Turto Vertinimas: Išsamus Gidas

Turto vertinimas yra procesas, kai siekiama nustatyti objekto rinkos vertę įvairiais tikslais: pardavimui, nuomai, paskolos gavimui, mokestinių įsipareigojimų vykdymui ir kt. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta turto vertinimas, koks yra jo procesas, ir kokias turto rūšis vertiname.

Turto Vertinimo Procesas

Taigi, kaip vyksta turto vertinimas?

Turto vertinimas pradedamas gavus užsakovo prašymą įvertinti turtą. Suformuojama užduotis, identifikuojamas vertinamas objektas ir užregistruojamas užsakymas.

Su užsakovu / klientu pasirašoma sutartis.

Dokumentų Rinkimas

Turto vertintojas pradeda darbą nuo dokumentų rinkimo ir analizės.

Vertintojas privalo surinkti informaciją apie turtą, įskaitant teisinius, techninius ir ekonominius duomenis.

Pavyzdžiui, jei kalbame apie nekilnojamojo turto vertinimą, reikia pateikti nekilnojamojo turto Registrų Centro išrašą, ir, priklausomai nuo vertinamo turto tipo, kitus dokumentus - žemės sklypo planą, pastatų kadastrinių matavimų bylą, esant poreikiui - statybos leidimą, statybos projektą, nuomos sutartis ir kt.

Turto Būklės Vertinimas

Sekantis žingsnis - įsitikinimas apie turto egzistavimą ir jo būklės įvertinimas.

Vertintojas apžiūri objektą gyvai, įvertina fizinę būklę, vietos privalumus ir trūkumus, atlieka fotofiksaciją.

Svarbu paminėti, kad vertinimo procese atsižvelgiama į objekto buvimo vietą, dydį, naudojimo paskirtį, technines charakteristikas, pvz., statybos metus, konstrukcijas ir kitus parametrus.

Rinkos Analizė ir Skaičiavimai

Kitas svarbus turto vertinimo etapas - rinkos analizė.

Vertintojas lygina vertinamą turtą su kuo panašesniais į jį objektais rinkoje.

Analizuojama pasiūla ir Registrų Centre registruoti paskutinio laikotarpio pardavimo sandoriai, jei reikia - nuomos kainos ir kiti svarbūs rinkos veiksniai.

Rinkos analizė padeda nustatyti realią turto vertę pagal dabartinę rinkos situaciją.

Galiausiai atliekami turto rinkos vertės skaičiavimai, pagrįsti LR Turto ir Verslo vertinimo pagrindų įstatymu ir Turto ir Verslo vertinimo metodika.

Suformuojama išvada apie turto rinkos vertę.

Ataskaitos Parengimas

Vertinimo procesas baigiasi ataskaitos parengimu ir jos pateikimu klientui.

Turto vertinimo paslaugos teikimo trukmė priklauso nuo vertinamo turto pobūdžio, apimties, vertinimo tikslo bei sudėtingumo. Dažniausiai turto vertinimas užtrunka apie 2-4 darbo dienas.

Turto vertinimo etapai:

• Pokalbis su užsakovu.
• Dokumentų apie vertinamą objektą rinkimas ir tikrinimas.
• Sutarties sudarymas.
• Vertinamo turto apžiūra.
• Turto vertinimo ataskaitos paruošimas ir pateikimas užsakovui.

Turto Vertinimo Rūšys

Yra trys pagrindinės turto vertinimo rūšys:

• Nekilnojamojo turto vertinimas
• Verslo vertinimas
• Kilnojamojo turto vertinimas

Nekilnojamojo Turto Vertinimas

Nekilnojamojo turto vertinimas yra objektyvi analizė, kurios metu nustatoma turto vertė. Vertinimą atlieka kvalifikuoti nekilnojamojo turto vertintojai, kurie analizuoja įvairius veiksnius: turto būklę, vietą, rinkos sąlygas, panašias rinkos kainas ir kitus svarbius aspektus.

Nekilnojamojo turto vertė gali paveikti įvairius sprendimus - nuo pardavimo kainos nustatymo iki paskolos gavimo. Be tinkamai atlikto vertinimo, gali kilti rizika nustatyti per didelę arba per mažą kainą.

Nekilnojamojo turto vertinimo rūšys:

• Buto vertinimas
• Namo, kotedžo, sodybos vertinimas
• Žemės sklypo vertinimas
• Nebaigtos statybos objektų vertinimas
• Komercinės paskirties turto vertinimas
• Garažo ar automobilio stovėjimo vietos vertinimas
• Nuomos mokesčio vertinimas
• Retrospektyvinis turto vertinimas

Nekilnojamojo turto vertę lemia šie pagrindiniai kriterijai:

1. Turto vieta yra vienas pagrindinių kriterijų, lemiančių jo kainą. Nekilnojamasis turtas didmiesčiuose ir miesto centruose paprastai yra brangesnis, o regionuose ar užmiesčiuose - pigesnis.
2. Nekilnojamojo turto vertinimas taip pat atsižvelgia į turto būklę. Nauji, modernūs namai bus vertinami brangiau nei senesni pastatai, kuriems reikia remonto.
3. Rinkos sąlygos, tai yra bendra nekilnojamojo turto paklausa ir pasiūla, kuri taip pat turi tiesioginę įtaką turto kainai.
4. Vertinant turtą, dažnai analizuojami panašūs jau parduoti ar rinkoje esantys objektai.

„Registrų centras“ Lietuvoje yra svarbi institucija, administruojanti visus nekilnojamojo turto duomenis. Registruojant naujai įsigytą arba parduotą turtą, „Registrų centras“ pateikia oficialius duomenis apie nekilnojamąjį turtą ir jo vertę.

Nekilnojamo turto vertinimo kaina priklauso nuo objekto dydžio, vietos ir sudėtingumo. Didesni ir sudėtingesni objektai dažniausiai reikalauja daugiau darbo, todėl vertinimo kaina gali būti aukštesnė.

Nekilnojamo turto vertinimo kaina gali skirtis priklausomai nuo pasirinkto vertintojo. Kai kurie vertintojai siūlo konkurencingesnes kainas, priklausomai nuo jų patirties ir įmonės reputacijos.

Dokumentai reikalingi nekilnojamojo turto vertinimui:

• Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla
• Žemės sklypo planas
• VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašai
• Statybos leidimas
• Projektinė namo dokumentacija
• Turto nuomos sutartys (jei vertinimo dieną turtas yra išnuomotas)
• Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu)

Verslo Vertinimas

Verslo vertinimo rūšys:

• Vertybinių popierių vertinimas
• Intelektualinės nuosavybės vertinimas
• Prekinio ženklo vertinimas
• Investicinių projektų efektyvumo vertinimas
• Įmonių vertinimas

Kilnojamojo Turto Vertinimas

Išgirdus visiems puikiai žinomą frazę „turto vertinimas“ daugelis pirmiausia pagalvoja apie didelius sklypus, namus, butus ir bet kokį kitą neapčiuopiamą turtą. Tačiau dažnai pamiršta, kad klientams reikalingas ir įvairios paskirties kilnojamojo turto įvertinimas.

Kilnojamas turtas - turtas (daiktas), kuris nepakeičiant paskirties gali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą, o turto vertė iš esmės lieka nepakitusi.

Kilnojamas turtas - tokia turto rūšis, kuri gali būti perkeliama iš vienos vietos į kitą, nesumažinant turto vertės, paskirties ar turinio.

Populiariausia kilnojamo turto vertinimo rūšis - automobilių vertinimas. Dažniausiai automobilių vertinimas atliekamas perkant transporto priemonę lizingo būdu, dažnu atveju vertinimas atliekamas ir paveldėjimo (dovanojimo) atveju, atliekant muitinės procedūras, ar siekiant gauti valstybės kompensaciją.

Mūsų įmonė pastebi, kad dažniausiai žmonės kreipiasi dėl transporto priemonių vertinimo. Ir labai dažnai to prireikia ne prieš įsigyjant naują automobilį, o gavus draudimo išmokų pasiūlymą, kuris neretai būna labai mažas ir netenkina nukentėjusiojo lūkesčių. Tokiais atvejais nepriklausomas turto vertintojas suteikia greitą pagalbą, įvertina žalą ir pateikia savo nešališką nuomonę. Esant poreikiui, tada galima užginčyti draudimo bendrovės pasiūlytą išmokos dydį ir taip nelikti be reikalo nuskriaustiems.

Kilnojamojo turto vertinimas klientams paprastai pateikiamas labai greitai (1 - 3 dienos). Tačiau dėl kiekvieno atvejo būtina bendradarbiauti su nepriklausomais turto ekspertais ir jau prieš pradedant darbus, galima pasikonsultuoti ne tik dėl darbų kainos, bet ir trukmės.

Kilnojamojo turto vertinimas, padeda greičiau ir efektyviau savo turtą parduoti, įkeisti ar pasirašyti sutartį dėl lizingo.

Kilnojamojo turto vertinimas yra atliekamas pirkimo-pardavimo sandorių metu, kai kilnojamuoju turtu, kaip nepiniginiu įnašu, didinamas įstatinis kapitalas, kai turtas yra įkeičiamas ar lizinguojamas, vykdant teismų nutartis ar turto savininko(-ų) iniciatyva.

Taip pat gali būti atliekamas privalomas vertinimas, kai to reikalauja įstatymų sąlygos ar, tiesiog, pageidaujant savininkui.

Kilnojamojo turto vertinimo rūšys:

• Transporto vertinimas
• Įrenginių, įrengimų vertinimas
• Namų apyvokos reikmenų vertinimas

Kilnojamojo turto pavyzdžiai:

• Transporto priemonės (automobiliai)
• Ūkinės prekės
• Kompiuterinė technika
• Pramoninės prekės
• Elektros prekės
• Tauriųjų metalų gaminiai
• Kitas kilnojamasis turtas

Kilnojamasis turtas paprastai vertinamas vienu ar keliais iš šių metodų: lyginamuoju, išlaidų (kaštų) ar pajamų metodu.

• Lyginamasis metodas pagrįstas lyginimu su analogiškais ar panašiais į vertinamą turto objektais, kurio kaina yra žinoma, ir ją koreguojant dėl vertei turinčių įtakos skirtumų.
• Išlaidų (kaštų) metodas pagrįstas remiantis ekonominiu principu, kad kaina, kurią pirkėjas mokėtų už turtą, jeigu įtakos jam neturėtų tokie veiksniai kaip sugaištas laikas, patirti nepatogumai, rizika būtų nedidesnė nei tokio paties turto įsigijimo ar pasigaminimo (statybos) kaina.
• Pajamų metodas pagrįstas tikėtinomis pajamomis, gautomis iš turto per jo naudingo tarnavimo laiką. Pajamų metodas rečiausiai taikomas kilnojamojo turto vertei nustatyti, nes šiuo metodu retai atsižvelgiama į individualias kilnojamojo turto savybes, taip pat kilnojamasis turtas retai generuoja pajamas, t. y. jis yra tik verslo subjekto dalis.

Dokumentai reikalingi kilnojamojo turto vertinimui:

• Kilnojamojo turto sąrašas, kuriame nurodyta tikslus turto pavadinimas, modelis/markė, inventorinis numeris, šalis gamintoja, pagaminimo data, įvedimo į eksploataciją data, įsigijimo vertė, likutinė balansinė vertė ir kt.
• Turto įsigijimo dokumentai
• Autotransporto ir savaeigės technikos registravimo liudijimų ir techninės apžiūros talonų kopijos
• Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu)

Kada Reikalingas Turto Vertinimas?

Turto vertinimas reikalingas, kai:

• Turtas perkamas ar parduodamas, mainomas, dovanojamas, paveldimas;
• Turtas įkeičiamas siekiant gauti paskolą iš banko ar gaunant paramą iš ES;
• Turtas apdraudžiamas, apmokestinamas, deklaruojamas;
• Turtas išnuomojamas ar kitaip perduodamas kitiems asmenims;
• Steigiama ar plečiama akcinė bendrovė ir formuojamas akcinis kapitalas, jungiamas su kitu turtu ar atidalijamas iš bendro turto;
• Turtas įrašomas į finansinės apskaitos dokumentus;
• Įmonėms taikomos bankroto procedūros;
• Reikia nustatyti turto mokestį.

Turto Vertinimo Įmonės Lietuvoje

Lietuvoje veikia daug turto vertinimo įmonių, teikiančių įvairias paslaugas. Toliau pateikiami pavyzdžiai:

Uždaroji Akcinė Bendrovė „MARLEKSA“

MARLEKSA yra patikima turto vertinimo paslaugų tiekėja, galinti profesionaliai įvertinti įvairiausius objektus.

Įmonė siūlo šias paslaugas:

• Nekilnojamojo turto vertinimas: butai, individualūs gyvenamieji namai, komercinės patalpos, pastatai, žemės sklypai, inžineriniai tinklai ir statiniai, lėktuvai, laivai.
• Žemės sklypų vertinimas: visų paskirčių žemės sklypai: gyvenamosios, komercinės, žemės ūkio ir kt.
• Miško vertinimas: miško vertinimas atliekamas atsižvelgiant į medieną: medžių rūšis, amžių, tūrį.
• Specifinio turto vertinimas: įvairiausi objektai, pvz., vandens telkiniai, bažnyčios, saulės jėgainės, biologinis turtas ir kt.
• Kilnojamojo turto vertinimas: transporto priemonės (lengvieji automobiliai, komercinis transportas, statybinė, miško, žemės ūkio technika), įrengimai, staklės ir kt.
• Verslo vertinimas: įmonės, akcijos, prekės ženklai ir kt.
• Nekilnojamojo turto nuomos rinkos vertės nustatymas: tai naudinga paslauga tiems, kurie siekia nustatyti realią savo turto nuomos rinkos kainą arba turi ją pagrįsti teisminiame ginče.
• Mokestinės vertės tikslinimas: paslauga, skirta tikslinti mokestinę turto vertę apskaičiuojant mokesčius.

MARLEKSA yra pasirengusi padėti įvertinti visų rūšių turtą nepriklausomai nuo jo tipo - nuo butų iki miškų, transporto priemonių, įrengimų ar verslo.

UAB „Centro Kubas - Nekilnojamasis Turtas“

UAB „Centro kubas - Nekilnojamasis turtas“ teikia ne tik nekilnojamojo bet ir kilnojamojo turto vertinimo paslaugas.

Korporacija „Matininkai“

Turto vertinimas yra pagrindinė korporacijos „Matininkai“ paslaugų spektro dalis, nuo pat įsikūrimo 1993 metais.

Korporacija „Matininkai“ turto vertinimą atlieka visoje Lietuvos teritorijoje. Veikia 5 regioniniai skyriai su biurais Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje.

Viena iš tradicinių vertinimo paslaugų hipotekoje įkeičiamo turto vertinimas bankams ir kitiems kreditoriams.

Pagal bendradarbiavimo sutartis dirbame su svarbiausiais šalies komerciniais bankais ar užsienio bankų skyriais AB SEB banku, „Swedbank“, AB, Luminor bank AB, AB „Citadele“ banku, UAB Medicinos banku, akcine bendrove Šiaulių banku, Danske Bank A/S Lietuvos filialu, Bigbank AS filialu.

Korporacijos „Matininkai“ turto vertintojai vertina šių bankų klientų turtą, kad būtų galima jį įkeisti hipotekoj arba pirkti lizingu (finansinės nuomos būdu) antrinėse bankų įmonėse.

Teisės Aktai ir Standartai

Turto vertinimas atliekamas vadovaujantis:

• Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu
• Turto ir verslo vertinimo metodika
• Tarptautiniais ir Europos vertinimo standartais
• Kitais teisės aktais
• Profesinės etikos kodeksu

Tarptautinė vertinimo standartų taryba (IVSC) pranešė, kad patvirtinti nauji Tarptautiniai vertinimo standartai (TVS). Naujieji TVS įsigalioja nuo 2022 metų sausio 31-os dienos, tačiau Tarptautinė vertinimo standartų taryba skatina vertintojus šiuos standartus naudoti ir nelaukiant oficialios jų įsigaliojimo datos.

Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (AVNT) pranešė, kad ji kaip Tarptautinių vertinimo standartų tarybos institucinė narė, artimiausiu metu planuoja pradėti šios naujos redakcijos TVS vertimo į lietuvių kalbą procedūras.

Informuojame, kad AVNT savo tinklapyje paskelbė naujai suredaguotą 2020 m. sausio 31 d. įsigaliojusių Tarptautinių vertinimo standartų (TVS) vertimą į lietuvių kalbą.

LTVA valdyba nuoširdžiai džiaugiasi, kad AVNT suburta komisija atliko kokybišką darbą ir tiki, kad ši nauja redakcija padės Lietuvos vertintojams daug lengviau įsisavinti bei naudoti savo veikloje šiuos svarbius standartus.

Apklausa apie Turto Vertinimo Nuolaidas

2016 m. lapkričio 18 d. buvo atlikta 59 atestuotų turto vertintojų bei vertintojų asistentų apklausa, kurios rezultatai patvirtina, kad skelbiama turto pardavimo arba nuomos kaina būna aukštesnė nei vėliau sutarta pirkimo - pardavimo ar nuomos sandorio suma.

Siekiant atnaujinti informaciją dėl galimų rinkos pokyčių, pakartotinė apklausa buvo atlikta 2019 m. Apklausoje dalyvavo 61 atestuotas turto vertintojas bei asistentas.

Apklausos dalyvių buvo paprašyta įvardinti tipinę nuolaidą turto pardavimo bei nuomos atveju.

Renovacijos Įtaka Nekilnojamojo Turto Kainai

Siekiant nustatyti renovacijos įtaką nekilnojamojo turto kainai (pardavimo bei nuomos atveju) buvo atlikta atestuotų turto vertintojų apklausa.

2019 m. spalio 11 d.

tags: #turto #vertinimas #po #irengimo