Buto vertinimas: pilna ir dalinė apdaila – kas tai?

Buto vertinimas yra išsamus ir nuodugnus procesas, kuris daro didelę įtaką nekilnojamojo turto (NT) rinkoje. NT savininkai, norintys parduoti savo butus, dažniausiai neišvengs turto vertinimo. Daugelis perkančiųjų būstą su daline apdaila naudojasi ir bankų siūloma paskola būstui įsirengti. Beveik kiekvienu atveju, kai būstas perkamas imant banko paskolą, tenka atlikti jo vertinimą. Turto vertinimas - neatsiejama kiekvieno nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo proceso dalis, tačiau vis dar dažnai kelianti daug klausimų ir neaiškumų.

Kodėl svarbu įvertinti butą?

• Tikslus kainos nustatymas: Padeda nustatyti teisingą rinkos kainą, pritraukiant pirkėjus ir užtikrinant pelningą pardavimą.
• Paskolos gavimas: Bankai reikalauja turto vertinimo, kad nustatytų paskolos sumą ir sąlygas.
• Apsauga nuo permokėjimo: Pirkėjams padeda įsitikinti, ar siūloma kaina atitinka realią rinkos vertę.

Nekilnojamojo turto mokestis (NTMĮ)

Pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis NT apmokestinimą, yra Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (NTMĮ).

• Mokesčio mokėtojai: Lietuvos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.
• Mokesčio objektas: Nekilnojamasis turtas, esantis Lietuvos Respublikoje, su tam tikromis išimtimis.
• Mokesčio tarifai: Savivaldybės nustato nuo 0,5% iki 3% nekilnojamojo turto mokestinės vertės. Tarifai priklauso nuo NT paskirties, naudojimo, teisinio statuso, techninių savybių, priežiūros būklės ir kitų kriterijų.

Mokesčio tarifai fiziniams asmenims

Fiziniams asmenims taikomi skirtingi mokesčio tarifai, priklausomai nuo bendros mokestinės vertės dalies, viršijančios neapmokestinamąjį dydį:

• Nuo 150 000 iki 300 000 EUR - 0,5%
• Nuo 300 000 iki 500 000 EUR - 1%
• Virš 500 000 EUR - 2%

Asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų arba neįgalų vaiką, taikomi didesni neapmokestinamieji dydžiai.

Pagrindinės lengvatos ir išimtys

Nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinamas:

• Gyventojų NT, naudojamas pajamoms iš žemės ūkio veiklos gauti.
• Švietimo darbui, socialinei globai ir socialinei priežiūrai naudojamas NT.
• Fizinių asmenų NT, kurio bendra vertė neviršija 150 000 EUR (arba 200 000 EUR tam tikrais atvejais).
• Užsienio valstybių diplomatinių atstovybių ir konsulinių įstaigų, tarptautinių tarpvyriausybinių organizacijų ar jų atstovybių nekilnojamasis turtas.

Savivaldybės gali atleisti fizinius ir juridinius asmenis nuo mokesčio arba jį sumažinti.

Deklaravimas ir sumokėjimas

• Fiziniai asmenys, kurių NT vertė viršija 150 000 EUR (arba 200 000 EUR), nekilnojamojo turto mokestį deklaruoja ir sumoka iki einamojo mokestinio laikotarpio gruodžio 15 d.
• Juridiniai asmenys mokesčius sumoka ir deklaraciją pateikia iki kitų metų vasario 15 d. Juridiniai asmenys metų eigoje taip pat turi mokėti avansinius mokesčius.

Turto vertinimo etapai

Turto vertinimas pradedamas pokalbiu su užsakovu, po to renkami ir tikrinami dokumentai apie vertinamą objektą. Sudaroma sutartis ir pradedama vertinamo turto apžiūra. Įvertinus turtą, specialistai paruošia turto vertinimo ataskaitą, kurią pateikia užsakovui.

1. Pokalbis su užsakovu: Išsiaiškinami vertinimo tikslai ir užsakovo poreikiai.
2. Dokumentų rinkimas ir tikrinimas: Renkami reikalingi dokumentai, tokie kaip nuosavybės dokumentai, kadastriniai matavimai ir kt.
3. Sutarties sudarymas: Pasirašoma sutartis dėl turto vertinimo paslaugų.
4. Turto apžiūra: Apžiūrimas turtas, fiksuojami jo privalumai ir trūkumai.
5. Ataskaitos paruošimas: Rengiama turto vertinimo ataskaita, kurioje nurodoma turto vertė.
6. Ataskaitos pateikimas užsakovui: Pateikiama ataskaita užsakovui.

Kas įeina į buto vertinimą?

• Vieta: Esminis veiksnys, lemiantis buto vertę.
• Statybos metai: Naujesnės statybos butai dažniausiai vertinami brangiau.
• Baigtumas: Visiškai įrengtas butas vertinamas brangiau nei su daline apdaila.
• Pastato konstrukcija: Mūriniai pastatai dažniausiai vertinami brangiau nei blokinių.
• Buto suplanavimas: Patogus ir funkcionalus suplanavimas didina vertę.
• Statybinės ir apdailos medžiagos: Kokybiškos medžiagos didina vertę.
• Komunikacijos ir technologinė įranga: Šiuolaikiškos komunikacijos ir įranga didina vertę.
• Buto aukštas: Aukštesni aukštai dažnai vertinami brangiau dėl vaizdo ir mažesnio triukšmo.
• Butų skaičius name ir laiptinėje: Mažesnis butų skaičius dažnai vertinamas kaip privalumas.
• Langų orientacija ir vaizdas pro juos: Geras vaizdas ir saulėta orientacija didina vertę.
• Automobilio laikymo galimybė: Garažas arba parkavimo vieta didina vertę.
• Sandėliukas, terasa, balkonai: Papildomi patogumai didina vertę.
• Patogus susisiekimas ir kaimynystė: Gera infrastruktūra ir saugi kaimynystė didina vertę.
• Statytojas/investuotojas ir generalinis rangovas: Patikimi statytojai ir rangovai didina pasitikėjimą ir vertę.
• Ekonominė šalies ir pasaulio situacija: Bendros ekonominės sąlygos daro įtaką NT rinkai ir vertei.

Kas mažina turto vertę?

• Bloga buto būklė: Aplietas, po gaisro ar su kitais defektais butas vertinamas pigiau.
• Nepatogus suplanavimas: Nefunkcionalus suplanavimas mažina vertę.
• Sena statyba: Senos statybos butai dažnai reikalauja remonto ir modernizavimo.
• Bloga vieta: Triukšminga, nesaugi ar nutolusi nuo miesto centro vieta mažina vertę.

UNTU buto vertės skaičiuoklė

UNTU siūlo galimybę nemokamai sužinoti preliminarią savo buto kainą rinkoje. Su UNTU galima nemokamai nustatyti kiekvieno naujos ar senos statybos name esančio buto preliminarią kainą.

Kaip veikia UNTU buto kainos skaičiuoklė:

1. Pasirinkite, jog norite sužinoti daugiabučio namo buto vertę.
2. Suveskite gatvę, kurioje yra daugiabutis ir namo numerį.
3. Pasirinkite aukštą, kuriame yra butas.
4. Nurodykite buto įrengimo kokybę nuo 1 iki 5 balų.
5. Pažymėkite papildomus buto patogumus (iš sąrašo), jeigu jie yra šiame bute ar jam priklauso.

Kitame lange jau matysite, kokia yra jūsų buto rinkos vertė ir už kiek preliminariai galėtų būti parduotas šis nekilnojamas turtas. Užpildymas jums truks ne ilgiau nei 2-3 minutes, o rezultatus galėsite išsisaugoti ar net nemokamai patikslinti vertinimą palikdami savo telefono numerį.

Kiek kainuoja buto vertinimas?

Individualus turto vertinimas kainuoja maždaug nuo 120 eurų, tačiau konkretūs įkainiai labai priklauso nuo paslaugą atliekančio specialisto bei pačio buto specifikos. UNTU kainos nustatymas kainuoja 0€, o brokeriai gali imti tam tikrą mokestį, jeigu šią paslaugą renkatės nebūdami jų klientais.

Kaip pasirinkti turto vertintoją?

• Įsitikinkite, ar turto vertintojas, ar įmonė turi teisę verstis šia veikla ir yra įrašytas į Išorės turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašą.
• Pasidomėkite, kokią kvalifikaciją turi vertintojas.
• Pasiteiraukite, kokiame regione atlieka vertinimus, ar turi patirties bei žinių apie to regiono nekilnojamojo turto rinką ir tendencijas.
• Prieš užsisakant turto vertinimą, pasikonsultuokite apie galimą vertę/kainą ir tik tada užsisakykite pilną vertinimo ataskaitą.

Svarbu žinoti

• Turto vertinimo trukmė priklauso nuo vertinamo turto pobūdžio, vertinimo tikslo bei sudėtingumo. Dažniausiai turto vertinimas trunka apie 2-3 darbo dienas.
• Turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios vertinamame būste.
• Jei nusprendėte parduoti savo turto dalį bendroje dalinėje nuosavybėje, t.y. kai vienas namas priklauso dviem ar daugiau savininkų, privalote pasirūpinti notarišku bendraturčių pirmenybės teisės atsisakymu.

Taip pat, jei nėra nustatyta naudojimosi turtu tvarka, visada rekomenduojame klientams pasirūpinti tuo dar prieš pradedant pardavimą. Padėsime sutvarkyti šiuos ir kitus tokio tipo NT pardavimui būtinus dokumentus.

Bendroji dalinė nuosavybė: ką turite žinoti?

Bendroji dalinė nuosavybė - tai turto valdymo forma, kai nekilnojamasis turtas priklauso keliems savininkams, kurie turi aiškiai nustatytas turto dalis. Ši situacija dažniausiai pasitaiko, kai, pavyzdžiui, vienas namas priklauso dviem ar daugiau asmenų, tačiau kyla klausimų dėl turto naudojimo, priežiūros ar pardavimo.

• Atsakomybė: Bendraturčiai yra atsakingi už turto priežiūrą ir su juo susijusias išlaidas proporcingai savo daliai.
• Pirmumo teisė: Jei vienas iš savininkų nusprendžia parduoti savo dalį, kiti bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti šią dalį.
• Nuosavybės dalys: Kiekvienas bendraturtis turi aiškiai apibrėžtą turto dalį, kuri gali būti nurodyta sutartyje arba kitoje teisinėje dokumentacijoje.

Pagrindiniai bendrosios dalinės nuosavybės bruožai

• Naudojimosi tvarka: Jei nėra aiškiai nustatyta turto naudojimo tvarka, gali kilti nesutarimų dėl turto naudojimo, todėl rekomenduojama tai suderinti iš anksto.

Kaip parduoti turtą bendrojoje dalinėje nuosavybėje?

1. Informuokite bendraturčius: Pagal teisės aktus, jei norite parduoti savo dalį, pirmiausia turite raštu pranešti kitiems savininkams. Jie turi teisę per nustatytą laikotarpį (paprastai 30 dienų) nuspręsti, ar pirkti jūsų dalį.
2. Sudarykite notarinius dokumentus: Bendrojoje dalinėje nuosavybėje esančio turto pardavimas reikalauja notarinio patvirtinimo. Notaras patikrins dokumentus ir užtikrins, kad visi bendraturčiai būtų tinkamai informuoti.

Dalinė ar pilna apdaila: ką pasirinkti?

Teoriškai yra skiriami 3 apdailos tipai - dalinė, visa ir individuali (kai NT objekto vystytojas įrengia būstą pagal specialius užsakovo poreikius).

Norint priimti teisingą sprendimą, būtina atsižvelgti į pagrindinius skirtumus tarp pilnos ir dalinės apdailos:

Taigi, renkantis tarp buto su daline ar pilna apdaila, svarbu įvertinti savo poreikius, galimybes ir prioritetus. Jei norite sutaupyti, turite laiko ir noro įsirengti būstą pagal savo individualius poreikius, dalinė apdaila gali būti geras pasirinkimas. Tačiau jei norite greitai ir be rūpesčių įsikelti į naujus namus, pilna apdaila gali būti patogesnis variantas.

Dalinės apdailos privalumai ir trūkumai

• Privalumai:
  • Turint savo svajonių interjero viziją, yra įmanoma ją įgyvendinti įsirengiant būstą savo jėgomis.
  • Yra galimybė rinktis medžiagas bei įrangą pagal savo nuožiūrą.
  • Galimybė įsirengti patogumus pagal savo poreikius (pavyzdžiui, šildomos grindys vonios kambaryje, elektros instaliacijos ir t.t.).
• Trūkumai:
  • Sunku surasti patikimus meistrus neturint rekomendacijų.
  • Nusitęsia įsikraustymo laikas.

Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą

• Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas. Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia.
• Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas. Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norima gyventi vietą.
• Nekilnojamojo turto vertinimas. Sveikiname! Jūs jau esate visai netoli iki jūsų išsvajoto NT turto įsigijimo. Turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.
• Paskolos - kredito gavimas. Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui. Šiame etape, jūs lygiagrečiai galite pasirašyti ir preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
• Sandoris. Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.
• Jūsų naujo būsto įregistravimas. Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigyta turtą. Po jo jūs gausite nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą bei galėsite džiaugtis savo naujaisiais namais.

Klausimai apie būsto būklę

Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.

Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
• Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas?
• Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Svarbūs aspektai įsigyjant būstą su daline apdaila

Finansavimo galimybės

L.Liogė atkreipia dėmesį, kad turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.

„Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti“, - aiškino ji.

Gyvenimas nebaigtame būste

Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. „Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne“, - tikino L.Liogė.

Teisininkės teigimu, lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.

„Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras“, - teigė L.Liogė.

Praktiniai patarimai planuojant apdailą

Išsiaiškinkite dalinės apdailos apimtį

Vienas iš pirmųjų dalykų, kuriuos reikėtų padaryti planuojant būsto apdailą - išsiaiškinti, kokia yra būsto plėtotojo paliekama dalinė apdaila. „Taip žinosite, su kokiomis medžiagomis bus dirbama rengiant pilną apdailą. Be to, kartais pasitaiko atvejų, kai dalinė apdaila gali būti įtraukiama į galutinės apdailos sprendimus. Pavyzdžiui, viena ar kelios „plikos“ sienos gali puikiai tikti rengiant minimalistinio stiliaus būstą“.

Kaip patikslina NT plėtros grupės „Omberg group“ Pardavimų ir klientų patirčių vadovė Edita Gudauskienė, išsiaiškinti, kokia yra plėtotojo paliekama dalinė apdaila, galima atidžiai peržiūrėjus atliekamų statybos darbų sąrašą. „Šiame dokumente aprašomi dalinės apdailos sprendimai. Prireikus pagalbos arba patikslinimų, rekomenduoju kreiptis į būsto plėtotoją, kuris paaiškins, kodėl parinkti vieni ar kiti sprendimai, kokios jų techninės savybės“, - pataria ekspertė.

Stiliaus vizija ir išplanavimas

Kitas svarbus žingsnis - nuspręsti, kokio stiliaus ir suplanavimo bus jūsų būstas, ir nusistovėti ties viena jo vizija. Anot K. Ribačausko, nenusimačius vizijos ar nežinant, kokia linkme einama, sunku dirbti ne tik patiems, bet ir potencialiems pagalbininkams - dizaineriams, apdailos darbus atliekantiems darbuotojams. „Vienas iš mūsų praktikoje labiausiai pasiteisinančių ir kiekvienam prieinamų būdų, padedančių išsirinkti būsimų namų stiliaus kryptį - Pinterest. Jame apstu labai įvairių stilių ir jų sprendimų pavyzdžių. Prieš akis matant įvairių patinkančių sprendimų koliažą, vadinamą „mood board“, daug lengviau išsiryškinti jų bendrą stilistinę liniją“.

Identifikavus, kokio stiliaus namų siekiama, reikėtų išsiryškinti ir koks bus būsto išplanavimas. Jį rengiant pagelbėti gali ir būsto plėtotojas, sako E. Gudauskienė. Jis, turėdamas patirties konsultuojant klientus dėl jų lūkesčių, gali papasakoti, kokie sprendimai paprastai priimami konkretaus dydžio būste ar projekte.

Biudžeto planavimas ir ekspertų konsultacijos

Nusprendus dėl bendros stiliaus krypties ir svarbiausių išplanavimo momentų, metas imtis detalios sąmatos skaičiavimo. Anot vidaus apdailos darbų įmonės „Iki raktų“ vadovo Mindaugo Pūro, klientas privalo žinoti bent preliminarią apdailos darbų kainą, kaip ji kinta keičiant medžiagas ir darbus. Todėl šiame etape gali būti ypač svarbu kreiptis pagalbos į ekspertus - interjero dizainerius ir apdailos darbų paslaugas teikiančias įmones.

„Interjero dizaineris gali pagal kliento pageidavimus parengti funkcinius brėžinius, padėti su medžiagų pasirinkimu, prireikus suprojektuoti baldus ar parengti būsimo vaizdo vizualizacijas“, - teigia M. Pūras. Kita vertus, kitaip nei interjero dizaineris, apdailos darbų vadovas gali pagelbėti sprendžiant įvairius techninius niuansus, kuriuose interjero dizaineriai ne visada yra patyrę. Jis gali patarti, kas geriausiai atlieps naujakurių poreikius, gyvenimo būdą ir įpročius ne tik dėl estetikos, bet ir praktiškumo, ilgaamžiškumo ir finansinių galimybių.

Darbų eiliškumas

Kitas žingsnis po biudžeto apskaičiavimo - darbų eiliškumo planavimas. Anot ekspertų, jis turėtų būti atliekamas ypač kruopščiai, nes galimybė atlikti didžiąją dalį darbų tiesiogiai priklauso nuo to, ar anksčiau suplanuoti darbai - kokybiški.

„Paprastai būsto apdailos darbai planuojami tokiu eiliškumu: instaliaciniai - t. y., elektros, santechnikos, rekuperacijos sistemos įrengimas, tada - pertvarų ir lubų montavimas, sienų ir lubų dažymas, plytelių klijavimas, grindų ir durų montavimas, šviestuvų montavimas, santechnikos prietaisų jungimas ir, galiausiai, postatybinis valymas“.

Medžiagų pasirinkimas

Prieš akis turint viziją, kaip atrodys erdvės po visų darbų, ir teisingai suplanavus jų eiliškumą, reikėtų imti rūpintis kitu svarbiu klausimu - kokias ir kaip pasirinkti statybines medžiagas šiems darbams atlikti.

tags: #turto #vertinimas #pilna #daline