Vis dažniau į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją kreipiasi žmonės, nukentėję dėl verslininkų apsukrumo. Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu žinoti apie vieno buto namo pardavimą kaip daugiabučio, įstatymų pakeitimus, pirkėjų apsaugą ir galimas rizikas Lietuvoje.
Kaip Verslininkai Apeina Įstatymus?
Tokių gudrybių paskatina imtis ir tai, kad kai kur daugiabutį statyti nėra leidžiama. Tad pastačius vienbutį ar dvibutį, juos vėliau susmulkinus, gaunamas didžiausio pelno planas. Inspekcija informuoja, kad galiojantys teisės aktai neriboja butų dydžio ir tam tikrų patalpų skaičiaus.
Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos atstovė Vida Aliukonienė pasakoja, kad pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas turi išsiaiškinti pats pirkėjas. „Tokių būstų pirkėjai, jei ir žino tikrąją situaciją, patiki pardavėjų pažadais, kad viską bus galima susitvarkyti, ir rizikuoja. Namo patalpų suskirstymas į butų patalpoms analogiškas grupes nereiškia, kad namas tampa daugiabučiu. Jie nebus registruojami kaip atskiri butai, tad pirkėjai įsigyja namo dalį, o ne konkretų butą ir tampa namo bendraturčiais“, - informuoja V. Aliukonienė.
Kaimynų Nusiskundimai
Dažniausiai į inspekciją kreipiasi gretimų sklypų savininkai, individualių namų kvartalo gyventojai, kurie tik pamatę skelbimus, supranta, jog kaimynystėje vietoje žadėto dvibučio įsikurs daugiabutis.
„Bajorų Sodų gatvės gyventojai susirūpino, kai jų kaimynystėje jau užbaigtos statybos sublokuotuose vienbučiuose namuose, pakeitus jų paskirtį į dvibučius, pasirodė skelbimai apie parduodamus dar mažesnius butus. Taip tikino tie, kurie kreipėsi pas mus. Tačiau inspekcijos specialistams patikrinus, nerasta jokių papildomų pertvarų ar su kitais statybų darbais susijusių neteisėtų veiksmų. Savo tokius skelbimus statytojas aiškino tik kaip rinkos ir paklausos tikrinimą. Bet kaip ten iš tikrųjų buvo neaišku, realiai pažeidimų nepadarė“, - sako V. Aliukonienė.
Anot pašnekovės, inspekcijos kompetencija baigiasi ties tuo, kai yra užbaigta vienbučių statyba. Toliau rangovai neatlikdami statybos darbų gali keisti paskirtį, jei tai leidžiama pagal teisės aktus. Taip ir buvo padaryta Bajorų Sodų gatvės atveju.
Šeškinės Sodų gatvėje statybos pripažintos nukrypusiomis nuo projektų, kuriems buvo išduoti leidimai.
Kaip Apsaugoti Save?
Pirkėjas tapęs namo ar buto bendraturčiu negali laisvai disponuoti: įkeisti, išnuomoti ar parduoti savo butą be bendraturčių sutikimo. Tokiam pirkėjui net remonto be kitų bendraturčių parašo negalima atlikti.
„Vėdinimo sistemos yra skirtingai organizuojamos daugiabučiuose ir 1 ar 2 butų namuose, skiriasi garso izoliacija, priešgaisrinę saugą užtikrinantys sprendiniai. Neišvengiamai kyla problemų dėl vaikų žaidimų aikštelių ir kitos daugiabučiams privalomos infrastruktūros. Taip pat nebus galima įkurti jokios bendrijos ar paskirti administratoriaus, ką paprastai daugiabučiai turi“, - primena V. Aliukonienė.
S. Vagonio manymu, šią situaciją galima ištaisyti. Šalia pirkimo-pardavimo sutarties, turėtų būt ir namo naudojimosi tvarkos sutartis. „Sudarant normalią naudojimosi tvarkos sutartį, daug diskomforto tokio būsto pirkėjas nepatirs. Tačiau svarbu, kad ir vystytojai suorganizuotų tokius dalykus, kaip automobilių stovėjimo vietos, kur kieno sandėliukai, jei tokie egzistuoja. Užbėgant šiems nesusipratimams už akių, diskomfortas gali išnykti“, - svarsto S. Vagonis.
Naujausi Statybos Įstatymo Pakeitimai
Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuris įnešė reikšmingų naujovių į NT rinką. Vienas svarbiausių pokyčių - gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc. baigtumu.
Advokatė Sandra Akelaitienė atkreipia dėmesį, kad asmuo, siekiantis pasinaudoti šia nuostata, turės įrodyti, jog prašymas dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo buvo priimtas dar iki 2024 m.
Kam Taikomas Šis Reikalavimas?
Advokatė paaiškina, kad nurodytas reikalavimas yra taikomas patalpoms, esančioms (trijų ir daugiau butų) daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms kitų paskirčių pastatuose. Atkreiptinas dėmesys, kad apribojimo privalo laikytis ne tik statantys naujus pastatus, bet ir tie, kurie planuoja statinį rekonstruoti, įrengiant naujas patalpas.
Ką Reiškia 100 Procentų Baigtumas?
Statinio baigtumas 100 procentų reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, įrengtos visos jo konstrukcijos, inžinerinės sistemos, įgyvendinti išorės apdailos bei lauko darbai, numatyti statinio projekte. Taigi, nekilnojamojo turto (NT) vystytojas, siekdamas parduoti butus, privalės užbaigti visus statinio projekte numatytus darbus 100 proc. baigtumu.
Apdailos Reikalavimai
Advokatė pažymi, jog šis reikalavimas nereiškia statytojo pareigos visiškai įrengti gyvenamąsias patalpas (butus). Statybos techniniame reglamente STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ numatyta, jog statytojui pageidaujant, daugiabučio gyvenamojo namo techninis projektas gali būti rengiamas ir su nebaigta daugiabučio gyvenamojo namo apdaila. Vadinasi, pilnai atlikti individualių butų apdailą NT vystytojas privalės tik tais atvejais, jei ji bus numatyta statinio projekte.
Lietuvos Respublikos aplinkos ministras (2023 m. balandžio 28 d. Nr. D1-126 įsakymu), peržiūrėjęs esamus techninio projekto apdailos reikalavimus, nustatė minimalius apdailos darbus, kuriuos vystytojas daugiabučiame gyvenamajame name turės atlikti, t. y. Naujasis įstatymo reikalavimas taikomas, kai statybą leidžiantis dokumentas išduodamas po 2024 m. sausio 2 d. Jeigu prašymas, pagal kurį statybą leidžiantis dokumentas išduotas po 2024 m. sausio 2 d., yra priimtas iki 2024 m. sausio 2 d., galioja iki 2024 m. sausio 2 d. galiojusios Statybos įstatymo nuostatos.
Tikslas - Apsaugoti Naujakurius
Advokatės vertinimu, priimtu įstatymo pakeitimu įstatymo leidėjas siekia apsaugoti naujakurius nuo nesąžiningų NT vystytojų, kurie pardavę butus, ne visuomet tinkamai užbaigdavo visus statinio projekte numatytus sprendinius. Iki šio įstatymo pakeitimo, pirkėjai galėjo įsigyti būstą objekte, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau pasitaikydavo situacijų, kai tokiu atveju būstus įsigiję ir juose apsigyvenę gyventojai kelerius metus buvo priversti gyventi be užbaigtų ir sutvarkytų, bei su miesto tinklais sujungtų vandentiekio ir nuotekų sistemų.
Advokatės teigimu, praktikoje iki šiol pasitaikydavo ir tokių situacijų, kai statytojas, neužbaigęs visų planuotų darbų, tiesiog bankrutuoja. Siekiant išvengti tokių situacijų, įsigaliojus įstatymo pakeitimui, notarines NT pirkimo pardavimo sutartis pirkėjai su vystytojais galės sudaryti tik vystytojui įregistravus 100 procentų statinio baigtumą.
Tokiu būdu siekiama, kad pirkėjas, prieš įsigydamas būstą, turėtų galimybę jį apžiūrėti jau pilnai užbaigtame objekte, ne tik su įrengtomis inžinerinėmis sistemomis, bet ir sutvarkyta objekto aplinka. Tačiau įstatymo leidėjo pasirinktas pirkėjo teisių apsaugos būdas pirkėjo neapsaugos vystytojo bankroto atveju.
Preliminarios Sutartys
Įsigaliojęs įstatymo pakeitimas nedraudžia sudaryti praktikoje plačiai paplitusių preliminariųjų NT pirkimo-pardavimo sutarčių. Todėl kaip ir anksčiau, taip ir dabar, pirkėjui išlieka galimybė su NT vystytoju dar iki pilno objekto pridavimo, ar net jo projektavimo stadijoje, sudaryti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
Taigi, pirkėjai, sudarę preliminarias NT sutartis ir susimokėję rezervacijos mokestį, ir toliau prisiims visą riziką tuo atveju, jei statytojas bankrutuotų.
Pagrindiniai Būsto Pirkimo Žingsniai
- Būsto Pasirinkimas: Apžiūrėkite dominančius projektus ir išsirinkite poreikius atitinkantį būstą.
- Būsto Rezervavimas: Rezervuokite patikusį būstą (gali būti mokamas arba nemokamas).
- Sprendimas Dėl Būsto Įsigijimo: Apsispręskite dėl būsto, apdailos ir skiriamos sumos.
- Preliminari Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Sudarykite preliminarią sutartį su pardavimo atstovu.
- Užstatas: Sumokėkite sutartą užstatą.
- Pranešimas Dėl Būsto Perdavimo: Gaukite kvietimą atvykti priimti atliktų darbų.
- Būsto Perdavimas Pirkėjui: Pasirašykite darbų atlikimo aktą.
- Susitarimas Su Banku Dėl Paskolos: Jeigu reikia, susitarkite su banku dėl būsto paskolos.
- Turto Vertinimas: Atlikite turto vertinimą (jei reikalauja bankas).
- Pastato Energinis Sertifikatas: Susipažinkite su pastato energinio naudingumo sertifikatu.
- Notarinė Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Pasirašykite notarinę sutartį.
- Turto Registravimas: Registruokite turto nuosavybę Registrų centre.
- Sutartis Su Administratoriumi: Pasirašykite sutartį su pastatą administruojančia įmone.
- Būsto Paskolos Sutartis: Pasirašykite būsto paskolos sutartį su banku.
- Turto Draudimas: Apdrauskite turtą banko naudai.
- Įkeitimo Lakšto Registravimas: Registruokite įkeitimo lakštą hipotekoje.
- Visiškas Atsiskaitymas Su Pardavėju: Visiškai atsiskaitkite su pardavėju.
- Komunalinės Paslaugos: Sudarykite tiesiogines paslaugų sutartis su komunalinių paslaugų tiekėjais.
- Apdaila: Atlikite apdailos darbus (jei reikia).
- Įsikūrimas: Įsikurkite naujuose namuose.
NT Brokerio Pagalba
Nekilnojamojo turto brokeris gali būti labai naudingas įgyvendinant NT sandorius. Jie turi didelį žinių bagažą ir patirties, todėl gali padėti parduoti, pirkti ar išnuomoti Jūsų nekilnojamąjį turtą.
NT Brokerio Privalumai:
- Profesionalios konsultacijos
- Dokumentų tvarkymas
- Derybų vedimas
- Turto vertinimas
- Saugūs sprendimai
NT brokeriai teikia įvairias paslaugas, pritaikytas prie individualių klientų poreikių. Štai keletas iš jų:
- Turto pardavimas
- Turto pirkimas
- Turto nuoma
- Turto vertinimas
- Konsultacijos
Kaip Pasirinkti Tinkamą NT Brokerį?
Prieš patikėdami savo turtą, atidžiai išanalizuokite agentūros ir brokerių veiklą. Pateikiame keletą patarimų, kurie padės apsispręsti:
- Pasidomėkite agentūros reputacija.
- Įvertinkite darbo etiką ir principus.
- Išsiaiškinkite poreikius.
- Pasidomėkite kainų politika.
- Išsiaiškinkite bendradarbiavimo galimybes.
- Atsižvelkite į siūlomas paslaugas.
- Technologijų naudojimas.
Statybos Ekspertizė
Perkant naujai pastatytą namą ar butą naujai pastatytame name, svarbu iš statytojo ar pardavėjo išsireikalauti būsto statybą lydėjusią dokumentaciją:
- Projektą
- Projekto techninę dalį
- Darbo projektą (kurio dažniausiai nebūna)
- Technologines korteles
- Objekte naudotų statybos medžiagų atitikties ir eksploatacinių savybių deklaracijas
- Namo statytojo - rangovo civilinės atsakomybės ir statinio draudimo polisus
Tam, kad to išvengti, siūlome prieš įsigyjant būstą išsikviesti statybos - specialistą ekspertą. Išsikvietus statybos ekspertą, gausite profesionalų vertinimą, prietaisų ataskaitas, defektų nustatymo aktus ir kitą lydinčią dokumentaciją.
Ką Daryti, Jei Statytojas Bankrutuoja?
Nekilnojamojo turto vystytojui bankrutavus, šansų atgauti už būsimą būstą sumokėtą avansą nedaug. Iškėlus įmonei bankroto bylą, avansus sumokėję pirkėjai turėtų kreiptis į įmonės bankroto administratorių, kad būtų pripažinti įmonės kreditoriais.
Deja, tokie reikalavimai bus tenkinami tuomet, kai įmonės lėšų dažniausiai arba nebelieka, arba lieka nedaug.
Nebent pirkėjai sutartyse su nekilnojamojo turto vystytoju būtų sutarę dėl avanso įmokėjimo į specialią depozitinę nekilnojamojo turto vystytojo sąskaitą, kad avansas nebūtų laikomas jo nuosavybe ir nebūtų naudojamas (išleidžiamas) statybų procese. Tuomet ir nekilnojamojo turto vystytojo bankroto atveju sumokėtą avansą būtų galima atgauti.
Kiti Svarbūs Aspektai Renkantis Būstą
Pirkdami būstą, žmonės dažniausiai vertina jo kainą ir vietą, tačiau yra ir kitų aspektų, į kuriuos derėtų atkreipti dėmesį, - kai kurie jų gali netgi padėti sumažinti būsto kainą. NT yra brangus ir ilgalaikis pirkinys, todėl, atrodytų, prieš jį įsigyjant viskas turėtų būti labai gerai ir racionaliai apsvarstoma, tačiau dažnai sprendimas nemaža dalimi būna nulemtas emocijų, nes daug reikšmės turi „patinka - nepatinka“ faktorius.
Kalbant apie tai, į ką reikėtų atkreipti dėmesį renkantis būstą, reikėtų išskirti senos ir naujos statybos namus. Naujos statybos būstas dažnai perkamas, kai dar tik sudaryti brėžiniai, todėl šiuo atveju reikia turėti fantazijos ir erdvinio mąstymo, kad galėtumėte įsivaizduoti, ar tai gali būti jūsų namai. Taip pat svarbu - patikimas statytojas.
Jei namas jau pastatytas, svarbu išsiaiškinti, iš kokių jis medžiagų, kokia sienų varža. Derėtų pasidomėti, iš ko pagamintos vidaus pertvaros. Svarbu ir tai, kas yra namo langų gamintojas - ar tai patikima įmonė, ar langai pirkti iš kokio garažiuko ir jų garantija trumpa, nes įmonės po šio projekto nebeliks. Verta atkreipti dėmesį, kurioje pusėje yra langai, nepatingėti statytojo pasiklausti apie kaimynus.
Žmonės apskritai nemėgsta langų į šiaurinę pusę, butų pirmame ir viršutiniame aukštuose bei kampinių butų. Taip pat butų, kurie yra be balkono, kuriuose įsiveisęs pelėsis, šlampa sienos, sklinda nemalonus kvapas. Šie dalykai leidžia pirkėjams derėtis.
Nekilnojamojo Turto Vertinimas
Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus etapas, norint parduoti, pirkti ar refinansuoti turtą. Vertinimas padeda nustatyti tikslią turto rinkos vertę. Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai. Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo.
Ober-Haus parengė virtualią būsto kainos nustatymą sistemą NTkaina.lt - kviečiame sužinoti savo buto kainą nemokamai. Tai įrankis, kuris leis apskaičiuoti preliminarią būsto kainą Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje realiuoju laiku.
Patarimai Prieš Perkanti Būstą
- Atnaujinkite būstą (jei reikia).
- Informuokite apie pardavimą (jei parduodate).
- Apsvarstykite nuomą (kaip alternatyvą pardavimui).
Mokesčiai, susiję su nekilnojamuoju turtu
Konsultuodami savo klientus, mes nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakartina ateities planus. Yra trys pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu, kuriuos gali tekti sumokėti gyventojams.
- Gyventojų pajamų mokestis (GPM). Pvz.: Jūs nusipirkote butą už 80.000 Eur, po kurio laiko pardavėte jį už 90.000 Eur, skirtumas sudaro 10.000 Eur. Principas yra tas pats, GMP sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
- Paveldimo turto mokestis. Įprastu atveju paveldėjus turtą, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 150.000 Eur, reikės sumokėti 5 % nuo apmokestinamosios vertės. Svarbu žinoti, kad apmokestinamoji vertė mažinama yra turto vertė, sumažinta 30 %. Pvz.: Jūs paveldėjote butą, kurio vertė yra 100.000 Eur, tai reiškia apmokestinamoji vertė bus 70.000 Eur (-30%).
- Nekilnojamojo turto nuomos mokestis. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą. Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą.
Svarbu! Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.
Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus.
Dokumentų, reikalingų buto pirkimui - pardavimui sąrašas:
- Įsigijimo dokumentai (pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo dokumentai ir pan.).
- Kadastrinių matavimų byla (patalpų brėžiniai, techniniai duomenys).
- Kreditoriaus sutikimas, jei turtas įkeistas.
- Bendrasavininkių sutikimas parduoti bendrinės nuosavybės dalį.
- Energinio naudingumo sertifikatas.
- Bendrijos arba administratoriaus pažyma dėl skolų nebuvimo.
- Sutuoktinio sutikimas arba įgaliojimas.
Sutarčių sudarymas su paslaugų tiekėjais
- Vilniaus šilumos tinklai: Įsigijus naują būstą, kviečiame naujuosius savininkus iškart kreiptis į AB Vilniaus šilumos tinklus dėl šilumos pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo jiems patogiu būdu: el. Klientų patogumui centrai įsikūrę dviejose Vilniaus vietose - Spaudos g. 6 ir Konstitucijos pr. 3. Pasirašant sutartį prašome pateikti VĮ Registrų centro išrašą apie nuosavybę, turto priėmimo-perdavimo aktą. Individualias paslaugų tiekimo sutartis su naujakuriais, kurie įsigijo būstą naujai statomuose daugiabučiuose, pasirašome tik tuomet, kai statytojas įregistruoja 100 proc. daugiabučio namo statybų baigtumą. Apie tai gyventojams praneša statytojas arba projekto vystytojas. Jei pranešimo nesulaukėte, į AB Vilniaus šilumos tinklus galima kreiptis tuomet, kai į pašto dėžutę atkeliauja pirmoji mūsų sąskaita už suteiktas paslaugas. Iki statybos užbaigimo įregistravimo atsiskaitymas už suteiktas paslaugas vyksta su statytoju pagal įvadinius apskaitos prietaisus.
- Vilniaus vandenys: Dėl sutarties sudarymo į „Vilniaus vandenis“ reikia kreiptis po buto perėmimo. Kreiptis į bendrovę galima el. paštu. Naujai kliento sutarčiai gauti reikia pateikti šiuos dokumentus: Savininko asmens ir kontaktiniai duomenys; Nuosavybės teisę į butą patvirtinančio dokumento kopija; Būsto nuomos sutarties, registruotos RC, kopiją (jei sutartis sudaroma su būsto nuomininku); Seniūnijos pažymą apie būste gyvenamąją vietą deklaravusius asmenis, jei bute neįrengtas šalto vandens apskaitos prietaisas. Jei apskaitos prietaisas yra, pakanka kreipinyje nurodyti deklaruotų asmenų skaičių; Geriamojo vandens apskaitos prietaisų (skaitiklių) rodmenų suderinimo aktą (pasirašytą būsto pardavėjo (buvusio savininko) ir pirkėjo). Kreipiantis el. paštu, klientas sutartį gaus el. paštu. Sutarties pasirašymui pakaks gautame laiške paspausti mygtuką „Pasirašyti“.
- Ignitis: Įsigijus butą ir įregistravus jo nuosavybės teises, dėl elektros sutarties sudarymo reikia kreiptis pas norimą tiekėją. Tol, kol nauja sutartis nėra sudaryta, naujasis buto savininkas už suvartotą elektrą moka naudodamas ankstesnio savininko kliento kodą, arba gavęs sąskaitas. Dėl naujos elektros sutarties sudarymo rekomenduojama kreiptis per pirmąjį mėnesį nuo būsto įsigijimo.
Pabrėžiame, jog klientai dėl sutarties sudarymo dažniausiai į mus ir kreipiasi el. paštu, ši tendencija bėgant laikui tik didėja. Tai ne tik greitesnis ir paprastesnis būdas, tačiau ir saugesnis.
tags: #vienbucio #gyvenamojo #namo #parduodamas #kaip #daugiabutis