Patarimai perkant sodo namą: į ką atkreipti dėmesį

Perkant sodo sklypą, svarbu atkreipti dėmesį į daugybę aspektų, kad vėliau netektų gailėtis. Tai apima sklypo vietą, formą, išmatavimus, infrastruktūrą, komunikacijas, grunto tipą ir net kaimynus. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius dalykus, į kuriuos reikėtų atsižvelgti prieš perkant sodo sklypą.

Sklypo įvertinimas

Pirkdami sklypą, Jūs perkate galimybes. Būtent galimybių išsiaiškinimas, kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis. Ir visiškai nesvarbu, kokiam tikslui jūs perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais.

Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausiai Jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti: kaip jums šis objektas atrodo, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ir/ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga. Niekuomet netikėkite pardavėjo PAŽADAIS ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia realybė atrodytų jums.

Jeigu, gavus šią pradinę informaciją, Jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigijimui, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite vesti derybas su savininku.

Svarbūs aspektai renkantis sodo sklypą:

• Vieta: Įsivertinkite, ar norite gyventi miesto šurmulyje, ar nuošaliau, ramiau.
• Forma ir išmatavimai: Neįprastos formos sklypai gali sukelti papildomų iššūkių architektams ir statybininkams.
• Infrastruktūra: Atkreipkite dėmesį į privažiavimą prie sklypo ir būtinas komunikacijas (elektra, vandentiekis, kanalizacija).
• Žemės sklypo matavimai: Pasitaiko atvejų, kai žmonės įsigyja žemės sklypą, kuriam buvo atlikti preliminarūs žemės sklypo matavimai, tuomet gali laukti ir nemaloni staigmena. Atlikus kadastrinius matavimus paaiškėja, kad pirktas žemės sklypo plotas neatitinka faktiško jo ploto.
• Grunto tipas ir gruntinio vandens lygis: Labai svarbūs statybai ir pamatų įrengimui.
• Kaimynai: Kartais kaimynystėje gyvenantys žmonės gali būti viena pagrindinių priežasčių pirkti arba nepirkti žemės sklypą.

Renkantis žemės sklypą savo svajonių namams įvertinkite visus aspektus, nes tai gali turėti reikšmingą įtaką tiek statybos procesui, tiek ir būsimam Jūsų gyvenimui.

Sklypo dokumentai

Jeigu tai, ką pamatėte ir sužinojote apie sklypą, Jus tenkina ir jūs manote, kad tai yra tinkamas Jums sklypas, galima pradėti sklypu domėtis „rimčiau“, t.y. Ir jeigu visa savininko pateikta informaciją pasirodys teisinga, tuomet sandoris įvyks už sutartą kainą.

Perkantieji turi žinoti apie perkamą daiktą daugiau negu savininkas, nes jie bus nauji savininkai, ir jeigu atmestinai pirksite turtą, neišsiaiškinę apie jį visko, paskui tiesiog gali atsitikti taip, kad paaiškės, jog visi jūsų pinigai yra išleisti tuščiai.

Tiesioginiai sklypo dokumentai:

• Sklypo įsigijimo dokumentas
• Kadastrinių matavimų byla
• Turto nuosavybės pažymėjimas

Labai svarbi yra jo ,,gavimo data“. Nuosavybės dokumetas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu tam laiko momentui.

Todėl būtina yra pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos.

Kiti svarbūs dokumentai:

• Įgaliojimas: Jei pardavėjas veikia pagal įgaliojimą, jis turi būti galiojantis ir įgalioti asmenį atlikti konkretų veiksmą, kurio Jums reikia.
• Savininko asmens dokumentas: Turi būti galiojantis.
• Kadastro žemėlapiai: Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas?
• Preliminarūs geodeziniai matavimai: Jeigu perkate sklypą iki 10 a ir paklaida gali būti iki 2a, tai įtakos jau turi.
• Detalusis planas: Detalus planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype.

Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas. Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime.

Geodeziniai ir kadastriniai matavimai

Jeigu nebuvo atliktas tikslinimas, tuomet atsakymas į klausimą: „Ar reikalingi geodeziniai matavimai parduodant sodo sklypą?“ yra „Taip“. Geodezinių arba kadastrinių matavimų apibrėžimas aiškiai nurodo, kad tokie matavimai yra reikalingi, kuomet norima disponuoti savo NT, o tarp jų yra ir pardavimas.

Juk sodo sklypą paprastai sudaro ne tik sodo namelis. Čia yra ir dirbamos arba derlingos žemės, gali būti ūkinės paskirties statinių, yra inžinerinių mazgų, gali būti ir kitų konstrukcijų. Visa tai yra svarbu ir aktualu ne tik nustatant sklypo vertę pirkėjams ar pardavėjams, tačiau ir teisine prasme, renkant duomenis apie valstybės turtą bei bendrą teritorijos planą.

Jeigu planuojate parduoti savo sodo sklypą, tvirtai rekomenduojame kreiptis į mus dėl geodezinių matavimų. Ši paslauga padės tiksliai nustatyti ne tik sklypo ribas, tačiau ir sužymėti visus kitus, svarbiausius objektus bei gauti daug naudos bei tiksliausią informaciją apie savo turtą.

Trumpiausiu būdu atsakant į klausimą „Kam reikalingi kadastriniai matavimai?“, galima pasakyti, kad jie yra būtini norint laisvai disponuoti turtu, jį: parduoti, dalinti, sujungti, vystyti ir t.t.

Kadastrinių matavimų metu surenkami ir pažymimi tikslūs, realybę atitinkantys duomenys apie sklypą, jame esančius statinius ir mazgus bei kitą nuosavybę.

Kaip atliekami kadastriniai matavimai?

1. Klientas kreipiasi į matininkus.
2. Pateikiami dokumentai, įrodantys nuosavybės teisę.
3. Sutariamas laikas, kada specialistai atvyksta į nurodytą vietą ir pradeda matavimus (prieš tai informuojant gretimų sklypų savininkus, jeigu daromas ženklinimas).
4. Specialistai naudoja aukščiausios klasės lazerinę ir GPS techninę įrangą, kad matavimų tikslumas būtų pats aukščiausias.
5. Jeigu reikia, specialistai surenka reikiamus duomenis iš įvairių institucijų, kad būtų gaunami reikalingi dokumentai.

Šios paslaugos kaina ir trukmė labai priklauso nuo darbo apimties ir kitų kliūčių, kurios gali atsirasti darbo metu.

Skirtumai tarp geodezinių ir kadastrinių matavimų:

Daug kas šiuos du terminus vartoja, kaip sinonimus ar net analogus. Jeigu labai norėtumėte rasti skirtumus ir gilintis į terminų specifiką, tuomet geodeziniai matavimai yra ta paslauga ir tie matavimai, kurie tiksliai apibūdina kokio nors, konkretaus žemės sklypo duomenis. Na, o kadastriniai matavimai yra dažniau susiję su NT plotu ir į matavimus įtraukiant kitus sklypo matavimo rezultatus.

Visgi tam, kad būtumėte visiškai tikri, kalbant apie kadastrinius ir geodezinius matavimus tarp šalių, verta pasitikslinti ar viena pusė kitą gerai supranta. Dėl to, kad terminai vartojami, kaip sinonimai, dažnai gali būti painiojama vieno ar kito termino reikšmė. Tai gali sukelti nepatogias situacijas, kuomet ne taip suprantami abu terminai ir kyla kliūčių NT vystymui ar disponavimui turtu.

Komunikacijos ir inžineriniai tinklai

Prieš perkant sodo sklypą, svarbu išsiaiškinti, kokie inžineriniai tinklai ir komunikacijos yra prieinamos. Tai gali turėti didelės įtakos sklypo vertei ir statybos galimybėms.

Svarbūs klausimai:

• Ar yra elektra? Kokia galia?
• Ar yra vandentiekis? Ar tai miesto vandentiekis, ar reikia gręžinio?
• Ar yra kanalizacija? Ar tai miesto kanalizacija, ar reikia vietinės nuotekų valymo sistemos?
• Ar yra dujos?
• Ar yra internetas?

Ž. Dževečka laidos „Keturios sienos“ komandą pakvietė apžiūrėti sodo sklypą su vasarnamiu, kuris yra Vilniuje, populiarėjančiame Rokantiškių rajone.

Jeigu tokio namelio šeimininkai atsisakytų jį griauti ir pasiryžtų tokį bustą įsirengti nuolatiniam gyvenimui, būsto patikros ekspertas rekomenduoja atkreipti dėmesį į sklype esančią komunikacijų infrastruktūrą. Taip pat įvertinti namelio techninę būklę ir paskaičiuoti, kiek kainuos jo rekonstrukcija ir pritaikymas nuolatiniam gyvenimui.

Ž. Dževečka pabrėžia, kad perkant tokio tipo sklypus, vasarnamius, reikia atkreipti dėmesį, kokie inžineriniai tinklai į juos yra atvesti. Šiuo atveju galima sakyti, kad būsimiems šeimininkams pasisekė, nes tam tikri inžinerinių tinklų įvadai čia yra, tačiau norint čia gyventi nuolatos, reikėtų papildomų investicijų.

Kalbant apie šito objekto komunikacijas, mes turime seną oro elektros liniją, kuria ateina du kilovatai. Tai galvojant apie šitą objektą kaip apie sodo namelį, tiek elektros galbūt ir užtektų, tačiau jeigu žmogus galvotų apie nuolatinį gyvenimą, oras-vanduo šiluminį siurblį, elektros galią jau reiktų didinti: kabelį vesti po žeme. Visai netoli šio sklypo yra pravestos dujos, jų atvedimas iki namelio kainuotų apie porą tūkstančių eurų. Kalbant apie geriamą vandenį, čia yra tik sodo vandens gręžinys, kuris rudenį užsukamas, o pavasarį atsukamas, tad čia reikėtų nuosavo geriamo vandens gręžinio ir tai kainuotų apie 35 eurus už metrą, o mums gręžti reiktų apie 900 metrų. Kalbant apie kanalizaciją, kol kas čia nėra jokios kanalizacijos, bet miestas numatęs čia atvesti centralizuotą nuotekų surinkimą. Taip pat reikia pagalvoti apie lietaus vandens nuleidimo sistemą.

Taip pat pasidomėkite, ar yra atlikti sklypo matavimai.

Statybos sodo sklype

Nors daržų ir sodų vasara baigiasi, statybos sodininkų bendrijose nestoja. Taip mano konsultacijas teikiantys Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos specialistai. Vis dar daug paklausimų gaunama tiek dėl sodo namų, tiek ir dėl gyvenamųjų namų bei jų priklausinių statybos ar rekonstravimo sodo sklypuose. Dažniausiai gyventojų užduodami klausimai susiję su statybai pradėti ir vykdyti būtinais dokumentais, statinių išdėstymu sklypo ribų atžvilgiu, statybos užbaigimo procedūromis. Todėl tikslinga priminti galiojantį šių klausimų reglamentavimą.

Nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų ir nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties (žemės ūkio į kitos paskirties) sodo sklype Statybos įstatymo nustatyta tvarka galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą arba vieną sodo namą ir jų priklausinius. Svarbiausias reikalavimas statant ar rekonstruojant statinį - nepažeisti trečiųjų asmenų teisėtų interesų. O visa sodo teritorija turi būti tvarkoma pagal sodininkų bendrijos vidaus tvarkos taisykles ir taip, kad prireikus į ją galėtų patekti atlikdami pareigas priešgaisrinės saugos, policijos, greitosios pagalbos ir kitų specialiųjų tarnybų darbuotojai.

Sodo namas - nesudėtingas (ne didesnio kaip 80 kv. m bendrojo ploto, neįskaičiuojant rūsio ploto, ir ne aukštesnis kaip 8,5 m) poilsiui skirtas statinys. Sodo namo statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas. Nebent jis būtų statomas ar rekonstruojamas kultūros paveldo objekto teritorijoje ar kultūros paveldo vietovėje, tada reikėtų rašytinio pritarimo supaprastintam statybos ar rekonstravimo projektui.

Jeigu bent vienas iš nurodytų parametrų viršijamas, toks pastatas nelaikytinas sodo namu. Tai galėtų būti vienbutis gyvenamasis namas, kurio statybai ar rekonstravimui taikomi neypatingų statinių kategorijai keliami reikalavimai. Būtina parengti statinio projektą ir gauti leidimą statyti. Be to, pastato statybai turi vadovauti kvalifikuotas statybos vadovas ir turi būti nustatyta tvarka vykdoma statinio statybos techninė priežiūra.

Reikalavimai sodo sklype statant:

Sodo sklype statiniai statomi laikantis šių reikalavimų: ne aukštesni kaip 8,5 m pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos (aukštesniems pastatams šis atstumas didinamas 0,5 m kiekvienam papildomam pastato aukščio metrui), inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos.

Ne aukštesnėms kaip 2 m tvoroms tarp sklypų statyti statybą leidžiantis dokumentas visais atvejais (išskyrus statybą kultūros paveldo objekto teritorijoje ar kultūros paveldo vietovėje) nereikalingas, tačiau jos turi atitikti statybos techninių reglamentų nustatytus tvorų reikalavimus dėl kaimyninių sklypų insoliacijos. Statyti tvorą nesilaikant insoliacijos reikalavimo ar ant sklypo ribos (kai tvoros konstrukcijos peržengia sklypo ribą) galima tik turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą, o kai tvora statoma ant sklypo ribos su bendrojo naudojimo teritorija, - sodininkų bendrijos valdybos ar pirmininko sutikimą.

Atskirti sodo sklypą nuo sodininkų bendrijos bendrojo naudojimo teritorijos galima aklina tvora. Nedraudžiama savo sklypą atsitverti ir aukštesnėmis nei 2 m užtvaromis, tik joms keliami griežtesni insoliacijos reikalavimai ir reikalingas rašytinis pritarimas supaprastintam statybos projektui, jei sodo sklypas yra miesto ar saugomoje teritorijoje.

Jeigu kaimynai sugyvena, gretimo sklypo savininkas gali duoti sutikimą ir kitus statinius statyti neišlaikant nurodytų minimalių atstumų. Sklypą pardavus ar kitaip perleidus kitam asmeniui, galioja buvusio savininko duotas sutikimas.

Reikalavimai sodo namo priklausinių statybai yra tokie patys, kaip ir tokių statinių statybai ne sodininkų bendrijos teritorijoje. Kada, pagal kokį projektą ir koks privalomas statybą leidžiantis dokumentas, nustatyta statybos techniniame reglamente „Statybą leidžiantys dokumentai“.

Užbaigus tiek sodo namo, tiek ir gyvenamojo namo statybą ar rekonstravimą, statytojas Registrų centrui kartu su pastato kadastro duomenų byla pateikia paties surašytą deklaraciją apie statybos užbaigimą. Skirtumas tik tas, kad gyvenamojo namo ir jo priklausinio (pagalbinio ūkio paskirties statinio), kai jo bendrasis plotas viršija 80 kv. m, statybos atveju deklaracija prieš tai turi būti pateikiama tvirtinti inspekcijos teritoriniam skyriui.

Kur ieškoti pagalbos/konsultacijos?

Kur reikia ieškoti atsakymų į visus klausimus, kuriuos pateikiau? Į ką kreiptis pagalbos/ konsultacijos?

Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra Jūsų norimas pirkti sklypas, architektą. Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, žino niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti.

Visą informaciją apie konkrečią vietą, t.y. Tai, ką numato detalus planas, reikia mokėti ,,išskaityti“- taip jums pasakytų specialistai. Aš pasakyčiau, kad reikia tiesiog labai atidžiai viską perskaityti, kas ten yra surašyta, ir jeigu jūs būsite atidūs, jūsų neapgaus niekas.

Dirvožemis ir gruntas

Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius (tiksliau galimybes to, ką ten norite daryti).

Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.

tags: #sodo #namo #pirkimo