Įsigyjant nekilnojamąjį turtą (NT) gyvenant kartu, kyla įvairių klausimų dėl nuosavybės formos, mokesčių ir turto dalybų skyrybų atveju. Svarbu žinoti, kokios teisės ir pareigos tenka kiekvienam partneriui, norint išvengti nesusipratimų ir ginčų ateityje. Aptarkime svarbiausius aspektus, susijusius su NT įsigijimu ir valdymu gyvenant kartu.
Nuosavybės formos
Fiziniai asmenys NT gali įgyti asmeninės nuosavybės teise arba bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise. Nuosavybės formą nulemia pirkėjo šeimyninė padėtis ir piniginių lėšų kilmė turto įsigijimo momentu.
Asmeninė nuosavybė
Jei pirkėjas nėra sudaręs santuokos, tačiau perka NT dviese, abu įgyja asmeninės nuosavybės teise, proporcingai kiekvieno mokamos kainos daliai. Turtą, kuris yra jūsų asmeninė nuosavybė, turite teisę valdyti, naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra. Jūs esate savo turto vienintelis savininkas ir prisiimate su juo susijusias pareigas - mokėti mokesčius, atlikti remontą ir pan. Taip pat galite jį parduoti, mainyti, dovanoti, nuomoti ir taip toliau.
Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė
Jei pirkėjai yra santuokoje, bet nėra sudarę vedybų sutarties, o NT perka iš bendrų lėšų, būstas priklausys abiem sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise. Sprendimus dėl turto, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pardavimo ar kitokio perleidimo sutuoktiniai priima kartu. Jie abu yra būsto savininkai ir konkrečios nuosavybės dalys turte nėra nustatytos. Yra tik prezumpcija, kad turtas sutuoktiniams priklauso lygiomis dalimis.
Jei toks įstatymo numatytas reglamentavimas netenkina, sutuoktiniai gali sudaryti vedybų sutartį: ikivedybinę - iki santuokos arba povedybinę sutartį, jau sudarius santuoką. Tuo būdu jie prieš NT pirkimą susitaria, kokiomis dalimis ir kokia nuosavybės forma tą turtą įgis.
Išimtis
Net jei būsto pirkėjai yra santuokoje, nėra sudarę vedybų sutarties, bet jo įsigijimui naudoja lėšas, vieno iš sutuoktinių gautas, pvz., dovanojimo sutarties pagrindu arba pardavus paveldėtą ar asmeninės nuosavybės teise priklausiusį turtą, tuomet būstą tas sutuoktinis gali įsigyti ir asmeninės nuosavybės teise, tik tam reikalingas kito sutuoktinio sutikimas.
Būsto nuosavybės forma - asmeninė ar bendroji jungtinė sutuoktinių - yra registruojama Registrų centro Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras juridinis faktas. Jei šis faktas nėra įregistruotas - grįžtame į pradžią ir tikriname įgijėjo šeimyninę padėtį būsto įsigijimo metu, įsigijimo pagrindą, t. y. kokio dokumento pagrindu registruota nuosavybė, bei analizuojame šio dokumento turinį.
Šeimos turtas ir jo teisinis statusas
Šeimos turto teisinis statusas, numatytas Civiliniame kodekse, yra privalomas ir taikomas nuo santuokos įregistravimo dienos bet kokiam būstui, kuris yra faktinė, nuolatinė ir pagrindinė sutuoktinių gyvenamoji vieta. Nors šis statusas ir nepakeičia nuosavybės formos, toks turtas turi būti naudojamas tik bendriems šeimos poreikiams tenkinti.
Sutuoktinis, kuris yra būsto, priskirto šeimos turtui, savininkas, jo nuosavybės teisę gali parduoti, mainyti, dovanoti ar įkeisti tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Tai galioja ir tuo atveju, kai būstas vienam iš sutuoktinių priklauso asmeninės nuosavybės teise.
Sutuoktiniai vedybų sutartimi gali susitarti dėl įgyjamo turto nuosavybės, bet negali pakeisti šeimos turto teisinio statuso. Šis statusas nustoja galioti tik nutraukus santuoką, ją pripažinus negaliojančia ar sutuoktiniams pradėjus gyventi skyrium.
Šeimos turto registracija
Sutuoktinių būstas gali būti registruojamas kaip šeimos turtas Registrų centro Nekilnojamojo turto registre. Kadangi sutuoktiniai gali turėti kelias gyvenamąsias vietas, registracija aktuali išviešinant faktą, kuris gi būstas laikomas šeimos turtu prieš trečiuosius asmenis: pvz., pateikiant informaciją kreditoriui ar notarui tvirtinant hipotekos sutartį.
Bendroji dalinė nuosavybė
Kotedžas, butas ar namo dalis gali būti perleidžiamas kartu su jam priskirta žemės sklypo dalimi. Visas žemės sklypas priklausys savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, kur kiekvieno dalys yra aiškios ir nustatytos, o kiekvienas savininkas savo žemės sklypo dalį turės asmeninės nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje arba bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Didžiausias iššūkis įsigijus turtą bendrosios dalinės nuosavybės teise yra jos valdymas visų bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarką nustato teismas pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Siekiant išvengti ginčų rekomenduojama su bendraturčiais nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką ir aptarti, kokiomis konkrečiomis žemės sklypo dalims naudosis kiekvienas bendraturtis. Jeigu bendraturčių susitarimas yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis bus privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja žemės sklypo dalį bendrosios dalinės nuosavybės teisėmis.
Informacija apie bendraturčius
Visus duomenis galima rasti Nekilnojamojo turto registro išraše, kadangi registruojant nekilnojamąjį turtą ir teises į jį, nurodomi bendrasavininkiai ir kiekvieno iš jų turto dalys. Duomenų išrašą galima užsisakyti Registrų centro savitarnoje.
Žemės sklypo bendraturčių duomenų gali prireikti parduodant kotedžą su žemės sklypo dalimi, nes bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja daline nuosavybe priklausančią to turto dalį. Ir tik tuo atveju, jei žemės sklypo bendraturčiai atsisakys pasinaudoti pirmumo teise ir pirkti Jūsų parduodamą kotedžą ir žemės sklypo dalį, juos galėsite parduoti savo pasirinktam pirkėjui.
Dažniausiai, pirmumo teisės įsigyti bendraturčio parduodamą žemės sklypo dalį bendraturčiai atsisako sudarydami žemės sklypo naudojimosi tvarkos sutartį. Jei tokio susitarimo nėra, galioja anksčiau minėta bendraturčių pirmenybės teisė ir reikalavimas pasiūlyti jiems pirkti turto dalį.
Hipoteka
Dažnas mano, kad būstą įsigijus skolintomis lėšomis ir „užstačius“ bankui, būsto savininku tampa bankas. Tai nėra tiesa - savininku yra pirkėjas, tik jis turi įsipareigojimą kreditoriui grąžinti jo suteiktą kreditą būsto įsigijimui.
Įsigyjant NT rekomenduojama susipažinti ne tik su pirkimo pardavimo sutarties sąlygomis, bet ir pasidomėti šio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo taisyklėmis: ar būsite vienintelis turto savininkas, ar galėsite turtą parduoti ateityje be papildomų sutikimų, ar turtui bus taikomi apribojimai arba suvaržymai. Tai padės išvengti daugybės nesusipratimų, streso ir, tikėtina, išlaidų.
Turto dalybos skyrybų atveju
Skirtingai nei santuokos atveju, nesusituokus ir įsigytą turtą įregistravus tik vieno sugyventinio vardu, toks turtas bus pripažįstamas asmenine jo nuosavybe. Taip yra todėl, kad galiojančios LR Civilinio kodekso normos reglamentuoja tik sutuoktinių (santuoką sudariusių asmenų) turtinius santykius.
Nesusituokę kartu gyvenantys asmenys nėra prilyginami sutuoktiniams ir šeimos santykius reguliuojančios teisės normos jiems nėra taikomos.
Nors įstatymai sugyventinių santykių nereguliuoja, šią spragą yra užpildęs Lietuvos Aukščiausias Teismas (LAT), kuris suformavo sąlygas sugyventiniui pretenduoti į kito sugyventinio vardu registruotą turtą. LAT nesusituokusių asmenų tarpusavio santykius vertina kaip jungtinės veiklos (partnerystės) sutartinius santykius.
Pagal šią sąlygą asmuo, pretenduojantis į kito sugyventinio vardu registruotą turtą, pirmiausiai turi įrodyti, jog tarp jų buvo sudarytas susitarimas jungtinės veiklos sutarties pagrindu sukurti bendrąją nuosavybę.
Teismų praktikoje pripažįstama, kad nesusituokusių asmenų gyvenimas drauge, ūkio tvarkymas kartu, bendro turto kūrimas asmeninėmis lėšomis ir bendru jų pačių darbu teismui gali būti pakankamas pagrindas pripažinti buvus asmenų susitarimą dėl jungtinės veiklos (partnerystės) sukuriant bendrąją dalinę nuosavybę.
Skirtingai nuo santuokos atvejų, kuomet nėra svarbu ir (ar) kiek lėšų į bendrą turtą investavo kiekvienas iš sutuoktinių, nesusituokusių asmenų atveju į turtą pretenduojantis partneris privalo įrodyti, kiek tiksliai jis yra investavęs į konkretų turtą.
Skirtingai nuo santuokos atveju, kai galioja lygių dalių prezumpcija, reiškianti, kad įsigytas ir vieno iš sutuoktinių vardu registruotas nekilnojamasis turtas priklauso sutuoktiniams lygiomis dalimis (tai yra, po 1/2), sugyventinių atveju tokia prezumpcija negalioja.
Teismų praktikoje nurodoma, kad sprendžiant dėl partnerio turto dalies kito partnerio vardu registruotame turte, gali būti pripažintos teisės tik į tą turto dalį, kuri buvo sukurta bendru šalių darbu ir (ar) lėšomis, ir atsižvelgiant į šio partnerio indėlį į įgytą ar sukurtą turtą.
Atitinkamai asmuo, pretenduojantis į kito partnerio vardu registruotą turtą, taip pat turi įrodyti, kokį konkretų indėlį (lėšomis ar darbu) įnešė į konkretų turto objektą bei kiek tas indėlis pagerino šio objekto vertę ar sudaro šio objekto vertės.
Pavyzdžiui, jeigu buvo įsigytas būstas už 100 tūkst. eurų ir jis buvo registruotas vieno partnerio vardu, o kitas partneris įrodė, kad šio būsto įsigijimui pervedė savo partneriui 20 tūkst. eurų, šis partneris gali prašyti pripažinti nuosavybę į 1/5 dalį būsto.
Jeigu gyvenant kartu būstas buvo suremontuotas, remontas buvo atliktas bendru darbu ir abiejų partnerių lėšomis, o būsto vertė padidėjo iki 150 tūkst. eurų, tokiu atveju partneris jau galėtų pretenduoti į 1/3 turto dalį (nes galėtų būti laikoma, kad jo investicija yra 45 tūkst. eurų (20 tūkst. eurų indėlis įsigyjant turtą bei 25 tūkst. eurų indėlis remontuojant turtą).
Partnerio galimybės pretenduoti į kito partnerio vardu registruotą turtą priklausys nuo gebėjimo įrodyti savo investicijas (pinigais, darbu ar kitu turtu) į šį turtą.
Situacija gali būti dar labiau komplikuota, jeigu vienas iš sugyventinių arba abu yra nenutraukę ankstesnių santuokų. Teismų praktikoje toks atvejis pasitaikė ne kartą, kai vienas iš sugyventinių pretendavo į kito sugyventinio vardu registruotą nekilnojamąjį turtą, kuris buvo įsigytas jų bendro gyvenimo metu, abiejų lėšomis ir darbu, tačiau jam nenutraukus ankstesnės santuokos.
Kaip teisingai padalyti turtą ir lėšas skyrybų metu – „pasidaryk pats“ finansinis vadovas | „Pasidaryk pats“ skyrybų modifikacija, 3 dalis, 1 dalis
Dovanoto ir paveldėto turto pardavimas ir GPM
Parduodant NT, taip pat ir paveldėtą ar dovanotą, reikia nepamiršti, kad pajamos, gautos už NT pardavimą, įprastai yra gyventojų pajamų mokesčio objektas. Tai reiškia, kad pajamos gali būti apmokestintos 15 proc.
Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas nedaro skirtumo tarp dovanoto, paveldėto ar nusipirkto NT pardavimo, tad galioja tos pačios išimtys. NT pardavimo pajamos neapmokestinamos, kai:
- Bet kokį NT nuosavybėje išlaikėte bent 10 metų (nuo dovanojimo sandorio ar paveldėjimo praėjo 10 metų).
Kuomet parduodamas pirktas NT, GPM apskaičiuojamas nuo šio turto įsigijimo ir pardavimo kainos skirtumo (pelno). Kiek kitaip GPM mokesčio bazė apskaičiuojama parduodant dovanotą ar paveldėtą NT.
Gyventojų pajamų mokestis už parduotą dovanotą ar paveldėtą NT mokamas ne nuo visų NT pardavimo pajamų, o nuo NT vertės prieaugio, lyginant turto kainą jo įgijimo metu (dovanojimo ar paveldėjimo metu) su ta kaina, už kurią jis buvo parduotas.
Dovanoto turto įsigijimo kaina
Dovanojimo būdu gauto NT įsigijimo kaina laikoma dovanoto turto tikroji rinkos kaina, nustatyta tos dovanos gavimo dieną. Tikroji rinkos kaina gali būti nustatoma atsižvelgiant į Valstybės įmonės Registrų centro nustatytą NT vidutinę rinkos vertę, buvusią dovanojimo sandorio sudarymo dieną.
Kadangi neretai reali NT vertė būna didesnė, negu apskaičiuota masiniu būdu, tikslinga atlikti individualų turto rinkos vertės nustatymą, kadangi tai gali padėti sumažinti apmokestinamąsias pajamas (jeigu NT įsigijimo vertė didesnė, mažėja skirtumas tarp pardavimo kainos ir įsigijimo vertės).
Pavyzdys
Dovanotas NT parduotas už 100 000 Eur, o šio turto masiniu būdu Valstybės įmonės Registrų centras nustatyta vertė dovanojimo metu buvo 60 000 Eur. GPM bus skaičiuojamas taip: 100 000 - 60 000 = 40 000. Nuo šios sumos 15 proc. sudarys 6 000 Eur. Tai ir bus nuo NT pardavimo pajamų mokėtinas GPM.
Jeigu individualiu turto vertės nustatymu NT jo įsigijimo metu (dovanojimo metu) būtų buvęs įvertintas 80 000 Eur suma, apmokestinamąsias pajamas sudarytų jau ne 40 000 Eur, o 20 000 Eur, tad GPM siektų jau tik 3 000 Eur.
Paveldėto turto įsigijimo kaina
Paveldėjimo būdu įgyto NT įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai turtą paveldintis gyventojas pateikė VMI prašymą nustatyti to turto apmokestinamąją vertę, reikalingą paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti.
Paveldėjimo būdu įgyto NT įsigijimo kaina gali būti nustatoma remiantis Valstybės įmonės Registrų centras nustatyta jo vidutine rinkos verte arba atlikus individualų NT vertinimą, laikotarpiu nuo palikimo atsiradimo dienos iki paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo dienos.
GPM mažinimas
Gyventojų pajamų mokestį galima sumažinti nepamiršus į mokesčio skaičiavimus įtraukti su NT įsigijimu ar pardavimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz., sumokėtą komisinį atlyginimą notarui, mokesčius už nuosavybės registravimą Registrų centre, išlaidas geodeziniams matavimams ir kt.).
Jeigu įsigytas NT buvo kapitaliai remontuotas ar rekonstruotas (turint visus leidimus ir išlaidas pagrindžiančius dokumentus), tokias išlaidas galima pridėti prie turto įsigijimo vertės ir tokiu būdu sumažinti apmokestinamasias pajamas.
Deja, paprastojo remonto išlaidų, gerinant dovanoto ar paveldėto NT būklę, įtraukti į turto įsigijimo išlaidas nepavyks. Įstatymas tokios galimybės nenumato net turint išlaidas pagrindžiančius dokumentus.
Tačiau tais atvejais, kai įsigyjami neįrengti butai daugiabučiuose namuose, neužbaigti namai ar kitos patalpos ir tokių įsigytų patalpų užbaigimui, t. y.
| Situacija | Apmokestinamosios pajamos | GPM tarifas | GPM suma |
|---|---|---|---|
| Dovanotas NT parduotas už 100 000 Eur, Registrų centro nustatyta vertė dovanojimo metu - 60 000 Eur | 40 000 Eur | 15% | 6 000 Eur |
| Dovanotas NT parduotas už 100 000 Eur, individualus vertinimas dovanojimo metu - 80 000 Eur | 20 000 Eur | 15% | 3 000 Eur |
tags: #teise #i #nekilnojama #turta #gyvenant