Nekilnojamojo Turto Investavimo Uždaviniai ir Galimybės Lietuvoje

Svajojate tapti nekilnojamo turto magnatu? Norite sukurti savo nekilnojamojo turto imperiją? Investicijos į nekilnojamąjį turtą atrodo paprastos tik iš pirmo žvilgsnio. Tačiau svarbu suprasti, kad įvairios nekilnojamojo turto rūšys turi skirtingą riziką.

Perkant nekilnojamąjį turtą reikia atkreipti dėmesį į tokius niuansus kaip turto vertinimas, įsigijimo finansavimas, finansinis svertas, turto likvidumas ir jo kainą lemiantys faktoriai. Be to, ekonomika turi ne tik kilimo, bet ir nuosmukio laikotarpius. Deja, tiesa ta, kad nekilnojamojo turto kainos iki dangaus neauga.

Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz. statiniai). Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe. Teises į ją galima įgyti dviem būdais - perkant arba nuomojant. Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai nekilnojamo turto įsigijimas, nuosavybės valdymas, nuoma arba pardavimas su tikslu uždirbti pelną. Kaip investuotoją jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma.

Turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės. Investuotojus domina ir nekilnojamo turto vystymas - įsigyti sklypą, pastatyti statinių, tuomet juos išnuomoti ar parduoti. Investicijos į nekilnojamąjį turtą dėl savo specifikos priskiriamas alternatyvių investicijų klasei.

Nekilnojamojo Turto Rūšys ir Jų Ypatumai

Įvairios nekilnojamojo turto rūšys siūlo skirtingas investavimo galimybes ir susijusią riziką. Panagrinėkime keletą pagrindinių segmentų:

Biurai

Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose. Biurų paklausą lemią įmonės, jų keliami reikalavimai darbuotojų erdvei. Biurų paklausą sąlygoja ir vyriausybė, nustatanti minimalius darbo vietos reikalavimus.

Kuo sparčiau vystosi ekonomika, tuo daugiau kuriasi įmonių, jos samdo daugiau darbuotojų ir taip skatina didesnę biuro patalpų paklausą. Nuo ekonomikos ciklų priklauso grąža iš investicijų į biurus. Ekonomikai kylant, iš biurų nuomos galima uždirbti milžiniškus pinigus. Kylant biurų nuomos paklausai, kyla ne tik nuomos kaina, bet ir biuro vertė.

Prekybinės Patalpos

Prekybinės patalpos - tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių. Prekybos centrai visuomet turi vieną pagrindinį nuomininką, kuris garantuoja nuolatinį žmonių srautą. Lietuvoje dažniausia tai yra „Maxima“, „Rimi“, „Prisma“ parduotuvės. Šios didžiosios įmonės dažnai plotą nuomojasi su nuolaida, kadangi jos atlieka reklamos funkciją ir užtikrina pirkėjų srautą.

Nuomos kainos pačiame prekybos centre taip pat skiriasi. Jų kainą lemia žmonių srautai, erdvė, matomumas ir kaip gerai sekasi prekiauti toje vietoje. Kuo vieta yra pelningesnė, tuo daugiau įmonių nori ją išsinuomoti tokią vietą. Dėl didelės paklausos, tokių vietų nuomos kaina būna aukštesnė.

Iš prekybinių patalpų nuomos gaunamos pastovesnės pajamos nei iš biurų nuomos. Prekybines patalpas pakeisti yra sudėtingiau nei biurą, todėl sutartis sudaroma ilgesniam laikui.

Pramoninės Patalpos

Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Kai kurios industrinės patalpos gali netgi turėti smulkius biurus juose.

Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas. Šie pastatai turi būti nesunkai pasiekiami įvairiu transportu: vilkikais, traukiniais, laivais ar netgi lėktuvais. Jie turi būti tinkamai išplanuoti, o dar geriau jeigu patalpa yra jau pritaikyta gamybai ar sandėliavimui (pvz. yra šaldymo kameros, kranai ar pan.).

Gyvenamosios Patalpos

Nesvarbu ar ekonomika kyla, ar smunka, žmonės vis tiek turi kažkur gyventi. Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą. Šis išskirtinis nekilnojamojo turto segmentas yra gana brangus dėl nuolatinės paklausos. Kita vertus, didelė paklausa reiškia, kad visuomet rasite nuomininkus.

Svajojate gyventi name ar bute? Prie miško ar niekada nemiegančiame miesto centre? Pirkti ar nuomotis? Atraskite naujus namus Klaipėdoje bei Šiauliuose. Rinkitės tiek iš Šiaulių ir Klaipėdos miesto, tiek iš aplinkinių rajonų lokacijų, tikslios gatvės paieškos ar būsto tipo. Nekilnojamasis turtas, skirtas kiekvieno skoniui ir poreikiams. Patogus ir kompaktiškas sprendimas tiek minimalizmo gerbėjams, tiek norintiems gyventi erdviai bei patogiai. Padėsime išsirinkti svajonių apartamentus pagal kiekvieno poreikius.

Nekilnojamojo Turto Rinkos Apžvalga

Žvelgiant į nekilnojamojo turto rinką, svarbu atsižvelgti į istorinius duomenis ir dabartines tendencijas. Pavyzdžiui, 2008 m. finansinė krizė smarkiai paveikė NT kainas, o kai kur jos nukrito daugiau nei 50%.

Žinoma, blogi dalykai pasimiršta, tačiau vis tiek įdomu atsukti laiką atgal. Pažiūrėkite į žemiau pateiktą pavyzdį - 2003 m. 3 kambarių butas Klaipėdoje buvo parduotas už 110 000 litų, o 2008 m. panašaus dydžio bei išplanavimo butas tame pačiame rajone buvo parduodamas už daugiau nei trigubai didesnę kainą - 390 000 litų (~113 000 eurų). Kosmosas, ne?

Norėdami įtikinti gerb. skaitytojus pridedame ir daugiau pavyzdžių. 45 kvadratinių metrų butas Klaipėdoje 2008 m. kainavo daugiau nei milijoną litų. Realiai pigiau būtų buvę į Marsą išsikraustyt su visais babos kilimais ir kiaušinių virimo aparatais.

Visgi nepaisant to butų kainos tam tikrose miestuose ir rajonuose nėra pasiekusios beprotiškųjų 2008.

Pavyzdys: Kainų palyginimas Klaipėdoje

Aišku negalima taip sulyginti, kadangi pačių butų išplanavimas ir įrengimas gali skirtis.

Investicijų Grąžos Skaičiuoklė

Jei matematika ir tikimybių teorija nėra jūsų stiprioji pusė, pasižiūrėti ar NT yra gera investicija galima pasinaudojus skaičiuokle. Ji parodo kokia būtų (arba yra) NT grąža tiek perkant būstą nuomai su paskola, tiek be jos arba kiek pelno gautumėte jeigu po kurio laiko nuspręstumėte nuomojamą būstą parduoti.

Skaičiuojant teorinę grąžą buvo pasirinkti 3 scenarijai (pesimistinis, neutralus ir optimistinis). Kiekvienas jų rodo skirtingą grąžą, kadangi jiems priskiriamos prielaidos taipogi yra skirtingos.

Nuomos administraivmas tiek trumpalaikės tiek ilgalaikės nuomos yra skaičiuojamas procentine išraiška. Trumpalaikės nuomos administravimo standartas yra 30 procentų nuo gautų pajamų. Ilgalaikės nuomos administravimas kainuoja 10 procentų nuo gautinų pajamų. taip pat ilgalaikės nuomos administravime prisideda ir nuomininko paieškos kaštai kas standartiškai yra 1 mėnesio nuomos mokestis.

Administravimui laikas priklauso ir nuo nuomininkų, jei tai 1 kambario butas ir jį nuomojasi jaunimas - aišku, gali būti vargo su vakarėliais ir pan. Daugiausia vargo su būstais, kurių nuoma yra iki 300 EUR, nes nuomojasi ekonominė klasė, dažnai jauni žmonės, kurie linksminasi, kelia triukšmą, rūko ir pan. Bet kaip taisyklė, tokių būstų savininkai nelinkę samdytis bendrovių, nes irgi yra taupūs ir nevertina savo laiko. Būstas 500 -700 EUR yra patraukliausias, nuomojasi dirbančios poros, nesusituokę arba ką tik susituokę, dažniausiai tai tvarkingi nuomininkai. Būsto kategoriją virš 700 EUR leidžia sau žymiai mažiau žmonių, tai arba atvykėliai, arba vieniši asmenys, žinoma pasiturintys ir keliantys tam tikrus reikalavimus. Jiems svarbu, vieta, prestižas, kaimynai, parkingas, apsauga, įrengimas ir t.t.

Investicijų Pavyzdžiai ir Grąžos

Norint geriau suprasti investicijų į nekilnojamąjį turtą grąžą, verta panagrinėti kelis realius pavyzdžius:

• Saugi investicija: 2016 metais nupirktas 43 m2 butas Žalakevičiaus g. naujos statybos name už 105.000 eurų + 18.500 eurų įdėta į įrengimą. Metinės nuomos pajamos 6600 eur. Apskaičiuota metinė grąža - 7,87 proc.
• Vidutinio rizikingumo investicija: 2017 metais buvo įsigytos 100m2 ploto komercinės patalpos ŠV. Stepono g. už 105.000 eurų. Patalpos rekonstruotos ir įrengti du butai (nekeičiant komercinės paskirties). Apskaičiuota metinė grąža - 36,89 procento.
• Aukšto rizikingumo investicija: 2016 metais buvo įsigytas Pusrūsis Grybo g. 46 m2 už 45.000 eurų. Atidalinome į 3 kambarius studentams. nuomojame po 150 eurų už kambarį. Viso grąža 19,6 proc.

NT rinkos tendencijos

Aš NT srityje pradėjau dirbi 2015-2016 metais, tad negaliu pakomentuoti kas buvo 2007 metais. Bet tai ką matau dabar, investicinio būsto nuomai surasti yra praktiškai neįmanoma, kainos kyla, o nuoma deja, bet nekyla tiek,kiek NT kainos. Didžiausia metinė grąža yra ir buvo iš bendrabučio tipo butų. Juos lengviausia išnuomoti, visada yra jiems poreikis, bet dažnai investuotojai kratosi tokių butų. Tačiau, jei žiūrėtume matematiką, už 120 000 EUR geriau nupirkti 3 bendrabučius po 40 000 EUR, už kiekvieną gauti po 250 EUR nuomos, tai viso 750 EUR.

Už tuos pačius pinigus, t.y. 120 000 EUR šiandien kažin ar gautųsi koks butas 2 kambarių Šiaurės miestelyje, kurį išnuomoti būtų galima max už 450-500 EUR. Turėjau butą nuomai Trakų g. naujos statybos su vidiniu kiemu, puikiai įrengtas, 1 kambario, nuomos kaina 600 EUR, pirktas buvo ir įrengtas maždaug už 250 000 EUR. Senamiestis mano manymu seniai jau nebėra ta vieta, kuri pasižymi gera investicine grąža.

Gera metinė grąža iš nuomos kai pradėjau dirbti, t.y. 2016 metais buvo maždaug apie 8-10 proc. Dabar tokios metinės grąžos nebėra, bendrabučiai ir tie, vos vos siekia tokią grąžą.

Dabar grąžą iš nuomos tesudaro apie 5-6 proc. ir tai reikia gerai paieškoti. Nes tai kas darosi šiuo metu rinkoje, tokių variantų tiesiog nėra arba jie dingsta per dieną. Arba reikia pirkti dar iš brėžinių įvairius investicinius gamybinius objektus, kurie vėliau perdaromi į loftus,bet čia daug rizikos ir nekiekvienas tam ryžtasi arba ieškoti butų kuriuos galima padalinti į mažesnius ir t.t.

Apie 70- 80 proc nuomininkų lieką antriems metams ir iš šių nuomininkų dar 30 proc pasilieka 3 metams. taigi dažniausiai kuomet gyvena nuomininkas nuoma nėra keliama. Tačiau jeigu skaičiuotume vidurkius tai apie 3,5 procento.

Šiuo metu nėra pabrangimo, nes nebėra trumpalaikės nuomos, yra perteklius nuomos pasiūloje. Per pirmą karantiną nuomos kainos krito apie 20 proc., kaip tik tuo metu nuomojau butus, tad sakau iš patirties. Už butą kurį nuomavau už 500 EUR, po karantino nieks nenorėjo ir už 400 EUR nuomotis, paskui per vasarą vėl viskas išsilygino, tačiau apie pabrangimą nėra jokių kalbų.

Jei nuomininkai tvarkingi, tai gali būti ir kas 5 metus kosmetinis remontas. Jei namas senas, tai žinoma, pasitaiko avarijų, gedimų ir pan, kur reikia dažnesnių investicijų, bet jei tai nauja statyba, tai užtenka kas 3-5 metus sienas padažyti ar tiesiog padaryti generalinį patalpų valymą. Prestižiniam būstui tai negalioja, jei žmogus moka 1000 EUR ir daugiau , jis tikisi, kad nebus defektų namie. Tokie klientai dažnai yra reiklūs ir nesugeba net lemputės pasikeisti, jau nekalbu apie paprastus buitinius gedimus (nukrito rankenėlė ir pan.)

Populiariausia nuoma yra 1 metams. 80 proc nuomininkų pratęsia antriems metams. Tretiems metams pratęsia 30 proc nuo šios dalies.

Sunkiausias ir skaudžiausias yra pirmojo nuomininko suradimas. Sekančius nuomininkus pradedame ieškoti 2 mėnesiai iki nuomos pabaigos. Dažniausiai surandame pora savaičių iki išsikraustymo. Taip beveik nebūna jokių prastovų.

Karantino sąlygomis tai užtrunka ilgiau, bet dabar jau atsigauna rinka. Sunkiausia rasti gruodžio - vasario mėn. Lengviausia vasarą, prieš rudenį itin aktyvi nuomos rinka dėl studentų, tada ir kainos pakyla. Aišku, karantinas pakeitė daug ką ir čia.

Svarbu: Pateikta medžiaga yra TIK informacinio pobūdžio, todėl nusprendus investuoti pasitarkite su finansų konsultantu bei įvertinkite savo finansines galimybes!

AMBERTI - Jūsų patikimas partneris nekilnojamojo turto srityje.

tags: #uzdaviniai #nekilnojamas #turtas