Lietuviams investavimas į nekilnojamą turtą - kaip ilgai puoselėjama šeimos tradicija. Net 88 % gyventojų renkasi gyventi nuosavame būste - šis procentas aiškiai išskiria mus iš kitų europiečių.
Jei „Ai, išleiskim!“ atrodo blogas patarimas, tai turbūt verta skaityti toliau. „Mėginkim investuoti!“ - yra tas geresnis patarimas. O kur investuoti? Remiantis savo paties asmenine patirtimi ir teorinėmis žiniomis apie finansus parašiau straipsnį - visišką pradžiamokslį apie tai kur investuoti.
Šiame straipsnyje apžvelgsime, ar nekilnojamas turtas iš tiesų yra turtas, kuris nuolat brangsta, bei aptarsime įvairias investavimo galimybes ir jų rizikas.
Šiandien investavimas į NT prieinamas ne tik tiems, kas turi dešimtis tūkstančių eurų. Galite pradėti per REIT fondus ar sutelktinio finansavimo platformas, kur startinė suma gali būti vos 100 ar 200 eurų.
Moderniais laikais investavimas į NT įgavo naujų atspalvių. Dabar galima rinktis ne tik buto, namo ar žemės sklypo pirkimą, bet ir investuoti per REIT fondus, sutelktinio finansavimo platformas ar net NT fondus. Lietuvos NT rinka nuolat auga, didėja naujos statybos ir siūlomų projektų kiekis - tai lemia dar didesnį pasirinkimą. Daugėja galimybių turėti ne tik gyvą butą, bet ir virtualiai valdomus aktyvus.
Tačiau, kaip ir bet kuri investicija, investavimas į nekilnojamą turtą turi savo pliusų ir minusų. Panagrinėkime juos atidžiau.
Kokia yra geriausia nekilnojamojo turto investavimo strategija?
Nekilnojamojo turto investicijų rūšys
Investicijos į nekilnojamą turtą gali turėti skirtingas formas - jos neapsiriboja tik paties nekilnojamo turto įsigijimu. Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz. statiniai). Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe.
Kaip investuotoją jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma. Turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės. Investuotojus domina ir nekilnojamo turto vystymas - įsigyti sklypą, pastatyti statinių, tuomet juos išnuomoti ar parduoti.
Štai kelios pagrindinės nekilnojamojo turto investicijų rūšys:
- Biurai: Tai yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose.
- Prekybinės patalpos: Tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių.
- Pramoninės patalpos: Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas.
- Gyvenamosios patalpos: Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą.
Kiekviena iš šių rūšių turi savo specifiką ir reikalauja skirtingo požiūrio.
Investavimo į NT būdai
Be tiesioginio nekilnojamojo turto pirkimo, yra ir kitų būdų investuoti į šį sektorių:
- NT pirkimas su tikslu perparduoti: Jei nekilnojamo turto rinka yra palanki ir joje vyrauja žemos palūkanų normos bei aukšta paklausa, galima tikėtis sėkmės.
- NT pirkimas su tikslu nuomoti: Nusiperkate butą ar namą paklausioje vietovėje ir išnuomojate jį ilgam laikotarpiui už iš anksto sutartas kas mėnesines nuomos įmokas.
- Sutelktinis finansavimas: Finansavimą norintis gauti verslas arba privatus asmuo kreipiasi į P2P arba P2B sutelktinio skolinimo platformą, kuriai už tam tikrą paskolą įsipareigoja įkeisti realų NT objektą.
- REIT (Real Estate Investment Trust): REIT‘ai yra viešai savo vertybiniais popieriais prekiaujančios investicinės nekilnojamo turto bendrovės, kurios aktyviai užsiima tokiais procesais, kaip nekilnojamo turto nuoma ir pardavimas.
- REIT fondai (ETF): REIT fondas yra savotiškas minėtų REIT kompanijų mišinys, kuris vienija dešimtis, o kartais ir šimtus skirtingų nekilnojamo turto bendrovių akcijų.
- Sutelktinis investavimas į NT su kapitalo prieaugiu: Per įvairias platformas patikėdami pinigus finansavimo ieškančiam turto vystytojui ar statytojui, jūs už šią savotišką paskolą gaunate fiksuotą metinę grąžą ir standartiškai dalį svyruojančios grąžos nuo objekto nuomos pajamų.
Kiekvienas iš šių būdų turi savo privalumų ir trūkumų, todėl svarbu pasirinkti tinkamiausią, atsižvelgiant į savo finansinę situaciją ir rizikos toleranciją.
Nekilnojamojo turto kainų dinamika
Kalbant apie investavimą į nekilnojamą turtą, ar tai būtų gyvenamosios ar komercinės paskirties objektai, dauguma investuotojų visų pirma orientuojasi į tai, kokį kainos pabrangimo potencialą dar turi konkretus objektas po jo įsigijimo. Visų pirma analizuosime Lietuvos gyvenamojo nekilnojamo turto rinką, o tam naudosime „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso istorinius duomenis.
Kaip galite pastebėti iš žemiau pateikto „Ober-Haus“ indekso, per pastaruosius 21 metus Lietuvos butai tikrai brango, tačiau bendras brangimas nebuvo toks didelis, kaip kad dauguma įsivaizduoja. Per minėtą laikotarpį vidutinis metinis Lietuvos butų kainų prieaugis siekė 7.8%, tačiau vertinant “realią” grąžą, t.y.
Taigi, jei kada ateityje planuosite investuoti į nekilnojamą turtą, visų pirma turėtumėte įsivertinti, koks šiuo metu yra perkamo turto nuomos pajamingumas, pasilyginti jį su istoriniais rodikliais bei vyravusiais vidurkiais. Taip pat gautą rodiklį reikėtų pasilyginti su tuo metu vyraujančiomis vidutinio termino valstybinių obligacijų mokamomis palūkanomis. Antras žingsnis - reikėtų pasilyginti realias nekilnojamo turto kainas su tomis, kurios buvo prieš 5, 10 ar 20 metų.
Tikėtis, kad nekilnojamas turtas visada brangs, yra klaidinga. Ekonomika turi ne tik kilimo, bet ir nuosmukio laikotarpius. Tačiau, investuojant į nekilnojamą turtą, iš dalies galime tikėtis geresnės apsaugos nuo infliacijos, negu kad investuojant į akcijas, o tuo labiau obligacijas.
Norint suvokti spekuliacinių kainos pokyčių įtaką, žemiau pateiksime to paties „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso vienerių ir penkerių metų vidutinius metinius pokyčius.
Ober-Haus Lietuvos butų kainų indeksas
Nekilnojamojo turto pelningumo veiksniai
Nekilnojamojo turto investicijų pelno potencialą lemia keli pagrindiniai veiksniai, tiesiogiai veikiantys grąžą, pinigų srautus ir ilgalaikį vertės augimą. Šių veiksnių supratimas padeda investuotojams priimti pagrįstus sprendimus ir maksimaliai padidinti pelningumą.
- Vieta: Artumas prie darbo centrų, transporto, mokyklų ir patogumų reikšmingai veikia paklausą, turto vertes ir nuomos pajamas.
- Turto tipas: Skirtingi turto tipai duoda įvairią grąžą.
- Finansavimo išlaidos: Palūkanų normos ir finansavimo sąlygos veikia investicijų išlaidas.
Rizikos ir iššūkiai
Nors investavimas į NT turi nemažai privalumų, svarbu atsižvelgti ir į galimas rizikas bei iššūkius:
- Didelis pradinio kapitalo poreikis: Dėl išaugusių NT kainų, pradinė investicija reikalauja didesnio kapitalo.
- Segmento pasirinkimo rizika: Svarbu pasirinkti tinkamą NT segmentą, atsižvelgiant į rinkos tendencijas ir paklausą.
- Reguliavimo rizika: NT rinką veikia įvairūs reguliavimai ir įstatymai, kurie gali keistis.
- Likvidumas: Kai reikia greit grąžinti pinigus, būsto pardavimas gali užtrukti.
Taip pat svarbu įvertinti rinkos svyravimus ir pasikeitimus įstatymuose, pavyzdžiui, mokesčių. Palūkanų kilimas gali padidinti paskolos išlaidas.
Vis tik, riziką galima valdyti paskirstant investicijas tarp kelių objektų arba naudojant skirtingas investavimo platformas.
Investavimo principai
Prieš pradedant investuoti, svarbu atsiminti keletą pagrindinių principų:
- Niekada nedėkite visų savo santaupų į vieną objektą.
- Finansų pasaulyje yra daug labai mandrų investavimo priemonių, kurių kartais nesuvaldo net profesionalai.
- Kiekvienas sutaupytas euras yra uždirbtas euras. Taigi, jeigu tiesiog paslepiame pinigus nuo savęs taip, kad jų neišleidžiame, tai jau irgi gera investicija.
Daugeliui žmonių 1 (indėliai) ir 2 (fondai) yra visiškai pakankami. Drąsesni gali rinktis dar 4 (jungtinis finansavimas). Labiau išmanantys jau gali mėginti ir 3 (akcijos). Labai drąsūs gali nerti į 7 (valiutos). Galbūt kam nors gims idėjų kaip savo veiklas paversti verslais (6) ar vertingų daiktų kolekcijomis (5).
Investicijos į nekilnojamą turtą: perspektyvos 2025 m.
Įžengus į 2025 metus, nekilnojamojo turto rinka toliau vystosi, veikiama pasaulinių ekonomikos pokyčių, technologijų pažangos ir kintančių gyvenimo būdo preferencijų.
Nuomojamų objektų rinka 2025 m. išliks viena pelningiausių nekilnojamojo turto investicijų rūšių. Žengiant į 2025 m., komerciniai objektai išlieka svarbiu investuotojų, ieškančių stabilumo, nuspėjamų pajamų ir vertės augimo potencialo, dėmesio objektu. Komercinis nekilnojamasis turtas 2025 m. turėtų išlaikyti savo statusą kaip viena pelningiausių nekilnojamojo turto investicijų rūšių.
Trumpalaikės nuomos objektų dizainas ir apstatymas atlieka reikšmingą vaidmenį jų sėkmei. Technologijos taip pat tapo kritiniu veiksniu optimizuojant trumpalaikę nuomą. Žvelgiant į 2025 m., trumpalaikės atostogų nuomos paklausa turėtų išlikti stipri.
Investavimas į neapdirbtą žemę reikalauja strateginio ir kantraus požiūrio.
REIT 2025 m. Pramoninis nekilnojamasis turtas: Skatinamas elektroninės prekybos plėtros ir tiekimo grandinės optimizavimo, pramoniniai objektai, tokie kaip sandėliai ir logistikos centrai, toliau užtikrina 10-12 % metinę grąžą su užimtumo rodikliais, viršijančiais 95 %. Trumpalaikė atostogų nuoma: Platformos, tokios kaip „Airbnb“, daro atostogų nuomą labai pelninga, su dinaminės kainodaros modeliais ir piko sezono kainomis, skatinančiomis iki 15 % metinę grąžą.
Išvados
Nors investavimas į nekilnojamą turtą gali būti pelningas, svarbu atsižvelgti į visas galimas rizikas ir iššūkius. Prieš priimant sprendimą, būtina atidžiai išanalizuoti rinką, įvertinti savo finansines galimybes ir rizikos toleranciją.
Be to, nepamirškite, kad nekilnojamas turtas nėra vienintelis būdas investuoti. Yra ir kitų alternatyvų, tokių kaip akcijos, obligacijos, fondai ir kt.
Tikiuosi, kad visa tai perskaičius žodis investavimas bent jau neatrodys didelis baubas.