Balkono stiklinimas daugiabutyje Lietuvoje yra viena dažniausių būsto atnaujinimo iniciatyvų, tačiau kartu ir viena painiausių teisiniu požiūriu. Tam, kad įstiklintum savo buto balkoną, neužtenka tik noro, pasirodo, reikia ir leidimo.
Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučių namų balkonų priežiūros ir atnaujinimo išlaidų teisingesnio paskirstymo butų ir kitų patalpų savininkams klausimus.
Renkantis naują būstą, balkoną kaip vieną svarbiausių kriterijų nurodo beveik pusė (47 proc.) Lietuvos gyventojų. Kadangi balkonai yra Lietuvos gyventojų itin vertinama būsto dalis, NT vystytojai stengiasi kuo geriau atliepti šį klientų lūkestį ir tik išskirtiniais atvejais siūlo butų be balkonų ar terasų. Jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių nėra galimybės įrengti įprasto balkono, stengiamasi suprojektuoti bent iš pietų Europos kilusius siaurus prancūziško tipo balkonus, kuriuose dalį didelio lango dengia turėklai.
Dažnas būsto pirkėjas domisi, kaip įstiklinti įsigyto būsto balkoną, tačiau retas žino, kad balkono stiklinimo projektas traktuojamas kaip paprastasis remontas, kuriam reikalingas leidimas. Norint įstiklinti balkoną, pirmiausia reikia gauti leidimą iš projekto architekto.
Bet kokie pastato fasado keitimai privalo būti derinami, o bet kokiems pakeitimams ir pertvarkymams yra reikalingas projektas, kuriam arba pritariama, arba ne.
Balkonas - pastato dalis, atvira išsikišusi aikštelė išorinėje pastato sienoje su aptvaru žmonių saugai užtikrinti ir turinti duris į vidaus patalpas. Balkonų stiklinimas priskiriamas paprastojo remonto darbams, kurie keičia pastato išvaizdą. Keičiant pastato išvaizdą būtinas daugiabučio namo butų savininkų daugumos pritarimas.
Balkono įstiklinimas
Teisinis Reglamentavimas ir Leidimai
Pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą daugiabučio namo bendroji nuosavybė apima laikančiąsias konstrukcijas, fasadą, išorines sienas ir architektūrinius sprendinius. Balkonas, nors juo naudojasi konkretus buto savininkas - konstrukciškai yra pastato dalis. Šis momentas yra svarbus, nes balkono stiklinimas dažniausiai keičia pastato fasadą.
Lietuvos Respublikos statybos įstatymas ir statybos techniniai reglamentai numato, kad tam tikrais atvejais balkono stiklinimas gali būti laikomas paprastuoju statinio remonto darbu. Tokiu atveju stiklinimas nekeičia pastato architektūrinio vientisumo, o gyventojas iš esmės tik prisijungia prie jau egzistuojančio sprendimo.
Jeigu daugiabutyje nėra vieningos stiklinimo tvarkos, balkono stiklinimas beveik visada laikomas pastato fasado keitimu. Pagal Civilinį kodeksą sprendimai dėl bendrojo turto keitimo turi būti priimami bendraturčių daugumos sutikimu.
Statybą leidžiančių dokumentų išdavimą reglamentuoja Statybos techninis reglamentas STR 1.07.01:2010 ir jo 6 priedas „Statybą leidžiantys dokumentai“.
Statybą leidžiančiam dokumentui gauti pateikiami Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalyje nurodyti dokumentai, o pastato paprastojo remonto projektas rengiamas pagal statybos techninio reglamento (STR 1.04.0:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“) nustatytus reikalavimus.
M.Morozovo teigimu, jei daugumą namo gyventojų (bendrasavininkių) pakeitimams pritaria, būtina parengti paprastuoju remontu vadinamų darbų projektą (tai turi padaryti atestuotas projektuotojas; plačiau - STR 1.05.01:2017, 3 priedas, 4-5 punktai) ir gauti šiems darbams miesto savivaldybės leidimą. Kartu reikia pateikti ir bendrasavininkių sutikimo protokolą.
Daugiabučio gyventojas, nusprendęs įstiklinti balkoną, prieš teikdamas prašymą gauti statybą leidžiantį dokumentą, turėtų gauti daugumos butų ir kitų patalpų savininkų sutikimą įformintą protokolu dėl numatytų darbų atlikimo, nes pastato išorinės sienos yra bendrojo naudojimo objektas.
Dokumentai, reikalingi norint įstiklinti balkoną:
- Paprastojo remonto aprašas (kultūros paveldo statinio atveju - paprastojo remonto projektą).
- Pastato paprastojo remonto aprašas (projektas) turi atitikti statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas. Projekto ekspertizė“ reikalavimus.
- Daugumos gyvenamojo namo butų savininkų sutikimas (pagal Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.85 straipsnį pastato bendraturčių sutikimai turi būti renkami vadovaujantis butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu, priimant sprendimus, tvarkos aprašu, patvirtintu 2018 m. rugsėjo 21 d. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymu Nr. D1-844 “Dėl butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu, priimant sprendimus, tvarkos aprašo patvirtinimo”).
- Statybos leidimas (išduodamas pateikus projektą ir balsavimo protokolą). Statybos leidimą išduoda savivaldybių administracijos.
Pastato paprastojo remonto aprašui (projektui) patikrinti skiriama 10 darbo dienų.
Svarbu žinoti: Jei vėliau paaiškėja, kad buto savininkas savavališkai atliko balkono stiklinimo darbus, neturėdamas valstybės tarnautojo pritarimo, jam gali būti pritaikytos sankcijos, t. y. atitinkama įstatymais numatyta bauda ir nurodymas panaikinti savavališkos statybos / remonto padarinius.
Kaimynų Sutikimas ir Bendrijos Vaidmuo
Reikia pabrėžti, kad Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 7 punkte numatyta, kad statybą leidžiančio dokumento išdavimui inter alia reikalingas statinio bendraturčių sutikimas, tad norint stiklinti balkoną, teks atsiklausti kaimynų. Tačiau jei nėra daugiabučių gyvenamųjų namų bendrijos, tuomet su projektu pateikiami statinio bendraturčių sutikimai turi atitikti Lietuvos Respublikos civilinio kodeksą bei Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įstatymą.
Namo administratorius šiuo atveju parengia balsavimo raštu biuletenį, tačiau dažnu atveju norintiems įsirengti oro kondicionierių tenka patiems pabendrauti su kaimynais ir gauti jų raštišką pritarimą balkono stiklinimui. Butų savininkų daugumai pritarus, administratorius užpildo butų savininkų balsavimo raštu protokolą bei jo kopiją suteikia balsavimą inicijavusiam gyventojui. Šį protokolą būtina pateikti savivaldybės administracijai nuotoliniu būdu per statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinę sistemą „Infostatyba“ arba tiesiogiai.
Siekiant pastatų priežiūros teisinio reguliavimo harmonijos, aktuali Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo korekcija. Jame pateiktas detalus bendrojo naudojimo objektų apibrėžimas neatspindi pastatų konstrukcijos ir jų inžinerinių sistemų įvairovės.
Tikslingiau būtų šioje sąvokoje apsiriboti nuorodą į bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuris sudaromas pagal aplinkos ministro tvirtinamą forma ir derinamas su butų ir kitų patalpų savininkais.
Architektūriniai Apribojimai ir Kultūros Paveldas
Dar griežtesni reikalavimai taikomi tais atvejais, kai stiklinimas keičia balkono konstrukciją, didina jo apkrovas ar daro įtaką laikančiosioms pastato dalims.
Svarbu suprasti, kad balkono stiklinimo klausimus dažnai reglamentuoja ne tik nacionaliniai įstatymai, bet ir savivaldybių nustatytos taisyklės. Tai ypač aktualu senamiesčiuose ar architektūriškai jautriose teritorijose.
Jeigu daugiabutis yra kultūros paveldo objektas arba patenka į saugomą teritoriją, balkono stiklinimo galimybės yra labai ribotos. Pagal Kultūros paveldo apsaugos įstatymą bet kokie išoriniai pakeitimai turi būti suderinti su Kultūros paveldo departamentu. Praktikoje tai reiškia, kad stiklinimas gali būti leidžiamas tik išskirtiniais atvejais ir tik pagal labai griežtus architektūrinius reikalavimus.
Savavališkas Stiklinimas ir Pasekmės
Savavališkas balkonų stiklinimas - dar viena problema. Savavališkas balkonų stiklinimas labai negera praktika ir tai reikia drausti. Balkono įstiklinimas yra ne tik bendrosios architektūrinės pastato išraiškos darkymas, bet ir gali būti traktuojamas kaip nelegali statyba, nes įstiklinto balkono plotas turėtų būti įtraukiamas į pastato bendrą plotą.
Visai nesvarbu, ar leidimu įstiklinti balkoną nepasirūpinote iš nežinojimo, ar tai padarėte sąmoningai, jums gali tekti ne tik susimokėti bauda, bet ir jį pašalinti.
Jei gauname panašaus pobūdžio skundų, kreipiamės į Valstybės teritorijų planavimo ir statybos inspekciją. Jie tiria tokius atvejus ir kontroliuoja visus pažeidimus, paprastai reikalaudami pašalinti savavališkos statybos padarinius.
Balkono Naudojimo Taisyklės ir Apribojimai
Tačiau specialistai atkreipia dėmesį, kad privačia erdve laikomi balkonai nėra gyventojų nuosavybė. Balkonuose negalima rengti vakarėlių, nederėtų kepti kepsnių, o nuo šių metų pradžios - ir rūkyti, jei tam prieštarauja bent vienas namo gyventojas. Taip pat nerekomenduojama balkonuose kaupti ar laikyti daiktų (nenaudojamų baldų, vaikų žaislų, likusių statybinių medžiagų, automobilių padangų ir kt.), kurie gali darkyti gyvenamojo namo estetinę išvaizdą.
Gėlės ar kiti augalai balkonuose yra labai gražu, estetiški kabantys vazonai taip pat, bet pasitaiko atveju, kai balkonų išorėje kabantys vazonai nukrinta, o laistant juose augančias gėles apliejami kaimynai. Tokių situacijų būtų galima išvengti, jei vazonai kabėtų vidinėje balkono pusėje.
Balkonų Priežiūros ir Remonto Išlaidos
Butų be balkonų savininkai, manyčiau, pagrįstai kelia klausimą ar jie privalo apmokėti name esančių ir asmeniškai kitų butų savininkų naudojamų balkonų priežiūros ir atnaujinimo (remonto) išlaidas.
Visais kitais atvejais balkonų priežiūros ir remonto išlaidas turi apmokėti balkonus turinčių butų ir kitų patalpų savininkai.
Balkono remonto ir techninės priežiūros išlaidas dengia tik tas savininkas, kuris tuo balkonu naudojasi.
Už balkonų remontą turėtų apmokėti butų su balkonais savininkai, o už pastato techninę priežiūrą, įskaitant balkonų būklės kontrolę, - visi namo savininkai proporcingai daliai bendrojoje nuosavybėje.
tags: #veliava #daugiabutyje #balkone