Valstybės ar Savivaldybės Turto Pagerinimo Išlaidų Atlyginimo Tvarka Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptariama valstybės ar savivaldybės turto pagerinimo išlaidų atlyginimo tvarka, atsižvelgiant į teisinį reguliavimą ir teismų praktiką. Straipsnyje remiamasi Vilniaus apygardos teismo civiline byla Nr. e2A-1096-863/2024, kurioje buvo nagrinėjamas ginčas dėl buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ir nuomininko investicijų į butą įvertinimo.

Civilinė byla Nr. e2A-1096-863/2024 Teisminio proceso Nr. 2-68-3-00103-2023-0 Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.1.2; 2.4.2.6; 3.3.1.18.2 (S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS S P R E N D I M A S LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2024 m. birželio 4 d. Vilnius.

Nagrinėjamas klausimas yra aktualus nuomininkams, kurie investuoja į valstybei ar savivaldybei priklausantį turtą, tikėdamiesi kompensacijos už atliktus pagerinimus.

Ginčo Esme

Ieškovė D. K. kreipėsi į teismą, prašydama įpareigoti Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti su ja buto pirkimo-pardavimo sutartį už 64 000 Eur, taip pat priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ieškovė teigė, kad jai buvo išnuomotas apleistas butas, kurį ji savo lėšomis suremontavo. Ji taip pat nurodė, kad atliko buto pagerinimus, kurie padidino jo vertę, ir kad į šias investicijas turėtų būti atsižvelgta nustatant buto pardavimo kainą.

Atsakovės Vilniaus miesto savivaldybė ir SĮ „Vilniaus miesto būstas“ su ieškiniu nesutiko, teigdamos, kad savivaldybė turi diskrecijos teisę nuspręsti dėl nuomojamo būsto pardavimo ir kad ieškovė neturi teisės į kompensaciją už pagerinimus, atliktus po 2002 m. birželio 19 d.

Pirmosios instancijos teismas ieškinį patenkino iš dalies, tačiau apeliacinis teismas sprendimą panaikino ir bylą perdavė nagrinėti iš naujo.

Ieškovės Argumentai

Ieškovė savo ieškinyje ir kituose procesiniuose dokumentuose nurodė šias aplinkybes:

• Jai 1995 m. buvo išnuomotas apleistas tarnybinis butas, kurį ji savo lėšomis suremontavo.
• 1995 m. gegužės mėn. namo projekto vyr. inžinierius V. Z. ieškovei išdavė leidimą nelaikančios pertvaros pašalinimui gyvenamajame kambaryje, tai patvirtindamas parašu namo 8-ojo aukšto plane.
• 2001 m. balandžio 10 d. su atsakove Vilniaus miesto savivaldybe sudarė Nuomos sutartį Nr. 37, kuria ieškovei buvo nustatyta pareiga periodiškai atlikinėti buto remontą.
• Ji atliko įvairius buto remonto darbus, įskaitant durų, langų, grindų, plytelių, santechnikos ir elektros instaliacijos keitimą.
• 2020 m. gruodžio mėn. kreipėsi į SĮ „Vilniaus miesto būstas“ su prašymu parduoti nuomojamą butą, atsižvelgiant į buto vertę pakeitusias nuomininkės investicijas.
• UAB „Apus turtas“ 2022 m. gegužės 27 d. atliktas vertinimas pažeidžia PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies nuostatas, nes turtas įvertintas neatsižvelgiant į nuomininko investicijas į butą.
• Ji užsakė individualų turto vertinimą, kuris parodė, kad buto rinkos vertė dėl jos investicijų padidėjo 22 000 Eur.

Ieškovė taip pat pabrėžė, kad jai suteiktas butas buvo labai blogos būklės, todėl jos investicijos į butą turėtų būti kompensuotos.

Atsakovės Argumentai

Atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė savo atsiliepime į ieškinį nurodė šiuos argumentus:

• Savivaldybė civiliniuose teisiniuose santykiuose dalyvauja lygiais pagrindais ir jai galioja sutarties laisvės principas.
• PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies norma suteikia savivaldybei diskrecijos teisę nuspręsti dėl nuomojamo būsto pardavimo.
• Jokia teisė ieškovei privatizuoti būstą nebuvo ir negalėjo būti pripažinta.
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika numato, kad už savivaldybei priklausančio būsto pagerinimo darbus, atliktus iki 2002 m. birželio 19 d., turi būti kompensuojama, jei nuomos sutartimi nebuvo susitarta dėl tokių išlaidų neatlygintinamumo.
• Už savivaldybės būsto pagerinimo darbus, kurie buvo atlikti po 2002 m. birželio 19 d., nuomininkas neturi teisės į išlaidų atlyginimą.

Atsakovė taip pat akcentavo, kad nuomininkams, siekiantiems savo lėšomis atliktų valstybės ar savivaldybės nekilnojamojo turto pagerinimo, už pagerinimus neatlyginama, net jeigu ir yra nuomotojo leidimas, jei nekilnojamojo turto nuomos sutartis sudaryta po 2002 m. birželio 19 d.

Teisinis Reglamentavimas

Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymas numato, kad nuomininkui, pagerinusiam išsinuomotą turtą, už pagerinimą neatlyginama, jei nekilnojamojo turto nuomos sutartis sudaryta po 2002 m. birželio 19 d. Iki šios datos galiojo taisyklė, kad atlyginamos tik tos išlaidos, kurios padarytos esant atitinkamos valstybės ar savivaldybės institucijos - nuomotojo leidimui.

Tačiau jei tokio valstybės ar savivaldybės nekilnojamojo turto pirkėjo nėra, o turto nuomos sutartis nutraukiama, turto nuomos metu nekilnojamojo turto pagerinimo išlaidas nuomininkui turi atlyginti valstybės ar savivaldybės institucija - turto nuomotoja.

Esminiai aspektai, kuriuos reikia žinoti:

• Nuomos sutarties data: Svarbu, kada sudaryta nuomos sutartis (iki ar po 2002 m. birželio 19 d.).
• Nuomotojo leidimas: Būtina turėti nuomotojo leidimą atlikti pagerinimus.
• Išlaidų realumas: Išlaidos turi būti realios ir pagrįstos dokumentais.
• Turto vertės padidėjimas: Atlyginama ne patirtų išlaidų suma, o turto vertės padidėjimas dėl pagerinimo.

Remiantis teismų praktika, būtinomis atlygintinomis turto pagerinimo išlaidomis pripažįstamos tokios, dėl kurių padidėjo nuosavybės objekto vertė, t. y. atlygintina ne turėtų išlaidų suma, o jos dalis, atitinkanti turto vertės padidėjimą.

Teismų Praktika

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija liepos 29 d. priėmė nutartį dėl nuomininko teisės į išnuomoto valstybės ar savivaldybės turto pagerinimo išlaidų atlyginimą. Kasacinis teismas pasisakė, kad teismas, nagrinėjantis valstybės ar savivaldybės turto nuomininko reikalavimą dėl išsinuomoto turto pagerinimo išlaidų atlyginimo, turi ištirti ir įvertinti nuomininko teisės reikalauti išsinuomoto turto pagerinimo išlaidų atlyginimo atsiradimo teisinį pagrindą, šios teisės atsiradimo momentą ir turinį.

LAT teisėjų kolegija pabrėžė, kad nei pirmosios, nei apeliacinės instancijos teismai netyrė teisiškai reikšmingos aplinkybės - ieškovės teisės į pagerinimo išlaidų atlyginimą atsiradimo momento, o iš byloje nustatytų su šia aplinkybe susijusių faktų kasacinis teismas negali nustatyti rekonstrukcijos darbų pradžios ir pabaigos, galimai vėlesnę, nei nurodyta Sutartyje, darbų pradžią nulėmusių priežasčių ir daryti pagrįstos išvados dėl ieškovės teisės į pagerinimo išlaidų atlyginimą egzistavimo.

Taigi, teismų praktika rodo, kad nagrinėjant ginčus dėl turto pagerinimo išlaidų atlyginimo, būtina nustatyti:

• Ar nuomininkas turėjo teisę reikalauti išlaidų atlyginimo.
• Kada atsirado ši teisė.
• Ar išlaidos buvo realios, būtinos ir protingos.
• Ar dėl pagerinimo padidėjo turto vertė.

Apibendrinant, valstybės ar savivaldybės turto nuomininkams, atlikusiems pagerinimus, svarbu žinoti teisinį reguliavimą ir teismų praktiką, kad galėtų pagrįsti savo reikalavimus dėl išlaidų atlyginimo. Būtina turėti nuomotojo leidimą, pagrįsti išlaidas dokumentais ir įrodyti, kad dėl pagerinimo padidėjo turto vertė.

tags: #valstybes #ar #savivaldybes #turto #pagerinimo #islaidu