Lietuvos Respublikos teisės aktai reglamentuoja žemės naudojimą ir disponavimą ja. Šiame straipsnyje aptariami valstybinės žemės užstatymo teisės reglamentavimo ypatumai, žemės servituto taikymo problemos ir superficies solo cedit principo įgyvendinimas.
Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis - teritorijos gamtinių ypatumų, tradicinės žmonių veiklos ir socialinės bei ekonominės plėtros poreikio sąlygota pagrindinio žemės naudojimo kryptis, numatyta teritorijų planavimo dokumente, lemianti šios teritorijos planavimo ir žemės naudojimo sąlygas. Žemės sklypo naudojimo būdas ir pobūdis nustatomi ir keičiami pagal teritorijų planavimo dokumentus. Žemės sklypams nustatomi Žemės įstatyme nurodyti žemės naudojimo būdai.
Žemės sklypo pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, būdas ir pobūdis registruojami Nekilnojamojo turto registre, žemės sklypo kadastro duomenis įrašant į Nekilnojamojo turto kadastrą ir žemės sklypą registruojant Nekilnojamojo turto registre Nekilnojamojo turto kadastro ir Nekilnojamojo turto registro įstatymų nustatyta tvarka. Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis Vyriausybės nustatyta tvarka nustatoma formuojant naujus žemės sklypus. Šiems žemės sklypams nustatyta pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis keičiama žemės savininkų, valstybinės žemės patikėtinių ar įstatymų nustatytais atvejais kitų subjektų prašymu pagal detaliuosius arba specialiuosius teritorijų planavimo dokumentus.
Žemės savininkai naudoti žemę kitai paskirčiai, negu buvo nustatyta žemę įsigyjant nuosavybėn, gali tik apskrities viršininkui priėmus sprendimą pakeisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Prašymų pakeisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį padavimo, nagrinėjimo ir sprendimų priėmimo tvarką nustato Vyriausybė.
Vadovaujantis apskrities viršininko sprendimu pakeisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, taip pat tais atvejais, kai nekeičiant pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties pagal teritorijų planavimo dokumentus keičiamas žemės sklypo naudojimo būdas ar pobūdis, perskaičiuojama žemės sklypo vertė ir žemės savininko ar apskrities viršininko, ar jo paskirto apskrities viršininko administracijos darbuotojo prašymu patikslinami Nekilnojamojo turto kadastro duomenys ir įrašai Nekilnojamojo turto registre.
Šiuo metu Vyriausybė iš dalies pakeitė ankstesnį savo nutarimą dėl pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties nustatymo ir keitimo, supaprastindama prašymų pakeisti tikslinę žemės paskirtį pardavimo, nagrinėjimo ir sprendimų priėmimo procedūras. Dabar privačios žemės savininkas, valstybinės žemės valdytojas, valstybinės žemės nuomininkas ar kitas valstybinės žemės naudotojas galės naudoti žemę kitai paskirčiai, negu buvo numatyta žemę įsigyjant nuosavybėn, išnuomojant ar gavus naudotis, apskrities viršininkui priėmus sprendimą leisti pakeisti tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
Anksčiau, norint pakeisti tikslinę žemės paskirtį, reikėjo Vyriausybės sprendimo, kai žemės sklypas buvo didesnis kaip 10 hektarų kaimo vietovėje ir 1 hektaras mieste. Vyriausybės nutarimo pakeitimais taip pat atsisakoma mokesčio, kurį buvo privalu mokėti, norint pakeisti tikslinę žemės paskirtį.
Žemės ūkio paskirties žemėje laikomasi tam tikrų nuostatų, kurios reglamentuoja ūkininkų ūkių sodybų statybą, pastatų statybą ūkininko ūkyje ir kitus aspektus.
Žemės ūkio paskirties žemės naudojimo nuostatos:
- Žemės ūkio ministerijos nustatyta tvarka įregistruoto ūkininko ūkio savininkai gali statyti naują ūkininko ūkio sodybą su jų ūkinei veiklai reikalingais pastatais tik toje vietoje, kuri yra numatyta žemės reformos žemėtvarkos projekte.
- Kai žemės reformos žemėtvarkos projekte formuojant ūkininko ūkio žemėnaudą nenumatyta sodybos vieta, ūkininkui pageidaujant, sodybos vietą nustato savivaldos vykdomosios institucijos architektūros tarnybos specialistai.
- Statant pastatus ūkininko ūkyje, būtina laikytis nustatytos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties.
- Privačios žemės ūkininkų ūkiai gali būti skaidomi į du ar daugiau sklypų (išskyrus įstatymų numatytus atvejus).
- Vykdyti statybą kituose privačios žemės ūkio paskirties žemės sklypuose galima tik pagal patvirtintus detaliuosius planus ir Vyriausybės nustatyta tvarka pakeitus pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
- Asmeninio ūkio žemėje, nekeičiant pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties, gali būti statomi ūkiniai pastatai, kurių reikia asmeninio ūkio žemei naudoti.
- Miškų ūkio paskirties žemėje pastatų statyba leidžiama pagal parengtus detaliuosius planus šių miškų savininkams, kai tokių pastatų reikia miškų ūkio veiklai.
- Žemės ūkio paskirties ir miškų ūkio paskirties žemėje esančiose sodybvietėse galima statyti naujus gyvenamuosius (vietoj buvusiųjų), taip pat rekonstruoti esamus gyvenamuosius namus ir statyti reikiamus ūkinius pastatus.
Kitos paskirties žemės sklypuose (privačioms namų valdoms išdėstyti, įvairios paskirties gyvenamiesiems, socialiniams ir pramoniniams objektams statyti ir eksploatuoti) laikomasi atitinkamų nuostatų. Žemės sklypų savininkai gali statyti savo žemės sklypuose gyvenamuosius namus ir ūkinius bei pagalbinius pastatus, kai tokia statyba yra numatyta patvirtintuose detaliuosiuose planuose.
Esamų privačių namų valdų žemės savininkai ir nuomininkai naudojamuose žemės sklypuose gali statyti naujus gyvenamuosius namus (vietoj buvusiųjų), perstatyti ar išplėsti esamus gyvenamuosius namus ir statyti reikiamus ūkinius bei pagalbinius pastatus. Privačios žemės sklypas gali būti skaidomas į du ar daugiau sklypų (išskyrus įstatymų numatytus atvejus), kuriuose numatyta statyti gyvenamuosius namus, visuomeninės ir ūkinės - komercinės paskirties pastatus, tik tuo atveju, jeigu ši statyba nustatyta teritorijų planavimo dokumentuose ir išlieka nustatytasis sklypo dydis, taip pat užstatymo tankumas bei pobūdis.
Visuose žemės sklypuose statybą galima pradėti tik pagal nustatytąja tvarka parengtus projektus ir gavus atitinkamą leidimą. Teritorijų detaliuosius planus nustatytąja tvarka rengia savivaldybės iš savo biudžetų lėšų arba susitarimą su savivaldybe - žemės naudotojai.
Žemės Servituto Statiniui Naudoti Teisinio Kvalifikavimo ir Taikymo Problemos
CK 4.40 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta bendra taisyklė, kad žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant žemės sklypo esantys statiniai bei jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai (superficies solo cedit), praktikoje nereta situacijų, kai žemės sklypo ir kitų nekilnojamųjų daiktų (pastatų, statinių) žemės sklype savininkai yra skirtingi.
Tokiu atveju žemės sklypo ir statinių savininkų teisiniai santykiai dėl žemės, reikalingos statiniui naudoti, gali būti įforminami įvairiais sandoriais, reglamentuojamais tiek prievolių teisės, tiek daiktinės teisės normomis. Tai gali būti panaudos, nuomos sutartiniai santykiai arba daiktinę teisę sukuriantys sandoriai dėl užstatymo teisės (superficies), ilgalaikės nuomos (emphyteusis) arba servituto.
Šalims nesusitarus, teisė naudoti svetimą žemės sklypą gali būti nustatoma priverstinai. Tam praktikoje naudojamas žemės servitutas, kuris gali būti nustatytas įstatymu, teismo sprendimu, o įstatymų nustatytais atvejais - administraciniu aktu (CK 4.124 straipsnio 1 dalis).
Analizuojant teismų praktiką, pastebima bendra tendencija, kad servitutas taikomas kaip neišvengiama ir vienintelė priemonė žemės sklypo ir statinių jame savininkų nesutarimui spręsti, pamirštant, kad priverstinai nustatomas servitutas, visų pirma, yra tarnaujančiojo daikto savininko teisių suvaržymas, antra, turėtų būti ultima ratio sprendžiant konkuruojančių teisinių interesų konfliktą.
Taip pat teismų praktikoje dažnėja atvejų, kai servitutas nustatomas visam žemės sklypui, kas kelia abejonių dėl tokio apribojimo pagrįstumo ir proporcingumo. Be to, susiduriama su įvairia teismų praktika dėl nuostolių kompensavimo apskaičiavimo metodų taikymo, o tai lemia poreikį vertinti skirtingos praktikos pagrįstumą.
Žemės servitutas - tai teisė į svetimą žemės sklypą ar jo dalį, suteikiama naudotis tuo svetimu žemės sklypu ar jo dalimi (tarnaujančiuoju daiktu), arba žemės savininko teisės naudotis žemės sklypu apribojimas siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą (Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 2 straipsnio 13 punktas).
Žemės sklypo ir statinio savininkai gali susitarti notariškai patvirtinta sutartimi dėl servituto nustatymo. Nesant šalių susitarimo servitutas gali būti nustatytas priverstinai.
Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatyme numatyti du būdai, kaip gali būti įforminami žemės naudojimo teisiniai santykiai, kai grąžinama natūra kitų fizinių ir juridinių asmenų naudojama ar nuomojama žemė, reikalinga nuosavybės teise jų valdomų pastatų ir statinių (statomų ar pastatytų), taip pat poilsiaviečių pastatų ir statinių (statomų ar pastatytų) eksploatacijai, arba kai nuosavybės teisės atkuriamos perduodant kitų asmenų nuomojamą žemę neatlygintinai nuosavybėn lygiaverčiu žemės sklypu, t. y. gali būti perkeliamos teisės ir pareigos pagal iki grąžinimo sudarytą valstybinės žemės nuomos sutartį arba administraciniu aktu nustatomas servitutas (Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 4 straipsnio 11 dalis).
Atsižvelgiant į servituto nustatymo pagrindą ir priežastis, galima išskirti trijų rūšių priverstinius žemės servitutus statiniui naudoti: administraciniu aktu nustatyti servitutai nuosavybės teisių atkūrimo procese, servitutai, nustatomi teismo pagal Civilinį kodeksą, bei servitutai, nustatomi teismo sprendimu nuosavybės atkūrimo procese grąžintai kito asmens statiniais užstatytai žemei, pasibaigus žemės nuomos sutarčiai.
Pagal CK 4.126 straipsnio 1 dalį teismo sprendimu servitutas nustatomas, jeigu savininkai nesusitaria, o nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad šiame straipsnyje yra įtvirtintos dvi sąlygos, kurioms esant servitutas nustatytinas teismo sprendimu, tai: savininkų nesutarimas ir būtinumas nustatyti servitutą, kad viešpataujančiojo daikto savininkas galėtų naudoti daiktą pagal paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 23 d. nutartis).
Teismai pripažįsta, kad skirtingų žemės sklypo ir jame esančių pastatų savininkų interesai galėtų būti derinami ir kitais įstatymui neprieštaraujančiais būdais, tačiau sprendžiant dėl šių civilinių teisių įgyvendinimo būdų santykio su įstatyminėmis servituto nustatymo teismo sprendimu prielaidomis svarbu yra tai, kad, priešingai nei servituto atveju, suinteresuotiems asmenims dėl jų nesusitarus, teismas neturi diskrecijos arba turi labai siaurą diskreciją spręsti dėl jų taikymo.
Ieškovai, prašydami nustatyti žemės servitutą statiniui naudoti, paprastai nurodo arba žemės sklypo dalį, kuri reikalinga statiniui naudoti, arba prašo nustatyti servitutą visam žemės sklypui, jei pastatai ir statiniai išdėstyti sklype taip, kad žemės sklypo savininkas neturi galimybės naudotis sklypu.
Specialusis valstybei nuosavybės teise priklausančio turto naudojimo reguliavimas Lietuvoje nenumato galimybės valstybinės žemės naudojimo srityje taikyti užstatymo teisės instituto. Nepaisant to, yra nemažai pastatų savininkų, turinčių statinius valstybei nuosavybės teise priklausančioje žemėje. Tokius tarp statinio savininko ir valstybės susidarančius teisinius santykius šiuo metu siekiama reguliuoti, naudojant žemės nuomos institutą ir tokią žemę statinių savininkui išnuomojant lengvatine tvarka.
Valstybinės žemės naudojimo santykiai su teise statyti arba eksploatuoti esančius statinius, nors įvardijami kaip žemės nuomos, savo esme atitinka užstatymo teisės instituto esmę, todėl šis institutas ir turėtų būti taikomas tokiems santykiams reglamentuoti bei įgyvendinti.
Apibendrinant, Lietuvos teisės sistema numato įvairius mechanizmus, skirtus reguliuoti žemės naudojimą ir užstatymą, įskaitant nuomos sutartis, servitutus ir užstatymo teisę. Tačiau praktikoje kyla iššūkių, susijusių su šių institutų taikymu, ypač kai žemės ir statinių savininkai yra skirtingi. Teismų praktika rodo, kad servitutas dažnai taikomas kaip pagrindinė priemonė nesutarimams spręsti, tačiau svarbu įvertinti ir kitas galimas alternatyvas bei užtikrinti, kad servituto nustatymas būtų proporcingas ir pagrįstas.
Lietuvos žemėlapis
Pagrindinės nuostatos:
- Žemės naudojimo paskirtis nustatoma teritorijų planavimo dokumentuose.
- Žemės savininkai gali keisti žemės naudojimo paskirtį tik gavę atitinkamą leidimą.
- Žemės ūkio paskirties žemei taikomos specialios nuostatos dėl statybos.
- Servitutas gali būti nustatytas teismo sprendimu, jei šalys nesusitaria.
- Valstybinės žemės naudojimui gali būti taikoma užstatymo teisė.
Šiame straipsnyje aptarti klausimai yra svarbūs siekiant užtikrinti efektyvų ir teisingą žemės naudojimo reguliavimą Lietuvoje.
Korupcijos tyrimas įsibėgėja: STT akiratyje – du ekspremjerai • TV3 žinios
tags: #valstybines #zemes #uzstatymo #teise