Investuojant į bet kurią turto klasę - nekilnojamąjį turtą, akcijas, fondus ar verslo projektus - vienas svarbiausių klausimų yra tai, kokią realią grąžą investicija iš tiesų generuoja. Iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti, kad investicijos pelningumas yra paprastas skaičius, apskaičiuojamas iš pajamų atėmus išlaidas. Tačiau tikroji investicijos grąža susideda iš daug platesnių ir sudėtingesnių veiksnių nei vien tik pagrindinė pelno suma. Norint tiksliai įsivertinti investicijos efektyvumą, reikia atsižvelgti į laiko vertę, alternatyvias sąnaudas, infliaciją, mokesčius, riziką ir pinigų srautus, kurie gali keistis laike.
Štai 2016 m., remiantis Registrų centro duomenimis, pirkimo-pardavimo sandoriais įsigytų butų skaičius, lyginant su 2015 m., šoktelėjo daugiau nei 13 proc., individualių namų - veik 7 proc., žemės sklypų - arti 9 proc. Akivaizdu, kad lietuviai priprato prie naujos valiutos - euro - ir elgiasi vis drąsiau.
Aukso kaina, kuri dar 2015-aisiais svyravo apie 1100 dolerių už unciją, 2025-ųjų pradžioje viršijo 4200 dolerių ribą. Pasaulio aukso tarybos duomenimis, nuo 1971 iki 2024 metų auksas generavo vidutiniškai 7,98 procento metinę grąžą. Tačiau statistika slepia svarbius niuansus. Aukso grąža pasižymi dideliais svyravimais priklausomai nuo laikotarpio. Pavyzdžiui, nuo 1980 iki 2023 metų vidutinė metinė grąža siekė vos 4,4 procento.
Turto grąža (turto pelningumas) parodo kiek įmonė uždirba pelno lyginant su jos turtu. Angliškai šis terminas yra Return on Assets (ROA), kas ir reiškia grąžą nuo turto. Žinoma, jei kalbame apie įmonių finansus, vien turtas pelno neuždirba. Pelnas yra užbirdamas įmonės turto kartu su darbuotojų darbu, „know-how“ bei įdirbiu. Tačiau dauguma verslų reikalauja nemažų investicijų į kapitalą, ir kuo daugiau jo investuojama, tuo didesnio pelno ir tikimasi sulaukti ateityje. Stabiliu ekonominiu laikotarpiu normali turto grąža sudaro 8%-14%, tačiau tokios ribos galioja tik didelės kapitalo bazės reikalaujantiems verslams.
Pagrindiniai grąžos skaičiavimo aspektai
Pagrindinė problema, su kuria susiduria investuotojai, yra paviršutiniškas pelningumo vertinimas. Dažnai investicijos grąža suprantama kaip paprastas santykis tarp gauto pelno ir investuotos sumos. Toks skaičiavimas gali būti tinkamas tik pačiose elementariausiose situacijose, tačiau realiame investavimo pasaulyje toks metodas dažnai nuveda klaidingu keliu. Pavyzdžiui, dvi investicijos gali sugeneruoti vienodą 20 procentų grąžą, tačiau jei viena jų tai padaro per metus, o kita - per penkerius metus, realus jų pelningumas skiriasi kardinaliai.
Laiko vertė
Laiko vertė yra kertinis tikrosios investicijos grąžos apskaičiavimo elementas. Investuotojai, norintys realiai įvertinti investicijos pelningumą, turi atsižvelgti į pinigų srautų pasiskirstymą laike ir bendrą investicijos trukmę. Šiuo atveju svarbiausias rodiklis yra vidinė grąžos norma (IRR - internal rate of return), leidžianti nustatyti, kokio dydžio yra metinė investicijos grąža, įvertinant visus įeinančius ir išeinančius pinigų srautus. IRR leidžia objektyviai palyginti skirtingas investicijas net ir tuomet, kai jos generuoja skirtingo dydžio pajamų srautus skirtingu laikotarpiu.
Grynoji dabartinė vertė (NPV)
Kartu su IRR būtina analizuoti ir grynąją dabartinę vertę (NPV - net present value), kuri parodo, kiek investicija yra verta šiandien, įvertinus būsimus pinigų srautus ir diskonto normą. Diskonto norma - tai rodiklis, atspindintis investicijos riziką, rinkos sąlygas ir alternatyvią pelningumo galimybę. Kuo investicija rizikingesnė, tuo diskonto norma didesnė, o NPV mažesnė. Šis rodiklis padeda nustatyti, ar investicija generuoja pridėtinę vertę.
Infliacija
Infliacija yra dar vienas veiksnys, kuris turi didelės įtakos tikrajai investicijų grąžai. Nominali grąža - tai skaičius, kurį dažniausiai mato investuotojai: pavyzdžiui, 8 ar 10 procentų metinė grąža. Tačiau jeigu tuo pačiu metu infliacija siekia 6 procentus, realus investuotojo pelnas tesiekia vos 2-4 procentus. Tai reiškia, kad tikroji perkamoji galia didėja gerokai mažiau nei gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio.
Mokesčiai
Tikrosios investicijos grąžos apskaičiavime taip pat svarbu įvertinti mokesčius. Investicijos gali generuoti kelias pajamų rūšis - kapitalo prieaugį, dividendus, nuomos pajamas ar palūkanas. Kiekviena pajamų rūšis gali būti apmokestinama skirtingais tarifais, o tai gali turėti didelę įtaką investuotojo galutinei grąžai. Be to, kai kuriose investavimo formose yra papildomų išlaidų: administravimo mokesčiai, platformos paslaugų kainos, turto priežiūros mokesčiai ar sandorių sudarymo kaštai.
Likvidumas
Likvidumas - dar vienas svarbus aspektas, kuris gali pakeisti investicijos pelningumo vertinimą. Investicija gali atrodyti pelninga popieriuje, tačiau jeigu jos realizavimas kainuoja daug laiko arba pinigų, tai mažina realų pelną. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto pardavimo procesas gali užtrukti kelis mėnesius ir pareikalauti papildomų išlaidų, tokių kaip brokerio komisiniai, teisinės paslaugos ar remontas prieš pardavimą.
Rizika
Vertinant tikrąją grąžą būtina suprasti ir investicijos rizikos profilį. Kuo didesnė rizika, tuo didesnės yra reikalaujamos grąžos lūkesčiai. Rizikingesnės investicijos turi potencialiai didesnę grąžą, tačiau jos gali generuoti ir didesnius svyravimus bei nesėkmių tikimybę.
Nekilnojamojo turto grąžos skaičiavimas
Investavimas į nekilnojamą turtą - tai viena populiariausių ilgalaikių kapitalo auginimo strategijų tiek Lietuvoje, tiek visame pasaulyje. Ne vienas NT investuotojas daro klaidą vertindamas grąžą vien pagal gaunamas nuomos pajamas ar NT vertės augimą. Toks paviršutiniškas požiūris gali iškreipti tikrąjį investicijos vaizdą.
NT rinkos ekspertai ragina žiūrėti į Vilniaus miegamuosius rajonus. Būtent ten - didžiausia, apie 6 proc., siekianti metinė nuomos grąža. NT specialistų manymu, šiemet ši rinka turėtų būti dar aktyvesnė ir didėti investuojančiųjų skaičius, o nuomininkai tapti būsto savininkais.
Ernesta ir Kastytis Skvarnavičiai praėjusių metų lapkritį išsikėlė ambicingą tikslą - per metus įsigyti ir parduoti 10 butų Panevėžyje ir Vilniuje. Iš Panevėžio kilusi šeima jau gali palyginti, kuo skiriasi investavimas į nekilnojamąjį turtą (NT) sostinėje ir regione bei kokia strategija atneša didesnę investicinę grąžą.
Pagrindiniai rodikliai
- Bendroji nuomos grąža (Gross Rental Yield): Tai paprasčiausias rodiklis, parodantis, kiek procentų nuo turto vertės sudaro metinės nuomos pajamos. Skaičiuojama taip: (Metinės nuomos pajamos / Turto pirkimo kaina) x 100 %.
- Grynoji nuomos grąža (Net Rental Yield): Tai tikslesnis rodiklis, nes atsižvelgiama ir į visas su NT išlaikymu susijusias išlaidas: mokesčius, remontą, administravimą, draudimą ir pan.
- Kapitalo prieaugio grąža (Capital Appreciation Yield): Tai NT vertės pokytis per tam tikrą laikotarpį.
- Bendroji investicinė grąža (Total Return on Investment, ROI): Norint matyti bendrą vaizdą - reikia sudėti tiek nuomos grąžą, tiek kapitalo prieaugį, atsižvelgiant į laikotarpį.
Investavimas į nekilnojamą turtą reikalauja ne tik rinkos pažinimo, bet ir tikslių skaičiavimų. Todėl prieš priimdami bet kokį sprendimą - skaičiuokite.
Kaip apskaičiuoti nekilnojamojo turto ir akcijų investicijų grąžą (ROI)
Investavimo strategijos pavyzdžiai
J. Clavas laikosi nuomonės, kad prieš investuojant į NT svarbesnės turimos žinios, o ne pinigai. Jis dalina patarimus ir papasakoja, kaip paskaičiuoti, ar objektas vertas dėmesio.
Yra trys pagrindiniai investavimo variantai:
- Investuoti į pačias saugiausias finansines priemones ir „pasiimti“ tik nerizikingos grąžos dalį.
- Susiformuoti plačiai išskaidytą investicijų portfelį bei siekti teigiamos Beta grąžos arba kitaip tariant investuoti pasyviai.
- Investuoti aktyviai tikintis sugeneruoti teigiamą Alpha grąžą.
Svarbu suprasti skirtumus tarp investicinių ir numizmatinių monetų, realiai vertinti grąžos lūkesčius ir žiūrėti į šią investiciją ilgalaikėje perspektyvoje.