Augant nekilnojamojo turto kainoms, daugėja atvejų, kai pardavėjai nutraukia preliminariąsias pirkimo ir pardavimo sutartis. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir jau planavo kraustytis į naujus namus? Žlugęs sandoris gali sukelti neplanuotų išlaidų, o alternatyvos paieška gali būti sudėtingesnė ir brangesnė. Panagrinėkime, kokios pirkėjo galimybės apginti savo interesus.
Preliminarioji sutartis: ar ji garantuoja pagrindinės sutarties sudarymą?
Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), tačiau teisiniu požiūriu svarbiausia yra dokumento turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta.
Gynybos būdai pirkėjui nutraukus preliminariąją sutartį
Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas, priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis. Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų.
Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz., sumokėti už būsto vertinimą, notaro paslaugas). Pirkėjas gali reikalauti atlyginti išlaidas, jei tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas.
Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio. Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos nebus atlyginamos.
Prarastos galimybės atlyginimas
Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį.
Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Pardavėjo gautos naudos priteisimas
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimas | Teisinėkonsultacija.lt
Būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra.
Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Ką daryti, jei vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį?
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus.
Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
| Gynybos būdas | Aprašymas | Svarbūs įrodymai |
|---|---|---|
| Avanso grąžinimas ir netesybos | Reikalavimas grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti sutartyje numatytas netesybas. | Preliminarioji sutartis, mokėjimo dokumentai. |
| Išlaidų atlyginimas | Reikalavimas atlyginti išlaidas, patirtas rengiantis sudaryti pagrindinę sutartį (pvz., būsto vertinimas, notaro paslaugos, sutarčių su trečiaisiais asmenimis nutraukimas). | Sąskaitos faktūros, sutartys su trečiaisiais asmenimis, mokėjimo dokumentai. |
| Prarastos galimybės atlyginimas | Reikalavimas atlyginti kainų skirtumą, jei dėl pardavėjo veiksmų pirkėjas neteko galimybės įsigyti būstą už palankesnę kainą. | Pasiūlymai iš kitų pardavėjų, sutartis su kitu pardavėju. |
| Pardavėjo gautos naudos priteisimas | Reikalavimas priteisti pardavėjo gautą naudą, jei jis pardavė būstą trečiajam asmeniui už didesnę kainą. | Įrodymai, kad pardavėjas pardavė būstą trečiajam asmeniui už didesnę kainą. |