Atsiskaitymas nuo hipotekos: žingsnis po žingsnio

Perkant būstą su paskola, svarbu suprasti visą atsiskaitymo procesą, įskaitant hipotekos įkeitimą ir pakvitavimo atlikimą. Šiame straipsnyje aptarsime kiekvieną žingsnį, kad būtumėte gerai informuoti ir pasiruošę.

Nuosavybės teisės įgijimas: formalumas ar rizika?

Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad apie šį žingsnį nėra ką daug kalbėti - prisijungiate prie Registrų centro savitarnos ir gaunate išrašą, kad esate NT savininkas. Šis procesas atrodo kaip formalumas ir dažniausiai į jį nė neatkreipiame dėmesio. Tačiau ar jums niekad nekilo klausimas, kaip taip gali būti: už NT dar pilnai neatsiskaityta (jei perkama su paskola), o žmogus - jau savininkas? Toks klausimas kyla užsieniečiams - esame reta šalis Europoje, kurioje nuosavybė perduodama nedelsiant, nė neatsiskaičius.

Esu turėjęs tokį atvejį - tik po trijų valandų durų trankymo, su notaro, vertėjo, teisininkų argumentais italas pardavėjas galiausiai suprato, kad kitas būdas neegzistuoja. Nebent ieškoti pirkėjo, kuris perka ne su paskola ir iš karto atsiskaitys.

Rizikos ir apribojimai

O iš tiesų, ar yra kokių nors rizikų dėl tokių procedūrų? Turto naudojimas iki pilno atsiskaitymo yra apribojamas, tad naujasis savininkas nei jo parduoti, nei nuomoti negali. Tad ši dalis - saugi ir aiški.

Per savo karjerą esu turėjęs tik vieną atvejį, kai kilo nesklandumų - turtas formaliai jau buvo perduotas pirkėjui, o bankas iki atsiskaitymo termino ėmė ir bankrutavo. Kadangi nuosavybė - jau nebe pardavėjo, jis ir sutarties negalėjo nutraukti, tad teko kreiptis į teismą su prašymu grąžinti nuosavybę. Taip, kalbame apie „Snorą“.

Būsto paskolos sutartis

NT pirkėjo kelionėje kitas žingsnis bus trumpas ir aiškus - būsto kredito su banku. Būna, kad šią sutartį kai kurie pirkėjai sudaro dar iki notarinės sutarties, bet dažniau - po jos. Aiškus todėl, kad labai daug buvo padirbėta anksčiau, dar iki jo - ankstesniame etape jau gauti ir išsinagrinėti bankų pasiūlymai, suderėtos sąlygos, belieka pasirašyti.

Notarui jūsų NT nuosavybę įregistravus Registrų centre, jau galite keliauti į banką sutarties užtvirtinimui - parašams. Be šio veiksmo negalėsite atlikti kito žingsnio - įkeisti NT hipotekai.

Teismo leidimas nepilnamečiams vaikams

Anksčiau būdavo dar vienas tarpinis žingsnis tarp kredito sutarties pasirašymo ir NT įkeitimo - reikėdavo teismo leidimo įkeisti būstą tais atvejais, kai turite nepilnamečių vaikų. Galbūt dar ne visi tai žino, bet nuo praėjusių metų tai jau nebereikalinga.

Dabar situaciją įvertina pats notaras - jis nusprendžia, ar nebus pažeistos nepilnamečių teisės į būstą, jei tai - vienintelis šeimos NT. Gali būti, kad notarui turėsite pateikti rašytinį paaiškinimą, tačiau teismo, kaip reikėjo anksčiau, neprireiks.

Hipotekos įkeitimas: banko saugumas

Toliau keliaukime per NT pirkėjo žingsnius. Iki finišo - jūsų būsto - liko jau labai nedaug. Reiškia, atėjo laikas turto įkeitimui: bankas pirkėją siunčia hipotekos įkeitimui pas savo notarą - vieną iš biurų, su kuriais bendradarbiauja.

Kai notaras sandorį įregistruoja Registrų centre, bankas pamato, kad pirkėjas jau tapo savininku. Bankas turi užsitikrinti saugumą - jei paskolą paėmęs NT pirkėjas vieną dieną taptų nemokus, bankas galėtų perimti turtą. Hipoteka užtikrins, kad nemokumo atveju bankui nereikės stoti į eilę aiškintis su kitais kreditoriais, kurie galbūt irgi turės pretenzijų į turtą.

Kuomet hipoteka sutvarkyta, bankas, gavęs įkeitimo lakštą, per tris dienas pradeda apmokėjimo procesą. Procedūriškai hipotekos įkeitimas yra notarinis sandoris - nemažai kainuojantis veiksmas.

Ir šis mokestis nėra simbolinis - tai bus bent keli šimtai eurų, priklausomai nuo turto vertės. Tad reikėtų tai įsivertinti pradedant NT pirkimo procesus - visuomet klientams primenu, kad pirkimas iš skolintų pinigų kainuoja ir šias išlaidas reikia numatyti jau pradžioje: pradedant turto vertinimu, baigiant hipoteka ir banko sutarties mokesčiu.

Hipotekos įkeitimo mokesčiai

Hipotekos įkeitimo mokestis priklauso nuo turto vertės ir gali siekti kelis šimtus eurų. Štai preliminari mokesčių lentelė:

Atsiskaitymas ir pakvitavimas

Atėjo laikas, kai bankas išmokės kreditą, o po jo svarbu nepamiršti atlikti pakvitavimą. Po hipotekos per 2-3 dienas bankas paleidžia mokėjimą pardavėjui, o jis, gavęs pinigus (dažniausiai per 14 dienų) turi sugrįžti pas notarą, kad patvirtintų jų gavimą.

Tobulu atveju šį žingsnį jis turėtų atlikti kartu su pirkėju - ypač, jei notarinės sutarties išlaidos anksčiau buvo pasidalintos pusiau. Tokiu atveju vėl atvykus kartu, ir pakvitavimo išlaidas pasidalinsite.

Kas yra pakvitavimas?

Jei pamenate iš ankstesnių žingsnių, pasirašant notarinę sutartį turtui buvo uždėtos žymos, neleidžiančios juo disponuoti iki pilno atsiskaitymo. Tad pakvitavimas arba pilno atsiskaitymo patvirtinimas leidžia nuimti tas žymas Registrų centre.

Ką daryti, jei sandorio pabaiga apsidžiaugęs pardavėjas pamiršta arba nepasivargina vėl nueiti pas notarą? Su fiziniais asmenimis taip rečiau pasitaiiko, bet perkant iš vystytojų - visai įprasta, jie su kiekvienu pirkėju pas notarą nevažinėja, tik atsiunčia pažymą, kad neturi pretenzijų.

Praėjus terminui, pirkėjas su banko išrašais pats gali kreiptis pas notarą, kuris jam išduos liudijimą apie pilną atsiskaitymą ir nuims apribojimus. Kartais pakvitavimo neatlikusiems pardavėjams sutartyse būna numatytos baudos, bet ne visuomet.

Bet kokiu atveju, ir pačiam pirkėjui svarbu įsitikinti, kad pinigai buvo pervesti, ir nepamiršti pasirūpinti vienu iš paskutinių formalumų. Savo praktikoje visai dažnai matau atvejus, kaip 10 metų po įsigijimo žmonėms ėmus pardavinėti NT atrandu ant jo dar vis „kabančias“ tas žymas.

Aišku, gyventi tokiame apribotame būste niekas netrukdo, bet nuomojant ar pardavinėjant jas vis tiek teks nuimti.

Būsto priėmimo-perdavimo aktas

Jau priėjome paskutinį žingsnį - pasirašysite būsto priėmimo perdavimo aktą. Tai - vienas svarbesnių dokumentų procese, nes juo atsakomybė už NT pereina pirkėjui - iki tol tai buvo pardavėjo atsakomybė.

Nesvarbu, kad teisiškai NT jau kurį laiką (nuo notaro sandorio) priklauso pirkėjui, bet atsakomybė už turtą vis tiek dar likusi pirkėjui. Todėl, jei pamenate, ir būsto draudimo pardavėjui nepatariu nutraukti vos pardavus NT - sulaukite akto pasirašymo.

Raktų perdavimas ir priėmimo-perdavimo aktas - tą patį apibrėžiantys terminai. Tiksliau, raktai yra akto dalis, juo taip pat nurašomi skaitiklių duomenys, apžiūrimas turtas - ar atiduodamas toks, kokį įsipareigojo pirkti ir parduoti.

Tai yra vieno puslapio dokumentas, kuri parengia NT brokeris. Kai kurie po viso ilgo pirkimo-pardavimo proceso jau žiūri nerimtai - ką čia tas lapas? Jis nereikšmingas tol, kol nieko nenutinka.

O jei nutinka, tampa itin reikšmingas - nuo akto priklauso, kas turi prisiimti atsakomybę, t.y. tas, kas teisiškai turi raktus. Šis aktas taip pat reikalingas sudarant naujas sutartis su paslaugų teikėjais - jame užfiksuota, nuo kurių skaitiklių rodmenų prasideda naujas skaičiavimas.

Labai retai gali pasitaikyti, kad atėjęs NT perimti pirkėjas randa ne tai, kas buvo numatyta sutartyje - gal išvežti sutarti baldai ar buvo apdaužytos sienos. Tokiu atveju yra du keliai.

Galima pasirašyti aktą užfiksuojant atsiradusius defektus. Arba galima akto nepasirašyti ir spręsti, kas, kada ir kaip turi pašalinti defektus. Žinoma, proto ribose - natūralų nusidėvėjimą taip pat reikia turėti galvoje.

Nuosavybės teisės įgijimo būdai

Yra du pagrindiniai nuosavybės teisės įgijimo būdai:

• Pirminiai: Užvaldymas, radimas, prijungimas ir įgyjamoji senatis.
• Išvestiniai: Nuosavybės teisės įgijimas pagal sandorį ar paveldint.

Svarbu, kai įgyjama nuosavybės teisė į turtą, registruotiną viešuose registruose (pvz nekilnojamas), taikomos specialios įstatymų taisyklės, reglamentuojančios nuosavybės teisės į tokį turtą registravimą.

Dažniausiai užduodami klausimai perkant NT

Jungtinė nuosavybė ar asmeninis turtas?

Jei sutartį pasirašantis asmuo yra sudaręs santuoką ir neturi vedybų sutarties, įsigyjamas turtas taps bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, nepriklausomai nuo to, kuris jų ar abu pasirašo sutartį. Išimtis taikoma tuo atveju, jeigu egzistuoja vedybų sutartis, kuria nustatytas visiško atskirumo sutuoktinių turto teisinis režimas arba konkretaus turto priskyrimas asmeninei sutuoktinio nuosavybei. Taip pat išimtis būtų taikoma pirkėjui (sutuoktiniui), kuris įrodytų, jog turtas įsigyjamas iš asmeninių lėšų.

Atsiskaitymas - prieš ar po sandorio?

Įprasta, kad atsiskaitymas būna dviejų tipų: iki sandorio arba po jo. Tuo atveju, jei atsiskaitoma iki sandorio, notaras paprašo pavedimą patvirtinančio dokumento - banko išrašo iš pardavėjo, kad būtų užfiksuotas įplaukų įskaitymas į pardavėjo sąskaitą. Tuo atveju rekomenduojama pavedimus atlikti tarp pardavėjo ir pirkėjo banko sąskaitų, esančių tuose pačiuose bankuose - atsiskaitymas būna momentinis ir pardavėjas pinigus savo sąskaitoje pamato labai greitai.

tags: #pakvitavimas #ir #atsiskaymas #nuo #hipotekos