Žemės Sklypo Formavimo Reikalavimai Gyvenamajam Namui Statyti

Planuojant statyti gyvenamąjį namą, vienas svarbiausių klausimų yra žemės sklypo formavimas. Šiame straipsnyje aptarsime, kokia tvarka galioja norint statyti gyvenamąjį namą žemės ūkio paskirties sklype, ar paprasčiau yra keisti žemės paskirtį, ir kitus svarbius aspektus.

Nuotrauka iliustracinė. Šaltinis: vilnius.lt

Žemės Ūkio Paskirties Sklypas: Ar Galima Statyba?

Žemės ūkio paskirties sklype statyti pastatus draudžiama. Tačiau yra išimčių:

• Ūkininko sodyba: Žemės ūkio paskirties žemėje statyti pastatus gali tik ūkininkai, parengę kaimo plėtros projektą sodybos vietai parinkti.
• Paskirties keitimas: Reikia pakeisti sklypo paskirtį.

Žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 0,5 ha., galima statyti tik su ūkininko pažymėjimu atliekant kaimo plėtros projektą. Esant ūkininku, parengus kaimo plėtros projektą sklype galima bus projektuoti vieną vieno buto gyvenamąjį namą su priklausiniais - pagalbinio ūkio pastatais, kurie tarnauja pagrindiniam daiktui - gyvenamajam namui.

Dieveniškės. Dieveniškių kraštas. Etnokultūrinė kaimo turizmo sodyba "Po Vienu Rūmu"

Šiuo atveju pirmiausia statomas/projektuojamas vieno buto gyvenamasis namas, o tik vėliau pagalbiniai ūkio pastatai (arba projektuojami lygiagrečiai, pvz, vienam projekte numatytas ir gyvenamasis namas ir pagalbinio ūkio pastatai). Apie šio atveju taikomus statinių statybos eiliškumus galite paskaityti vtpsi puslapyje esančiame straipsnyje (2021-08-30).

Žemės Paskirties Keitimas: Kada Tai Įmanoma?

Keisti žemės sklypo paskirtį galima tik tuomet, jeigu numatyta bendrajame miesto/rajono plane. Jei pakeisite žemės paskirtį į gyvenamąją, tuomet galima projektuoti vieną vieno buto arba vieną dviejų butų gyvenamąjį ir pagalbinio ūkio pastatus. Taigi, su šia paskirtimi atsiranda galimybė statyti dviejų būtų gyvenamąjį namą ir pirmiau pastatyti ūkinį pastatą, nei kad gyvenamąjį.

Keičiant paskirtį galima sklypą ir padalinti į mažesnius žemės sklypus, tokiu atveju jums reikalingas formavimo ir pertvarkymo projektas. Jeigu sklypo padalinti nenorite - galima kreiptis į Savivaldybę su prašymu pakeisti paskirtį, prie prašymo reikia pateikti ir aprašymą/analizę kodėl paskirtis keičiama, kas bus daroma, aprašyti esamą situaciją ir pan.

Pakeitus žemės paskirtį į gyvenamąją, priklausomai nuo to, kokie yra savivaldybės bendrojo plano reikalavimai, gali būti reikalaujama rengti sklypo detalųjį planą (iki 2021-07-01 šio dalyko nebuvo).

Bendrasis planas

Sklypo Formavimo Pertvarkymo Projektas

Vienaip ar kitaip turite daryti sklypo Formavimo pertvarkymo projektą. Jei leis keisti paskirtį - puiku, jei ne, tada sklypą galima padalinti į 3 dalis po 50 arų ir viename iš jų rengti kaimo plėtros projektą ir projektuoti namą su priklausiniais.

Vadovaudamiesi žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 „Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklių patvirtinimo“, 57 punktu, pranešame, kad pradedamas rengti žemės sklypo:

• (kadastro Nr. 4152/0900:0132), esančio Vilniaus r. sav., Mickūnų sen., Sankelių k.
• (kadastro Nr. 4162/0200:0763), esančio Vilniaus r.
• (kadastro Nr. 4170/1803:0749), esančio Vilniaus r. sav., Riešės sen., Pranciškonių vs., Gilių 7-ojoje g.
• (kadastro Nr. 4199-2064-6014), esantiems Vilniaus r. sav., Nemenčinės sen., Sirvydiškių k.
• (kadastro Nr. 4162/0400:1842), esančio Vilniaus r.
• (kadastro Nr. 4162/0400:1047), esančio Vilniaus r. sav., Nemėžio sen., Skaidiškių k., Dunaikos g.
• (kadastro Nr.: 4152/2300:0059), esančio Vilniaus r. sav., Mickūnų sen., Skaisterių k., Skaisterių g.
• (kadastro Nr. 4160/0100:0983), esančio Vilniaus r. sav., Nemenčinės sen., Nemenčinės m., Vilniaus g.
• (kadastro Nr.: 4162/0400:0365), esančio Vilniaus r. sav., Nemėžio sen., Daržininkų k., Dvaro g.
• (kadastro Nr. 4152/0500:0024), esančio Vilniaus r. sav., Mickūnų sen., Kairėnų k., Kairėnų g.

Taip pat informuojame, kad visos paslaugos, susijusios su Projekto rengimu, atliekamos žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje internetiniu adresu www.zpdris.lt.

Vadovaudamiesi žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 „Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklių patvirtinimo“, 47, 56 p., pranešame, kad planuojamas rengti žemės sklypo:

• (kadastro Nr. 4170/1310:0099), esančio Vilniaus r. sav., Riešės sen., Skirgiškių k., Braškių g.
• (kadastro Nr. 4167/0100:0244), esančio Vilniaus r. sav., Pagirių sen., Pagirių k., Pagirių g.

Taip pat informuojame, kad visos paslaugos, susijusios su Projekto rengimu, atliekamos žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje internetiniu adresu www.zpdris.lt.

Pranešame, kad planuojamas rengti žemės sklypo:

• (kadastro Nr. 4170/1310:0041), esančio Vilniaus r. sav., Riešės sen., Skirgiškių k., Raktažolių g.

Informuojame, kad šis įsiterpęs valstybinės žemės plotas yra sodininkų bendrijoje „Žalesa“ todėl remdamiesi valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos mėgėjų sodo teritorijoje taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004 m. lapkričio 15 d. nutarimu Nr. Prašymą galite teikti Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (toliau - ŽPDRIS), internetiniu adresu www.zpdris.lt arba Vilniaus rajono savivaldybės administracijoje, Rinktinės g. Su rengiamu projektu susipažinti, stebėti dokumentų būsenų pasikeitimus, teikti pasiūlymus galima ŽPDRIS priemonėmis, projekto paslaugos Nr.

Pranešame, kad rengiamas žemės sklypo:

• (kadastro Nr. 4127/0604:0136), esančio Vilniaus r. sav., Nemenčinės sen., Radžiulių k., Legotės g.
• (kadastro Nr. 4170/1614:0180), esančio Vilniaus r. sav., Riešės sen., Bratoniškių k., Pavasario 14-ojoje g.
• (kadastro Nr. 4184/0912:0104), esančio Vilniaus r. sav., Sudervės sen., Mikališkių k., Pluošto 1-ojoje g.

Informuojame, kad šis įsiterpęs valstybinės žemės plotas yra sodininkų bendrijoje „Legotė“ todėl remdamiesi valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos mėgėjų sodo teritorijoje taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004 m. lapkričio 15 d. nutarimu Nr. 1443 „Dėl valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos mėgėjų sodo teritorijoje“ (toliau - Taisyklės), 9 punktu, siūlome per 30 dienų nuo šio rašto išsiuntimo, jeigu šio įsiterpusio valstybinės žemės sklypo reikia sodininkų bendrijai bendrojo naudojimo statiniams statyti ar rekreacijai, pateikti prašymą parduoti įsiterpusį valstybinės žemės sklypą, taip pat pateikti sodininkų bendrijos narių susirinkimo sprendimą dėl bendrojo naudojimo valstybinės žemės sklypo, naudojamo bendrojo naudojimo statiniams statyti ar rekreacijai, įsigijimo sodininkų bendrijos nuosavybėn ir tapti iniciatoriumi Projekto, kuriame būtų projektuojamas įsiterpęs valstybinės žemės plotas. Prašymą galite teikti Vilniaus rajono savivaldybės administracijoje, Rinktinės g. Informuojame, kad visi su žemėtvarkos planavimu susiję veiksmai bus atliekami automatizuotai per ŽPDRIS. Su rengiamu projektu susipažinti, stebėti dokumentų būsenų pasikeitimus, teikti pasiūlymus galima ŽPDRIS priemonėmis, projekto paslaugos Nr.

Svarbūs Aspektai Formuojant Sklypą

Formuojant žemės sklypą gyvenamajam namui, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Geodeziniai ir kadastriniai matavimai: Jei sklypo ribos nustatytos seniai ir planai netinka Registrų centrui, reikės atlikti geodezinius ir kadastrinius matavimus.
• Servitutai: Jei sklype yra servitutų, svarbu išsiaiškinti jų pobūdį ir įtaką statyboms.
• Kaimynų sutikimas: Atliekant sklypo formavimo darbus, gali prireikti kaimynų sutikimo.
• Sklypo padalinimas: Jei planuojama sklypą padalinti, reikia laikytis nustatytos tvarkos ir parengti reikiamus dokumentus.

Dieveniškės. Dieveniškių kraštas. Etnokultūrinė kaimo turizmo sodyba "Po Vienu Rūmu"

Žemės sklypo padalijimo etapai

• ŽUP -> tapti ūkininku -> parengti kaimo plėtros projektą -> projektuoti gyvenamąjį namą, gauti statybos leidimą.
• G -> keisti paskirtį (galimai rengti detalųjį planą) -> projektuoti vieno arba dviejų butų gyvenamąjį namą, gauti statybos leidimą.

Klaidų, renkantis sklypą, sąrašas - ilgas: Svajonių namų galite ir neturėti, jeigu įsigysite sklypą, netinkamą nuosavo namo statyboms. Prieš perkant sklypą, reikia atkreipti dėmesį į visą sąrašą „kabliukų“, kad išleisti pinigai nebūtų išmesti į balą. Tačiau pirmiausia, norint patarti, reikia žinoti, kur žmonės dažniausiai klysta.

„Capital Architects“ architektė-projektų vadovė Ieva Pavilonė sako, kad dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas. „Dažnai žmonės pagalvoja apie tai, kad svarbu įsivertinti įvažiavimą į sklypą, iš kurios pusės bus įvažiuojama - pietinės, rytinės, vakarinės ar šiaurinės. Tai svarbu dėl namo orientacijos. Bet dažnu atveju nežinoma apsaugos zonų, kurios yra nustatytos sklypui. Ir tų klaidų galbūt galima išvengti pasikonsultavus su architektu ar kitu ekspertu ir peržiūrėjus NT išrašą, įvertinus, ar tame sklype yra apsaugos zonų, jau galima išvengti nepatogumų projektuojant namą“, - akcentuoja architektė.

Ji paaiškina, kad apsaugos zonos, pirmiausia, gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona. Taip pat vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą.

„Taip pat būna kelio apsaugos zona, ypač vietinės reikšmės keliai turi tokias zonas, kurios gali siekti ir 10 metrų nuo įvažiavimo pusės, tai tokiu atveju pastatą jau reiktų traukti net 10 metrų nuo kelio. Taip pat pirkėjai patys sunkiai gali įsivertinti gaisrinius reikalavimus, kurie riboja užstatymą iki kaimyninių pastatų. Labai svarbu tai žinoti, nes, pavyzdžiui, jei kaimynas pasistatė namą 3 metrai iki savo sklypo ribos, pirmasis gavo tokiam projektui statybos leidimą, jis išlaiko reikalavimus, nes šalia esantis sklypas šalia buvo dar tuščias. Tarkime, kad namas yra mūrinis, tai jo gaisrinės saugos klasė bus antra ir mums, kitame sklype norint statyti kitą pastatą, iki šito kaimyno namo reikėtų išlaikyti 8 metrus”, - akcentuoja ekspertė.

I. Pavilonė tęsia, kad pirkėjai dažnai nežino ir kito reikalavimo, susijusio su gaisro gesinimu. Projektuojant namą mieste reikalaujama, kad nuo jo iki gaisrinio hidranto būtų ne daugiau nei 200 metrų, o jeigu pastatas projektuojamas kaimo vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, ne toliau nei 1 km atstumu nuo projektuojamo pastato turi būti vandens telkinys. Jeigu taip nėra, tokiu atveju sklype reikia arba projektuoti, kasti kūdrą, arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą.

Tačiau reikia būti atsargiems perkant sklypą šalia vandens telkinių. I. Pavilonė primena pakrančių apsaugos zonų reikalavimą. „Nuo vandens telkinio yra nustatoma apsaugos juosta ir nuo jos standartiškai 50 metrų statyba yra negalima. Yra atvejų, kai žmogus nusipirko sklypą labai gražioje vietoje, prie upės, mes įvertinome šlaitą, apsaugos juostą, apsaugos zoną dėl gatvės ir liko užstatymui tik apie 30 kv. m. Žmogus tikėjosi pasistatyti gyvenamąjį namą, bet to padaryti buvo neįmanoma. Tam, kad žmonės tokių klaidų išvengtų, būtų logiška prieš perkant sklypą įsivertinti ir pasišnekėti su ekspertais dar prieš perkant sklypą“, - pataria architektė.

Taip pat, pašnekovės teigimu, prieš perkant sklypą reikia atkreipto dėmesį, ar jame yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes. „Tai reikėtų pirmiausia pardavėjo klausti, ar iki sklypo ateina komunikacijos ir kur eina. Nes vėlgi, jos turi savo apsaugos zonas. Taip pat apsaugos zonas turi ir vietiniai gręžiniai, tad jeigu sklypas mažas, o namo žmogus nori didesnio, gali nepavykti tokio noro įgyvendinti. Dar vienas niuansas dėl įvažiavimų į sklypą. Įsivaizduokime, kad turime sklypą, kuris, atrodo, kad galėtų turėti įvažiavimą iš dviejų pusių. Jeigu sklypui yra parengtas detalusis planas, tau mes griežtai turime vadovautis planu ir įvažiavimą į sklypą daryti ten, kur jis numatytas“, - pažymi ekspertė.

Kokio dydžio sklypą pirkti geriausia? Įsigiję sklypą, naujakuriai ima braižyti savo svajonių namo projektą. Tačiau, I. Pavilonės teigimu, ne visada yra galimybė suprojektuoti tokį namą, kokio nori pirkėjai, nes jam tiesiog netinka įsigyto sklypo forma.

„Žmonės, pirkdami sklypą, neįvertina, kokios namo formos, kelių aukšto namo norės. Taip pat, ar jam reikia papildomų pastatų sklype. Nes ne visuose sklypuose galima pastatyti bet kokį namą ir dar priestatų. Taip gali nutikti ir dėl užstatymo intensyvumo rodiklių, kurie nustatomi bendruoju planu arba detaliaisiais planais. Tai vėlgi, net jei sklypas yra didesnis, užstatymo tankumas jame gali būti mažesnis. Tai pirkėjams yra sunku išsiaiškinti, reikia gana daug pasidomėti prieš perkant sklypą“, - sako architektė ir priduria, kad net jeigu sklype nėra apsaugos zonų, gali būti, kad vis tiek nepavyks pastatyti visko, ko žmogus nori.

Paklausta, kokio dydžio sklypas galėtų būti geriausias pasirinkimas norintiems ne tik komfortiško dydžio namo, bet ir kiemo, galbūt dar garažo ir pirties pastato, architektė įvardija kelis skaičius. „Jeigu žmogus nori pasistatyti vieno aukšto namą su garažu, jam reikėtų ieškoti apie 12 a sklypo. Jeigu turime 10-12 a sklypą, dažniausiai projektuojame vieno aukšto namą, normalaus dydžio kiemą. Tai yra komfortiškas variantas. Jeigu kalbant apie tankumo rodiklius, tai 12 a. sklype galima užstatyti preliminariai, jei nėra kažkokių kitokių reglamentų, kuriais būtų sumažinti tie rodikliai, 300 kv.m, tad pastatams galėtume skirti apie 280 kv.m. Tai jau yra dideli skaičiai. Dažniausiai žmonės domisi namais iki 100 kv. m, tai tokiems namams, jeigu nėra papildomų sąlygų, apribojimų, užtektų ir 8 a sklypo“, - sako I. Pavilonė.

Pašnekovė priduria, kad neretai pirkėjams kyla klausimas, ką rinktis pirma - sklypą ar namą. Architektė sako, tai turėtų vykti kompleksiškai. „Iš esmės viskas eina kartu - reikia kartu ir galvoti, žinoti, kokio namo reikia, ir tuomet rinktis sklypą“, - sako I. Pavilonė.

Patarimai, kaip nepadaryti klaidų: Taigi, klaidų sąrašas, renkantis sklypą, tikrai nemažas. Ką daryti, kad išsirinktume geriausią variantą? I. Pavilonės teigimu, pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą. Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis. Taip pat prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą. Pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu. Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų. Taip pat reikia pasižiūrėti NT išrašą, nes jame taip pat galima rasti daug naudingos informacijos, būna aprašyti servitutai, ar tokių sklype yra, apsaugos zonas. Bet išrašas turi būti atnaujintas“, - patarimais dalijasi architektė.

Ji tęsia, kad mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas. „Taip pat visada patrauklu turėti galimybę prisijungti prie centralizuotų nuotekų valymo tinklų, vandentiekio, dujų“, - priduria I. Pavilonė.

Dažniausiai Užduodami Klausimai

Žemiau pateikiami atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus, susijusius su žemės sklypo formavimu gyvenamajam namui.

Ar kaimynas turi teisę daryti geodezinius (kadastrinius) matavimus, nepranešęs kitam kaimynui ir be jo sutikimo, su kuriuo ribosis būsimasis sklypas?

Taip, kaimynas turi teisę daryti geodezinius (kadastrinius) matavimus, tačiau jis privalo informuoti kaimynus, su kuriais ribojasi jo sklypas.

Ar gali sodo kaimynai susitarti keisti sklypo ribas, kai atliekami matavimai?

Taip, gali susitarti, jei tai neprieštarauja įstatymams ir taisyklėms.

Ar prieš dalinant sklypą į kelias dalis reikia atlikti geodezinius matavimus?

Taip, prieš dalinant sklypą į kelias dalis, reikia atlikti geodezinius matavimus.

Kuo skiriasi geodeziniai matavimai nuo kadastrinių? Ar skiriasi kaina? Kokių matavimų reikia sudaryti notarinei sutarčiai parduodant sodo sklypą, kurio ribos nustatytos labai seniai ir dabar tie planai netinka Registrų centrui? Ar yra prasmė daryti ir vienus, ir kitus matavimus?

Ar privalomi geodeziniai matavimai, mano nupirktam namui su namų valda? Pirkau prieš 18 metų. Dabar noriu parduoti.

Kas yra "Viešpataujantis servitutas"?

Maždaug žinau kas yra servitutas, tačiau nepavyksta rasti apibrėžimo kuo skiriasi viešpataujantis nuo tarnaujančio. Norimo pirkti sklypo dokumentuose yra minimas viešpataujantis servitutas. Šalia sklypo eina servitutinis kelias kurio dalis(nors ir atskiras objektas) yra parduodama kartu su pagrindiniu sklypu. Sklypo dokuose yra minimi dveji viešpataujantys servitutai tačiau sklypo plane jie nėra pažymėti. Vienas matininkas minėjo, kad tai tiesiog prie sklypo priskirtas servitutinis kelias...

tags: #zemes #sklypas #suformuotas #gyvenamajam #namui