Įsigijus būstą, naujakuriai neretai susiduria su naujai atsiradusiais būsto defektais, apie kuriuos nežinojo, nes nebuvo informuoti pardavėjo, arba tam tikri defektai atsirado tik po kurio laiko. Svarbiausia - nedelsti. Advokatas N. Šilaika įvardija esmines aplinkybes, kurias gyventojai turi įvertinti, jei įsigiję ar atnaujinę būstą, pastebėjote statybinius defektus.
Kreipkitės į pardavėją
Teisininkas sako, jog tokiu atveju, pirmiausia, ką reikia padaryti, tai kreiptis į pardavėją: „Civilinis kodeksas numato pardavėjo atsakomybę už iki pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo buvusius defektus, todėl visais atvejais, jei naujos statybos bute atsirado trūkumų, kurių priežastis - netinkamai atlikti statybos darbai - gyventojas, pirmiausiai, turėtų kreiptis į pardavėją, su kuriuo sieja tiesioginiai sutartiniai santykiai“, - sako N. Šilaika.
Advokatas teigia, kad tai, iš pirmo žvilgsnio atrodo elementaru, tačiau, pasitaiko atvejų, kai klientai nežino savo teisių ir šia proga nepasinaudoja. N. Šilaika atkreipia dėmesį, kad Civilinis kodeksas numato iš pirmo žvilgsnio pakankamai ilgą - net 5 metų statybos darbų garantinį terminą, o paslėptų darbų ar tyčia paslėptų darbų garantiniai terminai dar ilgesni - atitinkamai 10 ir 20 metų nuo statybos darbų užbaigimo: „Per šį laikotarpį nustatęs trūkumą, gyventojas turi teisę kreiptis į pardavėją ar tiesiogiai į darbus atlikusį rangovą“, - pabrėžia advokatas.
Gyventojas, pastebėjęs būsto trūkumus turi teisę pasirinkti, ar iš karto kreiptis pagalbos į teisininkus ir statybos specialistus, ar pirmiausia bandyti problemą išspręsti tiesiogiai su pardavėju. Advokato nuomone, pirminius veiksmus gali atlikti pats gyventojas, nepatirdamas papildomų išlaidų specialistų pagalbai.
„Visgi, jei pardavėjas atsisako pripažinti broką arba išvis ignoruoja kreipimąsi dėl defekto pašalinimo, įstatymai nustato ir trumpesnį - 6 mėnesių - terminą kreiptis į teismą dėl parduoto buto trūkumų. Šis terminas skaičiuojamas nuo tada, kai gyventojas apie pastebėtą trūkumą pranešė pardavėjui, o pardavėjas arba atsisakė trūkumus taisyti, arba per protingą laiko tarpą nesiėmė jokių veiksmų“, - aiškina ekspertas.
Surinkite įrodymus
Advokatas taip pat ragina nepraleisti progos surinkti įrodymus. Kitaip tariant, labai svarbu laiku užfiksuoti pastebėto defekto požymius. Tam paprasčiausiai gali būti panaudota nuotrauka arba vaizdo įrašas, darytas mobiliuoju telefonu.
N. Šilaika sako, kad gana dažna praktika, kada gyventojai kreipiasi į būstą nuo įvairių rizikų apdraudusią draudimo bendrovę. Pasak teisininko, paprastai statybos broko atveju draudimo bendrovės atsisako atlyginti patirtą žalą, tačiau į apžiūrą atvykęs draudimo bendrovės atstovas parengia apžiūros aktą, kuriame aprašomi tiek defekto požymiai, tiek preliminarios tokio defekto atsiradimo priežastys.
„Visų pirma, reikėtų raštu pranešti pardavėjui apie išaiškėjusius defektų požymius ir paprašyti imtis veiksmų defektų priežastims nustatyti ir jas pašalinti, - aiškina N. Šilaika. - Jei būstas naujas, dažnai atsiradusią problemą tikslinga aptarti su kaimynais, kurie tikėtina susiduria su panašaus pobūdžio problemomis ir esant galimybei kooperuotis bendraujant su namo statytoju.“ Dėl namo bendrojo naudojimo objektų trūkumų visus gyventojus gali atstovauti įsteigta daugiabučio namo patalpų savininkų bendrija.
Iš gauto pardavėjo atsakymo (ar jo nebuvimo) galima spręsti, ar pardavėjas yra nusiteikęs geranoriškai, ir trūkumai bus šalinami, ar vis dėlto pardavėjas daugiau tik imituoja problemos sprendimą, vilkina ir tokiu būdu vengia savo atsakomybės už tokius trūkumus.
Dažniausi pavojai ir kaip jų išvengti
APB „IUSTUM“ advokatas N. Šilaika išskiria dažniausius pavojus, su kuriais susiduria gyventojai. Teisininkas atkreipia dėmesį, kad dažniausiai pardavėjas pasiūlo kreiptis tiesiogiai į darbus vykdžiusius rangovus arba informuoja, kad klausimo sprendimas yra perduotas už defektus atsakingiems asmenims: „Dažniausiai tokiu atveju rangovai pradeda perkėlinėti atsakomybę vienas nuo kito“, - sako teisės ekspertas, pridurdamas, jog pasitaiko ir taip, kad pardavėjas įtikinėja, trūkumus esant netinkamos eksploatacijos (drėkstančios sienos dėl nepakankamo buto vėdinimo) arba natūralaus statybos proceso pasekme (namas pirmus keletą metų turi „nusistovėti“).
N. Šilaika pabrėžia, jog dažnai tokio pobūdžio bendravimas ar susirašinėjimai laiškais tarp pardavėjo, gyventojo, rangovų užsitęsia ir praleidžiamas jau minėtas 6 mėnesių terminas kreiptis į teismą dėl parduoto daikto trūkumų.
Vadovaujantis teisininko patirtimi, pasitaiko atvejų, kai pardavėjas pasiūlo darbų atlikimui palaukti palankių orų arba garantinio laikotarpio pabaigos - neva tada bus ištaisyti visi per garantinį terminą nustatyti trūkumai. N. Šilaika sako, kad toks siūlymas nėra blogas, tačiau tokiu atveju turėtų būti gautas raštiškas ir konkretus pardavėjo patvirtinimas, kad jis pripažįsta savo atsakomybę už konkrečius trūkumus ir juos įsipareigoja pašalinti per konkrečiai nurodytus terminus (esant pardavėjo įsipareigojimui, minėtas 6 mėnesių terminas nepradedamas skaičiuoti).
Ką daryti, jei situacijos taikiai išspręsti nepavyksta?
Advokatas akcentuoja, kad gyventojai dažnai pirminių trūkumų požymių neįvertina kaip rimtų trūkumų, kurių pašalinimui vėliau prireikia sudėtingų ir ženklių išlaidų reikalaujančių darbų. Pasak jo, dažnai periodinis drėgmės prasiskverbimas per pastato sienas ar kitas konstrukcijas, tose pačiose pastato dalyse pasikartojantys sienų įtrūkimai gali reikšti, kad tai nėra tik vienkartinės problemos, kurias galima išspręsti iš naujo nuglaisčius ir perdažius sieną.
Vis dėlto, teisininkas sako, jog nusprendus, kad nėra galimybės per minėtus terminus taikiai išspręsti trūkumų šalinimo klausimo, gyventojas turi priimti sprendimą dėl savo teisių gynimo būdo.
„Tokiu atveju reikėtų reikalauti neatlygintinai pašalinti nustatytus trūkumus ir jų priežastis. Taip pat galima savo lėšomis pašalinti nustatytus trūkumus ir kreiptis į teismą dėl tokių išlaidų atlyginimo. Dar vienas variantas yra apskaičiuoti trūkumų šalinimui reikalingų išlaidų sumą ir kreiptis į teismą dėl tokių išlaidų priteisimo avansu“, - aiškina teisės ekspertas N. Šilaika.
Galimi reikalavimai pardavėjui:
- Neatlygintinai pašalinti trūkumus ir jų priežastis.
- Atlyginti išlaidas, patirtas šalinant trūkumus savo lėšomis.
- Priteisti trūkumų šalinimui reikalingų išlaidų sumą avansu.
Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė primena, kad įsigijusiems naujos statybos būstą - taikomos įstatymuose nustatytos garantijos. Taigi, nepaisant to, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje, pardavėjas (statytojas) jokių garantijų pirkėjui nenumatė - įstatymas įpareigoja statytoją suteikti garantiją visiems atliktiems statybos darbams.
Standartinis garantijos terminas taikomas statiniams yra 5 metai, kuris pradedamas skaičiuoti nuo pastato pripažinimo tinkamu naudoti dienos. Ši garantija taikoma pastato apdailai, įrengimui bei visiems statybos darbams. Vidinėms (nematomoms) pastato dalims, tokioms kaip pastato konstrukcijoms, vamzdynams - garantijos laikotarpis yra 10 metų. Na, o jeigu tam tikri defektai buvo statybininkų tyčią paslėpti - jiems taikoma net 20 metų garantija.
Svarbu paminėti, jog sutarčių nuostatos, kuriose yra apribojama pardavėjo atsakomybė dėl taikomų garantijų - negalioja. Įstatymas aiškiai numato, jog tiek statytojas (vystytojas), tiek rangovas privalo užtikrinti statybos darbų kokybę ne trumpesniu nei įstatyme nustatytu garantiniu terminu. Taigi, jeigu pirkėjas garantiniu laikotarpiu nustato būsto defektus - jis turi pagrįstą teisę kreiptis su pretenzija į pardavėją ir reikalauti šiuos trūkumus pašalinti arba atlyginti jų šalinimo išlaidas.
Pirkėjo teisė pareikšti reikalavimą pardavėjui pašalinti daikto trūkumus galioja visą garantijos galiojimo laikotarpį, o garantinis terminas sustabdomas tiek laiko, kiek objektas negalėjo būti naudojamas dėl nustatytų defektų, už kuriuos atsako statytojas (vystytojas).
Advokatė Sandra Akelaitienė pažymi, kad praktikoje pasitaiko ir tokių atvejų, kai statytojas (vystytojas) pardavęs naujos statybos būstus - bankrutuoja dar nesuėjus garantiniam laikotarpiui. Tokiu atveju, pirkėjui svarbu žinoti, jog pretenzijos ir reikalavimai dėl atsiradusių statybos defektų gali būti reiškiami ne tik statytojui, bet ir tiesiogiai darbus vykdžiusiam rangovui. Dėl to, įsigyjant naujos statybos būstą rekomenduojame pardavėjo reikalauti visos statinio techninės dokumentacijos, t. y.
Tačiau aplinkybes, kad parduoto daikto trūkumai atsirado po pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ar dėl pirkėjo kaltės, kad šie trūkumai nepriklauso nuo priežasčių, atsiradusių iki daikto pardavimo, kad pirkėjas, kaip bet kuris vidutinis ir atidus pirkėjas, turėjo žinoti apie galimus parduodamo daikto trūkumus ir pan., t. y.
Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė pažymi, kad, tiek vienu, tiek kitu atveju, įsigijus būstą, pirkėjas turi teisę per atitinkamą laikotarpį reikalauti, kad atsiradę defektai būtų pašalinti. Visgi, svarbu suprasti, jog pardavėjo atsakomybė nėra absoliuti.
Praktikoje pasitaiko atvejų, kai apie savo teises nežinodami pirkėjai, atsiradusius statybos defektus pašalina savo lėšomis ir tik tuomet kreipiasi į pardavėją su reikalavimu atlyginti pirkėjo patirtas išlaidas. Jas atgauti gali būti sudėtinga, nes bus sunku įrodyti, kad tokie defektai apskritai buvo, ir kad jie atsirado dėl pardavėjo kaltės.
Todėl, ypatingai svarbu, kad pirkėjas iš karto pastebėjęs būsto defektus - kreiptųsi į pardavėją raštu, nurodant atsiradusius defektus bei pateikiant jų atsiradimą pagrindžiančius įrodymus, t. y. nuotraukas, filmuotą medžiagą, ekspertizės išvadas, draudiko apžiūros raštus ir kt. Pretenzijoje siunčiamoje pardavėjui svarbu nurodyti ir terminą, per kurį pardavėjas yra kviečiamas atvykti apžiūrėti ir įvertinti nustatytus defektus bei juos pašalinti.
Tik gavus neigiamą atsakymą, arba jo negavus - pirkėjas gali inicijuoti teisinius veiksmus arba defektų šalinimą atlikti savo iniciatyva. Atkreipiame dėmesį, jog antruoju atveju svarbu išsaugoti visus su defektų šalinimu susijusius dokumentus, t. y.
Šis teisininko komentaras laikytinas bendro pobūdžio konsultacija. Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju turėtumėte kreiptis į advokatų profesinę bendriją „NEWTON LAW“ el.