Šiame straipsnyje aptariama valstybinės žemės sklypo dalies apskaičiavimo formulė, jos taikymas ir teisiniai aspektai Lietuvoje. Žemės įstatymas nustato, kad valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono, jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais. Valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.
Žemės sklypo dalys jame esantiems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti nustatomos, vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu, 10 straipsnio 5 dalies 1 punktu, Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėmis, patvirtintomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 8 ir 33 punktais, bei Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2020 m. sausio 24 d. įsakymu Nr. 3D-40 „Dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos patvirtinimo“.
Minėtoje Metodikoje nustatyta, kad mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, reikalingas statiniams eksploatuoti, išskyrus kultūros paveldo objektus, įrašytus į Lietuvos Respublikos nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą, nustatomas pagal formulę:
Smin = Astat + Spriež
- Smin - mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, kurį sudaro statinio užimamas plotas ir statiniui prižiūrėti (prie jo privažiuoti, prieiti) reikalingas plotas.
- Astat - statinio užimamas plotas, kuris atitinka statinio konstrukcijų (taip pat ir išsikišusių konsolinių konstrukcijų, stogo konstrukcijų, balkonų ir kt.) projekciją į žemės paviršių.
- Spriež - statiniui prižiūrėti reikalingas plotas (kvadratiniais metrais), kuris apskaičiuojamas pagal formules:
- kai statinio užimamas plotas < 250 m2, Spriež = 6 √Astat · 2,00;
- kai statinio užimamas plotas ≥250 m2 ir < 2 000 m2 , Spriež = 6 √Astat · 3,00;
- kai statinio užimamas plotas ≥ 2 000 m2, Spriež = 6 √Astat · 10,00.
Taigi, apskaičiuojamas minimalus žemės sklypo plotas, reikalingas pastatui eksploatuoti, kuris yra pažymimas žemės sklypo plane. Likusi žemės sklypo dalis yra paskirstoma proporcingai pastatų bendrajam plotui ir yra naudojama bendrai.
Remiantis Metodikos 10 punktu, valstybinės žemės plotas, viršijantis apskaičiuotą (pagal formulę) mažiausią valstybinės žemės sklypo dydį, gali būti priskiriamas prie esamiems statiniams eksploatuoti reikalingo valstybinės žemės ploto, jeigu yra naudojamas su statinio eksploatacija susijusiems poreikiams tenkinti ir neviršija 10 procentų pagal formulę apskaičiuoto valstybinės žemės ploto.
Nustatant nekilnojamojo daikto kadastro duomenis, taip pat naudojami Nekilnojamojo turto kadastro informacinės sistemos nuostatuose nurodytų informacinių sistemų ir kitų duomenų bazių duomenys.
Žemės sklypų kadastriniai matavimai atliekami pagal teritorijų planavimo dokumentus, žemės valdos projektus. Atlikus kadastrinius matavimus žemės sklypo, kurį skiria magistraliniai, krašto, rajoniniai, viešieji ir vidaus keliai, gatvės, geležinkeliai ir neprivatizuojami hidrografiniai objektai, turi būti rengiamos atskiros žemės sklypų kadastro duomenų bylos.
Žemės sklypas, kuriame yra statinių, gali būti padalytas ar atidalytas, jeigu to nedraudžia Lietuvos Respublikos saugomų teritorijų įstatymas ar kiti teisės aktai, reglamentuojantys žemės sklypų pertvarkymą, tik taip, kad po padalijimo ar atidalijimo statiniui eksploatuoti reikalingas žemės plotas būtų suformuotas kaip vienas žemės sklypas.
Formuojant valstybinės žemės sklypus (išskyrus žemės sklypus, formuojamus iki 2011 m. Administracijos padalinys teikia šiuos duomenis: adresą (išskyrus Lietuvos Respublikos jūrinėje teritorijoje (toliau - jūrinė teritorija) esančio statinio), jeigu nekilnojamasis daiktas yra adreso objektas; kitus turimus duomenis (paskirtį, pavadinimą, leidimo statyti naują statinį...
Nuo šiol geoportal.lt naudotojai gali nemokamai peržiūrėti šiuos VĮ „Registrų Centro" duomenis: Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapis ir Administracinės ribos ir adresai. Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapio el. paslauga apima šiuos duomenis: LR teritorijos kadastro vietovių ribas, sklypų ribas, inžinerinius įrenginius, o administracinių ribų ir adresų peržiūros paslauga - LR teritorijos seniūnijų, savivaldybių ir apskričių administracines ribas bei gyvenamųjų vietovių ribas, gatvių ašines linijas ir adresų taškus. Žemėlapius pasieksite geoportal.lt žemėlapių naršyklėje ir/ar duomenų paieškos puslapyje.
Visų pirma, laisvos valstybinės žemės plotas, kurį norima prijungti, turi būti įsiterpęs tarp sklypų, gatvių raudonųjų linijų ar valstybinio miško plotų. Įsiterpusiu nelaikomas plotas, kuris ribojasi su laisva valstybine žeme, išskyrus kai tai yra siaura juosta, šlaitai ar grioviai.
Įsiterpęs plotas, prijungiamas prie vienbučių, dvibučių, daugiabučių ir bendrabučių naudojimo būdo sklypų, negali būti didesnis nei 4 arai, išskyrus atvejus, kai įsiterpusį plotą sudaro siaura juosta, šlaitai ar grioviai. Panašiai yra ir su kitų paskirčių ir naudojimo būdo sklypais, pavyzdžiui, skirtų komercinės paskirties objektų statybai. Vienintelis skirtumas - didžiausias prijungiamas laisvos valstybinės žemės plotas negali viršyti 50 arų.
Ar leisti prijungti valstybinės žemės plotą, sprendžia savivaldybė ir Nacionalinė žemės tarnyba. Įdomu tai, kad Vilniaus miesto savivaldybė šiose situacijose labai dažnai elgiasi protingai ir sutinka prijungti ne visiškai įsiterpusio sąvoką atitinkančius laisvos valstybinės žemės plotus. Tačiau visas protingumas paprastai baigiasi Nacionalinėje žemės tarnyboje, kuri yra valstybinės žemės valdytoja, ir visus teisės aktus vertina griežtai paraidžiui.
Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus.
Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos 2007 m. gruodžio 29 d. įsakymu Nr. Jose yra nurodyti mažiausi leistini atstumai iki kaimyninio sklypo ribos, kai želdiniai veisiami be kaimyninio sklypo savininko, valdytojo ar įgalioto asmens raštiško sutikimo.
Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m. Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m, o galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.
Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą.
Jeigu konkretaus žemės sklypo naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorija, šiuose žemės sklypuose gali būti statomi tik vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties ir pagalbinio ūkio paskirties pastatai.
Laikinųjų Statinių Statyba. Norint statyti laikinuosius nesudėtinguosius statinius (visų tipų lieptus, jachtų ir valčių elingus, laikinuosius nesudėtinguosius sporto paskirties inžinerinius statinius, skirtus vandens sportui ir pramogoms organizuoti), išskyrus hidrotechnikos statinius, kuriems sutikimai išduodami atskiru Nacionalinės žemės tarnybos direktoriaus sprendimu patikėjimo teise valdomuose valstybinės reikšmės paviršiniuose vandens telkiniuose ir bendrosios dalinės nuosavybės teise valstybės ir privačių asmenų valdomuose vandens telkiniuose yra būtinas sutikimas. Sutikimus išduoda Nacionalinės žemės tarnybos apygardų žemės tvarkymo ir administravimo skyriai.
Sklypo Reljefo Keitimas ir Atraminės Sienelės. Inspekcija gauna vis daugiau gyventojų nusiskundimų dėl kaimyniniuose sklypuose keičiamo sklypo reljefo. Pažymėtina, kad teisės aktai nereglamentuoja maksimalaus gretimų žemės sklypų aukščio skirtumo ties tokių sklypų riba. Statybos techninio reglamento STR2.02.09.2005 yra reglamentuojamas didžiausias sklypo reljefo nuolydis - jis turi būti ne didesnis kaip 12 proc.
Kada reikalingas statybą leidžiantis dokumentas nesudėtingųjų statinių (tarp jų ir tvorų) statybai nurodyta statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. 2.1. jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 50 proc. 2.2. jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 25 proc. Užtvaros (tvoros) su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo ar laisvos valstybinės žemės (teritorijos) nutekėti.
Žemiau pateiktoje lentelėje apibendrinti atstumų ir ploto apribojimai, taikomi valstybinės žemės sklypams:
| Apribojimo tipas | Parametras | Reikšmė |
|---|---|---|
| Maksimalus prijungiamas įsiterpusio ploto dydis (vienbučiai, dvibučiai, daugiabučiai) | Plotas | 4 arai |
| Maksimalus prijungiamas įsiterpusio ploto dydis (komerciniai objektai) | Plotas | 50 arų |
| Siauros juostos ilgis | Ilgis | Ne daugiau nei 10 metrų |
| Šlaito nuolydis | Nuolydis | Ne mažesnis nei 20 laipsnių |
| Atstumas tarp griovio viršutinių briaunų | Atstumas | Ne didesnis kaip 15 metrų |
| Atstumas nuo sklypo ribos iki statinio konstrukcijų | Atstumas | 3 metrai |
| Maksimalus statinio konstrukcijų aukštis 3 m atstumu nuo sklypo ribos | Aukštis | 8,5 metro |
| Didžiausias sklypo reljefo nuolydis | Nuolydis | 12 proc. |
Atsižvelgiant į tai, kad sklype yra gyvenamasis pastatas, galima daryti prielaidą, kad Jūsų sklypo naudojimo būdas yra Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijų. Vienbučiams ir dvibučiams sklypams turi būti formuojami ne mažesni kaip 4 arų sklypai (arba 2 arai, jei planuojama blokuota statyba). Tačiau reikia atsižvelgti ir į tai, kad kai kurios savivaldybės bendraisiais, specialiaisiais planais, mero, tarybos potvarkiais ar kitais teisės aktais nusistato reikalavimus minimaliam sklypo dydžiui. Todėl reikia išsiaiškinti, kokie reikalavimai yra Jūsų konkrečioje savivaldybėje.
Žemės sklypų padalijimo vadovas: greičiausias pelnas nekilnojamojo turto srityje
Reikia žinoti daugiau: kokia sklypo paskirtis, kokia vieta (nes reikia vadovautis tos vietovės bendruoju planu, kuriame numatyta mažiausias galimas sklypo plotas), taip pat reikia įvertinti ar tas ūkinis pastatas yra registruotas, ar galima, dalinant sklypą, jį atskirti nuo pagrindinio pastato, t.y. gyvenamojo namo ir pan.
