Planuojant statybas, vienas iš esminių aspektų yra sklypo užstatymo tankumas. Šis rodiklis apibrėžia, kokią sklypo dalį galima užstatyti pastatais ir kitomis konstrukcijomis. Lietuvoje sklypo užstatymo tankumas yra griežtai reglamentuojamas Statybos techniniu reglamentu (STR).
Kas Įeina Į Užstatymo Plotą?
Į užstatymo plotą įskaičiuojami visi statiniai, esantys ant žemės, įskaitant:
- Pastatai
- Priestatai
- Terasos
- Ūkiniai ir kitokios paskirties pastatai ir pastatėliai
- Įėjimų laiptai
Taip pat įskaičiuojamos ir kabančios konstrukcijos, tokios kaip:
- Pastogės
- Balkonų išsikišimai
- Stoginės
Kaip Nustatomas Leistinas Užstatymo Plotas?
Projektuojant pastatus ir skaičiuojant sklypo leistiną ir faktinį užstatymo plotą, jei nėra teritorijų planavimo dokumentų, kurie iš karto numato galimą sklypo užstatymo plotą, vadovaujamasi STR 2.02.09:2005 9 priedu. Pagrindinis principas - kuo sklypas didesnis, tuo mažesnis užstatymo plotas (tankis).
Agnė Peikštenienė, Žemės ekspertai, atkreipia dėmesį, kad leistinas užstatymo tankis priklauso nuo sklypo ploto.
Leistinas Užstatymo Tankis Urbanizuojamose Teritorijose
Leistinas užstatymo tankis priklausomai nuo sklypo ploto:
| Sklypo plotas | Leistinas užstatymo tankis | Leistinas užstatyti plotas |
|---|---|---|
| 6 arai (600 m²) | 35% | 210 m² |
| 25 arai (2500 m²) | 20% | 500 m² |
Pastato Užstatymo Ploto Skaičiavimas
Pastato užstatymo plotas yra aukšto horizontalaus pjūvio (projekcijos) plotas. Į šį plotą įskaičiuojami:
- Po pastatu padarytų įvažų plotai
- Erdvės žmonėms praeiti ir kitoms reikmėms
- Portikai
- Terasos
- Įėjimo į pastatą laiptai (aikštelės)
- Įvažiavimai į garažus
- Šviesduobės
- Krovinių nuleidimo duobės
Kai pirmojo aukšto horizontali projekcija nesutampa su požeminės pastato dalies, išsikišusios virš žemės paviršiaus, horizontalia projekcija, suskaičiuojamas didesnės projekcijos dalies, esančios už pirmojo aukšto horizontalios projekcijos ribų, plotas.
Sklypo Užstatymo Tankis Ir Intensyvumas
Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 9 priedo 1 punkte nustatyta, kad sklypo užstatymo tankio dydžiai nustatyti lentelėje „Maksimalūs sklypo užstatymo tankio dydžiai". Maksimalus sklypo užstatymo intensyvumas yra 0,4 vienbučio blokuoto užstatymo tipo, kai namai statomi atskiruose sklypuose - 0,8, išskyrus atvejus, kai teritorijų planavimo dokumentuose užstatymo intensyvumas nustatytas mažesnis.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad maksimalūs sklypo užstatymo tankio dydžiai nustatyti lentelėje. Kai žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus ūkininko sodyboje, žemės naudotojui priklausančiais gyvenamaisiais pastatais ir jų priklausiniais užstatyti plotai nesuformuoti atskirais sklypais, maksimalus sklypo užstatymo tankis skaičiuojamas pagal Nekilnojamojo turto kadastro duomenis faktiniam užstatytos teritorijos naudmenų plotui (pastatų, kiemų, aikštelių užimtai žemei ir kitai tiesioginiam statinių eksploatavimui naudojamai žemei).
Žemės ūkio paskirties sklype ūkininko sodyboje namo užimamas žemės plotas neturi viršyti 1000 m2, o bendras užstatymo tankis 50 %. Užstatymo tankio žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus ūkininko sodyboje, skaičiavimas nurodytas Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 5 dalyje.
Minimalūs Atstumai Iki Kaimyninio Sklypo Ribos
Minimalus atstumas nuo atskirai statomo namo ir jo priklausinių (išskyrus nesudėtingus statinius) iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 3 metrai. Minimalus atstumas tiesiamų inžinerinių tinklų iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 1 metras, jei nepažeidžiami kaimyninio žemės sklypo savininko (naudotojo) interesai.
Mažinant pastatų atstumą iki kaimyninio žemės sklypo ribos arba blokuojant gretimų žemės sklypų pastatus, turi būti išlaikomi gaisrinės saugos reikalavimai ir gautas kaimyninio žemės sklypo savininko sutikimas raštu, išskyrus atvejus, kai pastatų blokavimas numatytas patvirtintuose teritorijų planavimo dokumentuose. Mažinant tiesiamų inžinerinių tinklų atstumą iki kaimyninio žemės sklypo ribos, reikalingas šio sklypo savininko sutikimas raštu.
Namo ir jo priklausinių, inžinerinių tinklų statyba, rekonstravimas ir remontas neturi daryti neleistino poveikio kaimyniniam žemės sklypui ir jame esantiems statiniams. Šių statinių esminis reikalavimas „mechaninis atsparumas ir pastovumas" turi būti užtikrintas pagal 2011 m. kovo 9 d. Europos Parlamento ir Tarybos reglamento (ES) Nr. 305/2011 2 straipsnį.
Kaip apskaičiuoti tankį – su pavyzdžiais
Kitos Svarbios Sąvokos
Norint geriau suprasti sklypo užstatymo tankio niuansus, svarbu žinoti ir kitas susijusias sąvokas:
- Inžinerinių komunikacijų koridorius: žemės juosta, skirta centralizuotiems inžinerinės infrastruktūros tiesiniams įrengti ir eksploatuoti.
- Kompaktiškai užstatyta teritorija: didesnė kaip 5 ha užstatyta teritorija (pastatų, kiemų, aikštelių užimta žemė, kita tiesioginiam statinių eksploatavimui naudojama žemė), kurioje užstatymo tankis ne mažesnis kaip 20 procentų.
- Kvartalas: gyvenamosios vietovės urbanizuotos ar urbanizuojamos teritorijos struktūros elementas, kurį mažiausiai iš trijų pusių riboja inžinerinių komunikacijų koridoriai ar natūralūs barjerai - žemės reljefo formos, vandens telkiniai, želdiniai, antropogeniniai komponentai ir kt.
- Prioritetinės plėtros teritorijos: savivaldybės ir vietovės lygmens bendruosiuose planuose išskirtos urbanizuotos ir (ar) urbanizuojamos teritorijos (jų dalys), kuriose savivaldybė įsipareigoja vystyti socialinę ir (ar) inžinerinę infrastruktūrą.
- Specialiojo teritorijų planavimo dokumentai: teritorijų planavimo dokumentai, kuriuose pagal teritorijų planavimo lygmenį ir uždavinius nustatomos tam tikroms veikloms planuojamų teritorijų naudojimo, tvarkymo ir (ar) apsaugos priemonės.
- Specialusis teritorijų planavimas: teritorijų planavimas tam tikroms veikloms reikalingų teritorijų ir saugomų teritorijų naudojimo, tvarkymo ir (ar) apsaugos priemonėms nustatyti.
- Suinteresuota visuomenė: visuomenė, kurios teisėtiems interesams daro arba gali daryti poveikį rengiamo teritorijų planavimo dokumento sprendiniai ar kuri yra suinteresuota, kad šie sprendiniai būtų įgyvendinti.
- Teritorijos naudojimo tipas: teritorijų planavimo dokumentuose nurodoma planuojamos teritorijos kategorija, apimanti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, galimus žemės naudojimo būdus ir galimas vyraujančias statinių ar jų grupių paskirtis.
Teritorijų Planavimo Ypatumai
Teritorijų planavimo įstatyme miestų ir miestelių dalims bei kaimams dar yra numatyta galimybė rengti detaliuosius planus, o viensėdžiams gali būti rengiami tik bendrieji planai. Teritorijų planavimo įstatyme numatyta, kad detalieji planai nerengiami, jeigu bendruosiuose vietovės lygmens planuose nustatyti visi detaliesiems planams privalomo teritorijos naudojimo reglamento reikalavimai.
Būtina atkreipti dėmesį, kad 1996-2013 metais rengtuose bendruosiuose miestų ir miestelių planuose nėra ir negalėjo būti nustatytų detaliesiems planams privalomo teritorijos naudojimo reglamento reikalavimų (ankstesnėse redakcijose - teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimas), nes bendrųjų ir detaliųjų planų rengimo tikslai iš esmės skiriasi.
Taip pat svarbu suprasti, kad negalima sutapatinti bendruosiuose ir detaliuosiuose planuose nustatomų intensyvumo ir tankumo rodiklių. Bendruosiuose planuose šie rodikliai nustatomi teritorijoms (funkcinėms zonoms, rajonams, mikrorajonams) ir yra reikalingi inžinerinės, susisiekimo infrastruktūros reikmėms apskaičiuoti (inžinerinių tinklų diametrai, galingumas, gatvių kategorijos ir kt.), taip pat socialinės infrastruktūros objektams (vaikų darželiams, mokykloms ir kt.).
Praktikoje tankumo ir intensyvumo rodikliai, nustatyti funkcinei zonai (bruto, neišskiriant gatvių ir t. Akivaizdu, kad nesant bendrųjų planų, kuriuose yra nustatyti visi detaliesiems planams privalomo teritorijos naudojimo reglamento reikalavimai (praktiškai tokių bendrųjų planų ir negali būti), taikyti Teritorijų planavimo įstatymo 17 straipsnio 4 dalies 2 punkto nuostatus, tai yra nerengti detaliųjų planų, praktiškai ir teisiškai problemiška.