Daugiabučių namų bendrijų veikla susijusi su bendro naudojimo turto valdymu ir priežiūra, o tai neišvengiamai sukuria finansinius įsipareigojimus. Šiame straipsnyje nagrinėsime, kaip teismų praktika Lietuvoje reglamentuoja daugiabučių bendrijų atsakomybę už skolas, kokios yra bendrijų narių teisės ir pareigos, bei kokie ginčų sprendimo būdai yra prieinami.
Neseniai redakcija gavo skaitytojo laišką su nuotraukomis. Skaitytojas rašo: „Nuo pat garažų bendrijos įsikūrimo buvau jos narys. Sąžiningai visus metus mokėjau už elektrą, mokėjau nario mokesčius, tačiau kuo toliau, tuo mažiau dėmesio sulaukdavau iš bendrijos savo realioms, apčiuopiamoms problemoms - vienais metais pradėjo drėkti stogas ir garažo sienos (garažas kampinis). Informavau apie tai pirmininkus, kurie keitėsi vienas po kito, valdybą, tačiau veiksmų niekas nesiėmė, situacija tik blogėjo. Garažo stogas vis labiau leido vandenį, drėko ir byrėjo sienos. Šiandien garažu naudotis negaliu - jis šlapias. Bandžiau parduoti, bet pirkėjai, tik pamatę vidų, pabėgdavo. Galima juos suprasti. Apie tragišką garažo padėtį pirmininkas ne kartą yra informuotas. Taip pat jis puikiai žino, kad naudotis garažu negaliu, tačiau mano prašymus imtis garažų masyvo stogų tvarkymo, ignoruoja. Man nepatinka nei bendrijos elgesys mano atžvilgiu, nei pirmininko savivalė. Ką aš tokiu atveju galiu daryti?
Atsakymą į skaitytojo klausimą norėtųsi pradėti citata iš Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo jurisprudencijos:„Nuosavybės teisė - viena pamatinių žmogaus teisių. Jos įgyvendinimas suponuoja tam tikras savininko pareigas. Kaip taisyklė, daugiabučių namų bendrasavininkiai savo nuosavybę ir atsakomybę už tokį turtą dažniausiai sieja tik su savo butu (ar papildomai priklausančio garažo, sandėliuko, rūsio patalpomis), pamiršdami savo pareigas dėl bendrojo turto (bendrojo naudojimo patalpų, konstrukcijų, įrangos) priežiūros. Kol tai yra susiję su einamųjų klausimų sprendimu, t.y. sąskaitų už komunalines paslaugas, eksploatuojant bendrąją nuosavybę, mokesčių, rinkliavų ir kitų įmokų apmokėjimu, dažniausiai ginčų daug nekyla.
Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų (aptariamu atveju - garažų) savininkų pareigą valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti ir bendrojo naudojimo objektus nustato Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.83 str. 3 d. Iš skaitytojo paklausimo, galima spręsti, jog skaitytojas yra bendrijos narys, kuriai garažų savininkai yra pavedę spręsti bendrojo naudojimo patalpų valdymo klausimus. Iš tiesų, CK daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitų patalpų savininkams suteikia teisę bendrojo naudojimo patalpų valdymo klausimą spręsti steigiant butų ir kitų patalpų savininkų bendriją. Bendrijos, kaip juridinio asmens, valdymo (t.y. Kasdieniame gyvenime bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir kartu sprendimų Bendrijos viduje priėmimas aktualus tampa tada, kai reikia spręsti išlaidų pasidalijimo ar būtinų statybos ar rekonstrukcijos darbų atlikimo klausimus.
Sprendimų priėmimo tvarka bendrijose
Sprendimus dėl įprastos eksploatacinės priežiūros savininkai (naudotojai) privalo priimti visų savininkų balsų dauguma (50 + 1 %), net jeigu konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, kurį reikia remontuoti, naudojasi tik vienas ar keli savininkai (naudotojai). Tokių sprendimų priėmimo atveju kiekvieno buto ar patalpų savininkas turi vieną balsą (CK 4.85 str.
Įdomu pastebėti, kad toks sprendimų priėmimo būdas yra išimtis iš bendros taisyklės, kad bendrąja daline nuosavybe esantis turtas valdomas, naudojamas ir juo disponuojama visų bendraturčių bendru sutarimu. Kaip yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas vienoje savo bylų: „Šios išimties taikymas daugiabučių namų bendro naudojimo objektų valdymo ir naudojimo nustatymo atvejui suponuotas tokių objektų specifikos ir siekio užtikrinti gyvenamajai aplinkai tarnaujančios infrastruktūros racionalų funkcionavimą, preziumuojant, kad daugumos valia reiškia normaliai atidžių, protingų ir tikrąją reikalų padėtį žinančių savininkų interesą“ (LAT CBS 2007-07-13 nutartis civ. byloje Nr. 3K-314/2007). Tokie sprendimai priimami savininkų susirinkimuose, kurių darbotvarkę prieš dvi savaites skelbia bendrijos pirmininkas.
Sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos priėmimui taip pat taikomas CK 4.85 straipsnyje nurodytas balsų daugumos reikalavimas. Dažnai tokiems darbams atlikti būtina gauti statybos leidimą. 1996 m. kovo 19 d. priimto Lietuvos Respublikos statybos įstatymo Nr. 1-1240 (Žin., 1996, Nr. 32-788, su vėlesniais pakeitimais) 20 str. 2 dalis nustato, kad statinio projektavimo sąlygų sąvadui gauti statytojas (užsakovas) pateikia savivaldybės administracijos direktoriui (jo įgaliotam savivaldybės administracijos valstybės tarnautojui) prašymą ir daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą (jeigu butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatuose ar jungtinės veiklos sutartyje nenurodyta kitaip), priimtą laikantis pirmiau aptartos sprendimų priėmimo tvarkos.
Tokiu atveju savininkas (naudotojas) privalo imtis priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams. Priešingai nei įprastinės eksploatacijos priežiūros ar renovacinių priemonių taikymo atveju, tokiam sprendimui priimti nėra būtinas išankstinis kitų savininkų (naudotojų) sutikimas. Skubiai imtis priemonių būtina siekiant išvengti dar didesnės žalos. Ėmęsis tokių priemonių savininkas (naudotojas) turi teisę reikalauti iš kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai. Tokiu atveju kiti savininkai negali atsisakyti prisidėti prie išlaidų padengimo, remdamiesi tuo, kad nedavė sutikimo atlikti šiuos veiksmus.
Čia reikėtų atkreipti dėmesį į bendąją CK įtvirtintą teisės normą, jog daugiabučiuose namuose patalpas turintys savininkai privalo bendrojo naudojimo objektus valdyti ir jais naudotis nepažeisdami bendrųjų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir interesų (CK 4.83 str. 1 d.). Tokia pareiga galioja ir juridinį asmenį - bendriją - susivienijusiems savininkams, tame tarpe ir bendrijos narių susirinkime priimant sprendimus.
Jeigu bendrijos visuotiniame narių susirinkime priimamas nepagrįstas sprendimas (tarkime, atsisakyti atlikti konkrečius eksploatacinės priežiūros darbus, kai tokie darbai yra reikalingi, kad vienas iš savininkų ar keli savininkai galėtų tinkamai naudoti jiems priklausančias patalpas), toks sprendimas gali būti ginčijamas teismine tvarka. Visuotinio susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių. Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę.
Atkreiptinas dėmesys, kad susiduriant su bendrijos pirmininko atsainiu požiūriu į remonto reikalaujančio statinio techninę priežiūrą, savininkai į jų pažeidžiamų teisių gynybą gali pasitelkti ir statinių techninės priežiūros taisyklių laikymąsi prižiūrinčias savivaldos institucijas. Už statinių techninės priežiūros taisyklių nesilaikymą yra numatyta administracinė atsakomybė. Administracinių teisių pažeidimo kodekso 1893 str. DNSB įstatymo 14 str. 6 d. 9 p.
Gyvenamojo namo naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus ir jų įgyvendinimo tvarką nustato statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2002 „Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka” (Žin., 2002, Nr. 81-3504), kuris yra privalomas gyvenamųjų namų savininkams (bendraturčiams), daugiabučių (trijų ir daugiau butų) gyvenamųjų namų savininkų bendrijoms, įmonėms, vykdančioms daugiabučių gyvenamųjų namų priežiūrą pagal sutartis su šių namų savininkais (bendraturčiais) ar su daugiabučių namų savininkų bendrijomis.
Negyvenamųjų pastatų techninė priežiūra turi būti atliekama vadovaujantis statybos techniniu reglamentu STR 1.12.07:2004 “Statinių techninės priežiūros taisyklės, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, statinių techninės priežiūros dokumentų formos bei jų pildymo ir saugojimo tvarkos aprašas”(Žin., 2004, Nr. 98-3658). Vadovaujantis šiais statybos techniniais reglamentais, statinio techninę priežiūrą sudaro nuolatinis statinio būklės stebėjimas, statinio periodinės ir specializuotos apžiūros, pastebėtų statinio būklės defektų šalinimas, taip pat remonto (paprastojo arba kapitalinio) organizavimas. Gyvenamųjų namų ir kitų statinių priežiūros taisyklių laikymosi kontrolė yra pavesta savivaldybių administracijai.
Teismų praktikos apžvalga
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs būtinas actio Pauliana ieškinio taikymo sąlygas: kreditorius turi turėti neabejotiną ir galiojančią reikalavimo teisę; ginčijamas sandoris turi pažeisti kreditoriaus teises; skolininkas neprivalėjo sudaryti ginčijamo sandorio; skolininkas buvo nesąžiningas, nes žinojo ar turėjo žinoti, kad sudaromas sandoris pažeis kreditoriaus teises; trečiasis asmuo, sudaręs su skolininku atlygintinį dvišalį sandorį, buvo nesąžiningas. Be šių sąlygų, taip pat skiriami du šio instituto taikymo ypatumai: actio Pauliana atveju taikomas vienerių metų ieškinio senaties terminas; kreditoriaus reikalavimas nukreipiamas į perleistą pagal ginčijamą sandorį turtą (ar jo vertę) tiek, kiek būtina šiam reikalavimui patenkinti.
Taigi, daugiabučių namų bendrijų veikla yra reglamentuojama įvairių teisės aktų ir teismų praktikos. Svarbu, kad bendrijų nariai žinotų savo teises ir pareigas, aktyviai dalyvautų sprendimų priėmime ir, esant poreikiui, kreiptųsi į atitinkamas institucijas ar teismą dėl savo teisių gynimo.
Jeigu bendrija teisėtai priskaičiuoja mokesčius, o kuris nors buto ar kitos patalpos savininkas nemoka mokesčių ir kaupiasi skola, siūlymas būtų - kreiptis į advokatą, kad surašytų teismui ieškinį dėl to asmens skolos išieškojimo, tai veiksmingiausias būdas. Teismas skolą priteis labai greitai, o tas skolininkas per nurodytą laiką galės pateikti teismui tesinius argumentus, kodėl atsisakė mokėti. Jeigu kils teisminis ginčas, teismas aiškinsis ir priims sprendimą.
Siekiant išvengti ginčų ir užtikrinti skaidrų bendrijos valdymą, būtina laikytis įstatymų, reguliariai rengti susirinkimus, informuoti narius apie priimtus sprendimus ir atliktus darbus, bei užtikrinti prieinamumą prie bendrijos dokumentų.
Bendrijos pirmininko atsakomybė
Už tinkamą bendrijos veiklos organizavimą (taip pat ir už įmokų priskaitymą ir surinkimą) atsakingas bendrijos pirmininkas. Jeigu mokesčiai buvo tinkami priskaityti (yra įskaičiuoti savininkui kas mėnesį pateikiamuose mokestiniuose pranešimuose), reiškia, yra skola, o skolos turi būti sumokėtos. Jeigu tam tikri mokesčiai dėl kažkokių priežasčių net nebuvo savininkui kas mėnesį priskaitomi (kodėl?), klausimas sudėtingesnis: 1) galima papildomą ploto dalį pradėti priskaityti nuo momento, kai situacija tampa aiški, ir...
Skolų toleruoti nereikėtų. Bendrija priima sprendimą, kada, kaip išieškoti skolas. Siūlytume bendrijai kreiptis į teismą (advokatas padėtų parašyti ieškinį) dėl skolos bendrijai. Teismas priims sprendimą, suras, kam ir kur įteikti pranešimą. Teismo sprendimui įsigalėjus antstolis irgi suras asmenį. Įprastai tokia pamoka gerai veikia.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika (2013 m.)
- Dėl CK 6.66 str. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. rugsėjo mėn. 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. Šioje byloje Lietuvos Aukščiausiasis Teismas dar kartą pasisakė dėl actio Pauliana ieškinio taikymo sąlygų.
- Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. rugsėjo mėn. 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. „<...> Šalių teisė susitarti dėl netesybų, inter alia dėl jų dydžio, yra sutarties laisvės principo išraiška.
- Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. rugsėjo mėn. 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. „<...> Teisėjų kolegija, atmesdama ieškovo kasacinio skundo argumentą kaip nepagrįstą, pažymi, kad, minėta, dėl teisinio reglamentavimo ypatumų įgyvendinant namo savininkų kaip bendraturčių teises ir pareigas susiklosto vidiniai ir išoriniai bendrosios dalinės nuosavybės teisiniai santykiai (vidiniai - tarp bendraturčių, išoriniai - tarp bendraturčiams atstovaujančios bendrijos ir trečiųjų asmenų), tačiau išorinių santykių atsiradimas (nagrinėjamu atveju - bendrijos ir banko kreditavimo sutarties sudarymas) nelemia bendrijos atsakomybės už bendraturčių prievoles.
- Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. rugsėjo mėn. 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. „<...> Pagal teisinį tikslą jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis teisės doktrinoje priskiriama prie bendradarbiavimo sutarčių grupės, t. y. sutarčių, kurių kvalifikuojamasis požymis yra sutarties šalių bendri tikslai.
- Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. rugsėjo mėn. 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. „<...> Teisėjų kolegija pažymi, kad darbdavio atsakomybė už darbuotojo, vykdančio darbo pareigas, patirtą neturtinę žalą dėl jo sveikatos sužalojimo kyla dėl to, jog būtent darbdavys privalo užtikrinti darbuotojų saugą ir sveikatą (DK 248 straipsnio 4 punktas, 250 straipsnis, 260 straipsnis).
- Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. rugsėjo mėn. 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. „<...> Teisė į teismą turi būti įgyvendinama laikantis įstatyme nustatytos tvarkos.
| Teisės akto pavadinimas | Straipsnis | Esminis turinys |
|---|---|---|
| Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas | 4.83 str. 3 d. | Nustato daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų pareigą valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti ir bendrojo naudojimo objektus. |
| Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas | 4.85 str. | Nustato sprendimų priėmimo tvarką bendrojo naudojimo objektų priežiūrai ir remontui. |
| Lietuvos Respublikos statybos įstatymas | 20 str. 2 dalis | Nustato reikalavimus statybos leidimams gauti, įskaitant daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą. |
| Statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2002 | - | Nustato gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus ir jų įgyvendinimo tvarką. |
| Statybos techninis reglamentas STR 1.12.07:2004 | - | Nustato statinių techninės priežiūros taisykles, kvalifikacinius reikalavimus statinių techniniams prižiūrėtojams, statinių techninės priežiūros dokumentų formas bei jų pildymo ir saugojimo tvarkos aprašą. |
