Tarptautiniai Nekilnojamojo Turto Agentūrų Reitingai ir Investicijų Strategijos

Finansinis burbulas - tai žmonių sukeltas žymus turto vertės padidėjimas, žymiai viršijantis fundamentaliais rodikliais grindžiamą tikrąją aktyvų vertę. Trumpiau tariant, finansinis burbulas - tai stiprus aktyvų pervertinimas. Finansinis burbulas susiformuoja vis dažniau ir dažniau dėl žmonių noro greitai praturtėti. Emocijomis, godumu ir neišmanymu grįstas investavimas anksčiau ar vėliau baigiasi dideliais nuostoliais ir ašaromis.

Daug investuotojų per 2007-2009 metų ekonominę krizę iš naujo prisiminė, ką reiškia akcijų ir nekilnojamo turto burbulas, ką reiškia nepasverta rizika ir nuostoliai. Kai kurie neteko pusės ar netgi daugiau investuotų lėšų. Nedaug reikėjo laukti, kol susiformavo naujas finansinis burbulas - šįsyk aukso kainų burbulas.

Investuotojai pradeda pirkti akcijas, todėl jos brangsta. Finansinis burbulas formuojasi dėl teigiamo atoveiksmio - t.y. pats aktyvų brangimas skatina tolimesnį jų brangimą. Kitais žodžiais tariant, investuotojai perka akcijas, nes jos brangsta, o akcijos brangsta, nes investuotojai jas perka. Burbulo atveju savireguliacijos mechanizmas išnyksta, rinka praranda pusiausvyrą ir aktyvų kaina stipriai atitrūksta nuo tikrosios jų vertės.

Galima išskirti du investicijų burbulų tipus: vieni susiformuoja biržoje, kiti - už biržos ribų. Pavyzdžiui, akcijomis, obligacijomis, auksu, sidabru, nafta ir kitomis žaliavomis prekiaujama biržoje. Prekyba biržoje vyksta labai sparčiai, tad ir šių aktyvų vertė gali pakilti ir atpigti labai greitai. Biržoje nėra prekiaujama alternatyviomis investicijomis, tokiomis kaip nekilnojamas turtas, deimantai, numizmatika, automobiliai ir t.t.

Mokslininkas J.P.Rodrigue visą investicinio turto ciklą suskirstė į 4 etapus: pigiąją fazę, suvokimo fazę, manijos fazę ir sprogimo fazę.

Investicinio turto ciklas pagal J.P. Rodrigue

Kai sprogsta finansinis burbulas, ateina pigiosios fazės etapas. Šioje fazėje aktyviausi yra vertės investuotojai. Jie yra labai kantrūs, kadangi mėnesių mėnesius arba netgi metų metus gali laukti, kol ekonomika pradės lėtėti, nekilnojamo turto, akcijų ar žaliavų burbulai išsileis ir gerų kompanijų akcijos, nekilnojamas turtas ir žaliavos bus pardavinėjamos pusvelčiui.

Geriausiai vertės investuotojų investavimo strategiją atspindi V. Bafeto posakis „bijok, kai visi godūs, ir būk godus, kai visi bijo“.

Suvokimo fazėje ekonomika šiek tiek stabilizuojasi ir galima matyti ekonominės krizės pabaigos ženklus. Instituciniai investuotojai, šios fazės metu grįžta į rinką, kadangi jie pastebi ekonomikos atsigavimo ženklus, o rizika jiems tampa priimtina. Į rinką sugrįžus dideliems pinigams akcijų ar nekilnojamo turto kainos vėl pradeda nuosaikiai brangti.

Manijos fazė yra periodas, kurio momentu susiformuoja finansinis burbulas. Žiniasklaida vėl pradeda aktyviau kalbėti apie atsigaunančią ekonomiką ir palankų momentą investuoti, taip formuodama teigiamus žmonių lūkesčius. Pradeda formuotis akcijų/nekilnojamo turto burbulas.

Kylanti investicijų vertė suklaidina investuotojus: susidaro iliuzija, kad investicijų vertė ir toliau sėkmingai didės kaip iki šiol. Jie pamiršta auksinę investavimo taisyklę: geri investiciniai rezultatai praeityje negarantuoja tokių pat sėkmingų rezultatų ateityje.

Iliuzijomis ir godumu paremtas investicijų brangimas neturi jokio realaus pagrindo. Šiuo momentu nežinia iš kur atsiranda ekspertai skelbiantys naują paradigmą, kuri pagrindžia tokį investicijų brangimą ir neigia finansinio burbulo egzistavimą. Iliuzija, „kad šį kartą viskas bus kitaip“ yra pats tinkamiausias momentas pasitraukti iš rinkos.

Viena finansinių burbulų teorija vadinama „Kvailių teorija“. Ši teorija teigia, kad finansinis burbulas susiformuoja dėl to, kad vieni kvailiai randa dar didesnius kvailius, kuriems investicijas parduoda dar brangiau nei pirko.

Žiniasklaida vis garsiau prabyla apie įkaitusią rinką. Kainos kritimą keliolika procentų bandoma aiškinti kaip eilinę korekciją, po kurios investicijos vėl pasieks „normalų“ lygį. Daug investuotojų naudoja automatines pardavimo sistemas „stabdyk nuostolį (angl. stop loss)“.

Rinkoje įsivyravus panikai investuotojai kapituliuoja. Siekdami apsisaugoti nuo dar didesnio nuostolio, jie masiškai išparduoda vertybinius popierius. Investicijos nuvertėja tiek, kad jų pelningumas vėl tampa patrauklus investuotojams.

Nobelio premijos laureatas V.Smitas analizavo finansinių burbulų susidarymo priežastis. Jis tyrė tuos finansų burbulus, kurie formuojasi net ir tuomet, kai galima nesunkiai nustatyti tikrąją vertybinių popierių vertę. Išanalizavęs šį įvykį, V.Smitas padarė keletą išvadų. Kylanti vertybinių popierių vertė atkreipia daugelio investuotojų dėmesį. Ne visi investuotojai siekia nustatyti tikrąją vertybinių popierių vertę.

Vilniaus ir Kauno pozicijos tarptautiniuose reitinguose

Vienoje didžiausių pasaulyje nekilnojamojo turto parodoje „MIPIM“ Vilnius pelnė geriausios tiesioginių užsienio investicijų strategijos apdovanojimą. Sostinė buvo įvertinta prestižiniame „fDi“ sudarytame 2025 m. Vidutinio dydžio Europos miestų ateities reitinge. Vilniaus miesto meras Valdas Benkunskas pabrėžia, kad šis apdovanojimas atspindi nuoseklias sostinės pastangas pritraukti tarptautines investicijas ir kurti palankią verslo aplinką.

Šių metų vasarį vienas įtakingiausių pasaulio verslo ir finansų leidinių „Financial Times“ padalinys „fDi Intelligence“ paskelbė naujausią Europos ateities miestų ir regionų reitingą, kuriame Vilnius pripažintas lyderiu tarp vidutinio dydžio Europos ateities miestų - jis apdovanotas už geriausią tiesioginių užsienio investicijų (TUI) strategiją.

Vilniaus miesto meras Valdas Benkunskas pabrėžia, kad vienas pagrindinių sostinės sėkmės faktorių yra Vilniaus technologijų verslo ekosistema. „Vilniuje tarpusavyje dera inovacijos, strateginis bendradarbiavimas ir pažangi ekosistema. Lietuva ir jos sostinė - vienas svarbiausių Europos „fintech“ centrų, be to, Vilnius garsėja kibernetiniu saugumu, užimdamas pirmąją vietą tarp ES miestų šioje srityje. Neabejotinai dėmesio susilaukia ir miesto atsidavimas tvarumui - tai palankiai įvertino ir apdovanojimų žiuri“, - teigia meras.

Kasmet „fDi Intelligence“ skelbia Europos ateities miestų ir regionų reitingus, kuriuose išryškinamos geriausios vietos verslo plėtrai bei investicijoms. Be bendrojo reitingo, miestai varžosi ekonominio potencialo, žmogiškojo kapitalo ir gyvenimo kokybės, ekonominio efektyvumo, susisiekimo bei verslo aplinkos palankumo srityse. Geriausios tiesioginių užsienio investicijų strategijos nugalėtojai išrenkami pagal miestų pateiktą informaciją ir taktinius sprendimus.

Sostinė ne tik pelnė pirmąją vietą už geriausią tiesioginių užsienio investicijų strategiją, bet ir užėmė 4-ąją vietą pagal ekonominį potencialą, 2-ąją - pagal žmogiškąjį kapitalą ir gyvenimo kokybę bei 4-ąją vietą pagal verslo aplinkos patrauklumą. Bendrame vidutinio dydžio Europos ateities miestų 2025 m. reitinge Vilnius užėmė 3-iąją vietą.

Anot Vilniaus verslo ir turizmo plėtros agentūros „Go Vilnius“ vadovės Dovilės Aleksandravičienės, tai svarbus įvertinimas, siekiant stiprinti Vilniaus patrauklumą tarptautiniams investuotojams: „Tokie veiksniai kaip draugiška verslui aplinka, lengva užsieniečių integracija, miesto ekonominis potencialas, reikiamas institucijų dėmesys ir Vilniaus perspektyvumas tampa esminiais, norint pritraukti pasaulyje žinomas aukštųjų technologijų kompanijas kurti verslą Lietuvos sostinėje.“

Tai - ne pirmasis Vilniaus pasiekimas „fDi“ reitinguose: 2019 m. sostinė buvo pirmoji pagal TUI pritraukimo technologinėms įmonėms indeksą, o 2022 m. - antroji tarp vidutinio dydžio Europos ateities miestų. Prieš trejus metus Vilniaus tiesioginių užsienio investicijų strategija taip pat pripažinta geriausia - miestas tuomet pirmą kartą užėmė pirmąją vietą.

„Sulaukiamas tarptautinis pripažinimas rodo, kad Vilnius nuosekliai stiprina savo pozicijas Europos ir pasaulio rinkose. Miestas tampa svarbiu finansiniu centru - aktyviai skatinami verslo ryšiai bei partnerystės įvairiose pramonės šakose. Tai prisideda prie vietos ekosistemos plėtros bei naujų milijardinės vertės startuolių atsiradimo“, - sako D. Aleksandravičienė.

Pastebima, kad sostinės konkurencingumas auga technologijų ir gyvybės mokslų srityse - vien per pastaruosius metus Vilnius pritraukė tokius tarptautinius vardus kaip „Johnson Matthey“, „Guidehouse“ ir „Norian“.

Kalbant apie Kauną, šio reitingo geriausiųjų dešimtukuose net kelis kartus atsidūrė Kauno vardas, kur miestas įvertintas už gyvenimo kokybę ir turimą ekonominį potencialą.

„Kaunas - palanki ir draugiška verslui aplinka, kuri sparčiai plečiasi. Gerai, kad šios mūsų miesto vertybės yra pastebimos ir toli už Lietuvos ribų. Patekimas į aukščiausias pozicijas prestižiniame reitinge yra puikus įvertinimas ir rezultatas tų pastangų, kurias nuosekliai skiriame jau daugiau kaip penkerius metus stiprindami Kauno augimą,“ - džiaugiasi Kauno miesto meras Visvaldas Matijošaitis.

Verslo lyderiai iš įvairių Europos šalių, rinkdami verslui palankiausius miestus Centrinėje ir Rytų Europoje, Kaunui suteikė apdovanojimą už gyvenimo kokybę (angl. Quality of Life) ir skyrė septintąją vietą. Miesto ekonominės galimybės (angl. Economic Potencial) taip pat neliko nepastebėtos - šioje kategorijoje Kaunas užėmė aukštą aštuntąją poziciją. Bendrame verslo aplinkos draugiškumo vertinime Kaunui atiteko dvidešimt trečioji vieta.

Šiame „Emerging Europe“, kuri nuolat stebi bei vertina teigiamus pokyčius Centrinėje ir Rytų Europoje, reitingo gyvenimo kokybės kategorijoje Kaunas aplenkė Sofiją (Bulgarija) bei Lvovą (Ukraina) atitinkamai užėmusias aštuntą ir devintą vietas. O štai vertinant miestų ekonominį potencialą Kaunas nurungė net startuoliškąjį Taliną (Estija), kuris atsidūrė devintoje reitingo pozicijoje, taip pat TOP dešimtuko paskutinėje vietoje atsidūrusį Gdanską (Lenkija).

Kauno miesto turizmo, investicijų ir tarptautinės rinkodaros plėtros agentūros „Kaunas IN“ direktorius Tadas Stankevičius teigia, jog tai - verslo bendruomeniškumo nuopelnas.

„Kaune nuolat ieškome naujų sprendimų bei siekiame, jog verslas jaustųsi užtikrintai. Taip pat skatiname, jog įmonės drąsiai kurtų inovatyvias idėjas, vykdytų plėtrą. Kauno tarptautinis įvertinimas yra įmanomas tik dėl glaudaus verslo bendruomenės narių mieste bei visoje Lietuvoje bendradarbiavimo,“ - kalbėjo T.Stankevičius.

Sudarant reitingą investicinės aplinkos ekspertai, verslo konsultantai bei analitikai iš visos Europos anonimiškai atrinko miestus ir vertino jų potencialą.

Kaunui jau ne pirmą kartą šypsosi sėkmė kai kalba pasisuka apie teigiamą miesto verslo aplinkos apdovanojimą tarptautiniu mastu: 2020-ųjų pradžioje miestui skirtas įvertinimas už tiesioginių užsienio investicijų (TUI) pritraukimo strategiją „fDi Intelligence“ reitingų kategorijoje „Europos ateities mažieji regionai 2020/21“.

Pagrindiniai Vilniaus ir Kauno pasiekimai tarptautiniuose reitinguose:

Šiame straipsnyje apžvelgiama situacija Dzūkijos regione, atsižvelgiant į nekilnojamojo turto agentūrų reitingus, rinkos tendencijas ir iššūkius.

Karantino įtaka Dzūkijos nekilnojamojo turto rinkai

Šiuo metu šalyje paskelbtas karantinas. Karantino laikotarpiu daugelis žmonių pradėjo dirbti nuotoliniu būdu, todėl daliai jų atsirado daugiau laisvo laiko sodybų ir žemės sklypų paieškai, susitikimams dėl objektų apžiūros.

Varėnos nekilnojamojo turto agentūros „Dėdė“ direktorius Mantas Radzevičius teigia, kad klientai, ypač iš sostinės, mūsų rajone aktyviai ieško patinkančių sodybų pirkimui.

Nekilnojamojo turto agentūra "Dėdė" teikia nekilnojamojo turto tarpininkavimo paslaugas tik Dzūkijos regione.

Siūlomi įvairūs nekilnojamojo turto objektai Dzūkijoje ir kituose regionuose.

tags: #tarptautinis #nekilnojamojo #turto #agentura