Bendroji nuosavybė - tai turtas, priklausantis dviem ar daugiau savininkams. Svarbu, kad bendrasavininkais gali būti keli fiziniai ar juridiniai asmenys, valstybė, savivaldybės. Dažniausios bendrosios nuosavybės formos - kai keli asmenys kartu perka turtą, kai turtą paveldi ar gauna dovanų. Šiame straipsnyje aptarsime bendrasavininkų teises, pareigas ir kaip spręsti nesutarimus, susijusius su bendra nuosavybe.
Bendrosios nuosavybės formos
Yra dvi pagrindinės bendrosios nuosavybės formos: bendroji dalinė nuosavybė ir bendroji jungtinė nuosavybė.
Bendroji dalinė nuosavybė
Bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys. Tai reiškia, kad kiekvienas bendrasavininkas turi apibrėžtą dalį turto, pavyzdžiui, 1/2, 1/3 ar 70/100. Bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.
Pavyzdžiui, Ignas ir Tadas įsigijo žemės sklypą. Jei Ignas sumokėjo 70 proc. sumos, jo dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus lygi 70/100 dalių, o Tado - 30/100 dalių. Vadinasi, jie tą sklypą valdo bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Bendroji jungtinė nuosavybė
Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais. Vienas geriausių pavyzdžių - sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.
Kiekvienas šios rūšies nuosavybės turėtojas turi teisę sudarinėti sandorius, susijusius su bendrosios nuosavybės turto valdymu bei naudojimu, jeigu kitaip nenumatyta tarp jų sudarytame susitarime. Tačiau tokiu atveju reikalingas kitų bendraturčių sutikimas. Jeigu vienas bendraturčių sudaro sandorį neturėdamas reikalaujamo kitų bendrosios jungtinės nuosavybės turėtojų sutikimo, tai toks sandoris kitų bendraturčių reikalavimu gali būti pripažintas negaliojančiu.
Civilinio kodekso 4.88 straipsnyje nustatyta, kad daiktas (turtas), esantis bendrosios jungtinės nuosavybės teisės objektu, valdomas, naudojamas bei juo disponuojama tik esant bendraturčių sutikimui. Bendraturčių sutikimas būtinas nekilnojamajam daiktui perleisti kito asmens nuosavybėn, išnuomoti ar perduoti naudotis kitokiu būdu, įkeisti ar kitaip suvaržyti teisę į daiktą. Bendraturtis neturi teisės perleisti kito asmens nuosavybėn bendrosios jungtinės nuosavybės teise turimos savo dalies, kol ši dalis nebus nustatyta konkrečiame bendrame daikte (turte).
Bendrasavininkų teisės
Siekiant išvengti galimų nesutarimų, visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises:
- Teisė gauti pajamas: Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas. Tai reiškia, jog jei iš bendro turto naudojimo, valdymo, disponavimo yra gaunamos pajamos, kiekvienas bendrasavininkas turi teisę į gaunamas pajamas, bet tik į tokią pajamų dalį, kuri yra proporcinga jo valdomam, naudojamam ir disponuojamam turtui.
- Teisė disponuoti savo dalimi: Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, tai kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
- Teisė atsidalinti: Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto. Atidalijant pasikeičia turto teisinis statusas - suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama individualios nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teisė pasibaigia.
Bendrasavininkų pareigos
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad bendrasavininkų pareigos yra ne ką mažiau reikšmingos nei teisės:
- Finansinė atsakomybė: Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
- Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus: Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis gyvenamojo namo bendrosios nuosavybės teisėje ar buto daugiabučiame name, tai pranešama per notarinę kontorą.
Bendrasavininkų nesutarimai: pagrindinės priežastys ir sprendimo būdai
Dažniausiai nesutarimai kyla tuomet, kai turtą reikia pasidalinti. Pavyzdžiui, vienas namas, du savininkai, turintys skirtingus lūkesčius. Kaip sąžiningai pasidalinti bendrą turtą? Bendrosios nuosavybės atveju visi NT valdymo, naudojimo ir disponavimo juo klausimai priklauso nuo visų bendrasavininkų. Vieno bendrasavininko teisės yra apribojamos kito bendrasavininko. Tokie apribojimai, išsiskyrusios bendrasavininkų nuomonės bei skirtingi interesai labai dažnu atveju tampa pagrindine nesutarimų priežastimi.
Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Įvyksta gyvenimas, išsiskiria nuomonės, poreikiai, planai. Sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.
Kaip elgtis bendrasavininkų nesutarimo atveju?
Bendraturčių teisiniai klausimai sprendžiami arba bendru sutarimu, arba teismo tvarka (LR CK 4.75 straipsnis). Jokių kitokių variantų ar neteisminių (notarinių) procedūrų išspręsti atidalijimo klausimui vienašališkai nėra.
Galimi du būdai:
- Paprastesnis būdas: naudojimosi tvarkos nustatymas tarpusavio sutarimu arba teisme. Naudojimosi tvarkos nustatymas yra paprastesnis būdas ir yra skirtas naudojimuisi atskiromis izoliuotomis patalpomis arba konkrečiomis turto dalimis nustatyti.
- Sudėtingesnis būdas: atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės, reiškiantis, kad bendroji dalinė nuosavybė pasibaigia ir kiekvienas atsidalinęs savininkas turi atskirą daiktą bei teisę visiškai savarankiškai jį valdyti, naudoti ir disponuoti. Atidalijimas taip pat vyksta bendraturčių sutarimu arba teisme.
Turto atidalijimas iš bendrosios nuosavybės
Šis būdas yra išimtinis tuo, kad jei kitas bendraturtis su tokiu būdu nesutinka ir yra galimybės tokio būdo netaikyti, teismas turi teikti prioritetą kitiems atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės būdams. Šio išimtinio būdo taikymui yra nustatytos kelios sąlygos:
- Visų pirma turi būti sprendžiamas daikto padalijimo natūra galimumas, net padarant atitinkamą (proporcingą) žalą daikto paskirčiai.
- Tik nesant galimybės padalyti daikto natūra arba atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams, gali būti priteista kompensacija pinigais.
Visais atvejais teismas prioritetą turėtų teikti daikto atidalijimui natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai.
Dažniausiai, pasak pašnekovės, problema kyla tada, kai turtą naudoja tik vienas bendrasavininkas. Jeigu kalbame apie dviejų kambarių butą su virtuve, vonia ir koridoriumi, tai faktiškai tokiame bute būtų sunku gyventi dviem nepažįstamiems asmenims. Tokiu atveju iškyla klausimas, ką daryti kitam bendrasavininkui, kuris nesinaudoja turtu? Kaip gauti pajamų iš savo dalies ir ar prisidėti prie bendrų išlaidų?
Jos teigimu, tokiu atveju teisė numato labai paprastą, lakonišką taisyklę: išlaidos, pvz., už būsto išlaikymą, turi būti dengiamos proporcingai turimai daliai, nepaisant to, kad kažkuris turtu nesinaudoja. Jeigu savininkas nerealizuoja galimybės naudotis savo turtu, tai jo neatleidžia nuo, pvz., komunalinių buto išlaidų, - tvirtina teisininkė. Taip pat - ir remonto darbų: elektros, lifto, stogo remonto ir pan.
Parduodant turtą be bendrasavininko sutikimo
Jei bendrasavininkas atsisako sutikti su pardavimu, tačiau kiti bendrasavininkai nori tęsti pardavimo procesą, jie gali siekti parduoti turtą per teismą. Teismas, atsižvelgdamas į situaciją ir įvertinęs bendrasavininkų interesus, gali priimti sprendimą dėl turto pardavimo.
Tačiau ši galimybė yra susijusi su tam tikrais iššūkiais:
- Laiko ir išlaidų sąnaudos: Teismo procesas dėl turto pardavimo priverstinio būdu gali užtrukti ilgą laiką ir pareikalauti papildomų išlaidų advokatams bei teismų mokesčiams.
- Teisinės komplikacijos: Teismų sprendimas gali būti palankus ne visada. Jei nesutarimas yra dėl turto vertės arba kitų svarbių aspektų, gali kilti papildomų ginčų ir teisiniai nesutarimai, kurie užtrunka.
Jei nesutinkama dėl pardavimo kainos
Kita dažna problema, kylanti tarp bendrasavininkų, yra nesutarimas dėl pardavimo kainos. Jei vienas bendrasavininkas nori parduoti už aukštesnę kainą, o kiti nesutinka, gali kilti konfliktas dėl sąlygų.
Tokiu atveju gali būti atlikti šie veiksmai:
- Derybos ir susitarimai: Jei kiti bendrasavininkai nenori parduoti už pasiūlytą kainą, verta pradėti derybas. Derybos gali padėti rasti kompromisą, kuris patenkintų visus bendrasavininkus. Tai gali apimti kainos peržiūrą arba papildomų sąlygų įtraukimą.
- Vertinimas: Norint objektyviai įvertinti turtą, gali būti pasitelkiami nepriklausomi vertintojai. Tokiu būd...
Jeigu turimos dalys yra ne vienodos vertės, šiame procese įmanoma ir priemoka, t. y. priteisiama ir turto dalis. Tokiu būdu abu buvę bendrasavininkai tampa atskirų turto objektų savininkais.
Žinoma įstatymas nedraudžia parduoti savo turimo turto dalies, jeigu esate bendrasavininkas. Tą daryti galima, tik reikia laikytis atitinkamos procedūros, t. y. visų pirma pasiūlyti nupirkti turimą dalį bendrasavininkui (tą padaryti būtina per notarą) už norimą kainą, nes bendrasavininkas turi pirmumo teisę.
Jeigu bendrasavininkui per vieną mėnesį neįgyvendina savo pirmumo teisės, tuomet jau bendrasavininkas gali savo dalį parduoti bet kuriam kitam asmeniui, tačiau už tą pačią kainą, kokią siūlė bendrasavininkui. Dažniausiai tokiu atveju pardavimo procesas nėra lengvas, o ir pardavimo kaina gerokai mažesnė už rinkos kainą.
Verta paminėti ir tai, kad tokio pobūdžio bylos dažnai baigiasi taikos sutartimi, t. y. jau vykstant teismo procesui šalys (bendrasavininkai) vis dėl to susitaria dėl bendro turto atidalinimo būdo ir kompensacijos dydžio, nes supranta, kad valdyti nuosavybę bendrai yra ir bus sudėtinga, kai su bendrasavininku yra nesutarimai ir teisminiai ginčai.
Galimi būdai užbaigti bendrą nuosavybę
Galimi du variantai užbaigti bendrą nuosavybę:
- Atidalinti daiktą natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai (t. y. gauti du ar daugiau visiškai atskirus nekilnojamojo turto objektus).
- Atidalinti turto dalį, ją priteisti vienam iš bendrasavininkų, o kitam - atitinkamą kompensaciją pinigais.
Antrasis variantas yra gerokai dažnesnis, nes atidalinti butą, namą ar žemės sklypą ne visada yra įmanoma nepakenkiant jo paskirčiai. Kartais atidalinti natūra yra tiesiog neįmanoma, nes butas/namas/sklypas yra tiesiog per mažas ar po atidalinimo neatitiks kitų įstatyme nustatytų reikalavimų.
Todėl, kai nėra galimybės iš vieno objekto padaryti kelis objektus, tuomet prašome teismo atidalinti bendraturčio dalį, ją priteisti vienam iš bendrasavininkų, o kitam išmokant piniginę kompensaciją.
Apsisprendus kreiptis į teismą dėl bendro turto atidalinimo, reikia labai gerai įsivertinti, kurioje pusėje jūs norite atsidurti: ar turėti visą turtą ir išmokėti kitam bendrasavininkui kompensaciją (būtina įsivertinti ir įrodyti, kad esate finansiškai pajėgus išmokėti kompensaciją), ar perleisti turtą kitam bendrasavininkui ir iš jo gauti piniginę kompensaciją.
Vienu ir kitu atveju rezultatas tas pats - turtas atidalintas kaip vienas objektas ir jis priteisiamas tik vienam iš bendrasavininkų, o kitas bendrasavininkas gauna kompensaciją pinigais. Tokiu būdu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė, turtas atitenka viena asmeniui ir su turtu asmuo jau gali daryti ką nori.
Yra galimas variantas susitvarkyti bendrąją dalinę nuosavybę nemokant kompensacijos, jeigu su tuo pačiu bendrasavininku asmuo turi kelis nekilnojamojo turto objektus. Paprastai sakant „apsikeisti turimomis turto dalimis“. Jeigu tarp bendrasavininkų vėlgi nėra sutarimo dėl šio proceso, tokį ginčą sprendžia teismas.
Tokiu atveju vis tiek vyksta turto atidalijimo procesas: visų pirma turimo bendraturčių dalys yra atidalinamos iš bendrosios nuosavybės, tuomet įvertinamos, o tuomet priteisiamos - vienam bendrasavininkui vieno turto, kitam bendrasavininkui kito turto dalys.
Jeigu turimos dalys yra ne vienodos vertės, šiame procese įmanoma ir priemoka, t.y. priteisiama ir turto dalis. Tokiu būdu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė iš karto keliose nekilnojamojo turto objektuose, asmuo su savo asmenine nuosavybe gali elgtis laisvai.
tags: #turto #bendrasavininkas #kreipiasi #del #savo #teisiu