Šiame straipsnyje aptarsime, kokie teisiniai aspektai svarbūs tiek nuomininkams, tiek nuomotojams, ar uždaroji akcinė bendrovė (UAB) gali nuomoti butą Lietuvoje, kaip sudaromos nuomos sutartys ir kokie mokesčiai taikomi.
Ar Reikalinga Nuomos Sutartis?
NT brokeris Ignas Zabarauskas pasakojo, kad sunku rasti atvejų, kuomet būstai būtų nuomojami be sutarčių.
„Sutartis apsaugo ir nuomotojus, kurie nori išnuomoti savo būstą, ir nuomininkus, kurie nuomojasi. Ji visais atvejais yra reikalinga. Net jeigu būstą žmogus nuomoja giminaičiui ir atrodo, kad dėl visko pavyks susitarti, vis tiek patariu pasirašyti sutartį. Žodžiu aptartos sąlygos gali labai greitai pasimiršti, todėl ir patariu pasirašyti sutartį“, - komentavo NT brokeris.
Tačiau, anot jo, atskiras klausimas yra dėl sutarčių registravimo Registrų centre.
„Ne visi sutartis registruoja, dažniausiai tai daroma tada, kai nuomotojui ar nuomininkui tai yra naudinga ir jis turi įrodyti, kad būstas tikrai yra nuomojamas. Pavyzdžiui, nuomininkas gauna nuomos kompensaciją. Tačiau net ir neužregistruota sutartis turi savo teisinį svertą“, - pastebėjo I. Zabarauskas.
Anot jo, sutartyse dažniausiai nuomotojai ir nuomininkai susitaria dėl kainos, depozito dydžio, termino, nuo kada iki kada nuomojamas būstas.
„Svarbu aptarti, kaip vyks atsiskaitymas - grynaisiais pinigais ar pavedimu. Dar svarbu susitarti dėl turto naudojimo, jo perdavimo, grąžinimo sąlygų“, - patarė NT brokeris.
Mokesčių Mokėjimo Būdai Nuomojant Būstą
VMI Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė teigė, kad gyventojas, norėdamas nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, pavyzdžiui, butą, gali pats pasirinkti, kaip bus apmokestinamos jo nuomos pajamas.
„Galima galima įsigyti verslo liudijimą (VL) „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams, o kiekvienam nuomojamam būstui privaloma įsigyti atskirą VL. Kitas būdas susimokėti mokesčius teikiant nuomos paslaugas yra pateikti metinę pajamų deklaraciją ir nuo praėjusį mokestinį laikotarpį gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį“, - komentavo VMI atstovė.
Nekilnojamojo turto nuoma nelaikoma individualia veikla, todėl šios veiklos negalima vykdyti pagal pažymą.
Jei gyventojas teikia gyvenamosios paskirties patalpų nuomos paslaugą juridiniam asmeniui (įmonei, įstaigai, organizacijai), verslo liudijimo nereikia, nes jo pajamos, gautos iš nekilnojamojo turto nuomos, priskiriamos A klasės pajamoms, nuo kurių apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 % pajamų mokestį privalo jas išmokanti įmonė.
Pašnekovė priduria, kad nei įsigijus verslo liudijimą, nei nusprendus mokėti GPM nuo faktiškai gautų pajamų, VMI nereikia pranešti, kad sudaryta nuomos sutartis.
Patalpų nuoma su verslo liudijimu
R. Virvilienė sakė, kad gyventojai, nepriklausomai nuo to, trumpam ar ilgam laikui nori nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas kitiems gyventojams, tai gali padaryti įsigiję verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“.
„Atkreipiame dėmesį, kad tokiu atveju gyventojai papildomų paslaugų neteikia, pvz., kaimo turizmo paslaugos arba pusryčių paslaugos. Gyventojas, įsigydamas VL, turi iš karto sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį VMI. Fiksuotus pajamų mokesčio dydžius kiekvienai veiklos rūšiai bei galimas taikyti lengvatas nustato kiekviena savivaldybės taryba atskirai“, - komentavo VMI atstovė.
Ji pažymėjo, kad per kalendorinius metus iš verslo liudijime nurodytos vykdytos veiklos gautos ne didesnės nei 45 tūkst. eurų pajamos (kai vykdoma kelių rūšių veikla pajamos sumuojamos), apmokestinamos, sumokant savivaldybių tarybų patalpų nuomai nustatytą fiksuoto dydžio pajamų mokestį.
Gautų pajamų iš patalpų nuomos dalis, viršijusi 45 tūkst. eurų, apmokestinama 15 proc. tarifu.
Pajamų apmokestinimas pateikiant pajamų mokesčio deklaraciją
R. Virvilienės teigimu, bet kokio NT (ne tik gyvenamųjų patalpų) nuomos paslauga gali būti teikiama tiek gyventojams, tiek juridiniams asmenims.
„Jeigu NT nuomojamas įmonei ar gyventojams, vykdantiems individualią veiklą ir naudojantiems tą turtą veiklai vykdyti, tuomet nuo išmokamos nuomos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo įmonė ar minėtas gyventojas. Jeigu NT nuomojamas gyventojams (įskaitant gyventojus, vykdančius individualią veiklą, bet nuomojamą turtą naudojantiems asmeninėms reikmėms), tuomet 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų turi sumokėti NT nuoma užsiimantis asmuo. T. y. metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 d., reikia deklaruoti iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį“, - aiškino VMI atstovė.
Kada Apsimoka Verslo Liudijimas?
Nuspręsti, kurį mokesčių mokėjimo būdą pasirinkti, nesunku, o viskas priklauso nuo to, kiek uždirbsite iš nuomos. Ir aritmetika labai paprasta: jei per mėnesį Vilniuje iš nuomininkų gaunate 320 eurų, šiek tiek mažiau sumokėsite, pasirinkę mokėti 15 % GPM (576 eurai), jei gaunate 325 - jums jau tas pats, nes abiem atvejais mokėsite 585 eurus. O jei nuomininkas ar nuomininkai jums kas mėnesį sumoka daugiau nei 325 eurus, labiau apsimoka įsigyti verslo liudijimą. Ir kuo jūsų pajamos didesnės, tuo labiau apsimokės jį turėti.
Kita vertus, jei verslo liudijimą įsigijusio būsto nuomotojo pajamos iš šios veiklos kalendoriniais metais viršys 45 tūkst. eurų, tai sumą, kuri susidarys skaičiuojant nuo kito mėnesio iki tų metų pabaigos, gyventojas turi iki kitų metų gegužės 1 d. deklaruoti ir nuo šios sumos sumokėti 15 proc. GPM.
Beje, jei būsto nuomotojas niekur nedirba ir nėra apsidraudęs privalomuoju sveikatos draudimu, visais atvejais, net ir nuomodamas gyvenamąsias patalpas juridiniams asmenims, kas mėnesį jis turės papildomai mokėti 9 % minimalios algos (dabar 380 eurų) dydžio sveikatos draudimo įmokas.
Asmenims, įstatymų nustatyta tvarka nedeklaruojantiems iš nuomos gautų pajamų, gali būti pritaikytos trejopo pobūdžio sankcijos - nuobaudos pagal LR administracinių teisės pažeidimų kodeksą, bausmės pagal LR baudžiamąjį kodeksą arba baudos pagal LR mokesčių administravimo įstatymą.
Mokesčių pakeitimai
Finansų ministerija atkreipė dėmesį, kad šiuo metu vienodos rūšies nuomos pajamos apmokestinamos skirtingai.
Anot jos, gyventojų pajamų mokesčio įstatymo pataisų projekte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto nuomos pajamos būtų apmokestinamos vienu būdu, kaip ir kitos investicinės pajamos t.y. taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą.
„Atsisakoma galimybės nuo šių pajamų mokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį, nes patalpų nuoma nėra individuali veikla. Tačiau kartu, įvertinant tai, kad skirtingai nei kitais, savo esme iš kapitalo investicijų gaunamų pasyvių pajamų atvejais (pvz. dividendai, palūkanos), nuomojant nekilnojamąjį turtą patiriamos išlaidos, į kurias šiuo metu neatsižvelgiama, siūloma apmokestinant pajamas iš turto nuomos kitiems gyventojams (išskyrus žemę), jas mažinti 20 proc. gautų pajamų dydžio suma, kas lemtų, kad efektyvus mokesčio tarifas nuomos pajamų atveju būtų mažesnis ir sudarytų 12 proc.“ - komentavo ministerija.
Anot jos, pajamų gautų už patalpų nuomą gyventojams mokesčio tarifas mažėja - nuo 15 proc. iki 12 proc.
„Fiksuotas pajamų mokestis, kuris sumokamas įsigyjant verslo liudijimą, buvo patrauklus gyventojams, kurie nuomavo didesnės vertės turtą. Todėl mokesčio našta daugiausiai kils tiems, kurie nuomoja brangesnius būstus ir jų sumokamas fiksuoto dydžio mokestis yra sąlyginai labai mažas. Vilniuje 2023 metams nustatytas fiksuoto dydžio mokestis vienam gyvenamosios paskirties objektui - 684 eurai“, - skaičiavo ministerija.
Anot jos, jeigu gyventojas nuomoja būstą už 400 eurų per mėnesį, taikant 12 proc. pajamų mokesčio tarifą per metus gyventojas sumokėtų 576 eurus mokesčių.
„Tuo tarpu taikant dabar 15 proc. pajamų mokesčio tarifą - 720 eurus, o pagal verslo liudijimą 684 eurus. Taip pat jeigu gyventojas nuomoja būstą už 1000 eurų per mėnesį, taikant 12 proc. pajamų mokesčio tarifą per metus gyventojas sumokėtų 1440 eurus mokesčių. Tuo tarpu taikant dabar 15 proc. pajamų mokesčio tarifą - 1800 eurus, o pagal verslo liudijimą 684 eurus“, - skaičiavo ministerija.
Statistika
VMI duomenimis, asmenų, įsigijusių verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“ daugėja.
Auga ir gyventojų deklaruojamos pajamos, gautos iš nekilnojamojo turto nuomos.
Svarbūs Aspektai Prieš Išnuomojant Būstą
Prieš išnuomojant būstą, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Draudimas: Pirmiausia prieš išnuomojant būstą svarbu jį apdrausti. Taip išvengsite nemalonumų, pavyzdžiui, užliejus kaimynus, esant nenumatytiems kitiems gedimams ar nelaimės atvejams.
- Nuomininko patikimumas: Galite prašyti rekomendacijų iš buvusių nuomotojų, tikrinti potencialaus nuomininko kredito istoriją, patikrinti mokumui. Paklausti, kiek žmonių gyvens bute ir, žinoma, tikrinti dokumentus.
- Nuomotojo dokumentai: Paprašykite nuomotojo buto Registrų centro išrašo, kad tikrai žinotumėte, kad tai yra savininkas.
Nuomos Sutartis: Ką Būtina Įtraukti?
Sutartyje tarp nuomininko ir nuomotojo labai svarbu nustatyti abiejų šalių atsakomybes bei pareigas, o prieš ją sudarant padaryti buto fotofiksacijas.
Saugiai padės jaustis tai, kad tokioje sutartyje bus apibrėžta:
- Jei nuomininkas gyvens su gyvūnais ir bus padaryta žala, atsakys nuomininkas.
- Nuomininkas prisiima atsakomybę ir už dėl jo kaltės padarytą žalą bei numato ją atlyginti.
- Būstas turi būti paliktas išvalytas.
Pasirašius sutartį su nuomininku, taip pat reikėtų nepamiršti pasirašyti objekto perdavimo akto, nusirašyti skaityklių rodmenis.
Sutartyje nusimatykite baudą už netesybas. Pavyzdžiui, jei nuomininkas neišgyvena numatyto termino, yra taikoma mėnesio nuomos bauda.
Nuomos Depozitas
Nuomos depozitas yra privalomas. Juo galima atsijoti nuomininkus, kurie vėliau galbūt negebėtų sumokėti nuomos. Depozitas reikalingas ir jis apsaugo nuomotoją nuo nepatikimų nuomininkų, kurie gali padaryti/padaro žalos objektui ir išsikrausto ar palieka skolų. Minimalus imamas depozitas - 1,5 mėn. Didesnis depozitas nei už tris mėnesius gali sumažinti jūsų objekto populiarumą.
Ką Daryti, Jei Prireikia Teismo?
Jei jau neveikia civilizuoti būdai, tokie kaip nuomininko informavimas apie iškeldinimą, vadovaujantis punktais, aptartais nuomos sutartyje, kreipiatės į teismą, prašydami nuomininkus iškeldinti iš jūsų patalpų.
Jei nepavyksta susitarti dėl išsikėlimo geranoriškai, lieka tas pats kelias - teismas. Su vaikais nuomininkus iškeldinti galima, tik tai užtrunka kiek ilgiau nei nuomininkus be vaikų.
Kiti Svarbūs Aspektai
Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.
Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.
Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą.
Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
Nuomos Sutarties Sudarymas
Būsto nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį.
Abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.
Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Pagrindiniai Sutarties Elementai:
- Terminas: Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas.
- Kaina: Nurodyti nuomos kainą, kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
- Užstatas: Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
- Priėmimo-perdavimo aktas: Prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė, inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.
Remonto Darbai: Kas Atsakingas?
Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus).
Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Nesutarimai Dėl Buitinės Technikos
Jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Teisė Nuomoti ir Turto Draudimas
Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
Pirmą kartą nuomojantis butą
Kodėl Verta Sudaryti ir Įregistruoti Turto Nuomos (Panaudos) Sutartį Nekilnojamojo Turto Registre?
Sutarčių registravimas prisideda prie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumo ir efektyvesnio gyventojų pajamų mokesčio surinkimo į valstybės biudžetą.
Įregistruota turto nuomos (panaudos) sutartis padeda apsaugoti tiek savininkų, tiek nuomininkų interesus - savininkas atsakomybę už komunalinių mokesčių mokėjimą bei tretiems asmenims padarytą žalą iškart perkelia nuomininkams, o pastarasis gali būti tikras, kad savininkas be jo sutikimo nenutrauks sutarties anksčiau laiko.
Jeigu tarp nuomininko ir nuomotojo kyla ginčas, teisme ar kitose institucijose galima remtis tik įregistruota sutartimi.
Užsienyje gyvenantys lietuviai tokiu būdu gali išnuomoti savo turtą Lietuvoje nuotoliu.
Asmenys ir šeimos, kurie išsinuomojo būstą sudarydami sutartį ne trumpiau nei vieneriems metams ir įregistravę ją Nekilnojamojo turto registre, turi teisę į būsto nuomos mokesčio dalies kompensaciją.
Sudaryti ir įregistruoti nekilnojamojo turto nuomos (panaudos) sutartį patogiausia nuotoliniu būdu, Registrų centro savitarnoje.
Prisijungus savininkams ir nuomininkams siūlomas teisininkų patikrintas nuomos (panaudos) sutarties šablonas, kuriame reikia tik įrašyti abiejų šalių duomenis, pridėti (pagal poreikį) papildomas sutarties sąlygas bei pasirašyti dokumentą e. parašu.
Įregistruoti nuomos ar panaudos sutartis taip pat galima atvykus gyvai į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį, siunčiant el. paštu ar įprastu paštu.
Pavyzdžiai sutarčių ir kitų dokumentų
- Akcijų pirkimo-pardavimo sutarties pavyzdys, šablonas, blankas.
- Automobilio nuomos sutarties pavyzdys, šablonas.
- Automobilio pirkimo pardavimo sutartis
- Bendradarbiavimo sutarties pavyzdys, šablonas.
- Daikto pirkimo-pardavimo sutarties šablonas, pavyzdys.
- Darbo pažymėjimo pavyzdys ir būtini rekvizitai.
- Darbuotojo atleidimo pranešimo pavyzdys, šablonas.
- Darbuotojo pasiaiškinimas darbdaviui (vadovui) dėl vėlavimo į darbą.
- Diplomas (atestatas) Word, PDF formatais.
- Ekspedijavimo sutarties pavyzdys
- Generalinis statybų rangos sutarties pavyzdys.
- Gyvenamųjų buto patalpų nuomos sutarties pavyzdys, šablonas.
- Įmonės darbuotojo įgaliojimo pavyzdys, forma, šablonas.
- Individualios veiklos sąskaitos pavyzdys, šablonas.
- Interneto svetainės sukūrimo sutartis.
- Išankstinės individualios veiklos sąskaitos pavyzdys, šablonas.
- Kelionės lapas.
- Komercinio pasiūlymo pavyzdys.
- Korespondencijos registravimo zurnalo pavyzdys, lentelė.
- Laidavimo sutarties pavyzdys.
- Mažosios bendrijos (MB) steigimo dokumentų pavyzdys.
- Motyvacinio laiško darbdaviui pavyzdys, šablonas.
- Nelaimingo atsitikimo darbe akto pavyzdys.
- Padėkos rašto šablonas klientams, partneriams, rėmėjams ir kitiems.
- Pareiškimo dėl dingusio krovinio pavyzdys.
- Paskolos sutarties pavyzdys, šablonas.
- Paslaugų sutarties nutraukimo pranešimo pavyzdys, šablonas.
- Paslaugų teikimo sutarties pavyzdys, šablonas.
- Patalpų nuomos sutarties pavyzdys, šablonas.
- Pažyma apie gautas pajamas, pavyzdys, šablonas, forma.
- Pinigų išmokėjimo kvitas.
- Pirkimo pardavimo išsimokėtinai lizingu sutarties pavyzdys, šablonas.
- Pirkimo pardavimo sutarties pavyzdys, šablonas.
- Posėdžio protokolo šablonas, pavyzdys.
- PowerPoint prezentacijos šablonai, rinkinys, pavyzdžiai.
- Pranešimo apie akcininkų susirinkimą pavyzdys, forma, šablonas.
- Prašymas atleisti (išeiti) iš darbo.
- Prašymas dėl nemokamų darbuotojo atostogų darbdaviui.
- Prašymo įmonės direktoriui dėl priėmimo į darbą pavyzdys, šablonas (prašymas priimti į darbą).
- Prašymas įregistruoti ištuoką (skyrybas).
- Prašymas įregistruoti santuoką (vedybas).
- Prašymas pakeisti vardą, pavardę ar tautybę.
- Prašymas parduoti nepilnamečio vaiko būstą.
- Prašymas taikyti NPD.
- Prašymas teismui dėl išlaikymo priteisimo.
- Prašymas teismui dėl skolos priteisimo.
- Prašymas teismui dėl nepilnamečio vaiko buto įkeitimo leidimo.
- Preliminariame buto pirkimo sutarties pavyzdyje
- Preliminariosios buto pirkimo - pardavimo sutarties pavyzdys, šablonas.
- Primimas susimokėti skolą, pavyzdys, šablonas.
- PVM sąskaitos faktūros pavyzdys, šablonas, forma.
- Raginimo susimokėti skolas pavyzdys, šablonas, forma.
- Rankpinigių sutartis.
- Reklamos pirkimo leidinyje sutartiies pavyzdys, šablonas.
- Reklamos interneto tinklalapyje (svetainėje, portale) sutarties pavyzdys, šablonas.
- Sandėliavimo, sandėlio nuomos, prekių saugojimo sutarties pavyzdys, šablonas.
- Sąskaitų - faktūrų registras (sąrašas).
- Sertifikatas, licencija, pažymejimas.
- Skolos (ar paskolos) raštelis, pavyzdys, šablonas.
- Statybos rangos sutarties pavyzdys, šablonas.
- Subrangovo sutarties pavyzdyje
- Sunkiasvorio automobilio nuomos sutartyje
- Tarpininkavimas už tam tikrą atlyginimą perkant ar parduodant vadinamas komisu.
- Tarptautinės prekybos sutarties šablonas.
- Testamentas, testamento pavyzdys, šablonas.
- UAB steigimo dokumentų pavyzdžiai
- Ūkinių operacijų žurnalo pavyzdys, forma, šablonas, lentelė.
- Važtaraščių registravimo žurnalo pavyzdys, lentelė.
- Vedybų (vedybinės) sutarties pavyzdys.
- Viešosios įstaigos (VŠĮ) steigimo dokumentų pavyzdžiai.
- Visuotinio akcininkų susirinkimo protokolo pavyzdys, šablonas.