Nekilnojamojo turto (NT) pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų.
Kada Reikia Turto Vertintojo?
Perkant senos statybos būstą, o kartais ir naujos, be turto vertinimo apsieiti nepavyks.
Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai.
Be to, papildomų reikalavimų turto vertinimui gali turėti ir bankai. „Jeigu turto vertinimas adresuotas bankams, tai kiekvienas bankas turi papildomų reikalavimų, ką mes galbūt turėtume labiau akcentuoti, į ką atkreipti dėmesį. Kasmet įvyksta naujovės, tai turto vertinimas labai kintanti procedūra“, - pažymi pašnekovė.
Kaip Nustatoma Buto Vertė?
Kaip aiškina A. Lisauskienė, pagal turto vertinimo metodiką, yra trys pagrindiniai metodai, kuriais galima įvertinti turtą.
- Lyginamasis metodas: Šiuo metodu ieškoma panašių pardavimo sandorių. Pavyzdžiui, jeigu turime dviejų kambarių butą Žirmūnuose, tai ieškome panašių įvykusių sandorių. Kad būtų panašus buto plotas, aukštas, būklė. Tokiu būdu nustatoma to buto vertė.
- Išlaidų kaštų vertinimas: Kai vertė nustatoma pagal atkuriamuosius kaštus.
- Pajamų metodas: Kuri prognozuoja pinigų srautus. Tai čia daugiau komerciniam turtui. Bet labai dažnai būna, kai vertė nustatoma metodų kombinacija.
Pašnekovė akcentuoja, kad turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios bute ar name. Tai yra kilnojamasis turtas, o vertinamas yra nekilnojamasis turtas. „Baldai ir buitinė technika yra kilnojamasis turtas, mes vertiname nekilnojamąjį turtą, todėl kilnojamas turtas neįeina. Vertintojas, atėjęs į butą, žiūri labai paprastai: grindys, sienos, lubos, durys, langai, komunikacijos, inžinerijos sistemos“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.
Pasak jos, neretai turto vertė būna žemesnė nei turto kaina: „Kaina yra pinigų suma, sutarta arba pasiūlyta, šalių už tą turtą. O rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma už tą turtą apžiūros dieną. Šios dvi sąvokos skiriasi iš principo. Nes rinkos vertė remiasi istoriniais duomenimis, o kaina - norais ar lūkesčiais ir rinkos situacija.“
A. Lisauskienė pažymi, kad žmonės dažnai galvoja, jog į turto vertinimą bus įtraukti ir baldai, todėl reali turto vertė jiems gali kelti nuostabą. Dažnai pardavėjai nėra linkę nuleisti kainos ir turtą bando parduoti už didesnę kainą, nei turtą įvertino turto vertintojas. Ar tokį NT pirkti - kiekvieno pirkėjo reikalas.
Jeigu pardavėjas ir pirkėjas pasirašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir tik tuomet daromas turto vertinimas, tokiais atvejais, pasak turto vertinimo ekspertės, dažnai sutartyje įrašomas punktas, kad pirkėjas neįsipareigoja įsigyti turto, jei jo vertė bus žemesnė nei turto kaina. Tai leidžia pirkėjui nutraukti sandorį be baudų.
Kiekvienas Turto Vertintojas Gali Skirtingai Įvertinti Turtą
Turto vertės įvertinimas gali skirtis. Ji priklauso ir nuo to, kokius pasiekiamus duomenis lyginimui turi turto vertintojas.
„Įstatymiškai visi visų vertintojų vertinimai turi būti priimami visuose bankuose. Bet bankai turi oficialius savo partnerių sąrašus, todėl labai rekomenduočiau klientams nueiti į banko, kuriame žadi prašyti būsto paskolos, puslapį, pasižiūrėti partnerių sąrašą, nes taip paslaugą gausite greičiau ir kreditavimo procesas vyks greičiau“, - akcentuoja pašnekovė.
Pasak A. Lisauskienės, turto vertinimo kaina priklauso nuo miesto, kuriame turto vertinimas daromas: „Jeigu kalbant apie Vilnių, tai apie 170 eurų ar 200 eurų gali kainuoti.“
Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.
Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai. Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo.
Kaip Savarankiškai Atlikti Turto Vertės Analizę?
Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, teks atlikti savo turto vertės analizę. Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone.
Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą.
Pavyzdys: Panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. Vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m.
Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų. Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą.
Gautą sumą suapvalinkite, bet tik įvertinę kitus kriterijus. Jei jūs namas yra ekonomiškas, šildomas šiuolaikiškomis sistemomis, galima drąsiai pridėti tūkstantį kitą. Jei namas yra šalia parduotuvės, darželio, mokyklos ar kitų socialinės traukos objektų - taip pat kaina gali didėti.
Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.
Pavyzdys: Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2, reikalingas remontas, kaina 55 000 eur. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000 eur., tai prašyti galima apie 85 000-95 000 eur.
Kai analizuosite skelbimus ir sandorius atkreipkite dėmesį į laiką. Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.
Turto Vertinimo Kaina ir Atsiperkamumas
Turto vertinimo kaina priklauso nuo vertinamo objekto sudėtingumo, vienetų kiekio ir turto paskirties. Juk buto vertinimo kaina gali kardinaliai skirtis nuo žemės sklypo įvertinimo.
Daugelis klientų svarsto, ar turto vertinimo procesas yra atsiperkanti paslauga. Mes, kaip specialistai, atsakome - vienareikšmiškai taip! Kadangi turto vertintojai glaudžiai bendradarbiauja su bankais ir kreditoriais, Jums atsiranda galimybė gauti geresnes finansavimo galimybes.
Kiek Laiko Galioja Turto Vertinimas?
Keičiantis situacijai rinkoje ir bėgant laikui, turto vertė kinta - tai visiškai normalus procesas. Dėl to turto vertinimas turi ribotą galiojimo laiką. Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.
Kada Dar Reikalingas Turto Vertinimas?
Turto vertinimas yra labai plati sąvoka, tačiau labai dažnai mes suprantame, kad, jei jau vertinimą, tai būtinai tai yra NT vertinimas. Taip, NT vertinimas yra bene labiausiai paplitusi turto vertinimo sritis, bet juk turto įvertinimas gali būti ir paslauga, teikiama ir ne vien tik nekilnojamam turtui vertinti. Turto vertintojai nustatinėja ne tik nekilnojamo turto vertę, bet ir vertina rinkos kainą kilnojamiems objektams.
Jei automobilio vertinimas yra gana paprasta procedūra, tai verslo vertinimas vyksta daug sudėtingiau. Kada jo reikia? Verslo vertinimas būtinas verslo pardavimo, įsigijimo, restruktūrizavimo, reorganizavimo, susijungimo atvejais, prekinio ženklo ar kelių ženklų vertei ar vertėms nustatyti. Verslas yra turtas ir jis taip pat vertinamas.
Retrospektyvinis turto vertinimas - tai toks pat nekilnojamo turto, kilnojamo turto ar verslo vertinimas, kai nustatoma praeityje buvusi turto vertė.
Svarbu žinoti: NT mokestį už 2025 m. dar skaičiuosime pagal senąsias vertes, o naujosios bus taikomos nuo 2026 m. mokestinio laikotarpio.
Turto Vertinimas Gyvenant Nesusituokus
Santuokoje įsigytas ir vieno iš sutuoktinių vardu registruotas nekilnojamasis turtas yra laikomas bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe. Taip yra todėl, kad galiojančios LR Civilinio kodekso normos reglamentuoja tik sutuoktinių (santuoką sudariusių asmenų) turtinius santykius. Nesusituokę kartu gyvenantys asmenys nėra prilyginami sutuoktiniams ir šeimos santykius reguliuojančios teisės normos jiems nėra taikomos.
Pagal šią sąlygą asmuo, pretenduojantis į kito sugyventinio vardu registruotą turtą, pirmiausiai turi įrodyti, jog tarp jų buvo sudarytas susitarimas jungtinės veiklos sutarties pagrindu sukurti bendrąją nuosavybę. Tačiau teismų praktikoje pripažįstama, kad nesusituokusių asmenų gyvenimas drauge, ūkio tvarkymas kartu, bendro turto kūrimas asmeninėmis lėšomis ir bendru jų pačių darbu teismui gali būti pakankamas pagrindas pripažinti buvus asmenų susitarimą dėl jungtinės veiklos (partnerystės) sukuriant bendrąją dalinę nuosavybę.
Atitinkamai asmuo, pretenduojantis į kito partnerio vardu registruotą turtą, taip pat turi įrodyti, kokį konkretų indėlį (lėšomis ar darbu) įnešė į konkretų turto objektą bei kiek tas indėlis pagerino šio objekto vertę ar sudaro šio objekto vertės.
Pavyzdžiui, jeigu buvo įsigytas būstas už 100 tūkst. eurų ir jis buvo registruotas vieno partnerio vardu, o kitas partneris įrodė, kad šio būsto įsigijimui pervedė savo partneriui 20 tūkst. eurų, tokiu atveju partneris jau galėtų pretenduoti į turto dalį.
Buto Baigtumas ir Jo Įtaka Vertei
Kartais pasitaiko situacijų, kuomet rengiant buto dokumentus matininkai butą, esantį su daline apdaila ir dar iki galo neįrengtą, jau pažymi kaip baigtą 100 proc. ir tokį baigtumą registruoja Registrų centre. Beje, vertinant skirtingus objektus (butas, loftas, kotedžas, namas), kriterijai, pagal kuriuos nustatomas turto baigtumas, gali skirtis.
Visų pirma, su pardavėju pasirašomoje sutartyje turi būti nurodyta, ar perkamas butas yra visiškai įrengtas, ar su daline apdaila. Jeigu perkamas butas yra su daline apdaila, turi būti pridėtas atliktų darbų aprašymas.
Svarbiausia suprasti, kad vertintojas rengdamas ataskaitą vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.
Kaip Padidinti Būsto Vertę Įrengimo Metu?
Labai sunku kalbėti apie konkrečius darbus, kurie pakelia buto vertę, nes yra darbų eiliškumas, pagal kurį dirba butą įrenginėjantys meistrai. Negali žmogus, neatlikęs vienų darbų, imtis kitų vien dėl to, kad jų atlikimas turi daugiau reikšmės nustatant turto vertę.
Vertei įtakos turi ir naudojamos apdailos medžiagos - kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia. Vertintojas galbūt nematys skirtumo tarp to, kurios įmonės laminatą nuspręsite kloti, bet atkreips dėmesį, ar grindys - linoleumas, ar natūralaus medžio parketas.
Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t. t. Taigi, daug praktiškiau - pirkti tokias medžiagas ir tiek, kiek reikia tuo metu vykdomiems darbams.
Pasitaiko, kad turto vertinimo išvados nuvilia savininkus. Kaip jau minėta, turto vertė nustatoma remiantis specialiuose mokymuose įgytomis žiniomis ir vertintojo patirtimi, tačiau vertinime yra vietos ir individualiam vertintojo požiūriui bei nuomonei.
Kita vertus, jeigu standartinis butas parduodamas miegamajame rajone, kur didelė gyvenamųjų būstų koncentracija, turto vertintojas vertinamą objektą galės palyginti su analogišais, jau parduotais, butais. Taigi, kuo turtas unikalesnis, kuo mažiau yra parduodama kitų panašių objektų, tuo sudėtingiau nustatyti jo vertę.
| Veiksnys | Įtaka Turto Vertei |
|---|---|
| Būsto vieta | Namas Vilniaus rajone bus brangesnis nei Kupiškio rajone. |
| Būsto kvadratūra | Kuo didesnė kvadratūra, tuo didesnė kaina. |
| Įrengimas ir remontas | Kokybiškas remontas ir šiuolaikinės sistemos didina vertę. |
| Infrastruktūra | Artumas parduotuvėms, mokykloms ir darželiams didina vertę. |
| Apdailos medžiagos | Kokybiškos ir ilgaamžiškos medžiagos didina vertę. |
tags: #ar #parduodant #nama #reikia #turto #ivertintojo