Turto ir įmonės vertė yra vienas iš svarbiausių kriterijų, lemiančių įmonės patikimumą, likvidumą ir atsparumą krizinėms situacijoms. Norint tiksliai nustatyti bendrą įmonės turto kainą, būtina gerai išmanyti visus turto įvertinimo metodus ir būdus. Šiame straipsnyje aptarsime įvairius turto vertinimo metodus, jų taikymą ir reikšmę šiuolaikinėje ekonomikoje.
Įmonės Vertės Nustatymo Svarba
Įmonės veikla priklauso nuo daugelio veiksnių, tačiau pagrindinis iššūkis yra tiksliai apibrėžti atskirų veiksnių įtaką veiklos sėkmei. Vienodi veiklos rezultatai gali būti pasiekiami įvairiomis pasirinktų rodiklių kombinacijomis. Todėl būtina išanalizuoti veiksnius, kurie nulemia įmonės ir turto vertę. Specialūs analizės ir įvertinimo metodai leidžia nustatyti bendrą įmonės vertę arba atskiros aktyvų dalies vertę.
Nekilnojamojo Turto Vertinimo Metodai
Nekilnojamojo turto vertė nustatoma Tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto pripažintais metodais. Aptarsime keletą pagrindinių metodų:
1. Turto Vertės Apskaičiavimas Pagal Balansą
Šis metodas nerekomenduotinas tiesioginėje profesionalioje vertinimo praktikoje, tačiau juo dažnai naudojasi politikai ir spaudos darbuotojai, teigdami, kad įmonė parduota už žymiai mažesnę kainą nei balansinė jos vertė. Čia įmonės turto vertė apskaičiuojama pagal įmonės balansą kaip ilgalaikio ir trumpalaikio turto suma, finansuojama iš nuosavo kapitalo. Įmonės turtas vertinamas atsižvelgus į įsigijimo arba vykusių perkainojimų kainas, kurios gali žymiai skirtis nuo šiandieninių realių kainų.
2. Lyginamasis Metodas
Vertė nustatoma pagal analogų vertę, įvertinant lyginamų objektų skirtumus. Šis metodas apima kelis etapus:
- Parenkami analogai ir nustatomos jų pardavimo sąlygos.
- Surinktos informacijos analizė.
- Atliekama analogo kainos korekcija.
Įtakos turi turto vieta ir jo techninės, eksploatacinės charakteristikos. Koreguoti galima ir absoliučiomis sumomis, ir bandant susieti gautų kainų ir techninių eksploatacinių charakteristikų lygį.
3. Nusidėvėjimo Įvertinimas
Labai dažnai nekilnojamojo turto būklė reikalauja rekonstrukcijos ir papildomų investicijų. Fizinis nekilnojamojo turto nusidėvėjimas parodo turto praradimus per naudojimo laikotarpį. Pirkėjas sprendžia, kokį lygį pasirinkti, atsižvelgdamas į savo finansinius išteklius ir siekiamus tikslus. Šis nusidėvėjimas priklauso nuo darbo pobūdžio, laiko ir intensyvumo. Funkcinis nekilnojamojo turto nusidėvėjimas atsiranda dėl pasikeitusios technologijos, standartų ir kt. Ekonominį nekilnojamojo turto nusidėvėjimą sąlygoja objektyvūs aplinkos pasikeitimai, tokie kaip triukšmas dėl arti nutiestos autostrados ar atliekų valymo įrenginių kvapas.
4. Pajamų Metodas
Šis metodas naudojamas tik pajamas teikiančiam turtui vertinti. Diskontuotų pajamų būdas įvertina ir laukiamas pajamas, ir einamąją nekilnojamojo turto vertę. Būsimąsias investuotojo pajamas sudaro:
- Grynosios investuotojo pajamos, gautos eksploatuojant nekilnojamąjį turtą.
- Piniginės lėšos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą.
Pajamų metodas remiasi reikalavimu, kad galutinis investuotojo tikslas yra gauti pajamas, kurios viršija pirminę investuotą sumą: susigrąžinti investuotą sumą ir gauti pelną. Vertinant nekilnojamąjį turtą pajamų metodu, reikia labai gerai suprasti ekonominę ir materialinę diskontavimo esmę. Diskontavimo norma yra procentinė norma, kuri naudojama perskaičiuojant būsimuosius pinigų srautus į jų dabartinę vertę. Ekonominiu požiūriu diskontavimo norma yra minimali pelno suma, kurios tikisi investuotojas, įdėdamas pinigus į pelningus aktyvus. Kuo didesnė rizika, tuo didesnė turi būti diskontavimo norma.
5. Kapitalizacijos Metodas
Šiame būde akcentuojama pelningumo svarba, tačiau naudojama ne diskonto, bet kapitalizacijos norma (koeficientas). Metodas nerekomenduojamas, jei nekilnojamasis turtas reikalauja didesnės rekonstrukcijos arba yra nebaigtas statyti, taip pat kai susiduriama su neskaidria rinka, negalima gauti objektyvios informacijos.
- Apskaičiuojamos metinės grynosios pajamos. Grynosios pajamos - pastovus metinių grynųjų pajamų dydis, gaunamas naudojant nekilnojamąjį turtą, atskaičius iš gaunamų pajamų visas eksploatacijos išlaidas, išskyrus amortizacinius atskaitymus.
- Pasirenkamas kapitalizacijos koeficientas. Kapitalizacijos koeficientas apima dvi sąvokas: kapitalo pajamos (procentas, kurį investitorius gauna kaip kompensaciją už kapitalo naudojimą) ir kapitalo grąžinimą (parodo sumą, kuri padengia investitoriaus įdėjimus į nekilnojamą turtą). Taigi bendrą kapitalizacijos koeficientą sudaro procentinė norma ir kapitalo grąžos norma.
Kapitalizacijos koeficientas nustatomas įvairiais būdais, įskaitant komuliatyvinį metodą, kuris pirmiausia nustato likvidinę, neįvertinančią rizikos, normą, o po to koreguojama, siekiant įvertinti riziką, nelikvidumą ir investavimo valdymo išlaidas.
Apskaičiuojama nekilnojamojo turto einamoji vertė. Šis metodas tinka šalyse, kuriose yra išvystyta vertybinių popierių rinka, nes įmonės vertę lemia jos akcijų kursas. Metodika remiasi lyginamųjų įmonių pirkimo kontrolinio akcijų paketo pirkimo vertės analize.
6. Aktyvų Kaupimo Metodika
Ši metodika tinka orientacinei vertei nustatyti, pasinaudojama sandorių statistika. Aktyvų kaupimo metodika leidžia nustatyti kiekvieno aktyvo ir pasyvo rinkos vertę ir išskaityti iš aktyvų sumos visus įmonės įsiskolinimus.
Turto Vertinimo Teoriniai Pagrindai
Turto vertinimo bazė - vertės teorija. Pagal vertės teoriją, kad atsirastų verte paremti mainai, būtinos kelios sąlygos:
- Pasirinkimo rinkoje laisvė ir konkurencija: Pirkėjų ir gamintojų pasirinkimo laisvė, ką gaminti ir ką pirkti, sudaro laisvosios rinkos esmę.
- Naudingumas: Prekinių mainų abipusė nauda prekės pirkėjui ir pardavėjui.
- Pelno siekis: Prekių mainai - ne labdaringa veikla. Kiekvienas verslininkas siekia pelno.
- Gamybinės komercinės veiklos paslaptis: Informacija taip pat yra prekė, jos kūrimas reikalauja tam tikrų lėšų.
- Prekinės verslininkystės rizika: Siekimas gauti didesnį pelną susijęs su didesne rizika.
- Visiška ekonominė atsakomybė už verslo rezultatus: Ir gaunama nauda, ir galimas nuostolis yra verslininko nuosavybė.
Nesant bent vienos iš šių sąlygų, prekė - taip pat ir įmonė - gali turėti vartojamąją vertę, bet neturėti mainymo vertės. Turto vertę mes lyginame su jo sukūrimo verte (įsigijimo, rekonstrukcijos ir kitomis išlaidomis).
Turto Vertinimo Veiksniai
Norint įvertinti nekilnojamąjį turtą, turime gerai žinoti pačią turto struktūrą, nes nustatant realią turto vertę dažniausiai įvertinamos trys turto sudedamosios dalys - gamybos priemonių, gamybos atsargų ir nematerialaus turto vertė. Taip pat svarbu atsižvelgti į:
- Ekonominę situaciją šalyje.
- Infliaciją.
- Palankią ar nepalankią įstatyminę bazę.
- Darbo jėgos potencialą ir apmokėjimo lygį.
Turto Vertinimo Proceso Organizacinė Schema
Vertinimo metodai jau principiniu lygiu išnagrinėti, todėl pateiksime tik bendrą organizacinę schemą:
- Suformuluoti vertinimo užsakymą.
- Apibūdinti įmonę.
- Nustatyti vertinamos įmonės vertės kategoriją.
- Vertinimo metodikos pasirinkimas ir pagrindimas.
- Informacijos šaltiniai.
- Šakos, kurioje funkcionuoja įmonė, ekonominė apžvalga.
- Vietinės įmonės funkcionavimo charakteristikos.
- Įmonės finansinės situacijos apibūdinimas.
- Aktyvų aprašymas.
Svarbu išsiaiškinti, ar įmonės apskaita vykdoma pagal nustatytus standartus, ar ji atitinka įstatyminę bazę.
- Aktyvų įvertinimas aktyvų kaupimo metodu.
- Išvados.
Atlikus visas vertinimo procedūras, apskaičiuojama įmonės vertė, atėmus iš bendros aktyvų sumos įmonės įsiskolinimą. Toliau vertė gali būti didinama arba mažinama, atsižvelgiant į kitus veiksnius - siaurai specializuotą veiklą, valdymo personalo kvalifikaciją.
Praktiniai Aspektai ir Šiuolaikiniai Iššūkiai
Šiuolaikinė ekonomika kelia naujus reikalavimus finansinei atskaitomybei, reikalauja padidinti balanso informatyvumą ir geriau įvertinti įmonės turtinę ir finansinę būklę. Įmonės ilgalaikis materialusis turtas paprastai sudaro didžiąją dalį viso įmonės turimo turto, todėl ilgalaikio turto finansinei analizei turi būti skiriamas deramas dėmesys.
Nuo turto teisingo įvertinimo priklauso įmonės veiklos finansiniai rezultatai, todėl, analizuojant įmonės turimą ilgalaikį materialųjį turtą ir jo panaudojimo įtaką įmonės veiklai, pirmiausia reikia patikrinti, ar turtas buvo įvertintas vadovaujantis bendraisiais apskaitos principais.
Ilgalaikio Turto Apskaitos ypatumai
Ilgalaikis materialusis turtas - tai materialusis turtas, kuris teikia įmonei ekonominės naudos ilgiau nei vienerius metus ir kurio įsigijimo (pasigaminimo) savikaina yra ne mažesnė už įmonės nusistatytą minimalią ilgalaikio materialiojo turto vertę. Ilgalaikis materialusis turtas pasižymi tuo, kad jo vertė laipsniškai pereina į gaminamos produkcijos ar teikiamų paslaugų savikainą. Tačiau kartais gamyboje naudojamas turtas praranda savo vertę ne tiek dėl fizinio susidėvėjimo, kiek dėl to, kad pasensta moraliai.
Siekiant teisingo turto įvertinimo, tapo būtina kvalifikuotai parengti įmonės apskaitos politiką, kurią savo įsakymu paskelbia įmonės vadovas. Apskaitos politika leidžia tiksliai ir greitai nustatyti, kaip ir kokios operacijos fiksuojamos apskaitoje. Kintant situacijai, apskaitos politika turi būti peržiūrima ir tobulinama.
Rinkos Ekonomikos Įtaka Apskaitai
Rinkos ekonomikos sąlygomis apskaita tampa įvairių ūkinių operacijų registravimo, grupavimo ir apibendrinimo sistema, skirta gauti informaciją ekonominiams sprendimams priimti. Teisinga apskaita yra svarbus visuomenės gerovės kėlimo šaltinis, o klaidos ir apgaulės apskaitoje gali nuslėpti nuo visuomenės išteklius ir neprisidėti prie jos gerovės kėlimo.
Atkūrus Lietuvos Nepriklausomybę, pradėta pertvarkyti Lietuvos apskaitą pagal rinkos ekonomikos reikalavimus. Tačiau apskaitos procesas Lietuvoje vyko daugiau gaivališkai negu sistematiškai, o kai kurie reglamentuojantys apskaitos tvarkymą dokumentai buvo priimami skubotai arba pernelyg lėtai.
Išvados
Įmonių savininkai ar kitų bendrovių ir firmų vadovai, norėdami tiksliai nustatyti bendrą įmonės turto kainą, turi gerai žinoti visus turto įvertinimo metodus ir būdus. Todėl reikia vertinti pagal nustatytus nekilnojamojo turto metodus ir remtis teoriniais turto vertinimo pagrindais, nes jie taip pat yra labai svarbūs.
tags: #turto #ivertinimas #apkaitoje