Buto apibrėžimas ir svarbūs aspektai perkant nekilnojamą turtą

Nekilnojamasis turtas (NT) yra žemės sklypas ir su juo susiję daiktai, tokie kaip pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės. Nekilnojamasis turtas pagal prigimtį yra žemė ir su ja susiję daiktai (pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita), kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės.

Taip pat, nekilnojamuoju turtu laikomas ir įstatymų pripažintas kilnojamasis turtas, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivai, orlaiviai, kosminiai laivai. Ši nekilnojamojo turto samprata vyrauja bendrosios teisės sistemoje, kur nekilnojamasis turtas suprantamas kaip materialaus pasaulio dalykas (real estate) ir kaip turtinės teisės į materialaus pasaulio dalyką (real property).

Nekilnojamasis turtas gali būti skirstomas į dvi dideles kategorijas: gyvenamąjį ir komercinį. Gyvenamasis nekilnojamasis turtas gali būti: butai, individualūs gyvenamieji namai, sodybos, kotedžai, vasarnamiai ir taip toliau. Komercinis turtas savo ruožtu yra dviejų rūšių - tai turtas, duodantis pelną ir turtas, sudarantis sąlygas gamybinei veiklai: tai gali būti sklypai, patalpos ir panašiai.

Be to, gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas gali būti skirstomas į ekonominę, vidutinę ir prestižinę klases.

Nekilnojamojo turto ypatybės

Pagal savo prigimtį nekilnojamas turtas ir įstatymais tokiu pripažintas kilnojamasis turtas. Nekilnojamojo turto objektas gali būti padalintas į dalis bei tos dalys gali tapti savarankiškais nekilnojamojo turto objektais. Pavyzdžiui, yra pastatomas statinis bei vėliau jis padalinamas į tam tikras patalpas, vadinamas butais. Šiuo atveju kiekvienas butas bus atskiras nekilnojamojo turto objektas.

Teisiniai padariniai

Turto pripažinimas nekilnojamuoju sukelia tam tikrus teisinius padarinius:

• Toks turtas dažniausiai turi būti registruojamas viešame registre.
• Apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu.
• Šio turto sandoriams keliami specialūs reikalavimai (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto sandoriai privalo būti tvirtinami notaro).

Investavimas į nekilnojamąjį turtą

Investicija į nekilnojamąjį turtą yra tokio turto įsigijimas su tikslu gauti pelną. Nusipirkdamas nekilnojamąjį turtą asmuo tampa jo savininku, taip pat įgija teisę jį valdyti, juo naudotis bei disponuoti. Taigi, nekilnojamojo turto savininkas naudoja šį turtą savo asmeniniams turtiniams tikslams pasiekti.

Investavimo į nekilnojamąjį turtą tikslas yra gauti pelną. Pavyzdžiui, nuomotojas nuomodamas nuomininkui tam tikrą butą gauna iš to pajamų. Taip pat asmuo gali įsigyti žemės sklypą, tame sklype vykdyti statinių statybą bei vėliau ją įvykdęs juos nuomoti arba parduoti. Šiuo atveju irgi yra siekiama pelno.

Nekilnojamojo turto vertinimas

Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra - nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.

Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant:

• Lyginamosios (pardavimo kainos analogų).
• Atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas).
• Naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas).
• Ypatingosios vertės metodą (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms).

Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita.

Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas remiantis sutartimis ar įmonės (įstaigos, organizacijos), kurios vidaus reikmėms ir tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu.

Nekilnojamojo turto pardavimas

Parduoti nekilnojamą turtą dažniausiai būna itin nelengva. Gali tekti nuleisti kainą daugiau nei kartą, taip pat ir atnaujinti objektą. Neretai senų butų neina parduoti už gerą kainą, todėl tenka iš pradžių padaryti remontą. Tas pats galioja ir namams bei sodyboms.

Neretai žmonės ieško būsto, į kurį būtų galima kraustytis iš karto, būtent dėl to yra naudinga būstą atnaujinti. Naudinga ir dėl to, nes tuomet galima uždėti didesnę kainą. Visgi, ne visiems Jūsų parinktas interjeras tiks.

Norint parduoti nekilnojamą turtą geriausia yra kuo daugiau žmonių informuoti, jog jis yra pardavinėjamas. Tai geriausia daryti skelbimų portaluose bei kartais laikraščiuose.

Neretai žmonės vengia kreiptis į agentą, jog parduotų turimą turtą, nes mano, kad tai padaryti yra itin lengva. Deja, bet itin dažnai tenka nusivilti. Jei būstas ar žemė yra geroje vietoje ir parduodamas yra už gerą kainą, tuomet tai gali būti itin geras pasirinkimas parduoti savarankiškai. Tačiau neretai pasitaiko, jog objektai yra itin prastoje vietoje ir juos parduoti yra sunku, tuomet reikėtų ieškoti agento.

Nekilnojamas turtas neretai yra pardavinėjamas ne vienerius metus. Taip nutinka tuomet, kada asmuo nežino, kaip jį parduoti. Kreiptis į agentą yra verta dar ir dėl to, nes jo paslaugos dažniausiai būna nemokamos.

Nekilnojamojo turto pardavimas gali būti itin naudingas, kadangi gautą sumą galima investuoti kitur ar skirti asmeninėms reikmenims. Tačiau reikėtų atkreipti dėmesį, jog nevisada yra geriausia parduoti turtą. Ne pats geriausias variantas yra tada, kada turtą galima išnuomoti ir jis atsipirktų labai greitai. Nuoma dažniausiai yra brangi, tuo labiau didžiuosiuose miestuose.

Nereikėtų pamiršti ir to, jog nuomos kaina vis kyla, dėl to kartais yra labiau verta turtą ne parduoti, o nuomoti.

Gali būti neverta parduoti turtą ir tokiu atveju, jei kainos greitai kils arba yra nukritusios. Jei šiuo metu kainos yra nukritusios, tuomet reikėtų tiesiog palaukti.

Nekilnojamojo turto vertės analizė

Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinkoje pastaraisiais metais pastebima didėjanti paklausa ir kainų kilimo tendencija. Didėja ne tik susidomėjimas nekilnojamojo turto įsigijimu, bet tai skatina ir svarstymus apie jau turimų NT objektų vertę.

Nekilnojamojo turto vertės analize galite užsiimti ir patys, tiesa, visiškai tikslius skaičius sužinoti bus praktiškai neįmanoma. Galite peržiūrėti šiuo metu parduodamus NT skelbimus, arba neseniai įvykusius sandorius.

Tačiau rasti visiškai identiškai lygų nekilnojamąjį turtą bus itin sudėtinga, arba beveik neįmanoma. Tad šiuo metodu galite pasitikrinti tik apytikslią vertę, bet ji gali svyruoti net keliais tūkstančiais į vieną ar kitą pusę.

Nekilnojamojo turto vertė gali keistis laikui bėgant, atsižvelgiant į rinkos sąlygas ir kitus veiksnius. Lietuvos nekilnojamojo turto vertę lemia ne tik vidaus, bet ir tarptautinės rinkos pokyčiai.

Siekiant gauti tikslius ir aktualius skaičius, verta pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto ekspertais, kurie nuolat seka rinkos tendencijas ir gali suteikti profesionalią pagalbą.

Nekilnojamasis turtas Lietuvoje

LIETUVOJE Nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme (2005) nustatyta, kad nekilnojamasis turtas apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu.

Pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą (1999, nauja redakcija įsigaliojo 2012) turto vertinimo subjektais laikomi užsakovai ir turtą vertinančios įmonės, taip pat vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos. Užsakovai gali būti fiziniai, juridiniai asmenys ar įmonės, neturinčios juridinio asmens teisių, norint žinoti nekilnojamojo turto vertę.

Nekilnojamojo turto vertintoju laikomas fizinis ar juridinis asmuo, turintis Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto išduotą turto vertinimo kvalifikacijos pažymėjimą (kvalifikacijos atestatą) ir besiverčiantis nekilnojamojo turto vertinimo veikla.

Nekilnojamąjį turtą vertinanti įmonė, išskyrus vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotą instituciją, privalo apsidrausti civilinės atsakomybės draudimu.

Nekilnojamojo turto vertintojų ir nekilnojamąjį turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinę priežiūrą atlieka Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutas.

Nekilnojamasis turtas vertinamas remiantis vyriausybės 2012 patvirtinta Turto ir verslo vertinimo metodika ir 2005 patvirtintomis Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklėmis (nauja redakcija 2011).

Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą (1996, nauja redakcija 2001) nekilnojamojo turto registrą tvarko Registrų centras, pavaldus Teisingumo ministerijai.

Kada nekilnojamasis turtas nėra mokesčio objektas?

Mokesčio objektas yra nekilnojamasis turtas, esantis Lietuvos Respublikoje, išskyrus faktiškai nenaudojamą NT, kurio statyba neužbaigta Lietuvos Respublikos statybos įstatymo nustatyta tvarka.

NT nėra laikomas nekilnojamojo turto mokesčio objektu (ir todėl neapmokestinamas NTM), jei jis atitinka abu kriterijus:

1. statinio statyba, rekonstravimas, kapitalinis remontas arba atnaujinimas nėra baigtas ir
2. statinys faktiškai yra nenaudojamas.

Tačiau, jeigu NT, kurio statyba neužbaigta Statybos įstatymo nustatyta tvarka, yra faktiškai naudojamas (pvz., deklaruota gyvenamoji vieta, vykdoma veikla ir pan.), už tokį turtą NTM turi būti mokamas. Kai rekonstruojama, kapitališkai remontuojama ar atnaujinama tik dalis statinio, kuri yra ir faktiškai nenaudojama, NTM už likusią statinio dalį turi būti mokamas.

Jeigu statiniai, neužbaigus jų statybos, rekonstravimo, kapitalinio remonto ar atnaujinimo, pažeidžiant Statybos įstatymo nuostatas, faktiškai naudojami, tai už tokius statinius turi būti mokamas NTM Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo nustatyta tvarka.

NTM turi būti pradedamas skaičiuoti nuo mėnesio, kurį neužbaigti statyti, rekonstruoti, kapitališkai remontuoti ar atnaujinti statiniai buvo faktiškai pradėti naudoti.

Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga Lietuvoje

Nekilnojamojo turto rinka kasmet darosi aktyvesnė. Štai 2016 m., remiantis Registrų centro duomenimis, pirkimo-pardavimo sandoriais įsigytų butų skaičius, lyginant su 2015 m., šoktelėjo daugiau nei 13 proc., individualių namų - veik 7 proc., žemės sklypų - arti 9 proc.

Akivaizdu, kad lietuviai priprato prie naujos valiutos - euro - ir elgiasi vis drąsiau. Tai lemia ir tai, kad vis daugiau kapitalo keliauja būtent į nekilnojamojo turto sektorių. Butų rinkos aktyvumas sostinėje 2016 m. buvo labai didelis. Čia, anot Registrų centro, pernai įsigytas butų skaičius sudarė daugiau nei 11 tūkst.

Būsto rinka gerokai aktyvesnė nei 2015 m. buvo ir kituose miestuose. Antai Kaune, Klaipėdoje, Palangoje ir Neringoje nekilnojamo turto sandorių daugėjo maždaug dešimtadaliu: 2016 m. buvo pasiūlyta daugiau butų nei 2015 m. Kaip bebūtų, didžiausia nekilnojamo turto pirkimo-pardavimo sandorių koncentracija - Lietuvos sostinėje Vilniuje.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų rugpjūčio mėnesio reikšmė išaugo 1,1%.

Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 8,2% (2025 metų liepos metinis augimas siekė 7,2%).

2025 metų rugpjūčio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,2%, 0,9%, 0,8%, 1,5% ir 1,8% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.813 Eur (+33 Eur/m²), 1.977 Eur (+18 Eur/m²), 1.842 Eur (+14 Eur/m²), 1.234 Eur (+18 Eur/m²) ir 1.216 Eur (+22 Eur/m²).

Per metus (2025 metų rugpjūčio mėnesį, palyginti su 2024 metų rugpjūčio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje - 7,4%, Kaune - 10,5%, Klaipėdoje - 8,2%, Šiauliuose - 8,4% ir Panevėžyje - 9,6%.

„Šalies būsto rinka šiuo metu išgyvena savo aktyviausią periodą per pastaruosius trejus metus. Būsto paskolų palūkanos yra sugrįžusios į 2022 metų rugsėjo mėnesio lygį ir bendras skolinimosi mastas pasiekė dar anksčiau nematytas apimtis. Lietuvos banko duomenimis, naujai sudarytų būsto paskolų vidutinė palūkanų norma šių metų liepos mėnesį sudarė 3,64%, o per mėnesį suteiktų naujų būsto paskolų suma pirmą kartą istorijoje viršijo 300 mln. eurų ribą (323 mln. eurų).

tags: #tikras #turtas #butai