Žemės sklypo grąžinimo pardavėjui sąlygos: Teismų praktikos analizė

Šiame straipsnyje analizuojamos žemės sklypo grąžinimo pardavėjui sąlygos, remiantis Lietuvos apeliacinio teismo praktika. Nagrinėjama byla, kurioje kilo ginčas dėl vartojimo preliminariosios sutarties sąlygos pripažinimo nesąžininga ir hipotekos panaikinimo.

Civilinė byla Nr. 2A-665-516/2015 nagrinėja ieškovės O. N. apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo sprendimo, kuriuo atmestas ieškinys dėl vartojimo sutarties sąlygos pripažinimo nesąžininga ir hipotekos panaikinimo. Ieškovė teigė, kad preliminariosios sutarties punktas, susijęs su įkeisto turto pardavimu, yra nesąžiningas ir pažeidžia jos, kaip vartotojos, teises.

Byloje kilo ginčas dėl galimybės pripažinti pasibaigusios vartojimo preliminariosios sutarties sąlygą nesąžininga, o taip pat dėl hipotekos nekilnojamajam turtui, už kurį pirkėjas pilnai atsiskaitęs su pardavėju, tarp kurio ir hipotekinio kreditoriaus (finansuojančio banko) kilę ginčai dėl kredito sutarties vykdymo, galiojimo pagrįstumo.

Ieškinio esmė

Ieškovė O. N. kreipėsi į teismą, prašydama pripažinti 2008 m. balandžio 10 d. preliminariosios sutarties Nr. SNR-08/01 2.2.7 punktą nesąžininga vartojimo sutarties sąlyga ir panaikinti buto hipoteką bei išregistruoti ją iš hipotekos registro, o taip pat priteisti iš atsakovų bylinėjimosi išlaidas. Ieškovė nurodė, kad Preliminariosios sutarties 2.2.7 punktas nebuvo individualiai aptartas, jis iš esmės pažeidžia šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą bei vartotojo teises ir interesus.

Pirmosios instancijos teismo sprendimas

Klaipėdos apygardos teismas 2015 m. vasario 6 d. sprendimu ieškovės ieškinio netenkino. Teismas konstatavo, kad atsakovo UAB Senamiesčio svečių namai prievolė sudaryti pagrindinę sutartį yra pasibaigusi šios prievolės įvykdymu (pagrindinės sutarties sudarymu), o tai reiškia ir Preliminariosios sutarties pabaigą, todėl ieškovės reikalavimas pripažinti vieną iš Preliminariosios sutarties sąlygų nesąžininga yra nesukeliantis teisinių pasekmių ir neturintis jokios įtakos šalių teisėms bei pareigoms.

Teismas pažymėjo, kad Preliminariosios ir pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties nuostatos nesaisto banko, kaip nesančio šių sutarčių šalimi. Be to, teismo vertinimu, svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad banko raštuose buvo aiškiai nurodyta, jog bankas leidžia parduoti apartamentus su sąlyga, kad visos iš apartamentų pardavimų gautos piniginės lėšos bus nukreiptos į banke esančią tranzitinę sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), iš kurios, esant banko reikalavimui, lėšos nukreipiamos kreditams grąžinti.

Teismas akcentavo, kad ieškovė, žinodama tai, jog turtas yra įkeistas bankui ir nėra gautas banko leidimas apartamentus parduoti, bei nežinodama, ar toks leidimas parduoti apartamentus banko iš viso bus duotas, ir kada jis bus duotas, nerūpestingai ir neapdairiai sudarė Preliminariąją apartamentų pirkimo-pardavimo sutartį ir pervedė avansinį mokėjimą už apartamentus. Be to, nepaisydama to, kad UAB Senamiesčio svečių namai iki pagrindines apartamentų pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo nepanaikino hipotekos, kaip tai buvo nurodyta Preliminariosios sutarties 2.2.7, 3.3, 4.1.1 punktuose, ieškovė pasirašė pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.

Teismas sutiko su banku, kad ieškovės nerūpestingas ir neatidus elgesys negali sukurti jokių neigiamų teisinių padarinių šiam atsakovui.

Apeliacinis skundas

Ieškovė O. N. apeliaciniame skunde prašo Klaipėdos apygardos teismo 2015 m. vasario 6 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą - ieškovės ieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

• Teismo pripažinta nesąžininga sutarties sąlyga negalioja nuo sutarties sudarymo momento (ab initio) ir net jau įvykdytos sutarties sąlygos pripažinimas negaliojančia sukelia teisines pasekmes, t. y. grąžina šalis į iki sutarties sudarymo buvusią padėtį, taikant restituciją, arba, jei konkrečioje situacijoje tai yra neįmanoma, pakeičia šalių pareigas viena kitai ateityje.
• Pripažinus ieškovės ginčijamą sąlygą nesąžininga, ieškovei laiku ir tinkamai sumokėjus atsakovui UAB Senamiesčio svečių namai į jo nurodytas banko sąskaitas, apartamentų hipoteka privalėtų būti panaikinta, nepaisant to, kaip toliau su pervestomis lėšomis pasielgė UAB Senamiesčio svečių namai.
• Preliminariojoje sutartyje yra aiški šalių teisių ir pareigų disproporcija, nes, net ir tinkamai bei laiku įvykdžius Preliminariąją sutartį, ieškovės nuosavybės teisė į butą liko suvaržyta hipoteka dėl nuo jos nepriklausančių priežasčių, t. y. dėl to, kad UAB Senamiesčio svečių namai tinkamai neatsiskaitė su Danske Bank A/S Lietuvos filialu pagal kredito sutartį, kurios sąlygos ieškovei nebuvo žinomos.

Nors ieškovė žinojo, kad apartamentų statybos finansavimas numatytas banko lėšomis juos įkeičiant, ji pasitikėjo pardavėju ir sutarties nuostatomis, kuriose buvo aiškiai bei nedviprasmiškai nurodyta, jog ieškovei sumokėjus visą sulygtą kainą, apartamentų hipoteka bus panaikinta. Tačiau ieškovei nebuvo žinoma, kad visos sumos, UAB Senamiesčio svečių namai gaunamos už parduodamą turtą, kuris įkeistas bankui, turi būti mokamos į banko tranzitinę sąskaitą.

Tiek Preliminarioji, tiek pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartys buvo patvirtintos notaro. Notaras, tikrindamas su vartotoju sudaromo sandorio teisėtumą, turėjo įvertinti sutarties sąlygų sąžiningumą. Taigi ieškovė buvo tikra, kad notarui patikrinus ir patvirtinus sutartis, jos, kaip vartotojos, prievolės neatsiras iš nesąžiningų, iškreiptų, primestų, neaiškių sutarties sąlygų, koks yra Preliminariosios sutarties 2.2.7 punktas.

Pagal teisinį reglamentavimą, galiojusį Preliminariosios sutarties sudarymo metu, pareiga įrodyti, kad tam tikra sutarties sąlyga buvo aptarta individualiai, tenka pardavėjui ar paslaugų tiekėjui, konkrečiu atveju atsakovui UAB Senamiesčio svečių namai. Įvertinus visas aplinkybes bei tai, kad ieškovė sutarties sąlygas vykdė tinkamai, sąžiningai ir nustatytais terminais, vadovaujantis teisingumo, protingumo, sąžiningumo principais neteisinga visą atsiradusių neigiamų padarinių riziką, susijusią su UAB Senamiesčio svečių namai neatsiskaitymu su atsakovu Danske Bank A/S, perkelti ieškovei.

Įvertinus aplinkybę, kad ieškovė yra vartotoja, ginčo turto hipotekos pabaigą siejo su prievolių įvykdymu pardavėjui, bet ne su pardavėjo įsipareigojimų bankui, pagal jų tarpusavio susitarimus, įvykdymu, laikytina, jog ieškovė įgijo teisę reikalauti hipotekos išregistravimo, esant Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - ir CK) 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatytam pagrindu. Ieškovė yra visiškai atsiskaičiusi su pardavėju, todėl negali būti atsakinga už jo skolą bankui.

Be to, bankas taip pat veikė savo rizika, suteikdamas teisę parduoti apartamentus negavus viso apmokėjimo, bei yra atsakingas už atsiradusias pasekmes.

Atsiliepimai į apeliacinį skundą

Atsakovas UAB Senamiesčio svečių namai atsiliepime į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą tenkinti iš dalies: Klaipėdos apygardos teismo 2015 m. vasario 6 d. sprendimo dalį, kuria atmestas reikalavimas pripažinti Preliminariosios sutarties 2.2.7. punktą nesąžininga sąlyga, palikti nepakeistą, o sprendimo dalį, kuria atmestas reikalavimas panaikinti ieškovei priklausančių apartamentų hipoteką, panaikinti ir šį ieškovės reikalavimą patenkinti.

Atsakovas Danske Bank A/S, veikiantis per Danske Bank A/S Lietuvos filialą, atsiliepime į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą atmesti.

Šalių argumentų santrauka

Šioje lentelėje apibendrinami pagrindiniai šalių argumentai:

tags: #taikyti #restitucija #zemes #sklypa #grazinti #pardavejui