Turto ir verslo vertinimo metodai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto vertinimas yra esminis žingsnis, siekiant išsamiai suprasti turto vertę bei priimti informuotus sprendimus dėl jo pirkimo, pardavimo ar netgi nuomos. Turto vertinimas ne tik padeda numatyti finansinius sprendimus, bet ir suteikia saugumo, kad jūsų investicija bus protinga ir atitiks realią rinkos situaciją.

Nekilnojamojo turto vertinimas reikalingas ne tik asmenims, norintiems įsigyti ar parduoti būstą, bet ir tiems, kurie planuoja investuoti, gauti paskolą ar atlikti kitus finansinius veiksmus, susijusius su turtu.

„Nekilnojamojo turto vertinimas yra vienas svarbiausių etapų, padedantis sužinoti, ar nepermokėsite už perkamą būstą, ar kaina, kurios prašo pardavėjas, atitinka realią rinkos vertę.

Perkant būstą su paskolą, reikia turėti būsto vertinimą, atitinkantį tam tikrus standartus ir atliktą kvalifikuotų turto vertintojų.

Dalis žmonių galvoja, kad turto vertinimas tėra formali įstatymais reglamentuota paslauga, tačiau šis požiūris yra klaidingas, nes turto vertintojas pateikia objektyvią išvadą apie turto vertę rinkoje, todėl vadovaudamiesi jo nuomone žinosite, kad Jūsų atliekama finansinė operacija atitinka rinkos sąlygas ir jūs nepermokate už įsigyjamą būstą arba neparduodate jo pigiau nei jis vertas.

Jeigu jūs paveldėjote ar gavote dovanų nekilnojamojo turto, jį parduodant gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį nuo pardavimo kainos ir paveldėjimo vertės skirtumo.

Kodėl Svarbu Atlikti Turto Vertinimą?

Turto vertinimas yra svarbus dėl šių priežasčių:

• Tiksli rinkos vertė - vertinimo procesas padeda nustatyti objektyvią ir tikslią turto kainą, kuri atspindi dabartinę rinkos situaciją.
• Finansinis saugumas - vertinimas padeda išvengti galimų nuostolių, kurie gali kilti dėl netinkamai nustatytos turto kainos.
• Paskolos gavimo procesas - norint gauti paskolą nekilnojamajam turtui, bankai dažnai reikalauja profesionalaus vertinimo.

Įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ne visada prireikia išorinio vertinimo - gana dažnai kreditorius pats nustato kriterijus, kuriais atvejais reikia išorinio vertinimo, o kuriais kreditorius gali turto vertę nustatyti atlikdamas vidinį vertinimą, t. y.

Kaip Vyksta Turto Vertinimas?

Turto vertintoja Gražina Garuolienė akcentuoja, kad prieš pradedant turto vertinimą, pirmiausia reikėtų susipažinti su turto vertinimo etapais.

„Turto vertinimas pradedamas pokalbiu su užsakovu. Vėliau renkami ir tikrinami dokumentai apie vertinamą objektą. Po šio etapo sudaroma sutartis ir pradedama vertinamo turto apžiūra. Įvertinus turtą, specialistai paruošia turto vertinimo ataskaitą, kurią pateikia užsakovui“, - turto vertinimo etapus išskiria G.

Nepriklausomas vertinimas pradedamas nuo vertinimo tikslų apibrėžimo ir turto apžiūros. Tada renkama visa susijusi informacija ir dokumentai, turtas gali būti fotografuojamas. Preliminariai nekilnojamąjį turtą gali įvertinti ir brokeriai, tačiau tikslią vertę pateiks tik nepriklausomas sertifikuotas turto vertintojas, kuris įvertins visus su turtu susijusius aspektus.

Nepriklausomas vertintojas tinkamą turto vertinimo metodiką turi pasirinkti atsižvelgdamas į turto pobūdį ir specifiką. Taikomi keli skirtingi metodai, tačiau visada privalu laikytis įstatymų numatytų reikalavimų. Turto ir verslo vertinimo metodika apibrėžia taikytinus metodus ir kitus aspektus.

Reikėtų atkreipti dėmesį, kad nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas yra skirtingo vertinimo objektai. Vertinimo metodų parinkimas priklauso nuo to, koks turtas - specializuotas ar ne. Gražina pasakoja, kad kartais nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas būna tarpusavyje susiję, sudaro visumą, o juos atskyrus, vertės labai skiriasi. Kiekvienu vertinimo atveju dėl turto vertinimo metodų reikia konsultuotis su vertintoju.

Pagrindiniai Nekilnojamojo Turto Vertinimo Metodai

• Palyginamoji analizė - vertintojas analizuoja panašių turto objektų pardavimo kainas toje pačioje vietovėje.
• Turto būklė ir amžius - gerai prižiūrėtas ir moderniai įrengtas turtas paprastai vertinamas aukščiau.

Kalbėdama apie turto vertinimą, G. Garuolienė išskiria esminius nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vertinimo skirtumus. Tiek nekilnojamojo, tiek kilnojamojo turto vertinimo metodai tie patys, tačiau kilnojamasis turtas greičiau nusidėvi nei nekilnojamasis turtas. „Nekilnojamojo turto vertė nepriklauso nuo jo amžiaus, šio turto vertė priklauso nuo vietos.

Turto Vertinimo Pavyzdžiai

Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, teks atlikti savo turto vertės analizę. Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone.

Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m.

Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų. Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą.

Gautą sumą suapvalinkite, bet tik įvertinę kitus kriterijus. Jei jūs namas yra ekonomiškas, šildomas šiuolaikiškomis sistemomis, galima drąsiai pridėti tūkstantį kitą. Jei namas yra šalia parduotuvės, darželio, mokyklos ar kitų socialinės traukos objektų - taip pat kaina gali didėti.

Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.

Pavyzdys: Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2, reikalingas remontas, kaina 55 000 eur. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000 eur., tai prašyti galima apie 85 000-95 000 eur.

Kai analizuosite skelbimus ir sandorius atkreipkite dėmesį į laiką. Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.

Kiek Kainuoja Turto Vertinimas?

Daugeliui kyla klausimas, kiek kainuoja turto vertinimas, tačiau tai lemia keletas veiksnių. Tai priklauso ir nuo paties turto, taip pat skiriasi ir įkainiai, kuriuos taiko turto vertintojai Kaune, Vilniuje ar mažesniuose miestuose. Norint sužinoti preliminarią kainą, geriausia pateikti užklausą, pagal kurią turto vertintojas galės įvertinti darbų apimtį.

Pasak A. Lisauskienės, turto vertinimo kaina priklauso nuo miesto, kuriame turto vertinimas daromas: „Jeigu kalbant apie Vilnių, tai apie 170 eurų ar 200 eurų gali kainuoti.“

Vertinimo paslaugų kaina taip pat nėra tapati visais atvejais, tačiau galime užtikrinti, kad mūsų kainos pasiūlymas bus vienas geriausių rinkoje. Turto vertinimo kaina priklauso nuo vertinamo objekto sudėtingumo, vienetų kiekio ir turto paskirties. Juk buto vertinimo kaina gali kardinaliai skirtis nuo žemės sklypo įvertinimo.

Turto vertinimas ir sumokama kaina nustatoma, atsižvelgiant į bendrą darbų krūvį bei pageidavimą gauti turto įvertinimą kuo skubiau.

Ar Turto Vertinimas Atsiperka?

Daugelis klientų svarsto, ar turto vertinimo procesas yra atsiperkanti paslauga. Mes, kaip specialistai, atsakome - vienareikšmiškai taip! Galimybė sužinoti realią turto vertę rinkoje. Prieš atliekant bet kokias, su turto įsigijimu susijusias, operacijas, verta bent jau pasikonsultuoti ir pasitarti su nepriklausomu turto vertintoju. Tik taip galima įsitikinti, kad nepermokate.

Kadangi turto vertintojai glaudžiai bendradarbiauja su bankais ir kreditoriais, Jums atsiranda galimybė gauti geresnes finansavimo galimybes. Norint įsigyti komercinį turtą - turto vertintojo darbas dar svarbesnis, kadangi yra suteikiama papildoma profesionali nuomonė dėl finansinės grąžos. O šis rodiklis labai svarbus kiekvienam verslininkui.

Kiek Laiko Galioja Turto Vertinimas?

Keičiantis situacijai rinkoje ir bėgant laikui, turto vertė kinta - tai visiškai normalus procesas. Dėl to turto vertinimas turi ribotą galiojimo laiką. Turto vertinimo ataskaitų galiojimo laikas dažnai nėra tiksliai apibrėžtas, nes ekspertai negali prisiimti atsakomybės. Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.

Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai.

Pastaba: Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo.

Kada Dar Reikalingas Turto Vertinimas?

Turto vertinimas yra labai plati sąvoka, tačiau labai dažnai mes suprantame, kad, jei jau vertinimą, tai būtinai tai yra NT vertinimas. Taip, NT vertinimas yra bene labiausiai paplitusi turto vertinimo sritis, bet juk turto įvertinimas gali būti ir paslauga, teikiama ir ne vien tik nekilnojamam turtui vertinti. Turto vertintojai nustatinėja ne tik nekilnojamo turto vertę, bet ir vertina rinkos kainą kilnojamiems objektams.

Jei automobilio vertinimas yra gana paprasta procedūra, tai verslo vertinimas vyksta daug sudėtingiau. Kada jo reikia? Verslo vertinimas būtinas verslo pardavimo, įsigijimo, restruktūrizavimo, reorganizavimo, susijungimo atvejais, prekinio ženklo ar kelių ženklų vertei ar vertėms nustatyti. Tai yra verslo vertintojų teikiama paslauga, kai yra nustatoma įmonės verslo ar jos versle turimų nuosavybės interesų rinkos vertė tam tikrai datai.

Visų pirma tą nuspręsti padaryti gali verslo savininkas arba vienas bendrasavininkių tiesiog norėdami(-as) sužinoti esamą vertę. Tačiau dažniausiai turtą vertinti renkamasi tuomet, kai vyksta tam tikri pasikeitimai įmonės viduje ar išorėje bei siekiama įgyvendinti konkrečius sprendimus.

Situacijos, kada reikalingas verslo vertinimas:

• Kai keičiasi įmonės vidaus struktūra, organizacija arba akcininkai;
• Kai įmonė padalijama;
• Kai įmonė parduodama, perkama arba susijungia su kitu juridiniu asmeniu;
• Kai įmonė nori didinti įmonės valdymo efektyvumą;
• Kai yra priimami sprendimai dėl investicinių projektų;
• Bankroto bei nesutarimų atveju;
• Teismo įpareigojimu;
• Kitais rečiau sutinkamais atvejais, kai norima gauti kreditą, apdrausti stambų ar smulkų verslą ir kt.

Stambaus ar smulkaus verslo vertės apskaičiavimas bei jo principai yra aiškiai apibrėžti vertinimo metodologijoje. Šie metodai - griežtai reglamentuoti, tačiau tai, kaip specialistas juos pritaiko jūsų verslo vertinimo procese, gali skirtis. Geriausia, jeigu vertinime naudojamos kelių rūšių analizės, kadangi kuo daugiau duomenų bus įtraukiama, tuo tikslesni būna galutiniai rezultatai.

Pagrindiniai verslo vertinimo metodai:

• Pajamų metodas;
• Lyginamasis metodas;
• Lyginamojo metodo ir (arba) pajamų metodo, ir (arba) išlaidų (kaštų) metodo darinys - turto požiūrio metodų derinys.

Nematerialųjį turtą sudaro augimo galimybės, leidimai, licencijos, patentai bei prekės ženklai. Materialųjį turtą sudaro visas kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas: patalpos, transporto priemonės, įranga, baldai, technika ir visas kitas trumpalaikis bei ilgalaikis turtas. Priklausomai nuo įmonės specifikos, nematerialus turtas gali būti net vertingesnis už materialųjį arba atvirkščiai.

Verslo vertinimas (analizė) yra finansinių, technologinių bei ekonominių ir kitų duomenų analizės visuma. Rinkos vertė nustatoma tam tikrai dienai, o praėjus tam tikram laikotarpiui gali būti visiškai pakitusi. Ją keičia ne tik įrenginių nusidėvėjimas, bet ir rinkos pokyčiai, akcininkų nesutarimai, sektoriaus nuosmukis. Tiesa, išvardintieji faktoriai vertę keičia neigiamai, tačiau lygiai taip pat verslo vertė gali pakilti dėl palankių aplinkos sąlygų ir taip suformuoti geresnę terpę parduodant ar realizuojant verslą.

Verslo vertinimo paslaugų kaina visuomet yra derinama individualiai. Ji priklauso nuo įmonės dydžio, turimo turto ir kt. Verslo vertinimas - tai paslauga, su kuria anksčiau ar vėliau susiduria kiekvienas verslininkas. Planuojant bet kokius verslo pasikeitimus, Jūs norėsite sužinoti jo realią vertę ir patyrę turto vertintojai UAB “STIVVF“ yra pasiruošę Jums padėti.

Kiekvienas verslo vertinimas turi momentus, kai daromos subjektyvios prielaidos, todėl, jei patikėsite savo ateitį mažiau profesionaliems ekspertams, gausite stipriai iškreiptus rezultatus. Net ir aukščiausio lygmens specialistai gauna skirtingą rezultatą vertinant tą patį turtą. Tik pastarieji turės visus atsakymus į Jūsų klausimus, kodėl, gaunasi skirtingi rezultatai.

Verslo vertinimo metodų aprašymas:

• Pajamų metodas. Vertinant šiuo metodu, vyksta įmonės vertės nustatymas, tam analizuojama įmonės veiklos istorija, ekonomikos ir verslo šakos plėtros perspektyvos. Remiantis šia informacija, apskaičiuojamos įmonės finansinės prognozės.
• Lyginamosios vertės metodas. Šis verslo vertinimas analizuoja panašių bendrovių, veikiančių tame pačiame sektoriuje, rinkos vertę. Apskaičiuojami lyginamųjų rodiklių vidurkiai, kurie apibūdina įmonės vertę, priklausomai nuo pajamų, pardavimų ir kitų duomenų.
• Turto vertinimo metodas. Vertinant šiuo metodu, apskaičiuojamas balanse esantis turtas (įskaitant ilgalaikį turtą, gautinas sumas, atsargas). Rinkos kainai paskaičiuoti, iš šio turto atimami visi įsipareigojimai (banko paskolos, skolos tiekėjams ir kt.).

Turto ir verslo vertinimo sistema

LTMonografijoje apibendrinta ir kritiškai įvertinta per dvidešimt metų susiformavusi turto ir verslo vertinimo sistema, pačios vertintojų bendruomenės branda, naujų vertybių ir prioritetų atsiradimas, sklaida ir įgyvendinimas ir, žinoma, sistemos transformavimo galimybės, kryptys ir įveikiamos ar neįveikiamos kliūtys.

Turto ir verslo vertinimo sistemos tobulinimo kontekste atskleidžiama sistemos kūrimo, plėtojimo raida ir aktualijos bei perspektyvos turto ir verslo vertinimo paslaugai didėjančių reikalavimų sąlygomis.

Autorės atlikti moksliniai tyrimai monografijoje akcentuoja sisteminį požiūrį aptariant turto ir verslo vertinimo sistemos struktūrinius elementus, esminius pokyčius, institucinę sąrangą ir tarptautinę praktiką. Ypatingas dėmesys skiriamas turto ir verslo vertinimo sistemos teisinio reglamentavimo įvertinimui, Lietuvos teisinės bazės sąsajai su tarptautine ir Europos Sąjungos teisinėmis sistemomis.

Prioritetinis dėmesys skiriamas ypač svarbiai turto ir verslo (ypač verslo) vertinimo proceso sričiai - finansinės veiklos analizei, verslo vertinimo ypatumams tam tikrose verslo vertinimo srityse išryškinti.

tags: #turto #ir #verlo #vertinimas