Teismų praktika: privaloma nekilnojamojo daikto sutarties registracija Lietuvoje

Nekilnojamojo turto sandoriai yra svarbūs tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims, todėl jų teisinis reglamentavimas ir teismų praktika yra ypatingai reikšmingi. Šiame straipsnyje aptarsime teismų praktiką, susijusią su privaloma nekilnojamojo daikto sutarties registracija, nagrinėjant įvairius teisinius aspektus ir konkrečius atvejus.

I. Mainų sutarties pripažinimas negaliojančia: teismo praktikos analizė

Nagrinėjant vieną iš teismo bylų, ieškovas prašė teismo pripažinti UAB „Trastas“ ir UAB „Trakų autobusai“ sudarytą mainų sutartį negaliojančia nuo pat jos sudarymo momento. Ieškinyje nurodyta, kad Mainų sutartimi UAB „Trakų autobusai“ perdavė investuotojai UAB „Trastas“ nuosavybėn 47/100 dalis pastato - auto stoties, esančios valstybinės žemės sklype Trakuose, Vytauto g. 90, mainais į UAB „Trastas“ nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą Trakuose, Vytauto g.

Ieškinyje taip pat nurodoma, kad sudarydama Mainų sutartį, UAB „Trakų autobusai“ sudarė palankias sąlygas UAB „Trastas“ ne tik įgyti dalį Pastato nuosavybės, bet ir išimtinę teisę be aukciono valdyti valstybinę žemę bei ja naudotis, taip pat nevaržomą galimybę pasinaudoti Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punkte nustatyta išimtimi ir įsigyti nuosavybės teises į UAB „Trastas“ pastato daliai priklausantį valstybinės žemės sklypą be aukciono. Ši ilgalaikė valstybinės žemės nuomos ne aukciono tvarka teisė nebuvo įvertinta finansinės naudos prasme, todėl ieškovui kilo abejonė dėl mainų lygiavertiškumo.

Vilniaus apygardos teismas 2018 m. balandžio 9 d. sprendimu ieškinį tenkino - pripažino Mainų sutartį negaliojančia, taikė dvišalę restituciją ir grąžino šalis į pirminę padėtį - UAB „Trastas“ grąžino žemės sklypą Trakuose, Vytauto g. 88, o UAB „Trakų autobusai“ grąžino 47/100 dalis pastato - auto stoties, esančio Trakuose, Vytauto g.

Teismas nustatė, kad UAB „Resolution valuations“ 2016 m. vasario 2 d. turto vertinimo ataskaitoje pažymėta, jog, atliekant turto vertinimą, žemės sklypo Trakuose, Vytauto g. 90, nuomos teisė nebuvo vertinama, turto vertinimas atliktas su prielaida, kad, įvykdžius mainų sandorį ir pasikeitus pastato savininkui, valstybinio žemės sklypo nuomos sutartis gali būti nepratęsta (NŽT pasiūlius žemės sklypą išsipirkti rinkos verte), pratęsta tik dėl žemės sklypo dalies, užstatytos autobusų stoties pastatu (378 kv. m). Teismas atmetė atsakovių argumentus, kad sudarant sandorį neturėjo būti vertinama nuomos teisės suteikiama nauda Pastato dalies įgijėjai. Teismas nurodė, kad, sudarydama Mainų sutartį, UAB „Trakų autobusai“ atsisakė turtinės teisės - ilgalaikės valstybinės žemės nuomos teisės į dalį žemės sklypo, t. y. ne tik išmainė 47/100 dalis Pastato į žemės sklypą, kurio paskirtis - gyvenamosios paskirties teritorija, bet kartu su Pastato dalimi perleido nuomos teisę į dalį valstybinės žemės sklypo, kurio tiesioginė paskirtis buvo Pastato tinkamas eksploatavimas.

Iš bylos aplinkybių visumos teismas padarė išvadą, kad atsakovių atlikti mainai nebuvo lygiaverčiai, nes sudarant ginčo sandorį nebuvo įvertinta ilgalaikė žemės nuomos teisė, kuria disponavo atsakovė UAB „Trakų autobusai“, sąlygos dėl bendro projekto vykdymo, jo naudingumo šiai įmonei sutartyje nėra atskleistos. Teismas sutiko su ieškovu, kad, sudarius Mainų sutartį, kurios dalykas yra ne tik dalies Pastato ir žemės sklypo mainai, bet ir valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimas naujam nuomininkui, yra sudaromos sąlygos UAB „Trastas“ įsigyti valstybinės žemės nuomos teisę ne aukciono būdu, pažeidžiami Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsnyje nustatyti valstybės turto valdymo principai, nes UAB „Trakų autobusai“ išnuomotas valstybinės žemės sklypas Pastatui tinkamai eksploatuoti pagal jo tiesioginę paskirtį prarandamas valstybinės žemės nuomos teisę perleidžiant investuotojai šios turtiniams interesams tenkinti.

Teismas pažymėjo, kad, šalims ne tik išmainius nekilnojamuosius daiktus, bet ir nustačius bendro projekto įgyvendinimo sąlygas, Mainų sutarties teisėtumas turi būti vertinamas bendro projekto kontekste, atsižvelgiant į sutarties tikslus ir sudarymo aplinkybes, sutarties sąlygas. Įvertinęs Mainų sutarties tikslus, sutarties turinį, teismas padarė išvadą, kad ginčijama sutartis nėra vien mainų sutartis, ji apima ir kitas šalių teises ir pareigas. Tokį šalių susitarimą teismas vertino kaip viešojo ir privataus sektoriaus partnerystę, jų bendradarbiavimą, kuriuo pritraukiamas privatus kapitalas viešojo sektoriaus poreikiui infrastruktūros objektu užtikrinti ir viešosios paslaugos teikimui pagerinti, jai reikalingam turtui sukurti.

Teismas nurodė, kad autobusų stotis yra objektas, naudojamas viešosioms paslaugoms teikti, jame savivaldybė teikia jai Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 3 straipsnio 33 dalimi priskirtą keleivių vežimo vietiniais maršrutais organizavimo paslaugą, todėl rekonstruojamas ir kuriamas turtas (infrastruktūra) priskiriamas prie viešosios transporto infrastruktūros. Atsižvelgdamas į tai, teismas sprendė, kad ginčo sutartis sudaryta dėl Koncesijų įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 13 punkte nurodytos veiklos ir funkcijų, taigi yra koncesijos dalykas. Mainų sutartimi investuotoja įgijo teisę valdyti ir naudoti rekonstruojamą autobusų stoties infrastruktūrą, nuosavybės teise priklausančią UAB „Trakų autobusai“, kurią kontroliuoja 100 proc. akcijų turinti Trakų rajono savivaldybė (savivaldybės kontroliuojamų asmenų nuosavybės teise valdomas ir ar naudojamas turtas) (Koncesijų įstatymo 2 straipsnio 10, 11 punktai, 3 straipsnio 3 dalis).

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovių ir trečiojo asmens Trakų rajono savivaldybės administracijos apeliacinius skundus, 2019 m. sausio 3 d. sprendimu panaikino Vilniaus apygardos teismo 2018 m. balandžio 9 d. sprendimą ir priėmė naują sprendimą - ieškinį atmetė.

II. Preliminariosios sutarties svarba ir notaro vaidmuo

Iki sudarant pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį notarų biure, šalys dažnai pasirašo preliminariąją sutartį. Jeigu yra tam tikrų su planuojamu įsigyti turtu susijusių problemų, reikėtų dar preliminariojoje sutartyje numatyti pardavėjo įsipareigojimą, kad problema bus pašalinta iki turto perleidimo notarine tvarka. Esant poreikiui, preliminariojoje sutartyje galima numatyti, kad pardavėjas įsipareigoja užbaigti neužbaigtus statytos darbus, patikslinti turto kadastro duomenis, sumokėti įsiskolinimus ir pan. Pirkėjas gali reikalauti į turto pirkimo-pardavimo sutartį įtraukti ir kitus pardavėjo patvirtinimus ir garantijas, kurie nėra privalomi pagal įstatymą.

Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką, pardavėjas neatsako už parduodamo daikto kokybę, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo.

III. Notaro veiksmai tvirtinant sandorius

Sandorį dėl nekilnojamojo daikto, kuris yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė ir priskirtas šeimos turtui, perleidimo, įkeitimo ar kitokio teisių į jį suvaržymo notaras tvirtina tik tada, kai yra kito sutuoktinio rašytinis sutikimas. Jeigu šeimoje yra nepilnamečių vaikų, sandorį dėl nekilnojamojo daikto, kuris yra šeimos turtas, notaras tvirtina tada, kai sutuoktiniai pateikia reikiamą informaciją ir ją pagrindžiančius dokumentus (dokumentus, patvirtinančius šeimos turtinę padėtį (pajamas, santaupas, kitą turtą, prievoles), duomenis apie perleidžiamą šeimos turtą, būsimo sandorio įvykdymo galimybes ir vaiko teisių apsaugos galimybes tuo atveju, jei sandoris nebus įvykdytas, ir kitus reikalingus duomenis), kad dėl tokio sandorio nepilnametis vaikas nebus paliktas be gyvenamojo būsto ir nebus pažeista jo teisė į gyvenimo sąlygas, būtinas jo fiziniam, protiniam, dvasiniam ir doroviniam vystymuisi užtikrinti.

Prieš tvirtindamas sandorį dėl nekilnojamojo daikto, kuris yra šeimos turtas, kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų, notaras Socialinės paramos šeimai informacinėje sistemoje patikrina duomenis apie nustatytus vaiko teisių pažeidimus, tėvų valdžios ribojimą bei apie tai, ar šeima iki 2018 m. birželio 30 d. buvo įtraukta į socialinės rizikos šeimų apskaitą, taip pat vaiko situacijos vertinimo rezultatus ir (ar) nepilnamečiam vaikui nustatytą globą (rūpybą).

Jeigu yra nustatytas bent vienas iš šioje dalyje nurodytų atvejų, notaras kreipiasi į valstybinę vaiko teisių apsaugos instituciją ir prašo pateikti informaciją, su kokiais galimais vaiko teisių pažeidimais yra susijęs tas atvejis. Valstybinė vaiko teisių apsaugos institucija šioje dalyje nurodytą informaciją notarui pateikia ne vėliau kaip per penkias darbo dienas nuo jo kreipimosi gavimo dienos.

Notaras, nustatęs, kad sudarius šio straipsnio trečiojoje ir ketvirtojoje dalyse nurodytus sandorius nebus užtikrinta tinkama nepilnamečio vaiko teisių ir interesų apsauga, atsisako atlikti notarinį veiksmą šio įstatymo 40 straipsnyje nustatyta tvarka. Notaro atsisakymas atlikti notarinį veiksmą registruojamas Notarų rūmų informacinių technologijų platformoje. Asmuo turi teisę notaro atsisakymą atlikti notarinį veiksmą apskųsti teismui Civilinio proceso kodekso 511 straipsnyje nustatyta tvarka.

Nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perleidimo sutartyse, išskyrus atvejus, kai šios sutartys tvirtinamos šio įstatymo 281 ar 282 straipsnyje nustatyta tvarka, notaras nurodo sutarties sudarymo laiką (valandas ir minutes). Nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perleidimo sutartyse taip pat nurodoma, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą įgijėjui pereina nuo daikto perdavimo momento, o sutarties šalys prieš trečiuosius asmenis nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perleidimo sutartį gali panaudoti tik tuo atveju, jei nuosavybės teisės perėjimo faktas daikto perdavimo-priėmimo akto ar kito dokumento pagrindu įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre.

Tvirtindamas hipotekos (įkeitimo) sandorius, išskyrus atvejus, kai šie sandoriai tvirtinami šio įstatymo 281 ar 282 straipsnyje nustatyta tvarka, notaras nurodo sandorio sudarymo laiką (valandą ir minutes).

IV. Savivaldybės sprendimų įtaka nekilnojamojo turto sandoriams

Nagrinėjant kasacinį skundą, ieškovai G. A. ir V. A. siekė, kad teismas panaikintų Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimą Nr. T-308 „Dėl atsisakymo pirkti nekilnojamąjį turtą“ ir pripažintų galiojančia 2018 m. pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą tarp ieškovų ir Šiaulių rajono savivaldybės.

Ieškovai nurodė, kad savivaldybės taryba 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimu nusprendė nepirkti Šiaulių rajono savivaldybės nuosavybėn iš ieškovų G. A. ir V. A. nekilnojamojo turto už 248 494 Eur, nors savivaldybės taryba dar 2017 m. sausio 24 d. sprendimu Nr. T-19 „Dėl nekilnojamojo turto pirkimo“ pavedė savivaldybės administracijos direktoriui organizuoti nekilnojamojo turto pirkimo dokumentų parengimą ir pirkimo procedūras.

Šiaulių apygardos teismas 2020 m. kovo 24 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas nurodė, kad savivaldybės tarybos 2017 m. sausio 24 d. sprendimu nustatytos procedūros, kurios yra reikalingos sprendimui dėl turto iš ieškovų įsigijimo priimti, todėl ieškovai 2017 m. sausio 24 d. sprendimą nepagrįstai vertina kaip tarybos išreikštą valią įsigyti ieškovų turtą.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovų apeliacinį skundą, 2020 m. birželio 18 d. nutartimi Šiaulių apygardos teismo 2020 m. kovo 24 d. sprendimą paliko nepakeistą. Teisėjų kolegija nustatė, kad savivaldybės administracijai parengus ieškovams priklausančio nekilnojamojo turto pirkimo dokumentus ir pagal juos atlikus pirkimo procedūras, buvo parengtas Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 7 d. sprendimo projektas Nr. TSP-343 „Dėl nekilnojamojo turto pirkimo“.

Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju reikia atsižvelgti ir į specifinį savivaldybės siekiamo įsigyti turto objektą ir jo pobūdį, naudojimo paskirtį bei įsigijimo tvarką. Šiuo atveju turto objektas (specifinis nekilnojamasis turtas) yra skirtas savivaldybės, kaip viešojo administravimo subjekto, funkcijoms, susijusioms su vietos savivalda ir viešuoju interesu, įgyvendinti.

Ši byla iliustruoja, kaip savivaldybės sprendimai gali paveikti nekilnojamojo turto sandorius ir kokie teisiniai argumentai gali būti naudojami ginčijant tokius sprendimus.

V. Teismų praktikos apibendrinimas

Apibendrinant, teismų praktika rodo, kad nekilnojamojo turto sandorių registracija yra privaloma ir turi būti atliekama atidžiai, atsižvelgiant į visas teisines aplinkybes. Preliminariosios sutartys, notaro veiksmai ir savivaldybių sprendimai turi didelę įtaką sandorių teisėtumui ir galiojimui. Todėl svarbu konsultuotis su teisininkais ir notarais, siekiant užtikrinti, kad visi sandoriai būtų sudaryti teisėtai ir atitiktų galiojančius įstatymus.

tags: #teismas #privaloma #nekilnojamojo #daikto #sutarties #registracija