. liepos 19 d. nutartimi patenkino administratoriaus skundą, panaikino kreditorių susirinkimo nutarimus ir patvirtino savininko turto pardavimo tvarką bei kainas.

Teismas nustatė, kad kreditorių susirinkime kreditoriai pateikė pasiūlymą įpareigoti administratorių laikytis ankstesnio sprendimo, kuriuo buvo uždrausta parduoti savininkui priklausančią buto dalį, nes jame gyvena nepilnamečiai vaikai ir butas yra įkeistas bankui. Taip pat buvo siūloma sustabdyti turto realizavimą, kol galios turto areštas, ir įpareigoti administratorių pateikti siūlomos turto pardavimo kainos pagrindimą.

Teismas padarė išvadą, kad aplinkybė, jog savininkas turi nepilnamečių vaikų, nepaneigia hipotekos kreditoriaus teisės patenkinti jo reikalavimą iš įkeisto turto. Teismas nusprendė, kad kreditorių susirinkimo nutarimas uždrausti parduoti buto dalį prieštarauja imperatyvioms JANĮ nuostatoms dėl turto pardavimo tvarkos.

Spręsdamas dėl turto realizavimo bankroto procese, teismas atkreipė dėmesį į tai, kad taikomos CPK normos, nebent JANĮ reguliuotų kitaip. Teismas padarė išvadą, kad nėra jokių apribojimų realizuoti areštuotą turtą vykdant turto pardavimą bankroto procese, o areštuoto turto realizavimas panaikina visus turto areštus. Teismas pažymėjo, kad kreditorių nutarimas sustabdyti turto realizavimą prieštarauja CPK 691 straipsnio nuostatoms, vilkina bankroto procesą, neatitinka esminių bankroto instituto taikymo tikslų.

Teismo vertinimu, kreditorių susirinkimo nutarimas, kad visas nekilnojamasis turtas gali būti parduodamas tik iš varžytynių, neatitinka JANĮ nuostatų, pagal kurias kreditorių susirinkimas nemokumo administratoriaus motyvuotu prašymu gali priimti sprendimą turtą leisti parduoti kitu nei iš varžytynių būdu, jeigu tokio pardavimo atveju numatoma nauda kreditoriams būtų didesnė, negu turtą parduodant iš varžytynių.

Pirmosios instancijos teismas rėmėsi tuo, kad teismas, įvertinęs faktines aplinkybes, kreditorių, turinčių balsų daugumą, veiksmus (neveikimą), jų priimamų sprendimų įtaką operatyviam ir veiksmingam bankroto proceso užbaigimui, atsižvelgdamas į protingumo, teisingumo ir sąžiningumo principus, gali nustatyti turto pardavimo tvarką ir pradinę parduodamo turto kainą. Tokiu atveju būti konstatuotas bankroto proceso vilkinimas ir kreditorių susirinkimo kompetencijos neįgyvendinimas.

Argumentai Dėl Atskirųjų Skundų

Atskiruoju skundu atsakovės BIĮ „Kompiutera“ savininkas M. M. prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2022 m. liepos 19 d. nutartį ir nemokumo administratoriaus skundą atmesti, taip pat įpareigoti BIĮ „Kompiutera“ nemokumo administratorių, šaukiant naują BIĮ „Kompiutera“ kreditorių susirinkimą, laikytis 2021 m. rugpjūčio 25 d.

M. M. atskirasis skundas grindžiamas tokiais esminiais argumentais:

• Teismas nepagrįstai nusprendė, kad BIĮ „Kompiutera“ 2022 m. balandžio 4 d. kreditorių susirinkimo nutarimas Nr. 1.1 prieštarauja imperatyvioms JANĮ nuostatoms dėl likviduojamo dėl bankroto juridinio asmens turto pardavimo tvarkos.
• BIĮ „Kompiutera“ 2021 m. rugpjūčio 25 d. kreditorių susirinkimo sprendimai nebuvo nuginčyti, todėl yra galiojantys. Teismas, panaikindamas 2022 m. balandžio 4 d. kreditorių susirinkimo nutarimą Nr. 1.1, neteisėtai siekia panaikinti 2021 m. rugpjūčio 25 d. kreditorių susirinkimo nutarimą, kuriuo uždrausta parduoti M. M. priklausančią 1/2 dalį buto.
• Tuo pačiu klausimu negali egzistuoti du skirtingi teismų procesiniai sprendimai. Ši aplinkybė grindžiama tuo, kad Vilniaus apygardos teismas 2022 m. kovo 1 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e2A-756-640/2022 patvirtino, jog BIĮ „Kompiutera“ 2021 m. rugpjūčio 25 d. kreditorių susirinkimo sprendimas uždrausti parduoti 1/2 dalį M. M. priklausančio buto yra galiojantis ir teisėtas.
• Nei JANĮ, nei kiti įstatymai neįtvirtina ribojimo kreditorių susirinkimui uždrausti pardavinėti turtą, įkeistą hipotekos kreditoriui, ir kuriame gyvena nepilnamečiai vaikai,
• Butas, kurį uždraudė parduoti kreditorių susirinkimas, yra įkeistas bankui, todėl jo pardavimas BIĮ „Kompiutera“ likvidavimo procese neatitiktų ekonomiškumo ir protingumo principų.
• Teismas nesigilino į aplinkybę, kad BIĮ „Kompiutera“ kreditorių susirinkime nebuvo kreditorių, kurie prieštaravo nemokumo administratoriaus apskųstiems susirinkimo nutarimams. Ta aplinkybė, kad kreditorius nebalsavo, nėra tapati balsavimui prieš.
• Nemokumo administratoriaus pasiūlymui turtą parduoti ne varžytynėse nepritarė beveik visi kreditoriai (92,61 proc. susirinkime dalyvavusių kreditorių).
• Vien tai, kad bankrutuojanti įmonė neturi lėšų, nesudaro pagrindo atleisti nemokumo administratorių nuo pareigos pateiki siūlomos turto pardavimo kainos pagrindimą.
• BIĮ „Kompiutera“ bankroto procese savo teisėmis piktnaudžiauja ir bankroto procedūras vilkina ne kreditoriai, o nemokumo administratorius.

Atskiruoju skundu kreditorė G. M. prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2022 m. liepos 19 d. nutartį ir nemokumo administratoriaus skundą atmesti. G. M. atskirasis skundas grindžiamas iš esmės identiškais motyvais kaip ir BIĮ „Kompiutera“ savininko M. M. atskirasis skundas, išskyrus tai, kad apeliantė G. M. nėra pasisakiusi dėl kreipimosi į Lietuvos Respublikos Konstitucinį Teismą.

Valstybinės Žemės Nuoma: Kasacinio Teismo Praktika

Teisėjų kolegija pažymėjo, jog bankroto administratorius bankrutavusios įmonės turto pardavimo proceso metu yra saistomas ne tik Įmonių bankroto įstatymo (ĮBĮ) nuostatų, bet ir profesinės rūpestingumo pareigos, siejamos su įpareigojimu veikti išskirtinai kreditorių ir bankrutuojančios (bankrutavusios) įmonės interesais. Šiame kontekste svarbu tai, kad bankroto procedūrų tikslas yra siekis, kad bankroto proceso metu bankrutuojančios ir bankrutavusios įmonės turtas būtų parduodamas kuo didesne kaina, kad kuo didesne apimtimi būtų patenkinti kreditorių reikalavimai, įgyvendintos akcininkų teisės gauti likviduojamos įmonės turto dalį, likusią po atsiskaitymo su įmonės kreditoriais. Toks tikslas sietinas ir su bankroto administratoriaus pareiga įvertinti bankrutuojančios įmonės parduodamo turto pobūdį ir siekti jo pardavimo už kainą, kuri labiausiai atitiktų kreditorių ir bankrutuojančios (bankrutavusios) įmonės interesus. ĮBĮ normos, reglamentuojančios administratoriaus funkcijas ir įgaliojimus, yra imperatyviojo pobūdžio.

Kasacinio teismo teisėjų kolegija sutiko su apeliacinės instancijos teismo išvada, kad valstybinės žemės nuomos teisė negali būti pirkimo pardavimo objektu. Pagal bendrąją valstybinės žemės nuomos taisyklę valstybinė žemė nuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Tačiau Civilinio kodekso (CK) 6.551 straipsnio 2 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6-9 dalyse yra nustatytos šios taisyklės išimtys, kai valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu.

CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis (ne aukciono būdu) instituto paskirtis - sudaryti sąlygas pastatų savininkams užtikrinti tinkamą jų statinių eksploatavimą.

Byloje nustatyta, kad atsakovai Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį sudarė dėl 852,75 kv. m ploto kiemo statinių (tvoros). Teismų praktikoje taip pat laikomąsi nuostatos, kad, sprendžiant dėl teisės į valstybinės žemės nuomą, lemiamą reikšmę turi ne sklype esančių statinių teisinio registravimo duomenys, bet faktinės situacijos vertinimas, todėl kiekvienu atveju svarbu įvertinti ir tai, ar žemės sklype vykdoma veikla susijusi su esančio statinio naudojimu, ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą. Bylos duomenys rodo, kad UAB „Sėlių investicijos“, įgijusi nuosavybės teisę į tvorą, faktiškai įgijo teisę ir į valstybinės žemės, kuri aptverta tvora, nuomą ne aukciono būdu ir šį žemės sklypą nuomojasi, todėl apeliacinės instancijos išvada, kad UAB „Sėlių investicijos“ nusipirko tik tvorą, teisių į valstybinės žemės nuomą neįgijo, kelia abejonių.

tags: #zemes #sklypo #ir #jame #esanciu #pastatu