Svarstant apie būsto senamiestyje įsigijimą, vertėtų atsižvelgti į būsimos pasiūlos perspektyvas, statybos kaštų augimą ir NT projektų įgyvendinimo šiame rajone terminus. Pasiūla senajame miesto centre ribota, sklypų naujai statybai mažėja, projektavimo ir statybos darbai ilgai trunka.
Sklypų trūkumas ir vystymo sunkumai
Plėtotojai, architektai ir analitikai sutinka: plėtrai tinkamų sklypų ir teritorijų skaičius Vilniaus senamiestyje tolygiai mažėja.
„Tankiai apstatytas senamiestis ir griežtas statybų reglamentavimas nesuteikia itin daug plėtros galimybių“, - teigia „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis.
Jam antrina prestižinių senamiesčio butų projekto „Sanguškų parkas“ plėtotojos RELEVEN plėtros vadovas Viktoras Zubrecovas.
„Senamiestyje dar yra objektų, kurie galėtų būti pritaikomi žmonių poreikiams žymiai naudingiau. Šiandien jie apleisti ir neprižiūrimi, bet turi nemenkas vystymo perspektyvas. Vis dėlto juos įsigyti - sudėtingas ir dažnai sunkiai išsprendžiamas uždavinys“, - teigia V.Zubrecovas.
Sunkumų kelia tokių objektų nuosavybės statusas. Jei jie priklauso religinėms bendruomenėms - savininkai įprastai yra atleidžiami nuo mokesčių ir iš dalies dėl to nepatiria spaudimo gerinti, atnaujinti ir kitaip investuoti į šiuos NT objektus. Kitais atvejais susiduriama su labai daug savininkų, kuriems rasti bendrą kompromisą ir priimti sprendimą tampa sudėtinga.
„Sklypų vis mažėja, o esamus didesniems projektams konsoliduoti sunku. Tokios vietos kaip, pavyzdžiui, garažų masyvas, būna, priklauso 200 savininkų. Labiau įmanomi realizuoti - maži, iki 1000 kv. metrų ploto, projektai. Toks formatas šioje miesto dalyje dažnesnis - tačiau tokiu atveju paprastai nelieka galimybių įrengti patogių požeminių automobilių stovėjimo vietų, kokybiškų vaikų žaidimų aikštelių ar kiemų“, - priduria „Aketuri architektai“ vadovas, Lietuvos architektų rūmų pirmininkas Lukas Rekevičius.
Kainų augimas ir savikaina
Anot L.Rekevičiaus, žmonės, senamiestyje įsigyjantys tokio dydžio sklypus individualiai statybai, už „orinį“ būsimo namo kvadratinį metrą - žemės plotą, įvairius leidimus, architektūrinį projektą - išskirtiniais atvejais sumoka net iki 6 tūkst. eurų.
„Iki 6 tūkst. eurų išauga vien žemės ir projekto kaina, be statybos savikainos. Įskaičiavus statybos darbus, kvadratinio metro savikaina pavieniam individui gali išaugti iki 10 tūkst. eurų. Todėl perkantys, pavyzdžiui, butą didesniame objekte gali gerokai sutaupyti. Manau, šiuo metu tik masto ekonomijos veiksnys suteikia galimybę senamiestyje įsigyti naują būstą už mažesnę nei 12-15 tūkst./kv. m kainą“, - skaičiuoja architektas.
Kas kelia kainas?
Kodėl naujas būstas senamiestyje tampa toks brangus, jei vidutinė kvadratinio metro kaina Vilniuje kelis kartus mažesnė - apie 3,6 tūkst. eurų?
„Tuščių sklypų čia praktiškai nėra, o rekonstrukcija visuomet kainuoja gerokai brangiau nei nauja statyba. Kita priežastis - laikas: labai ilgi projektavimo ir statybos terminai, kurie išauga tiek dėl privalomų archeologinių tyrimų, tiek dėl paveldosaugos aspektų ir visuomenės jautrumo. Visa tai gali ištempti projektavimo procesus iki kelių metų“, - papildo plėtotojų atstovas V.Zubrecovas.
Ekspertai vieningai sutaria, kad senamiestyje dirbančių vystytojų labai nedaug. Čia nėra paprastų sprendimų, todėl projektų įgyvendinimas trunka ilgai. Vien identifikuoti, ar statyba konkrečioje vietoje įmanoma ir kokia rekonstrukcija galima, yra atskiras darbas. Žvalgomieji ir istoriniai tyrimai kainuoja dešimtis tūkstančių, ir didelė tikimybė, kad šie tyrimai parodys, jog sklype yra archeologinių vertybių, kurių negalima perkelti ir kurias privalu arba išlaikyti nepaliestas, arba integruoti į savo pastatą, o tai dar labiau augina kaštus.
„Kiekviena situacija Vilniaus senamiestyje unikali ir nestandartinė, kiekvienai reikia talentingų architektų, diskusijos su visuomene, su Kultūros paveldo departamentu, būtina išmanyti apsaugos reglamentus. Čia naratyvai, kurie tinka Konstitucijos prospektui, nebedera“, - priduria Martynas Marozas.
„Sakoma, kad nafta niekada nesibaigs, nes paskutinis jos lašas kainuos taip brangiai, kad niekas negalės jo įpirkti. Panaši tendencija kada nors gali galioti ir senamiesčio būstams“, - palygino M.Marozas.
„Butas senamiestyje yra vertės saugotojas ir augintojas. Tačiau nuomos kainos čia nekoreliuoja su būsto verte. Jei nuoma turėtų generuoti, sakykime, 6 proc. metinės grąžos, tokiu atveju 400 tūkst. eurų vertės buto nuoma siektų 2 tūkst. eurų per mėnesį. Tokių nuomos kainų nėra. Tad jaunos šeimos, poros, kurios nenori leisti valandų automobilyje važiuodamos iš centro namo ir atgal, senamiestyje randa įkandamų nuomos pasiūlymų. Tikiu, kad senamiestis ir toliau bus demokratiška, įvairovės pilna vieta, kur namus ras ir reiklūs aukščiausios kokybės ir prestižo ieškotojai, ir tie, kuriems girgždantis parketas ar apsilaupiusios sienos yra romantikos ženklas“, - kalba architektas L.Rekevičius.
V.Zubrecovas priduria, kad tiek kainos, tiek kokybės atžvilgiu skirtingos vietos tame pačiame rajone gali gerokai skirtis. „Vilniuje yra Sodų gatvės prie stoties senamiestis ir Katedros ar Rotušės aikštę supantis senamiestis. Šie „du senamiesčiai“ - visiškai skirtingi, taip pat skiriasi ir juose esantis NT. Ar prabangesnėje senamiesčio dalyje naujai pastatyto būsto kainai 10-12 tūkst. eurų už kvadratinį metrą yra galutinė riba? Ne. Kokia kaina bus tolesnėje ateityje, priklauso ir nuo rinkos, ir nuo geopolitinės situacijos, taip pat tam įtakos turės ir dėl didėjančių Europos išlaidų gynybai kylanti infliacija bei kiti veiksniai, kurie brangins likvidųjį senamiesčio turtą“, - prognozuoja „Sanguškų parko“ plėtotojų atstovas.
Per pastaruosius 20 metų Vilniuje plėtotojai pardavimui daugiabučiuose pastatė daugiau kaip 70 000 butų. Senamiesčio seniūnijoje per šį laikotarpį buvo įgyvendinta apie 70 skirtingų būsto projektų - plėtotojai pirkėjams pasiūlė beveik 4 000 butų, arba 5,7 proc. visų per pastaruosius 20 metų pastatytų butų sostinėje. Ši miesto zona jau išgyveno intensyviausios plėtros laikotarpį ir rasti naujų investicinių galimybių gali būti vis sunkiau.
Gyventojų atsiliepimai apie paslaugų įmones
Pasak gyventojų, nors daugiabučius sostinės senamiestyje prižiūrinti ir administruojanti įmonė taiko mažus paslaugų tarifus, ji atsigriebia reikalaudama neadekvačių sumų už remonto darbus. Butų savininkams lieka pasyviai stebėti, kaip juos mausto, ir mokėti tiek, kiek užsiprašo administratorius.
Už pastarąjį remontą, trukusį kelias valandas, jiems teko sumokėti daugiau kaip 7 tūkst. eurų. Galiausiai gyventojams trūko kantrybė - jie nusprendė su „Civinity“ grupės įmone atsisveikinti.
Sostinės daugiabučio namo, Literatų g., gyventojas Mantas pasakojo iš daugiametės patirties susidaręs įspūdį, kad jų namą aptarnaujanti daugiabučių priežiūros bendrovė „Civinity Namai“ naudojasi tuo, kad gyventojai aktyviai nesidomi bendraisiais daugiabučio namo ūkiniais reikalais. „Tokioje situacijoje „Civinity“ už techninės priežiūros ir administravimo paslaugas taiko labai mažus tarifus, bet mokėdami nedaug gyventojai nieko ir negauna, nes realiai joks administravimas ir techninė priežiūra nevyksta“, - pasakojo Mantas. Esą daugiausia, ką administratorius padarė, tai laiptinėje pakeitė įprastas elektros lemputes į taupesnes, reaguojančias į judesį.
Mantas mano, kad bendrovė „Civinity Namai“, siekdama išgyventi, bando uždirbti iš remonto darbų, kurie atrodo ne tik pertekliniai, bet ir jų kaina apskaičiuojama galimai nesąžiningai. „Apie mūsų name planuojamą remontą buvome informuoti remonto darbų atlikimo išvakarėse, - apie labiausiai gyventojus papiktinusį atvejį pasakojo Mantas. - „Civinity Namai“ išvakarėse pakabino skelbimus, o kitę dieną jau pradėjo darbus.“
Pasak jo, vieną vakarą „Civinity“ įmonė tiesiog pakabino skelbimus, o jau kitą dieną maždaug apie pietus pradėjo darbus. Be to, iš skelbimo esą nebuvo galima suprasti, kas konkrečiai bus daroma. „Buvo parašyta, kad bus keičiami vamzdynai. Bet kokie vamzdynai, kokios apimties darbai, nesupratome, nes skelbta tik specialistui suprantama informacija, užmaskuota po kubiniais metrais, brėžiniais. Gyventojai negalėjo suprasti, kas tiksliai bus daroma“, - tvirtino Mantas.
„Kartais pagalvoji, gal iš tikrųjų mūsų namas senas ir tikrai reikia tiek darbų - ką gali žinoti. Bet kai pamatėme, kad darbai, kuriuos atliko trijų žmonių komanda, faktiškai užtruko penkias valandas, o už juos sumokėjome 7,5 tūkst. eurų, kilo daug klausimų“, - prisipažino Mantas.
Manto teigimu, įmonė „Civinity“ vėliau paaiškino, kad viską darė teisėtai, nes apie būsimus darbus gyventojai buvo informuoti ir tam neprieštaravo, nors esą galėjo ir turėjo teisę stabdyti darbus. „Bet iš kur gyventojai galėjo žinoti apie galimybę ir teisę stabdyti darbus, jeigu pačiame skelbime apie tai net neužsiminta. Manau, jie („Civinity Namai“ - red.) turėjo parašyti, kad jeigu jūs nesutinkate su darbais ir jų kaina, stabdykite juos tokiu ir tokiu būdu, informuokite mus iki tam tikro laiko. Bet ne. Kai, atlikus darbus, pareiškėme, kad esame nepatenkinti, tik tada jie pareiškė, kad galėjome darbus stabdyti dar jiems neprasidėjus. Manau, tai nesąžininga“, - įskaudintas jaučiasi Mantas.
Gyventojo teigimu, pagal savivaldybės patvirtintą tvarką, gyventojai apie būsimus darbus jų name turėjo būti informuojami mažiausiai prieš tris dienas, kai šiuo atveju informacija paskelbta darbų atlikimo išvakarėse - darbai pradėti kitos dienos viduryje. „Kitas jų argumentas, kad darbus atliko nepriklausomas rangovas ir kaina yra teisinga. Tai ypač stebina, nes darbus atliko žmonės su „Civinity“ uniforma, jie atvyko ir išvyko „Civinity“ automobiliu. Koks nepriklausomas rangovas galėjo siųsti „Civinity“ uniformomis vilkinčius darbuotojus „Civinity“ automobiliu?“ - stebėjosi Mantas.
Maža to, Manto žiniomis, atsisakęs prisistatyti „Civinity“ uniforma vilkintis darbuotojas skambinėjo šio namo bendrijos pirmininkei, bet atsisakė nurodyti, iš kur gavo telefono numerį, kuris gali būti žinomas tik namą aptarnaujančiam „Civinity Namai“ vadybininkui.
Daugiabučio Literatų g. butų savininkų bendrija jau išsiuntė „Civinity Namai“ pranešimą apie tai, kad planuoja nutraukti sutartį dėl šio namo priežiūros ir administravimo paslaugų teikimo. „Labiausiai žeidžia tai, kad įmonė mums nuolat meluodavo, pažadų netesėdavo“, - pasakojo Mantas.
Vilniaus savivaldybė „nusiplovė“ atsakomybę dėl situacijos name Literatų g. ir „kaltę“ vertė šio daugiabučio bendrijai ir jos pirmininkui.
„Civinity Namai“ Vilniuje vadovas Tadas Kuznecovas teigia, kad bendrovė atliko vidinį tyrimą ir nustatė, kad daugiabučio namo gyventojo pateikti faktai neatitinka tikrovės. Pasak jo, gyventojai apie planuojamus atlikti darbus buvo informuoti iš anksto, prieš 3 darbo dienas, „informaciją apie darbus pateikiant skelbimų lentoje bei siunčiant turimais elektroniniais paštais“.
„Darbai su daugiabučio namo bendrija nebuvo derinti, nes tuo metu bendrija neturėjo nei valdybos narių, nei pirmininko, o pirmininkė buvo išrinkta jau praėjus kuriam laikui po minėtų darbų atlikimo“, - teigė T. Kuznecovas.
„Civinity Namai“ Vilniuje vadovas pabrėžė, kad darbus atliko ne „Civinity Namai“ darbuotojai, o išorinis rangovas MB „Santekpro“, pasiūlęs mažiausią darbų kainą. Jis yra niekaip nesusijęs su „Civinity Namai“, kaip teigia gyventojas. Administratorius rangų darbų kainos nenustato, ją įsivertina ir komerciniame pasiūlyme nurodo rangovas. Taip buvo ir šiuo atveju“, - tvirtino T. Kuznecovas.
Įmonės vadovas nesutiko ir su teiginiais, kad „Civinity Namai“ nepateikė darbų plano. Pasak jo, kasmet namo techninis prižiūrėtojas atlieka techninį pastato auditą ir nurodo jo trūkumus, pagal tai planuojami darbai bei tam reikalingi finansai.
Senamiesčio turto UAB apžvalga
Senamiesčio turtas, UAB (kodas 303882855) buvo įkurta 2015-03-13. Pagrindinė įmonės veikla yra nekilnojamasis turtas. Įmonę valdo 1 akcininkas (fizinis asmuo). 2019 metais Senamiesčio turtas, UAB pardavimo pajamos siekė 149 536 Eur, o nuostolis prieš mokesčius buvo -224 634 Eur. Įvertinus turimus duomenis, įmonės kredito rizika yra vertinama kaip aukščiausia. Šiuo metu Senamiesčio turtas, UAB įsikūrusi adresu Šv. Mykolo g.
Nekilnojamojo turto vystytojai Vilniaus senamiestyje
- Žirgų g. UAB „Rinvest“ - nekilnojamojo turto vystytoja, sėkmingai plėtojanti gyvenamosios paskirties pastatų projektus, kuriuose ypatingą dėmesį skiria gyvenamajai aplinkai.
- Jankiškių g. "Namai be nuobodulio".
- Eišiškių pl. „Tarptautinės investicijos“ - nuo 2018 m. sėkmingai vysto ir valdo nekilnojamąjį turtą sostinėje ir pajūryje.
- Kareivių g. Jau 13 metų prisideda prie veržlaus Vilniaus pokyčių ir kuria rūpestingai apgalvotus namus.
- Lvivo g. #CitusDNR - išskirtinių būsto projektų bei lanksčių sprendimų verslui generatoriai ir įgyvendintojai.
Būstas "Grafų rezidencijoje"
Pasijusti šio amžiaus Radvilomis nėra misija neįmanoma - kadaise jiems priklausiusiame komplekse naujakuriams paruoštas 102,29 kv. metrų, 4 kambarių būstas už 299 tūkst. eurų.
Šimtametės architektūros tradicijos su moderniojo amžiaus technologijomis susipynė prestižiniame „Grafų rezidencijos“ projekte. NT specialistai neslepia, kad Vilniaus senamiesčio būstai tuo pačiu metu ir žavi, ir baugina pirkėjus: niekas nėra tikras, kokia reali elektros instaliacijos padėtis, vamzdynų, stogų būklė.
„Šiuo atveju nėra ko būgštauti - viskas atnaujinta iš pagrindų. Projekto vystytojams buvo privalu suderinti griežtus gaisrinės saugos, higienos, funkcinius ir paveldosaugos reikalavimus“, - patikina M.Sladkevičius.
Pravėrusius šarvo duris, saugančias 102,29 kv. metrų būstą sostinės Trakų gatvėje, išjungus signalizaciją, pasitinka ąžuolinių parketlenčių grindys, medžio masyvo kambarių durys ir prie senamiesčio derantis prabangus, šviesus dizainas.
„Grafų rezidencijos“ erdvės išplanuotos protingai ir praktiškai, o tai leidžia sutaupyti daug vietos. Virtuvės-svetainės zonoje lubos kyla iki 4 metrų, tad joje buvo įrengtas antras aukštas. Šioje antresolėje galima įsikurti darbo kambarį ar vaikų zoną. Po viena į ją vedančių laiptų pakopų - sandėliukas, po kita - sieninės spintos.
Būste - gausybė LED šviestuvų, apsprendžiančių natūralią papildančios dirbtinės šviesos, jaukumo klausimus, vakare suteikiantis romantikos. Bute esanti autentiška šimtametė siena taip pat apšviesta. Virtuvės zonoje po stalviršiais arba už durelių slepiasi buitinė technika.
„Kalbant apie šią buto dalį, reikėtų paminėti jos pritaikymą kiekvieno poreikiams. Kadangi vieni žmonės mėgsta vonias, kiti tuo tarpu - dušus, šio būsto naujakuriams paruoštas pilnas komplektas. Mikliam susiruošimui nerti į miesto šurmulį - dušas, malonesniam pasilepinimui - vonia. Viršuje - stoglangis su senamiesčio žvaigždžių natiurmortu“, - priduria M.Sladkevičius.
Žvaigždės virš Vilniaus senamiesčio ir raudonų čerpių stogai - panoramos, į kurias atsiveria visi 102,29 kv. metrų būste esantys „Velux“ stoglangiai. „Yra žmonių, kuriems stogo langai yra minusai, tačiau kiti įžvelgia pliusus. Mano manymu, stoglangiai - tik privalumas: per juos vidun patenka daug daugiau natūralios šviesos negu pro įprastus langus. Be to, stoglangiai garantuoja privatumą. Manau, kad geriau žvelgti į senojo miesto stogus ir dangų negu priešais esančio namo byrančią sieną ir jame gyvenančių žmonių buitį“, - pabrėžia NT brokeris.
„Pastato rekonstrukcijos metu įrengtas požeminis parkingas. Tai - gana nedažnas sprendimas Vilniaus senamiesčiui. Tokiu būdu buvo išspręsta ne tik automobilių statymo problema, bet ir išsaugota erdvė privačiame uždarame kiemelyje, išnaudojant ją terasai jaukiems pavakarojimams. Patekimui į parkingą įrengtas automobilį keliantis liftas. Iš ramaus vidinio kiemelio gyventojus į istorinio namo aukštus kelia kitas, stiklinių sienų liftas“, - detalizuoja M.Sladkevičius.
„Grafų rezidencijoje“ buvo įrengtas centrinis kolektorinis šildymas - būste radiatoriai reguliuojami, vonios ir drabužinės zonose veikia grindinis šildymas. Kiekvienas butas šiame istoriniame name turi individualią apskaitą.
4 kambarių būstas sostinės Trakų gatvėje pasižymi ir dar vienu išskirtinumu, interesantams atskleidžiamu tik vykstant apžiūroms. Tai - slaptas kambariukas, pasirodantis atstūmus sieninę spintą. „Įėjimo į kambariuką nesimato. Būtina konkrečiai žinoti, kur jis yra. Tiksliau, kurią sieninę spintą reikia atstumti norint patekti į vidų. Ten pasilieka žaisti. Kambariukas su stoglangiu, šviesus, tinkamas ir kaip meditacijos ar knygų skaitymo vieta suaugusiajam“,- apibendrina V.Indrašiūtė.
Šeimai su mokyklinio amžiaus atžalomis, pasak NT brokerių komandos, geriausiai pritaikytas modernus šviesaus interjero butas sostinės Trakų gatvėje: „Šis būstas pagal kvadratinių metrų ir kambarių skaičių tinkamas šeimai. Aktualus - turintiems mokyklinio amžiaus vaikų: mokyklos, darželiai, neformalaus ugdymo įstaigos ir veiklos pasiekiamos ranka. Patogu mėgstantiems aktyvų gyvenimo būdą, kadangi pagrindiniai Vilniaus monumentai ir susibūrimo vietos - dešimties-penkiolikos minučių pėsčiomis atstumu.“
Apibendrinant, būstas Vilniaus senamiestyje - tai ne tik prestižas, bet ir iššūkis. Aukštos kainos, vystymo apribojimai ir gyventojų atsiliepimai apie aptarnavimo įmones reikalauja atidaus planavimo ir sprendimų priėmimo.
Persikėlėme į naują butą | Nakvynė Vilniuje | Mano kelionė po Lietuvą
tags: #uab #senamiescio #bustas