Pastaruoju metu Lietuvoje pastebimi reikšmingi pokyčiai būsto paskolų rinkoje, kuriuos iš dalies lemia valdžios priimti sprendimai. Dalis šalyje veikiančių bankų skelbia, kad, vasarį įsigaliojus naujoms būsto paskolų refinansavimo taisyklėms, jau fiksuoja augantį vartotojų susidomėjimą tokia galimybe.
Siekdama apsaugoti Lietuvos banko (LB) Makroprudencinės politikos skyriaus vyriausioji ekonomistė Milda Stankuvienė pasakojo, kad pokyčių didinti įnašo kartelę buvo imtasi atlikus analizę. Ji parodė, kad turėdami daugiau nei vieną būsto paskolą namų ūkiai labiau rizikuoja patirti finansinių problemų, jeigu ekonominė padėtis netikėtai pasikeistų.
„Dėl to buvo nuspręsta imtis tikslinių Atsakingojo skolinimo nuostatų pokyčių, siekiant suvienodinti pirminių ir antrinių paskolų rizikingumą bei didėjant rinkos perkaitimo rizikai papildomai riboti investicijas skolintomis lėšomis į antrąjį ar net trečiąjį būstus. Pokyčiai yra nukreipti būtent į rizikingesnėmis laikomomis ne pirmo būsto paskolas“, - teigė ji bei aiškino, kad asmenims, įsigyjantiems pirmuosius būstus, pradinio įnašo reikalavimas ir toliau lieka 15 proc.
Naujos Refinansavimo Taisyklės ir Jų Įtaka
Nuo vasario įsigalioję pakeitimai numato, kad pats refinansavimo procesas vartotojui tampa daug paprastesnis: turėdamas vieno kredito davėjo būsto paskolą, jis kreipiasi į kitą su prašymu refinansuoti paskolą, o tuomet jau naujasis kredito davėjas pats kreipiasi į pirmą paskolos teikėją ir prašo reikiamos informacijos. „Abu kredito davėjai dalijasi informacija ir klientui jau nebereikia įsitraukti į šį procesą“, - sako M.
Jis primena, kad, pagal naująsias įstatymo pataisas, pradinis būsto paskolos davėjas naujajam kredito davėjui visą reikalingą informaciją apie būsto paskolą privalės pateikti per penkias darbo dienas. „Gavęs naują pasiūlymą, paskolos gavėjas turės 30 kalendorinių dienų apsispręsti, ar nori refinansuoti paskolą naujo kredito davėjo pasiūlytomis sąlygomis, ar nemokamai pasikeisti turimos paskolos sutarties sąlygas pas pradinį kredito davėją, jei šis tokį pasiūlymą pateiks“, - dėsto J.
„Dabar procesas klientui tampa daug pigesnis, o daugeliu atveju netgi visiškai nemokamas. Pirminis kredito davėjas refinansavimo procese negali prašyti kliento padengti jokių administracinių išlaidų, o naujasis, priimantis, kredito davėjas po refinansavimo yra įpareigotas padengti kitas su refinansavimu susijusias išlaidas, pavyzdžiui, notaro, turto vertinimo ar kitas“, - sako M.
„Iš tikrųjų, kai dauguma atvejų šis procesas tampa nemokamas, tai daug patraukliau, palyginti su situacija prieš pakeitimus, nes vidutinio dydžio paskolai refinansavimo procesas, visi mokesčiai su šita procedūra anksčiau galėjo kainuoti iki 1 tūkst. eurų“, - teigia M. Stankuvienė.
Pasak J. Ivaškos, kai kuriais skaičiavimais, refinansuojant 100 tūkst. eurų paskolą, administraciniai su refinansavimu susiję mokesčiai galėjo netgi viršyti 1 tūkst. eurų.
Alfa.lt primena, kad gyventojai nuo šių metų vasario mėn. gali naudotis nemokamo refinansavimo paslauga, t. y.
Supaprastintas būsto paskolų refinansavimas keičia paskolų rinkos dinamiką Lietuvoje. Atsiradus galimybei perkelti paskolą į kitą kredito įstaigą greitai, pigiai ir be papildomų sąnaudų, klientai įgyja daugiau laisvės rinktis, o tai natūraliai stiprina konkurenciją tarp bankų, sako J.
„Tai skatina bankus peržiūrėti savo kainodarą ir sąlygas - tiek naujiems, tiek esamiems klientams. Jau dabar matyti pirmieji ženklai: vis daugiau gyventojų aktyviai domisi refinansavimo galimybėmis, lygina pasiūlymus, kreipiasi į kelias įstaigas. Vidutiniu ir ilguoju laikotarpiu tai gali prisidėti prie didesnio mažesnių maržų, lankstesnių produktų sąlygų ir didesnio klientų pasitenkinimo.
„Kartu mažesni ar specializuoti finansų rinkos dalyviai įgyja galimybę konkuruoti lygiavertiškai su didžiaisiais bankais - anksčiau tai buvo sudėtingiau dėl aukštų refinansavimo kaštų“, - pabrėžia J.
LB žiniomis, panašūs pakeitimai, supaprastinantys galimybę vartotojams keisti kredito davėją ar refinansuoti būsto paskolas, anksčiau buvo įvesti tokiose šalyse kaip Italija, Ispanija, Airija.
Refinansavimo Nauda ir Tendencijos
Lietuvos banko duomenimis, šiuo metu Lietuvoje apie 360 tūkst. gyventojų ar šeimų turi bent vieną būsto paskolą, o refinansuoti ją ketina 10 proc.
Lietuvos bankas sausį skelbė, kad vartotojams, kurie persiderėjo paskolų sąlygas, marža sumažėjo vidutiniškai 0,4 proc. M. Girjotas pastebi, kad tai reikšmingas dydis: turint 100 tūkst. eurų paskolą, tai sudarytų 30 eurų per mėnesį, arba beveik 9 tūkst. eurų per likusį paskolos laikotarpį. „Tai tikrai nemaža suma.
Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento direktorė Nijolė Valinskytė sako, kad įvesti pakeitimai leidžia ne tik keisti kredito davėją, bet ir padidina vartotojų derybines galias, tariantis su savo banku ir taip didina konkurenciją rinkoje tarp esamų kredito davėjų bei naujų.
„Nuo vasario 1 dienos pamatėme nemažą šuolį - tiek persitarimo, tiek refinansavimo atvejų. Pastarųjų anksčiau nebūdavo daug, o po reguliavimo pasikeitimų išaugo 10 kartų. Tai dabar gerokai daugiau nei buvo anksčiau. Persitarimo atvejų šuolis nemažas - per mėnesį tokių sandorių įvyksta apie 5 tūkst. Nuo vasario persitarta dėl 16 tūkst. būsto paskolų, o refinansuota beveik 600 būsto paskolų“, - pastebi N.
Anot Bankų asociacijos prezidentės Eivilės Čipkutės, refinansavimas Lietuvoje nesulaukė didelio susidomėjimo todėl, kad žmonės pirmiausia kreipiasi į savo banką dėl paskolos sąlygų pakeitimo, o bankai linkę tas sąlygas peržiūrėti, kadangi siekia išsaugoti savo klientus.
„Refinansavimas nepaplito todėl, kad žmonės kreipiasi į savo banką. Iš tikrųjų jie pradėjo kreiptis dar anksčiau negu, mūsų duomenimis, Lietuvos bankas minėjo. Tuomet jie kreipėsi prašydami peržiūrėti maržas, taip pat pakeisti kitas sutarties sąlygas, pavyzdžiui, patrumpinti arba prailginti paskolos terminus. O bankai peržiūri, nes kiekvienas bankas vertina savo klientą, nenori, kad jis pabėgtų pas konkurentą. Bet Lietuvos bankas lygina refinansavimo atvejus, kurių yra tik 600, su 16 tūkst. peržiūrėtų. Tai nėra palyginama“, - aiškina E.
Tuo metu paskolų brokerio „Refigo“ vadovas Mindaugas Girjotas teigia, jog vartotojų įpročius pakeisti sudėtinga, o ir bankai, siekdami išsaugoti savo klientus, žada jiems geresnes sąlygas mainais už lojalumą.
„Ilgą laiką patys komerciniai bankai vartotojui sako, jog lojalumas reiškia geresnes sąlygas. Žmogui tai užstrigę ir jis nenori keisti banko. Kita priežastis - konkurencijos stoka (...) Trys pagrindiniai bankai yra pasidalinę didžiausią rinkos dalį ir jos nepaleidžia, todėl ir refinansavimas yra toks lėtas reiškinys, nors euro zonoje jis paplitęs labiau“, - įžvalgomis dalinasi M.
„Mes turime gražių pavyzdžių, kada žmonės iškeičia didesnį banką į mažesnį ir jie yra tikrai laimingi. Norėčiau padrąsinti visus vartotojus, kurie turi būsto paskolas, nepabijoti šito žingsnio todėl, kad tikriausiai nėra svarbu, kam mokėti palūkanas ar kuriam bankui, svarbu, kiek jų moki.
Kiek vartotojai gali sutaupyti? Anot Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento direktorės, N. Valinskytės, refinansavimo atveju maržos sumažėjimas leistų sutaupyti 7 tūkst. eurų, o persitarimo atveju - 4 tūkst.
„Naudojant vidutines sumas, kurias minėjau - 0,5 proc. punkto maržos sumažėjimas refinansavimo atveju per visą paskolos laikotarpį leistų sutaupyti apie 7 tūkst. eurų, o persitarimo atveju, kai maržos sumažėjimas šiek tiek mažesnis, apie 4 tūkst. eurų. Čia per visą paskolos trukmę. Bet, aišku, tų susitarimų vartotojui yra dar naudingesni.
Tuo metu paskolų brokerio „Refigo“ vadovas M. Giriotas pasakoja apie atvejį, kuomet padėjo žmogui, kuris refinansavo ir perėjo į kitą banką, sutaupyti virš 35 tūkst. eurų.
„Nepriklausomo kredito tarpininkų įkainis nėra reguliuojamas rinkoje. Tarpininko vaidmuo prarastų prasmę, jei būtų reguliuojama, nes būtume priklausomi, jeigu, tarkime, dirbtume su vienu iš kažkurių banku. Mūsų vaidmuo ir yra padėti žmogui sutaupyti, o kainodara paremta labai sąžiningu principu - jei vartotojas sutaupo, mes paprašome sumokėti mūsų mokestį, bet, jeigu nesutaupo, reiškia, mes nepadedame vartotojui surasti to geresnio pasiūlymo, tai tuomet neimame jokio mokesčio“, - aiškina M.
Maržos ir Palūkanų Normos
Kaip pabrėžia paskolų tarpininkai, Lietuvos gyventojai už būsto paskolas bankams tebemoka vienas didžiausių palūkanų euro zonoje. Pasak paskolų brokerio „Refigo“ vadovo, M. Girioto, Lietuvai reikėtų susimažinti maržą 1 proc., jog pasiektų euro zonos vidurkį.
„Prielaidos tam yra. Iš tikrųjų prieš metus maržos buvo 0,5 proc. didesnės. O iki to momento, kai Lietuvos bankas pradėjo garsiau kalbėti apie refinansavimą, tai maržos buvo apie 2,4-2,5 proc. Dabar jau kalbame apie 1,5-1,65 proc.
Tačiau Bankų asociacijos prezidentės E. Čipkutės teigimu, maržos mažėjimui įtakos turi ir palūkanų normų tipas. „Kiekvieno laikotarpį galima interpretuoti skirtingai. Pagal naujausius skaičius, euro zonoje būsto paskolų palūkanų vidurkis yra 3,25 proc. Tuo tarpu pas mus Lietuvoje 4,04 proc. Latvijoje, Estijoje yra daugiau, o Vokietijoje - 3,7 proc. Labai netoli. O kadangi pas mus dominuoja kintančios palūkanų normos, tai labai banguoja tas vidurkis, priklausomai nuo ECB palūkanų normų. Kuo labiau mažės tos bazinės palūkanos, tuo labiau kris ir mūsų vidurkis. (...) Tuo tarpu yra šalių, kuriose dominuoja fiksuotos palūkanos ir ten jos yra stabilesnės, tačiau taip pat vidutiniškai ilguoju laikotarpiu aukštesnės.
Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento direktorė N. „Marža priklauso nuo daug veiksnių - administracinių kaštų, rizikos, tos pačios konkurencijos, paskolų produktų. Būsto paskolos iš esmės yra gana skirtingos visose Europos šalyse. Tai yra toks gana nacionalinis produktas, orientuojamasi į vidaus rinką. Bankai, kurie yra įsisteigę toje rinkoje, dažnai ir teikia. Yra daug specifikos, visur savas reguliavimas. Pavyzdžiui, Prancūzijoje ar Vokietijoje visai kitoks reguliavimas. Todėl palyginti maržas sunku ir aš gal nedrįsčiau sakyti, jog euro zonos vidurkis yra siekiamybė“, - teigia N.
Tuo metu paskolų brokerio „Refigo“ vadovas M. „Ir čia turbūt reikėtų vartotojui labai aiškiai atsakyti, kad nereikėtų bandyti „suplakti“ palūkanos bendrąja prasme dėl to, vartotojas negali daryti jai įtakos ir neturi jokios derybinės galios. Kaip ir tie patys bankai.
Atsakingas Skolinimas ir Amžiaus Apribojimai
Lietuvos banko Makroprudencinės politikos skyriaus ekonomistė Edita Giedraitė LRT.lt sako, kad konkrečių apribojimų dėl kredito gavėjo amžiaus nėra nustatyta nei Atsakingojo skolinimo nuostatuose, nei Su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatyme.
„Skolininkui išėjus į pensiją, jo pajamos dažniausiai sumažėja, o kredito davėjas privalo užtikrinti, kad būtų vykdomi finansiniai įsipareigojimai“, - svarsto E.
„Nėra vienos taisyklės, kokio amžiaus žmogui lengviausia gauti paskolą. Privalu įvertinti konkrečias aplinkybes kiekvienu atveju, pavyzdžiui, skolininko pajamas, jų įvairovę bei tvarumą, prašomo kredito dydį ir ankstesnių kreditų grąžinimo istoriją“, - tvirtina E.
Ekonomistės teigimu, su nekilnojamuoju turtu susijusį kreditą išduodantys bankai ar kitos kredito įstaigos privalo laikytis Lietuvos banko reikalavimų. Anot E. Giedraitės, visi skolininko prisiimami finansiniai įsipareigojimai per mėnesį negali viršyti daugiau nei 40 proc. šeimos pajamų. Imant būsto paskolą, paskolos gavėjas taip pat privalo būti sukaupęs bent 15 proc.
Refinansavimo pradžiamokslis – hipotekos refinansavimo paaiškinimas
SEB banko atstovė žiniasklaidai Ieva Dauguvietytė-Daskevičienė taip pat pabrėžia, kad visi pilnametystės sulaukę klientai, gaunantys tvarias pajamas ir atitinkantys Atsakingojo skolinimosi nuostatus, gali kreiptis dėl paskolos ir ją gauti.
„Būsto paskolas ima įvairaus amžiaus klientai - pernai metais jauniausias klientas, kuriam SEB bankas suteikė būsto paskolą, buvo 18 metų, vyriausias - 72 metų“, - pasakoja I.
„Jaunas kliento amžius neturės įtakos suteikiant paskolą, tačiau situacija, kai žmogus turi prastą istoriją, pavyzdžiui, yra negrąžinęs greitojo kredito, gali pabloginti sąlygas skolinantis ateityje arba visai užkirsti tam kelią“, - svarsto I.
Pasak T. „Galutinis sprendimas teikti finansavimą gali priklausyti ir nuo pageidaujamo paskolos termino - siekiant suteikti būsto paskolą 30 metų, bankas privalo įsitikinti, kad visą šį laikotarpį klientas bus pajėgus grąžinti prisiimtus įsipareigojimus“, - aiškina T.
Anot I. Dauguvietytės-Daskevičienės, jauni asmenys būstui skolinasi rečiau ir mažesnėmis sumomis, tačiau paskolą dažniausiai ima ilgiausiam laikotarpiui - 30 metų.
Būsto Rinkos Aktyvumas ir Lūkesčiai
Tiesa, būsto rinka lieka labai aktyvi ir paskutinį metų ketvirtį lūkesčiai dėl būsto kainų gali vėl padidėti tikintis, kad pirkėjų netrūks ir kitąmet, o paklausą skatins ir iš pensijų fondų atsiimamos lėšos, ir galimi Atsakingojo skolinimosi nuostatų pokyčiai.
Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą 2025 m. rugsėjį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir visuomenės nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“.
2025 m. rugsėjį SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa atskleidė, kad 56 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų galvojo, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 7 proc. manė, kad būstas pigs, 31 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 6 proc.
SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė buvo 49 punktai (ji apskaičiuojama kaip prognozuojančiųjų, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas). Lygiai prieš metus indekso reikšmė buvo 34 punktai.
Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius per pirmus aštuonis 2025 m. mėnesius buvo 26 proc. didesnis negu prieš metus. Per pastaruosius dvidešimt metų tik 2007 ir 2021 metais sandorių skaičius Lietuvoje buvo didesnis negu šiemet.
Trečią ketvirtį Europos Centrinis Bankas (ECB) bazinių palūkanų normų nebemažino ir svarbiausia iš jų toliau siekia 2 procentus. Ateities sandorių kaina neberodo, kad finansų rinkų dalyviai tikėtųsi mažesnių palūkanų normų iš ECB per artimiausius dvylika mėnesių.
Šiandien 6 mėn. Prieš pusmetį ji buvo 2,31 proc., todėl būsto paskolų turėtojams, persiskaičiuojant palūkanų normoms, išlaidos palūkanoms vis dar mažėja. Apskritai, dabartinė 2 proc. bazinė palūkanų norma Lietuvai tikrai nėra ta, kuri darytų neigiamą įtaką būsto paskolų paklausai.
Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad rugpjūtį nenaujų parduotų butų kaina buvo 12,9 proc. didesnė negu tokiu pat laikotarpiu prieš metus. „Ober-Haus“ skelbia, kad Lietuvos didmiesčiuose rugpjūtį butų kaina buvo maždaug 8 proc. didesnė negu 2024 m. rugpjūtį.
Reiktų priminti, kad antrą ketvirtį vidutinis darbo užmokestis po mokesčių Lietuvoje buvo 8 proc. didesnis negu prieš metus. Todėl tie, kurie planavo įsigyti būstą kitąmet ir kurie turi finansinių resursų, skuba tą padaryti iki kitų metų antro ketvirčio.
tags: #valdzia #pabrangins #busto #paskolas