Nekilnojamojo Turto Administravimo Įstatymas Lietuvoje

Nekilnojamojo turto administravimo procesas Lietuvoje yra griežtai reglamentuojamas įstatymų ir kitų teisės aktų. Ši sistema apima įvairių subjektų - asmenų, įmonių, įstaigų bei valstybės ir savivaldybių institucijų - bendradarbiavimą.

Valstybės Institucijų Vaidmuo

Valstybės registrų sistemos politiką formuoja, reglamentavimą kuria ir priežiūrą atlieka kelios valstybės institucijos: Teisingumo ministerija, Vidaus reikalų ministerija ir Informacinės visuomenės plėtros komitetas prie Lietuvos Respublikos Vyriausybės. Registrų politiką Teisingumo ministerijoje formuoja Registrų departamentas. Teisingumo ministerija yra šių registrų steigėja: Juridinių asmenų registro, Hipotekos registro ir Nekilnojamojo turto registro.

1998 m. sausio 22 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutarimu Nr. 85 patvirtino Nekilnojamojo turto registro nuostatus. 2003 m. kovo 3 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė priėmė nutarimą Nr. 279 "Dėl žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės pavadinimo pakeitimo", kuriuo įmonės "Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonė" pavadinimas pakeistas į Valstybės įmonę "Registrų centras".

Vienas pagrindinių Valstybės įmonės "Registrų centras" uždavinių yra informacijos skleidimas ir klientų aptarnavimas. Šio aptarnavimo kokybė priklauso nuo šių rodiklių: informacijos vartotojų orientacijos, prieinamumo prie informacijos, informacijos kokybės ir informacijos pateikimo terminų.

Siekiant, kad valstybės registrų sistema funkcionuotų efektyviau, Lietuvoje jau kelerius metus vykdoma valstybės registrų sistemos reforma. Registrai yra perkeliami į elektroninę terpę, integruojami tarpusavyje, kuriamos duomenų registravimo ir teikimo elektroninės prieigos.

Notaro Vaidmuo ir Atsakomybė

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.393 straipsnį, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notarinės formos. Notaras yra valstybės įgaliotas asmuo, kuris taip pat yra viešojo administravimo subjektas, vykdantis įstatymu jam pavestas funkcijas. Notaro pareiga - užtikrinti, kad palaikant civilinius teisinius santykius nebūtų neteisėtų sandorių ir dokumentų. Taigi, notarai neišvengiamai dalyvauja nekilnojamojo turto administravimo procese.

Įgyvendindamas savo funkcijas, susijusias su nekilnojamojo turto perleidimo sandoriais, notaras atlieka teisinį tyrimą. Jo tikslas - užtikrinti fizinių ir juridinių asmenų subjektines teises ir juridinius faktus, užtikrinti šių asmenų ir valstybės teisėtų interesų apsaugą, taip pat, kad civiliniuose teisiniuose santykiuose nebūtų neteisėtų sandorių ir dokumentų. Notaras privalo nustatyti asmens tapatybę, išsiaiškinti jo tikrąją valią, paaiškinti sudaromo sandorio teisinius padarinius.

Sudarydami pirkimo-pardavimo sandorį, susijusį su nekilnojamuoju turtu, notarai išnagrinėja sandorio šalių pateiktus dokumentus, be to, notarai turi teisę naudotis Nekilnojamojo turto tvarkytojo duomenų baze. Kitaip tariant, notarai gali ir turi elektroninio ryšio pagalba patikrinti Nekilnojamojo turto registro centrinėje duomenų bazėje įregistruotus nuosavybės teisių dokumentus, kurioje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo dienai yra įrašyti visi žemės sklypą charakterizuojantys duomenys, taip pat visos žymos apie žemės bei statinių nuosavybės ir naudojimo teisių (-es) suvaržymus. Tokiu būdu notarams yra sukurta galimybė atlikti tarpininkavimo tarp Nekilnojamojo turto registro ir nekilnojamojo turto savininkų funkciją, kuomet asmuo, norėdamas atlikti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį, kreipiasi į notarą.

Tačiau reikia pripažinti, kad toks notaro atliekamas duomenų patikrinimas nesuteikia teisės nekilnojamojo turto savininkui sudaryti pirkimo-pardavimo sandorio, kadangi minėto sandorio sudarymui yra reikalinga patvirtinta pažyma iš Valstybės įmonės "Registrų centras". Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro nuostatų 82 punkte nurodyta, kad "pažymos, skirtos nekilnojamojo turto notariniams sandoriams sudaryti, išduodamos fizinių ir juridinių asmenų prašymu." Registro pažymos sandoriams sudaryti neišduodamos, jeigu nekilnojamojo turto registre yra padaryta žyma apie įregistruoto nekilnojamojo daikto, nuosavybės teisės į jį arba atskirų šios teisės sudedamųjų dalių - valdymo, naudojimo ar disponavimo - areštą.

Siekiant apsaugoti nekilnojamojo turto savininko teisėtus interesus ir teises į įsigytą nekilnojamąjį turtą, notaras per 24 valandas nuo pirkimo-pardavimo sandorio patvirtinimo momento turi elektroniniu būdu perduoti informaciją apie sudarytą sandorį nekilnojamojo turto registro tvarkytojui.

Atkreiptinas dėmesys, kad notarai neturi teisės tarpininkauti tarp Nekilnojamojo turto registro ir nekilnojamojo turto savininko atliekant duomenų registravimo Nekilnojamojo turto registre funkciją, nes asmuo, notarine forma sudaręs sandorį, savo iniciatyva turi kreiptis į Valstybės įmonę "Registrų centras", kad būtų įregistruota jo nuosavybės teisė į pirkimo-pardavimo sandoriu įgytą nekilnojamąjį turtą.

Svarbi naujovė nuosavybės teisinių santykių srityje yra nuosavybės atsiradimo momento reglamentavimas. Pagal anksčiau galiojusį (1964 m. liepos 7 d.) Civilinį kodeksą, jeigu sutartis, kuria yra perleidžiamas daiktas, turi būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda nuo įregistravimo momento (CK 149 str.). Pagal 1964 m. Civilinio kodekso 255 straipsnį, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notariškai patvirtinta ir per tris mėnesius įregistruota atitinkamoje turto registravimo įstaigoje.

Šiuo metu galiojantis Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas numato neigiamas pasekmes asmenims, kurie neregistruoja nuosavybės teisės perėjimo fakto Nekilnojamojo turto registre. Šalies interesai, kitų visuomenės narių interesai, yra svarbūs visai visuomenei ir valstybei, todėl jų teisinės registracijos reikalavimas yra pagrįstas asmens turto, jo teisių ir teisėtų interesų apsaugos prasme.

Be to, notarai, patvirtinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį, vieną sutarties egzempliorių pasilieka archyviniam saugojimui. Tokie notaro atliekami veiksmai įeina į nekilnojamojo turto registro "tvarkymo" sąvoką, tai yra, notarai atlieka informacijos rinkimo, užrašymo, saugojimo funkcijas.

Analizuojant siūlomą Nekilnojamojo turto registro tvarkytojo atliekamos duomenų registravimo funkcijos atskyrimą perduodant šią funkciją vykdyti notarams pilna apimtimi, kiek tai susiję su sandoriais nekilnojamuoju turtu, pasitelkiant elektronines priemones, reikia atkreipti dėmesį į nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių sudarymo tvarką. Šio Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nuostatose yra įtvirtintas reikalavimas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių sudarymui - notarinė tokios rūšies sandorių sudarymo forma. Svarbu yra tai, kad neturi būti įtakojama sandorių sudarymo procedūra, tai yra, nekilnojamojo turto sandoriai turi būti ir toliau sudaromi notarine forma.

Notarams suteikiant galimybę registruoti nuosavybės teisių pasikeitimus nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių pagrindu Nekilnojamojo turto registre, taip pat yra svarbu nustatyti kriterijus, kuriais vadovaujantis elektroninio formato dokumentus galima prilyginti rašytiniams dokumentams. 2000 m. liepos 11 d. Lietuvos Respublikos elektroninio parašo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad elektroniniams duomenims negali būti atsisakoma pripažinti teisinės galios kaip ir rašytiniai dokumentai. Šio paties straipsnio 3 dalyje taip pat įtvirtintas reikalavimas, kurio buvimas suteikia elektroniniams duomenims teisinę galią - "elektroninis parašas turi teisinę galią, jeigu parašo naudotojai tarpusavyje dėl to susitaria." Iš šios Lietuvos Respublikos elektroninio parašo įstatymo nuostatos darytina išvada, kad elektroniniai duomenys turi vienodą juridinę galią su rašytiniais duomenimis, jeigu šalys dėl to susitaria.

Svarbu, kad tokie pakeitimai neturėtų įtakos nekilnojamojo turto sandorių sudarymui notarine forma, kadangi sandorių sudarymo procedūra liktų nepakitusi. Pakeitimai nekilnojamojo turto registravimo Nekilnojamojo turto registre procedūroje būtų akivaizdūs. Sudarius nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį notarine tvarka, asmeniui, įgijusiam nuosavybės teises, nereikėtų papildomai vykti į Valstybės įmonę "Registrų centras" tam, kad įregistruotų savo nuosavybės teises Nekilnojamojo turto registre. Notaras, patvirtinęs nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį, galėtų pats tiesiogiai įregistruoti nuosavybės teisių pasikeitimus Nekilnojamojo turto registre.

Aprašytas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių ir jų pagrindu pasikeitusių nuosavybės teisių registravimo procesas turi būti aptartas ir analizuojant technines tokio įsikūrimo galimybes.

Šiuo metu Lietuvoje notarai turi galimybę elektroniniu būdu patikrinti duomenis apie nekilnojamąjį turtą, į kurį asmuo siekia įgyti nuosavybės teises, vadinasi, tam yra techninės galimybės. Dar daugiau, notarai per 24 valandas po nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorio patvirtinimo momento turi perduoti Valstybės įmonei "Registrų centras" informaciją apie sudarytą sandorį. Šios informacijos perdavimas yra fiksuojamas Nekilnojamojo turto registre, ir yra savotišku preliminariu nekilnojamojo turto nuosavybės teisių registravimu. Tačiau tokie notaro veiksmai nereiškia, kad nuosavybės teisės yra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Yra būtinas paties savininko prašymas registruoti nuosavybės teises į pirkimo-pardavimo sutartimi įgytą nekilnojamąjį turtą Nekilnojamojo turto registre.

Toliau analizuojant siūlomą nuosavybės teisių registravimo funkcijos perdavimą notarams pilna apimtimi, kiek tai susiję su nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriais, turėtų būti kreipiamas dėmesys į notaro atsakomybės klausimus. Dabartiniame Lietuvos Respublikos notariato įstatyme numatyta, kad notaro profesinė civilinė atsakomybė už fiziniams ir juridiniams asmenims padarytą žalą vykdant funkcijas yra draudžiama privalomuoju draudimu. Tačiau ji negali viršyti draudimo sumos. Tais atvejais, kai draudimo išmokos neužtenka žalai visiškai atlyginti, žalą padaręs notaras savo lėšomis atlygina draudimo išmokos ir faktinės žalos dydžio skirtumą.

Taigi, tam, kad būtų sudarytos galimybės notarams elektroniniu būdu registruoti notariškai patvirtintų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių pagrindu atsiradusias ir pasikeitusias nuosavybės teises Nekilnojamojo turto registre, yra sudarytos pakankamos teisinės bei techninės galimybės. Galiojantis Lietuvos Respublikos elektronio parašo įstatymas sudaro galimybę elektroninio pavidalo dokumentus prilyginti rašytiniams dokumentams galiai, esant abipusiam šalių susitarimui.

Tokie pakeitimai neturėtų įtakos nekilnojamojo turto sandorių sudarymo notarine forma, keitimas, pildymas ar koregavimas, nes iš esmės pati sandorių sudarymo tvarka išliktų tokia pati, - sandoriai būtų sudaromi tradicine notarine tvarka, o ne elektronine forma. Svarbu yra ir tai, kad Lietuvos Respublikos notariato įstatyme yra numatyta notaro profesinės atsakomybės privalomas draudimas, kuris užtikrintų tiek fizinių, tiek ir juridinių asmenų nuosavybės teisių apsaugą, esant notaro klaidoms ar neteisėtiems veiksmams.

Apibendrinant, nekilnojamojo turto administravimo įstatymai Lietuvoje nuolat tobulinami, siekiant užtikrinti efektyvų ir patikimą nuosavybės teisių registravimą.

Būtinas glaudus šių subjektų bendradarbiavimas, siekiant užtikrinti efektyvų Nekilnojamojo turto registro funkcionavimą.

Pagrindinės institucijos, dalyvaujančios nekilnojamojo turto administravime:

tags: #turto #administravimo #istatymas