Nekilnojamojo turto nuosavybės apribojimai: įkeitimas ir areštas

Būstas - bene brangiausias pirkinys gyvenime, o jo įsigijimas - vienas atsakingiausių sprendimų. Apsisprendimas investuoti į nekilnojamąjį turtą neapsiriboja jo paieška, ketinimų įforminimu ir įsigijimu. Pirkėjai vis dažniau atkreipia dėmesį į įsigyjamo NT duomenis, registruotus Nekilnojamojo turto registre. Jau įprasta, kad, įsigyjant NT, domimasi, ar turtas nėra įkeistas, areštuotas, ar nėra apribota savininko teisė juo disponuoti.

Šiame procese - daug terminų, dokumentų, pinigų ir panašiai, jam suvaldyti reikia žinių ir kompetencijos, nesvarbu kokį būstą bepirktume. Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip patikrinti, ar turtas yra areštuotas arba įkeistas Lietuvoje, kokie yra teisiniai aspektai ir ką reikia žinoti pirkėjams bei pardavėjams.

Pagrindiniai žingsniai perkant būstą

Įprastai būsto įsigijimas vyksta keliais etapais. Pirmiausia pasirašoma preliminari, o vėliau - notaro patvirtinta pirkimo - pardavimo sutartis, kartais prieš šias pasirašoma ir rezervacijos sutartis.

Na, o tada reikės atlikti pagrindinių 9 žingsnių seką, - dėsto I. Pukelienė ir pateikia su tais žingsniai susijusius niuansus, patarimus bei paaiškinimus. Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu.

1. Turto išsirinkimas ir apžiūra

Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus. Susirasti būstą sau galite tik patys.

2. Finansinės galimybės

Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo. Išsirinkę konkretų objektą ir susitarę su jo savininku užsakykite turto vertinimą. Tai padės išsiaiškinti tikslesnę turto kainą ir vertę, o būstą įsigyjant skolintomis lėšomis, ataskaitą būtina pateikti kredito įstaigoms. Ataskaita parengiama per 1 d. d.

3. Planuojamo įsigyti būsto dokumentai

Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą. Patikrinkite, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas, ar nėra kitų suvaržymų arba apribojimų bei išsiaiškinkite visas turto išlaikymo išlaidas.

4. Sandorio šalys

Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Jei patys, kaip pirkėjai negalėsite asmeniškai dalyvauti visame būsto įsigijimo procese, jums taip pat reikės notarinės formos įgaliojimo.

5. Preliminarioji sutartis

Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė.

6. Pagrindinė sutartis

Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą. Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip.

7. Hipotekos sutartis

Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga. Hipotekos sutartis Sutarčių ir teisių suvaržymų registre registruojama tuo pačiu, vieno langelio principu. Po jos įregistravimo pirkėjo kreditorius išmoka pirkėjui suteiktą kreditą.

8. Galutinis atsiskaitymas

Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju, pardavėjas turi tai patvirtinti. Pareiškimo pagrindu notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį.

9. Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas

Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis. Taip pat reikia nepamiršti savo vardu sudaryti sutartis su komunalinių paslaugų įmonėmis.

„Jei šiuos devynis žingsnius galite žengti užtikrintai ir drąsiai, tai tarpiniai bus greiti ir sklandūs. Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus. Nors aktualią informaciją galima rasti savarankiškai ir nemokamai, kai kurie etapai gali atrodyti painūs ar reikalaujantys daug laiko. Jei savo dėmesį norite skirti tik maloniems prisiminimas apie būsto pirkimą, visą atsakomybę galite palikti specialistams, kurie yra įgudę nekilnojamojo turto sandorių sudarymo srityje“, - sako „Citus“ teisininkė Ieva Pukelienė.

Kaip patikrinti NT registrą?

Informaciją apie ketinimą įsigyti NT patikrinti labai paprasta - Registrų centro duomenų bazėje kaupiama visa informacija apie Lietuvoje registruotą NT. Žinodamas ketinamo įsigyti turto rekvizitus kiekvienas fizinis/juridinis asmuo turi teisę, už nustatytą mokestį, pasitikrinti tokio turto teisinį statusą.

Pirmasis reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas. Jį galima gauti internetu, prisijungus prie Registrų centro savitarnos. Šiame išraše pateikiama informacija apie objektą, nuosavybės teisę, taip pat pažymėti galimi apribojimai. Ties 7 punktu „juridiniai faktai“ pažymima jeigu butas yra įkeistas, suvaržyta disponavimo teisė, areštuotas ar kita. Sekantis žingsnis yra nuosavybės teises į turtą įrodantis dokumentas. Kokio dokumento reikės, galima matyti Registrų centro išrašo 4 punkto dalyje „įregistravimo pagrindas“. Kitas reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo daikto kadastrinė matavimų byla.

Dokumentai, kuriuos reikia patikrinti:

• Išrašas iš nekilnojamojo turto registro
• Būsto kadastrinė byla
• Žemės sklypo planas (perkant kotedžą ar individualų namą)
• Namo projektas (perkant vis dar statomą namą)
• Energinio naudingumo sertifikatas

Turto areštas: ką reikia žinoti

Turto arešto aktų registro vadovaujančioji tvarkymo įstaiga yra Lietuvos Respublikos teisingumo ministerija, o šio registro tvarkymo įstaiga - Centrinė hipotekos įstaiga.

Laikinoji apsaugos priemonė yra taikoma siekiant užtikrinti teismo sprendimo tinkamą įvykdymą. Ji taikoma ne tik iškėlus bylą teisme, bet ir nepareiškus ieškinio, kai yra realus pavojus, kad ieškovo (kreditoriaus) teisės priverstinai vykdant teismo sprendimą gali būti pažeistos, nes atsakovas (skolininkas) gali imtis nesąžiningų veiksmų, sunkinančių arba darančių nebeįmanomą jam nepalankaus teismo sprendimo įvykdymą.

Turto arešto vykdymo procedūra gali skirtis priklausomai nuo areštuojamo turto rūšies. Paprastai turtą areštuoja antstolis surašydamas turto arešto aktą arba įstatyme numatytais atvejais sudaro areštuojamo turto aprašą.

Antstolis turi teisę panaikinti turto areštą tik tuomet, jeigu turtas areštuotas antstolio. Jis negali areštuoti skolininko turto daugiau negu reikia išieškotinai sumai ir vykdymo išlaidoms padengti. Jei areštuojamas turtas yra įkeistas, apie tokio turto areštą antstolis nedelsdamas praneša įkaito turėtojui ar hipotekos kreditoriui.

Areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių ieškotojo ir skolininko nuomones. Jeigu skolininkas ar išieškotojas prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba jei antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę.

Norint panaikinti fizinio asmens turto areštą anksčiau nei jis bus išregistruotas, reikia kreiptis su prašymu į areštą uždėjusią instituciją ar pareigūną arba į teismą. Tokiu atveju turi būti išnykęs teisinis pagrindas, dėl kurio areštas buvo uždėtas.

Hipotekos esminiai aspektai

Oficialiai, hipoteka - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas tinkamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui. Tai yra įsipareigojimas kreditoriui, kad besiskolinantysis laikysis kredito grąžinimo sąlygų. Teisiškai, įkeistas turtas visiškai priklauso jo savininkui, kurie ir yra jo šeimininkai, tačiau dar vis pasigirsta kalbų, kad įkeistas turtas priklauso bankui.

Perkant turtą, aiškina teisininkė, paprastai sudaroma hipotekos sutartis. „Paprastai kalbant, hipotekos sutartis - tai besiskolinančiojo pasižadėjimas, tarsi „garantija“ kreditoriui, vykdyti visas kredito sutartyje sulygtas sąlygas.

Hipotekos sutartis sudaroma tik nekilnojamojo turto įkeitimo atveju ir yra registruojama viešame registre. Jis anksčiau vadinosi Hipotekos registru, o dabar - Sutarčių ir teisių suvaržymų registru, kurį valdo Registrų centras. Registrų centro savitarnoje yra galimybė rasti informaciją apie sudarytas ir įregistruotas hipotekos ar įkeitimo sutartis.

Iš esmės tai yra teisės aktais įtvirtinta skolinimosi užtikrinimo sistema, kuri supaprastina konfliktų tarp skolininko ir kreditoriaus sprendimą, nes dėl skolos grąžinimo nereikia kreiptis į teismą - pakanka notaro išduodamo vykdomojo įrašo, kuris turi vykdomojo dokumento galią. Be to, ši sistema saugo ir besiskolinančius žmones“, - aiškina I. Pukelienė.

Hipotekos objektai

Hipotekos objektu gali būti atskiri viešame registre registruojami, iš civilinės apyvartos neišimti nekilnojamieji daiktai, kurie gali būti pateikti parduoti viešose varžytynėse. Įkeičiant žemę, kaip priklausiniai įkeičiami ir ant jos esantys statiniai, jei hipotekos sutartyje nenustatyta kitaip. Jeigu įkeičiant žemę statiniai neįkeičiami, pardavus įkeistą žemę varžytynėse, statinių savininkas įgyja teisę į žemės servitutą.

Kai įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kuriam naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, laikoma, kad hipotekos objektu tampa ir tokiam daiktui naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, įskaitant ir tuos, kurie taps įkaito davėjo nuosavybe ateityje, jeigu kitaip dėl kilnojamųjų daiktų įkeitimo (neįkeitimo) nebuvo nustatyta hipotekos sutartyje ar įkeičiamo nekilnojamojo daikto savininko vienašaliame pareiškime įkeisti daiktą.

Dar vienas patogus niuansas - hipotekos objektu gali būti ir nekilnojamojo turto dalis, pvz., automobilio stovėjimo vieta ar dalis žemės sklypo, jei turto vertės pakanka įsipareigojimams užtikrinti.

Savininko teisės ir apribojimai

Apskritai, hipoteka neatima ar nepakeičia teisės įkeičiamo turto savininkui tą turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises - šį turtą savininkas gali perleisti kito asmens nuosavybėn, pakartotinai įkeisti, išnuomoti ar dovanoti. Hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises. Daikto įkeitimas netrukdo perleisti jo kito asmens nuosavybėn.

Tačiau įkeisto daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daiktą ar kitaip sumažinti jo vertę, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą ar vertės sumažėjimą naudojant jį būtinojo reikalingumo atveju.

Hipotekos rūšys ir įsigaliojimas

Gali būti registruojama priverstinė ir sutartinė hipoteka. Taip pat egzistuoja: Maksimalioji hipoteka: nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įsipareigojimų apsaugojimo įkeičiamu daiktu sumos ir dėl paskolos naudojimo srities. Ne mažiau dėmesio reikia skirti pačios hipotekos sudarymo sąlygoms: kokius veiksmus su įkeistu turtu galės atlikti jo savininkas, kaip ir kada galės išregistruoti hipoteką ir kas nutiks, jei realizuosis blogiausias scenarijus: kokiais atvejais ir kokia tvarka kreditorius gali pradėti išieškojimą.

Ji akcentuoja, kad turto pirkėjas, ir turto hipotekos ar kitokio įkeitimo atveju, yra jo šeimininkas ir su tuo, kaip minėta, susijusios ne tik teisės, bet ir pareigos. „Tačiau taip nėra: turto savininkas, o ne kreditorius yra atsakingas už visas paminėtas bei kitas priklausančias pareigas ir nuo jų pasislėpti bandyti nėra prasmės. Kaip ir nuo kredito ar hipotekos sutarčių: pranešimų ignoravimas, adreso pakeitimas ar išvykimas į užsienį problemos neišspręs, tik ją pagilins - privers kreditorių imtis kraštutinių išieškojimo veiksmų.

Ne kartą esu girdėjusi iš kolegų, dirbančių kreditų, skolų valdymo, sandorių srityse, kad tokiose situacijose atsidūrę žmonės pasielgia neapdairiai. Susidūrus su sunkumais vykdyti kredito sutarties įsipareigojimus - laiku mokėti paskolos įmokas - galimi skirtingi sprendimai.

„Atrodo paprastas ir akivaizdus faktas: jei norime įsigyti brangų pirkinį ir turime jam pasiskolinti pinigų, įsipareigojame tuos pinigus grąžinti ir laikytis kitų sutarties sąlygų. Kai yra poreikis ar didelis noras, tvirtai tuos įsipareigojimus prisiimame ir viskas atrodo aišku. Tačiau kartais, kai pasikeičia aplinkybės, situacija tampa nepalanki ir susiduriame su iššūkiais laikytis sutarties, viskas ima atrodyti kitaip. Gali atrodyti, kad susiklosčiusios aplinkybės yra išskirtinės, labai svarbios ir pateisinamos, tačiau sutartyse ir teisėje nėra vietos emocijoms, yra susitarimai, teisės ir pareigos.

„Gyvename skubėjimo laikais, kai dažnai neturime pakankamai laiko ir galimybių susitaupyti visos dideliam pirkiniui reikalingos sumos. Tačiau tai - ir didelių galimybių laikai, kai tikrai galime pasiskolinti ir įgyvendinti svajones. Tą ir darykime, tik atidžiai susipažinkime ir žinokime savo įsipareigojimus, jų laikykimės bei atsakingai spręskime besikeičiančias situacijas“, - linki „Citus“ teisininkė Ieva Pukelienė.

Nekilnojamojo turto mokestis ir mokestinė vertė

Nekilnojamojo turto (toliau ― NT) mokestis yra skaičiuojamas nuo visų Jums priklausančių, įsigyjamų NT objektų (gyventojams už komercinės paskirties, o juridiniams asmenims už visą nuosavybės teise priklausantį, įsigyjamą ar ir perimtą iš fizinio asmens nekilnojamąjį turtą (arba jo dalį)), bendros mokestinės vertės.

Masiniu būdu vertinamo nekilnojamojo turto objekto mokestinę vertę galima sužinoti Valstybės įmonės Registrų centras svetainėje įvedus NT unikalų numerį. Unikalus numeris yra suteiktas kiekvienam registruotam objektui.

Naujai nustatytos NT objektų mokestinės vertės nekilnojamojo turto mokesčiui apskaičiuoti naudojamos 5 metus, pradedant nuo 2021 m. mokestinio laikotarpio.

Gyventojai neatlygintinai vieną kartą per mokestinį laikotarpį gali užsisakyti Nekilnojamojo turto mokestinės vertės išrašą vienam NT objektui arba (savininkui paprašius) visiems NT objektams esantiems viename registre. Registrų centras per 7 darbo dienas parengia ir įteikia Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodoma nekilnojamojo turto objekto mokestinė vertė.

Jeigu išraše esančio NT objekto vertės nustatymo būdas yra „Atkuriamoji vertė“ ir nustatymo data yra anksčiau nei 5 metai, arba neradote ieškomo NT objekto mokestinės vertės Registrų centro internetinėje svetainėje, pvz.: Jums reikia kreiptis į Registrų centrą ir užsakyti NT vidutinės rinkos ir / ar mokestinės vertės perskaičiavimą vienu iš aukščiau nurodytų būdų.

Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas išlaidų (kaštų) metodu atliekamas NT, kurio vidutinė rinkos vertė nėra nustatoma masinio vertinimo būdu (pvz. sandėliavimo, pramoniniai ir inžineriniai statiniai, kūrybinės dirbtuvės ir pan.). Apskaičiuotos vidutinės rinkos vertės mokesčiams galioja ne ilgiau nei 5 metus.

Jei jums priklauso tik dalis NT objekto, tuomet tos dalies mokestinė vertė apskaičiuojama visą NT objekto vertę padauginus iš turimos dalies. Pvz.: jums priklauso 1/3 administracinės patalpos, kurio mokestinė vertė yra 12 000 eurų, tai turimos dalies mokestinė vertė 12 000 eurų x 1/3 = 4 000 eurų.

Mokesčio tarifus nustato savivaldybės - nuo 0,5 procento iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės.

Nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijos KIT711 formoje yra nurodoma savivaldybėje esančio nuosavo ar perimto nekilnojamojo turto, apmokestinamo pagal nurodytą tarifą, vertė. Jei turite keletą NT objektų vienoje savivaldybėje, tuomet jų vertes turite sudėti, jei tiems objektams yra taikomas tas pats mokesčio tarifas.

Pagrindiniai dokumentai parduodant nekilnojamąjį turtą

Norint parduoti nekilnojamąjį turtą, reikalingi šie pagrindiniai dokumentai:

• Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas.
• Nuosavybės teises į turtą įrodantis dokumentas.
• Nekilnojamojo daikto kadastrinė matavimų byla.

Jeigu patalpose buvo daryti išplanavimo pakeitimai, tokie kaip sienų griovimas ar pastatymas, bus reikalinga nauja kadastrinė byla ir galbūt projektas.

Rizikos ir kaip jų išvengti

Jei nekilnojamasis turtas yra įkeistas, tai savaime neužkerta kelio sudaryti NT pirkimo-pardavimo sutartį, jeigu hipotekos (įkeitimo) sutartyje nenustatyta kitaip ir yra gaunamas atitinkamas kreditoriaus sutikimas, o pirkėjas sutinka prisiimti galimas rizikas.

Pirkėjui ne mažiau svarbu išsiaiškinti ir tai, ar tretieji asmenys neturi kitų Nekilnojamojo turto registre įregistruotų daiktinių teisių į planuojamą įsigyti nekilnojamąjį turtą, tokių kaip nuoma, panauda, servitutas ir pan.

Atsižvelgiant į tai, kad pagal teisės aktus nėra privaloma visas trečiųjų asmenų daiktines teises, įskaitant nuomą ir panaudą, registruoti Nekilnojamojo turto registre, visuomet rekomenduotina pasidomėti, ar pardavėjas tokių sutarčių nėra sudaręs, o atitinkamą pardavėjo patvirtinimą (pareiškimą) numatyti ir NT pirkimo-pardavimo sutartyje.

SEB banko paslaugų įkainiai

Žemiau pateikiami SEB banko paslaugų, susijusių su būsto kreditu, įkainiai:

tags: #turto #nuosavybes #apribojimai #ikeistas