Nekilnojamojo turto pervertinimas: kas tai ir kaip tai veikia rinką

Nekilnojamojo turto rinka yra sudėtinga sistema, kurioje dalyvauja įvairūs subjektai, o turto vertė nuolat kinta. Vienas iš svarbiausių procesų, vykstančių rinkoje, yra nekilnojamojo turto pervertinimas. Šiame straipsnyje aptarsime, kas tai yra, kodėl tai svarbu ir kaip tai veikia rinkos dalyvius.

Kas dalyvauja nekilnojamojo turto rinkoje?

Nekilnojamojo turto rinkoje dalyvauja įvairūs subjektai, kurių kiekvienas atlieka savo vaidmenį:

• Pirkėjai ir pardavėjai. Tai plačiausia kategorija, į kurią įeina tiek privatūs asmenys, tiek firmos, investuotojai, statybos bendrovės.
• NT plėtros specialistai. Tai gali būti matininkai, planavimo specialistai, architektai. Pagrindinė jų paskirtis - paversti žemės sklypą patraukliu nekilnojamojo turto objektu. Šie planavimo specialistai sukuria naujus nekilnojamojo turto objektus, atlieka suformuotų nekilnojamojo turto objektų padalinimus, nustato galimą žemės sklypo panaudojimą, planuoja infrastruktūrą.
• NT brokeriai. Brokeriai vykdo nekilnojamojo turto pirkimą - pardavimą, nekilnojamojo turto marketingą, reklamuodami ar sukurdami kitokių pateikimo potencialiam pirkėjui ar investuotojui strategiją, ir t.t. Brokeriai randa pirkėjus ir pardavėjus rinkoje ir suveda juos kartu. Kaip ir vertintojai, brokeriai gali specializuotis tam tikrose nekilnojamojo turto rinkose, nes jie renka ir analizuoja daug informacijos, kurių galima pritaikyti tik tam tikros paskirties nekilnojamajam turtui.

Komercinio ir gyvenamojo nekilnojamojo turto brokeriai turi analizuoti gyventojų skaičių, jų pajamas, ekonomines sąlygas, finansų ir mokesčių įstatymų. Gamybinės paskirties nekilnojamojo turto brokeriai specializuojasi gamyklų, sandėlių, servisų pardavime, surinkdami informaciją apie vietovės ekonominę bazę, transportavimo sistemą, gamybos žaliavų tiekimo galimybes, darbo rinkos situaciją.

Kadangi nekilnojamasis turtas yra brangus, didesnė dalis jo pirkimo išlaidų yra finansuojama imant kreditą. Tiek privačios, tiek ir valstybinės struktūros gali būti įtrauktos finansuojant nekilnojamąjį turtą. Bankai, įvairūs investicijų fondai, draudimo bendrovės siūlo paskolas būsto atnaujinimui, gyvenamojo nekilnojamojo turto pirkimui, didelių komercinių statinių finansavimui, naujoms statyboms kaip užstatą priimdami nekilnojamojo turto objektus.

Vertintojų paslaugomis naudojasi beveik visi nekilnojamojo turto rinkos dalyviai. Prieš perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą ir pardavėjas, ir pirkėjas nori žinoti jo vertę rinkoje. Investuotojai prieš finansuodami projektą nori žinoti jo investicinę vertę (naudojimo pajamų vertę). Brokeriai taip pat nepradės pardavinėti nekilnojamojo turto nežinodami jo rinkos vertės ir jos galimų pasikeitimų artimiausiu metu.

Nekilnojamojo turto rinkos segmentacija

Priklausomai nuo sutarties dalyvių poreikių ir galimybių, nekilnojamo turto rinka yra lokalizuota ir segmentuota. Nekilnojamo turto rinkos segmentacija - tai jos padalinimas į vienarūšes pirkėjų grupes. Ūkinės paskirties nuosavybė, įtraukiant miškus, laukus, sodus, tvenkinius ir t.t.

Optimalus nekilnojamojo turto išteklių panaudojimas

Optimalus ir efektyvus nekilnojamojo turto išteklių panaudojimas - pagrindinis besikuriančios nekilnojamojo turto rinkos pranašumas. Fiziniai asmenys bei kompanijos, valdančios nekilnojamąjį turtą nuosavybės teisėmis, turi potencialų turto šaltinį. Toks turtas gali duoti kapitalą, kurį ekonomika didina ir plėtoja.

Nekilnojamojo turto rinkos plėtra taip pat padidina darbo jėgos mobilumą šalies viduje, kadangi žmonėms lengviau persikelti gyventi į regioninius centrus, kur yra daugiau laisvų darbo vietų, jei jie turi galimybę įsigyti gyvenamąjį plotą.

Išsivysčiusios rinkos ekonomikos šalyse pagrindinė nekilnojamojo turto rinkos funkcija - žemės ir statinių paskirstymas ir perskirstymas - yra bene svarbiausias įnašas į ekonominės gerovės kūrimą. Rinka yra priemonė, užtikrinanti galimybę naudotis nekilnojamuoju turtu ir garantuoja jo pasirinkimą pagal rūšį, vietą, valdymo ir naudojimo sąlygas visuose ūkio sektoriuose.

Nekilnojamasis turtas ir gamybinė veikla

Daugeliui gamybinės veiklos sričių reikalinga žemė. Vystantis ir klestint šalies ekonomikai, reikalingas mechanizmas, užtikrinantis gamybos sektoriui galimybę efektyviai naudotis žemės resursais. Tai reiškia, jog žemė turi būti perskirstoma iš tų, kurie ją naudoja neefektyviai, tiems, kurie naudoja produktyviau.

Rinkos sąlygomis įvairios šalys siekia gauti reikiamus resursus ir šiame procese vyksta nekilnojamojo turto perskirstymas. Suprantama, jog efektyviau dirbantys turto naudotojai yra turtingesni ir turi galimybę pasirinkti bei įsigyti jiems reikalingus objektus. Valstybės vaidmuo rinkos reguliavimo srityje turi būti minimalus ir užtikrinti teisingumą, bei vienodas galimybes visiems rinkos dalyviams.

Kintanti užimtumo ir darbo vietų pasiūlos situacija reikalauja optimalaus darbo jėgos dislokavimo, atitinkančio darbo jėgos paklausą. Atvira būsto rinka skatina darbo išteklių geografinį mobilumą. Efektyvi nekilnojamojo turto rinka taip pat užtikrina galimybę pasirinkti pageidaujamos rūšies būstą pageidaujamoje vietoje ir pageidaujamomis sąlygomis.

Žmonėms, norintiems įsigyti nuosavą būstą, rinka gali pasiūlyti finansinius resursus palankiomis sąlygomis, pavyzdžiui, panaudojant turto įkeitimo mechanizmą.

Nekilnojamasis turtas kaip investicija

Brandi (išplėtota) nekilnojamojo turto rinka, sudarant galimybes investuoti į turtą, gali veikti kaip turto saugojimo priemonė, tais atvejais kai nekilnojamojo turto kainos didėja. Nekilnojamasis turtas yra viena iš konkurencingų investavimo priemonių. Galimybė investuoti į nekilnojamąjį turtą padidina investicijų portfelio asortimentą.

Minėta, kad nekilnojamasis turtas turi tokių bruožų - ilgaamžiškumas ir nejudamumas, kuriais nepasižymi kitos investicijų rūšys. Savininkas nekilnojamąjį turtą gali turėti jo nevaldydamas ir nenaudodamas. Tai atvejai, kai nekilnojamasis turtas naudojamas kaip užstatas.

Turto kaip užstato naudojimas susieja tarpusavyje nekilnojamojo turto rinką ir finansų sektorių. Šalies ekonomikai tai gali turėti ir teigiamos ir neigiamos įtakos. Galimybė naudoti nekilnojamąjį turtą kaip užstatą leidžia firmoms ir būsto savininkams dalį savo turto panaudoti investicijoms arba vartojimui didinti ir daro teigiamą įtaką ekonomikai. Neigiamas poveikis atsiranda tada, kai dėl nekilnojamojo turto rinkos nuosmukio turtas kaip užstatas negali garantuoti reikiamų finansinių išteklių norint investuoti ir vartoti.

Ekonominės krizės sąlygomis turto kaip užstato naudojimas gali dar pabloginti situaciją, padidinti infliaciją ir sukelti kitų neigiamų reiškinių. Bankininkystės sistema gali būti pernelyg priklausoma nuo nekilnojamojo turto rinkos. Nekilnojamojo turto rinkos nuosmukis tokiais atvejais lemia, kad užstatyto turto vertė, palyginti su išduota paskola, tampa mažesnė ir nevykdomi skoliniai įsipareigojimai. Šie reiškiniai gali sukelti ne tik atskirų finansinių institucijų, bet ir visos šalies finansų sektoriaus krizę.

Pavyzdžiui, Vilniuje yra daug naujų gyvenamųjų namų projektų: „Paukščių takas II“, Ozo g. „NIRO“, Mozūriškių g. „Asiūklės parkas“, Vilniaus r. „Asterra“, Jurginų g. 12E, Avižienių sen., Lindiniškių k., Vilniaus r. „Baltijos panorama“, Baltijos pr. „Sanguškų parkas“, Žiupronių g. „Šnipiškių urban“, Daugėliškio g. „NENDRU“, Pilkalnio g. Mažiau skubėjimo. „Panemunės apartamentai“, Kampiškių g. „Mosso“, Burbiškių g. „Stepono sodas“, Panerių g. „Elzė“, Duburio g. „Šiaurės siestos“, P. Vaičaičio g. „Virš šilų namai“, Vito Lingio g. „Sutartinės“, Basanavičiaus g. „Mo Villas“, Mozūriškių g. „Palvės apartamentai“, Taikos g. „JUST-IN“, Justiniškių g. „Algirdo alėja“, Algirdo g. „Ozo pulsas“, Gerulaičio g. „Bastionų namai“, Gluosnių g. 17, 23 ir Gluosnių skg. „P70“, Žirmūnų g. „YZY Kartos“, Sudervės kel. „Gelvonų ozas“, Gelvonų g. „Jūros natos“, Vaivorykštės g. „Naujamiesčio vingis“, Naugarduko g. „Baltupis“, Didlaukio g. „Švyturys UP | Urban Park“, Bangų g. „EŽERO TAKAIS by CITUS“, Sidaronių g. „MŪNAI by CITUS“, Kareivių g. „KAIP NIUJORKE by CITUS“, Kareivių g. „SENAMIESČIO LINK by CITUS“, Panevėžio g. „NEMUNAS by CITUS“, Liepų g. „Sakai“, Kazimiero Jelskio g. „Sietyno 3“, Sietyno g. „Vyšnios“, Karaliaučiaus g. 29, 31, Vištyčio g. 1, 3, 7, 9, Bretkūno g. „Naujamiesčio trio“, Panerių g. „Ąžuolo kvartalas“, Bernotų g. „Matau Vilnių“, Pakalnės g. „Matau Kauną“, Svirbygalos g. „OFF“, Smolensko g. „Algirdo mono“, Algirdo g. „Jorai“, Mokslininkų g. „Moods“, Kalvarijų g. „Newton“, Viršuliškių skg. „Užupio personos“, Filaretų g. „Nauji peizažai“, Kaminkelio g. „Saulės namai“, Pilkalnio g. „KERŲ KERAI“, Bartų g. „TALINO“, Rygos g. „Martyno namai“, M. Mažvydo g. „Algirdo promenada“, Algirdo g. „City stories“, Pavilnionių g. „Naujosios Santariškės“, Daujoto g. „Danės krantas“, Senvagės g. „Klaipėdos Holivudas“, Kretingos g. „MO Garden“, Mozūriškių g. „Lake town“, Duisburgo g. „reVINGIS“, Geležinio Vilko g. „Bajorų alėjos“, Salaspilio g. Mažaaukščių namų gyvenvietė. „Aitvarų namai“, Lazdynėlių g. 16D / Lietaus g. „Metų laikai“, Visorių g. „Naujapilis“, Žeimenos g. „Trinyčių 4A“, Trinyčių g. „Parko pakrantė“, Mokyklos g. „Nemunaičiai“, Nemunaičių g. Nemunaičiai - tai geriausia, apie ką galėjote svajoti. „Namučiai“, Versmės g. 24, Jonučių II k. „Naujasis Skansenas“, Linkmenų g. „Piliamiestis“, Brastos g. „Vilnelės skverai“, Manufaktūrų g. Šiuolaikinis miesto centras.

Nors mažesnių biuro patalpų poreikis yra, Panevėžyje nuo 2005 metų nebuvo pastatytas nė vienas naujas biuro pastatas. Manoma, kad to priežastis galėtų būti mažas atsiperkamumas jau trejus metus nekintanti nuomos kaina.

Vilhelmantas Sereika, UAB „Ober-Haus Nekilnojamasis Turtas“ Panevėžio biuro vadovas, pasakoja, kad šiuo metu mieste užpildyta tik didelių patalpų nuomos rinka - 200-400 m2 biuro patalpų paklausos beveik nelikę. Tačiau 20-40 m2 dydžio biuro patalpų trūksta. „Dabar vyrauja tendencija - nedidelis biuras ir maža kaina“, - sako p. Sereika.

Bendrovės duomenimis, nuo praėjusių metų mažų biurų paklausa išaugo 20%, o didesnių - 70-120 m2 dydžio - sumažėjo apie 10%. Panevėžio biuro vadovo teigimu, net ir pačiame miesto centre yra dar neišnuomotų 200, 300 m2 patalpų. Tokia padėtis, p. Sereikos manymu, susiklostė dėl nepigių statybų ir nuomos kainos stabilumo.

Panevėžyje biurų, taip pat ir prekybos patalpų nuomos kainos nesikeitė jau keletą metų. Tačiau statybos brango. Jo manymu, kainos ir artimiausioje ateityje neturėtų ryškiai kisti. „Tai gal kiek atbaido statytojus. Nuomotojai kainas norėtų kelti, tik klausimas, ar nuomininkai išgalės mokėti. Tad dabar mieste statoma daugiau daugiabučių, o biurų statybai skiriama mažiau dėmesio“, - sako Panevėžio biuro vadovas.

Tačiau planų statyti naujus biurus yra. Greičiausiai jau kitų metų pabaigoje „Babilono“ - „Miestas mieste“ - projekto plėtotojai turėtų pradėti statyti ir biurus. Pono Sereikos žiniomis, jų turėtų būti nemažai ir žadama įvairaus dydžio. Be to, pramoniniame rajone - Pramonės gatvėje - UAB „Aulaukis“ turi planų rekonstruoti seną savo administracijos pastatą ir dalį patalpų nuomoti.

Kol kas neaišku, koks likimas laukia buvusio AB „Ekranas“ administracijos pastato. „Kas bus su „Ekrano“ pastatu, sunku spręsti. Jei kažkas įsigis vien tik administracijos pastatą, greičiausiai jis bus skirtas nuomai. Jei kaina nebus didelė, išnuomoti nebus sunku“, - spėja jis.

Svarbu žinoti! Parduodant būstą su paskola, reikalingas banko leidimas. Tokiu atveju jums reikia kreiptis į paskolą suteikusią kredito įstaigą. Jums bus išduota pažyma, kurioje bus nurodyta, kokiomis sąlygomis galimas įkeisto turto pardavimas. Svarbu paminėti, kad banko išduota pažyma galioja trumpą laiką, todėl į banką geriausia būtų kreiptis jau tada, kai atsiranda potencialus būsto pirkėjas.

Kiti reikalingi dokumentai parduodant būstą su paskola:

• Būsto įsigijimo dokumentai
• Asmens dokumentas
• Energetinio naudingumo sertifikatas
• Kadastrinių matavimų byla
• Registrų centro išrašas
• Esantiems santuokoje bus reikalingas sutuoktinio leidimas
• Turintiems nepilnamečių vaikų bus reikalingas teismo leidimas

Dažnai sklandantis mitas, kad parduodant būstą, kuris įkeistas bankui, pirmiausia reikia pačiam sumokėti likusią skolą. Tai nėra tiesa. Iš tiesų likusią skolą už jus padengs pirkėjas, kuris pirkdamas turtą perves pinigus tiesiogiai kredito įstaigai. Todėl į savo banko sąskaitą gausite likusią sumą už parduotą būstą.

Pavyzdžiui, jei už 100 tūkst. eurų parduosite būstą, už kurį bankui dar esate skolingi 20 tūkst. eurų, tokiu atveju šią dalį tiesiogiai bankui padengs pirkėjas arba pirkėjo pasirinktas kreditorius, o į savo banko sąskaitą gausite 80 tūkst. eurų.

Gyventojų pajamų mokestis mokamas ne visais atvejais. Jo mokėti nereikia, jei:

• Parduodamame būste savininkas dvejus metus buvo deklaravęs gyvenamąją vietą;
• Nuo būsto įsigijimo praėjo 10 metų;
• Kai parduodamas vienintelis turimas nekilnojamasis turtas, ir per metus yra perkamas kitas gyvenamasis būstas, kuriame deklaruojama gyvenamoji vieta.

GPM yra mokamas tik nuo pelno. Tai reiškia, kad jei pirkote būstą už 100 tūkst. eurų, o parduodate už 110 tūkst. eurų, GPM mokėsite tik nuo 10 tūkst. eurų.

Kontaktiniai duomenys nekilnojamojo turto klausimais:

• „Aireda“, UAB Mažeikiai Laisvės g. +370 5 238 82 44
• „Jungtinis verslas“, UAB Vilnius Mokslininkų g. +370 5 232 8538

Jei jus domina buto pardavimas su paskola, „NT ministerijos“ nekilnojamo turto brokeris yra pasiruošęs jums padėti.

tags: #uzstatyto #turto #pervertinimas