Nekilnojamojo turto vertinimas - viena populiariausių turto vertinimo paslaugų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje. Ši procedūra leis ne tik sužinoti, kiek kainuoja jūsų būstas, bet ir tiksliai nustatyti norimo įsigyti nekilnojamojo turto rinkos vertę (kainą), gausite visus reikiamus dokumentus, kuriuos prašo pateikti antstoliai, teismas arba valstybinės įstaigos, kai reikia apskaičiuoti mokesčius.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas tiek valstybės užsakymu, tiek gavus individualų fizinio ar juridinio asmens užsakymą, t. y. visuomet, kai užsakovas pageidauja sužinoti nekilnojamojo turto rinkos ar rinkos nuomos vertę.
Į nekilnojamojo turto kategoriją patenka ne tik namai ar butai, bet ir kitas įvairus turtas, registruotas nekilnojamojo turto registre:
- Žemės sklypai;
- Sandėliai, angarai bei ūkiniai pastatai;
- Komercinės, poilsio patalpos, dirbtuvės bei įvairūs inžineriniai statiniai;
- Laivai, lėktuvai.
Nekilnojamojo Turto Vertinimo Principai
Nekilnojamojo turto, kaip ir verslo ar kilnojamojo turto, vertinimo principus apibrėžia daugybė Lietuvos Respublikos ir Europos teisės aktų:
- LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1995-05-25, Nr. VIII-1202);
- LR finansų ministro įsakymas „Dėl turto arba verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (2012-04-27, Nr. 1K-159) patvirtinta „Turto ir verslo vertinimo metodika“;
- tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto patvirtinti „Tarptautiniai turto vertinimo standartai“;
- Europos turto vertinimo standartai, priimti Europos vertintojų asociacijos grupės TEGOVA, ir kt.
Paprastam vartotojui, kuris nori sužinoti nekilnojamojo turto rinkos vertę, yra lengva pasimesti, bet juk tam ir kreipiamasi į nepriklausomus turto vertintojus, kad nereikėtų sukti dėl to galvos. Kiekvienas turime dirbti savo darbą.
Mūsų nepriklausomi turto vertintojai ir ekspertai turi visas šiai veiklai vykdyti reikiamas licencijas, patirtį, žinias ir kvalifikaciją, kurią nuolatos kelia įvairiausiuose seminaruose bei kursuose.
Nekilnojamojo Turto Vertinimo Svarba
Dauguma iš pradžių mano, jog tai tėra optimaliausios būsto pardavimo kainos nustatymas, tačiau nekilnojamojo turto vertinimas iš tiesų yra išsamus tyrimas, kurio rezultatas yra turto vertinimo ataskaita su joje nurodyta nekilnojamojo turto rinkos verte vertinimo dienai.
Mūsų įmonėje nekilnojamojo turto (NT) vertinimas atliekamas sistemingai, vadovaujantis aiškia ir reglamentuota metodika.
Nekilnojamojo turto kainos kinta ne tik dėl ekonominės padėties svyravimų, bet ir esamos politinės, socialinės situacijos, todėl jų sekimas yra nuolatinis procesas, kuris reikalingas visiems nekilnojamojo turto savininkams, investuotojams, ir vyksta nenutrūkstamai. Pavyzdžiui, 2021 metų pirmuosius keturis mėnesius itin sparčiai augo butų kainos, nors pandemijos akivaizdoje lyg ir turėtų būti atvirkščiai. Keista ekonominė situacija nenuspėjamai reguliuoja nekilnojamojo turto kainas, todėl nekilnojamojo turto vertintojams užsakymų netrūksta.
Refinansavimo realybė | Kiek trunka refinansavimas su kelių rūšių pajamomis?
Kada Ir Kam Reikalingas Nekilnojamojo Turto Vertinimas?
Bene dažniausiai nekilnojamojo turto vertinimo (rinkos vertės nustatymo) reikia tuomet, kai keičiasi turto savininkas (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, paveldėjimo sandoriams, skyrybų ar dalybų atveju, kai reikia objektyviai ir teisingai pasidalinti turtą), t. y. nuosavybės teisės perleidimo tikslu.
Taip pat nekilnojamo turto vertinimas gana dažnai atliekamas ir tais atvejais, kai tą padaryti įpareigoja tam tikros valstybinės arba kredito institucijos, pvz. bankai, kredito unijos bei finansavimo paslaugas teikiančios įmonės, kurios teikia paskolas būsto įsigijimui ar remontui.
Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas taip pat yra labai aktualus draudimo bendrovėms, kurios siekia suteikti būsto ar NT draudimo paslaugas klientams ar verslo objektams, siekiantiems įnešamu nekilnojamuoju turtu padidinti įstatinį kapitalą, jį suformuoti ir pan.
Valstybinėms ir teisėsaugos institucijoms nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas reikalingas:
- Kai reikia apmokestinti turtą;
- Kai reikia vykdyti įvairias teismų nutartis, sprendimus ar antstolių patvarkymus;
- Prieš pardavimą iš varžytinių;
- Kai turtas paimamas visuomeninėms poreikiams;
- Fizinių bei juridinių asmenų bankroto atveju.
Svarbiausi Nekilnojamojo Turto Rinkos Vertės Veiksniai
Kas įtakoja nekilnojamojo turto vertę? Deja, vienareikšmiško atsakymo negali pateikti jokia agentūra ar individualūs specialistai, tačiau svarbiausi turto vertės veiksniai yra:
- Vieta, vieta ir dar kartą vieta - nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai (pvz., kur negalima vystyti tolimesnių statybų ar statyti didesnio aukštingumo pastatų, kai turtas yra nekilnojamojo turto vertybių apsaugos zonoje);
- Turto būklė, kurią gali lengviausiai pastebėti kiekvienas potencialius turto valdytojas - tai, koks yra, pvz., namo ar buto įrengimas, kaip prižiūrėtas žemės sklypas, ar turtas reikalauja papildomų investicijų;
- Rinka - kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, skatinančioji valstybės vykdoma politika (pvz., mokesčių stabilumas, valstybės išmokos) bei vyraujančios tendencijos - pirkėjų bei pardavėjų santykiai, ir tas faktas, ar pasiūloje yra panašių objektų perteklius ar trūkumas, o gal ir pusiausvyra;
- Individualūs nekilnojamojo turto požymiai, pvz. paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje ir pan.
Turto Vertinimo Užsakymas, Reikiami Vertinimui Dokumentai Ir Bendra Procedūra
Pats nekilnojamojo turto vertinimas yra standartinė procedūra, kurios įvykdymui reikalinga turto apžiūra (tiek iš išorės, tiek iš vidaus), turto identifikavimas (pagal unikalų numerį nekilnojamojo turto registre) ir kiti iš Valstybės įmonės Registrų centras (toliau - VĮ RC) gaunami nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai.
Turto vertinimo paslaugą Uždarojoje akcinėje bendrovėje „MARLEKSA“ galite užsakyti internetu tiesiog kreipdamiesi nurodytais kontaktais, o visus reikiamus vertinimui dokumentus galima užsakyti VĮ RC ir nuotoliniu būdu. Jeigu neturite laiko ar nežinote, kaip tą padaryti, nepriklausomi Uždarosios akcinės bendrovės „MARLEKSA“ turto vertintojai gali tai atlikti už Jus.
Pagrindiniai vertinimui reikalingi dokumentai
Dokumentai, kurių gali paprašyti nepriklausomas turto vertintojas, visuomet priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir individualios situacijos, visko išvardinti neįmanoma, bet dažniausiai reikia šių:
- VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas);
- Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla;
- Aktualus žemės sklypo planas;
- Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC);
- Nuomos sutartys ir pan.
Tikslus reikiamų dokumentų sąrašas visuomet pateikiamas kiekvienam klientui individualiai.
Prieš pradedant nekilnojamojo turto vertinimą specialistui reikia ne tik gauti vertinimui reikiamus dokumentus, bet ir išsiaiškinti nekilnojamojo turto vertinimo tikslą ir atvejį. Tarp Užsakovo ir Turto vertintojo neturi būti jokių paslapčių, kam visgi prireikė turto vertinimo, nes tik žinant tikruosius tikslus ir poreikius galima suteikti kokybišką ir konkrečiam Užsakovui konkrečioje situacijoje reikalingą nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugą.
Nekilnojamojo Turto Vertinimo Darbų Kaina
Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugos kaina yra suformuojama individualiai atsižvelgiant į vertinimo tikslą ir objektą. Juk vienas dalykas yra įvertinti standartinį butą ar namą bankui įkeitimui, o kita - suskaičiuoti administracinio pastato ir nuotekų tinklų rinkos vertę įstatinio kapitalo didinimo tikslu.
Kiekvienas vertinimo tikslas turi savus reikalavimus nepriklausomam turto vertintojui ir turto vertinimo ataskaitos parengimui, tad tai reiškia ir skirtingas laiko bei kitas sąnaudas, pvz. standartinio buto apžiūra Vilniaus mieste užtrunka greičiau nei nuvykimas į Kupiškio rajone esantį komercinių pastatų su žemės sklypu objektą ir jo apžiūra.
Norite sužinoti nekilnojamojo turto vertinimo darbų kainą? Skambinkite ar rašykite nepriklausomiems Uždarosios akcinės bendrovės „MARLEKSA“ turto vertintojams, pasakykite kokiu tikslu ir ką konkrečiai reikia įvertinti - pateiksime Jums palankiausią nekilnojamojo turto vertinimo (turto rinkos vertės nustatymo paslaugos parengiant turto vertinimo ataskaitą) darbų kainą!
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Turto rinkos vertė nustatoma proceso metu, vadinamu turto vertinimu. Jo metu analizuojami įvairūs veiksniai, pvz., turto vieta, dydis, amžius, būklė ir individualios turto savybės. Vertinimas gali būti atliekamas naudojant kelis metodus: lyginamąjį, pajamų, išlaidų (kaštų) metodus arba šių metodų derinį.
Pagrindiniai veiksniai, turinys įtakos turto vertei, yra: turto vieta, dydis, amžius, būklė, atstumas nuo miesto centro, susisiekimas, rinkos paklausa.
Rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma, už kurią turtas galėtų būti perduotas vertinimo dieną, o rinkos kaina - jau sutarta turto kaina.
Vieta yra svarbus veiksnys nustatant turto rinkos vertę. Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas, esantis netoli mokyklų, prekybos centrų ir viešojo transporto stotelių, paprastai turi didesnę vertę nei objektai, nutolę nuo tokių objektų.
Pasiūla ir paklausa vertinant turtą daro nemenką įtaką rinkos vertei. Didelė pasklausa didina turto vertę, o didelė pasiūla gali mažinti rinkos vertę, ir priešingai - maža paklausa mažina vertę, o maža pasiūla gali didinti turto vertę.
Norint sužinoti, ar turtas yra pervertintas, ar nepakankamai įvertintas, yra įmanoma užsisakius turo vertinimo paslaugą įmonėje, kurioje dirba licencijuoti turto vertintojai.
Senesnės statybos būsto renovacija ne tik pagerina būsto energinį naudingumą, prailgina pastato eksplotacijos laikotarpį, bet ir padidina jo rinkos vertę.
Teisminė Praktika
Apibendrinant šį teisminės praktikos precedentą, taip pat įvertinus ir kitą pastarųjų metų teismų praktiką profesionalių konsultantų atžvilgiu, matyti, kad atsakomybės kartelė įvairias paslaugas teikiantiems asmenims didėja ir už žalą atsakingų asmenų ratas plečiasi.
Šioje byloje nemokumo administratorė bankrutavusios kredito unijos vardu pareiškė ieškinį, kuriuo, be kita ko, prašė pripažinti neteisinga žemės sklypo rinkos vertės nustatymo ataskaitą turint tikslą gauti paskolą bei priteisti daugiau kaip pusės milijono žalą solidariai iš draudiko, turto vertintojo bei kredito unijos paskolų komiteto bei valdybos narių.
Paaiškėjo, kad turtas pervertintas daugiau kaip 49 kartus, taip netinkamai įvertinus skolininko patikimumą, finansines galimybes grąžinti paskolą ir kt.
Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino iš dalies: priteisė kelis šimtus tūkstančių žalos atlyginimo iš turto vertintojo nustatęs, kad jis atsakingas už 30 proc. Teismas konstatavo, kad turto vertinimo ataskaita parengta akivaizdžiai netinkamai.
Teismo vertinimu, turto vertintojas žinojo, kad ataskaita bus panaudota turtui įkeisti, todėl jo veiksmai prisidėjo prie žalos unijai kilimo sąlygų sudarymo.
Lietuvos apeliacinis teismas ieškinį atmetė, nors ir pritarė pirmosios instancijos teismo išvadoms, kad parengta turto vertinimo ataskaita buvo su esminiais trūkumais.
Teisėjų kolegija pripažino, kad pirmosios instancijos teismo išvada, jog ataskaita atlikta turint tikslą įkeisti turtą, yra teisinga, tačiau nagrinėjamu atveju nėra nustatyta, kad vertintojas ir paskolų komiteto bei valdybos nariai veikė bendrai, turėdami ketinimą padaryti žalą.
Vertintojo parengta ataskaita nebuvo būtinas dokumentas paskolai suteikti ir nesant šio klaidingo turto įvertinimo paskola vis tiek būtų buvusi suteikta, nes kredito unija nusprendė suteikti paskolą pažeisdama daugelį imperatyvų, kurių kiekvienas buvo pakankamas pagrindas atsisakyti suteikti paskolą.
Pirma, LAT pabrėžė, kad šioje byloje esant atsakovų daugetui sprendžiamas solidariosios turto vertintojo civilinės atsakomybės objektyviojo bendrininkavimo pagrindu klausimas.
Objektyviojo bendrininkavimo atveju pažeidėjų veiksmų bendrumas nėra akivaizdžiai išreikštas. Jokio susitarimo sukelti žalą ar dalyvauti atliekant neteisėtus veiksmus nėra.
Antra, pasisakydamas dėl priežastinio ryšio, LAT pažymėjo, kad objektyviojo bendrininkavimo atveju turi būti nustatytas kiekvieno bendrininko veiksmų ryšys su ta pačia kilusia žala.
Objektyviojo bendrininkavimo atveju solidarioji atsakomybė taikoma ne dėl to, kad preziumuojamas kiekvieno asmens veiksmų ir kilusių padarinių priežastinis ryšys, o dėl to, jog nustatoma, kad kiekvieno asmens veiksmai yra būtini visai žalai atsirasti.
Kita vertus, dauginio priežastingumo atveju faktinio (lot. Nustatant faktinį priežastinį ryšį, gali būti taikomas ne būtinos, o pakankamos priežasties testas, t. y.
Teisėjų kolegijos vertinimu, pagal teisinį reglamentavimą, turto vertinimas buvo būtina sprendimo dėl paskolos suteikimo priėmimo sąlyga.
Kredito unijos paskolos komiteto narių ir valdybos narių netinkamas pareigų vykdymas neeliminuoja profesionalaus turto vertintojo atlikto vertinimo reikšmės paskolos suteikimo procese, t. y.
Taigi, žalą lėmė ne tik tai, jog skolininkas dėl savo prastos finansinės padėties, kurios tinkamai neįvertino atsakingi unijos asmenys, negalėjo grąžinti paskolos, bet ir tai, kad grąžintinos sumos unija negalėjo išsiieškoti iš įkeisto turto, nes jo vertė neatitiko vertintojo parengtoje ataskaitoje nurodyto dydžio.
Atsakovas, būdamas turto vertinimo srities profesionalas, turėjo suprasti, kad jo parengta neteisinga turto vertinimo ataskaita sukels teisines pasekmes, t. y.
Dar daugiau, nėra svarbu, kokiu tikslu ataskaita buvo rengiama, nes turto vertintojas turi pareigą pateikti teisingą išvadą dėl vertinamo turto vertės, nepriklausomai nuo turto vertinimo atlikimo pagrindo.
Turto vertė nustatoma objektyviai vadovaujantis rinkos ekonomikos logika.
Taigi, LAT vertinimu, ginčo atveju konstatuotinas ir pakankamas teisinis priežastinis ryšys vertintojo atsakomybei kilti.
tags: #turto #ivertinimo #aktas