Šis klausimas kasmet tampa aktualus dešimtims tūkstančių lietuvių. Augant nekilnojamojo turto kainoms ir palūkanoms, tačiau kartu didėjant nuomos įkainiams, pasirinkimas nėra akivaizdus. Kas brangiau: kas mėnesį mokėti nuomos mokestį ar imti ilgalaikį kreditą ir įsigyti nuosavą būstą?
Skaičiuoklėje galite palyginti kaip sukaupsite daugiau turto - perkant būstą su banko paskola ar nuomojantis (pradinį įnašą ir įmokų skirtumą investuojant į vertybinius popierius. Pvz. S&P 500 indekso vidutinė metinė grąža (įskaitant dividendus) per pastaruosius 20 metų ( 2002 - 2022 m. Laikoma, kad būsto nuomos atveju pradinio įmokos dydžio suma yra investuojama. Taip pat investuojamas ir skirtumas tarp įmokos bankui ir nuomos kainos. Būsto nuomos kaina visą laikotarpį stabiliai kyla. Skaičiuoklėje laikoma, kad nuoma brangs tokiu pačiu tempu kaip ir NT kainos. Laikotarpio pabaigoje sukauptas turtas - pirkimo atveju tai būsto kaina, įvertinus kasmetinį brangimą.
Būsto Kainos ir Paskolos
Per pastarąjį dešimtmetį būsto kainos Lietuvoje ūgtelėjo daugiau nei dvigubai. Pavyzdžiui, Vilniuje vidutinė naujo buto kvadratinio metro kaina 2024 m. jau viršija 3200 eurų, o standartiškai 50 kv. m butas kainuoja apie 160 tūkst. eurų. Daugeliui toks pirkinys tampa prieinamas tik su banko paskola, kurią imant būtina turėti nemažą pradinį įnašą - paprastai bent 15 proc. nuo visos sumos, arba apie 24 tūkst. eurų.
Banko paskolos palūkanų normos 2024-aisiais viršija 5 proc., o tai reiškia, kad 30 metų laikotarpiui paėmus 136 tūkst. eurų paskolą, per visą laiką būsto pirkėjas sumokės daugiau nei dvigubai: grąžins ne tik pagrindinę sumą, bet ir dar tiek pat palūkanų.
Nuoma kaip Alternatyva
Alternatyva - nuoma. 2024 m. Vilniuje dviejų kambarių buto nuoma kainuoja apie 650-900 eurų per mėnesį, priklausomai nuo vietos ir būsto būklės. Nuomininkas išvengia didelių pradinių investicijų, neturi mokėti už būsto remontą ar didesnius atnaujinimus, tačiau neturi galimybės kaupti nuosavo turto. Nuomos kainos, kaip ir nekilnojamojo turto vertė, ilgainiui auga.
Skaičiuojant trejų metų laikotarpį, nuomininkas už vidutinį butą sumokėtų apie 25-30 tūkst. eurų, tačiau jokios šios sumos dalies neišsaugo kaip nuosavybės - parduodant butą grąžos iš nuomos negali tikėtis.
Ekonomistai dažnai pabrėžia, kad trumpalaikėje perspektyvoje nuoma gali būti pigesnė, ypač jei žmogus planuoja mieste gyventi tik kelerius metus, neturi pakankamai lėšų pradiniam įnašui ar nenori prisiimti ilgalaikių įsipareigojimų. Pavyzdžiui, to paties 50 kv. m buto nuomos ir pirkimo palyginimas per pirmuosius penkerius metus dažniausiai rodo, kad nuoma kainuoja 20-30 proc. pigiau, nes paskolos pradžioje įmokų didžiąją dalį sudaro palūkanos.
Tačiau jei planuojama gyventi tame pačiame mieste ir tame pačiame būste bent dešimtmetį ar ilgiau, nuosavybė dažniausiai tampa finansiškai naudingesnė. Per šį laiką būstas brangsta, paskolos įmokos palaipsniui mažėja, o dalį sumokėtų pinigų žmogus atgauna parduodamas būstą ar tiesiog kaupia turtą.
Be finansinių argumentų, sprendimą dažnai lemia ir psichologiniai veiksniai. Nuomininkas išlaiko mobilumą - gali greitai prisitaikyti prie pokyčių darbo rinkoje, išvykti svetur, keisti gyvenamąją aplinką be didelių nuostolių. Tai aktualu jaunimui ar tiems, kurie dar tiksliai nežino, kur nori gyventi ilgesnį laiką. Kita vertus, nuosavas būstas dažnam asocijuojasi su saugumu, šeimos kūrimu, ramybe dėl ateities.
Nors per pastaruosius metus nekilnojamojo turto kainos augo įspūdingai, niekas negali garantuoti, kad tokia tendencija tęsis visada. Ekonominės krizės ar palūkanų šuoliai gali laikinai sumažinti būsto vertę, todėl investicija į nuosavą būstą nėra visiškai be rizikos. Reikšminga ir tai, kad gyvenimo etapo pokyčiai gali kardinaliai pakeisti poreikius: šeimos pagausėjimas, darbo pasikeitimas ar noras persikelti į kitą miestą dažnai panaikina anksčiau pasirinkto modelio privalumus.
Kiekvienas atvejis individualus. Vienam svarbiau finansinis efektyvumas ir investicijų grąža, kitam - laisvės pojūtis ar šeimos gerovė. Todėl tiek nuoma, tiek nuosavybė gali būti teisingas sprendimas, jei jis atitinka konkretaus žmogaus ar šeimos lūkesčius.
BŪSTO PASKOLA VS. BŪSTO NUOMA
Išperkamoji Nuoma
Pagrindinis išperkamosios nuomos privalumas yra tai, kad žmogus, net ir būdamas nuomininku, yra namų šeimininkas: jis gali daryti remontą, įsirengti namus pagal save, turėti augintinių ir žinoti, kad jo nekontroliuos jokie nuomotojai, niekas jo iš ten netikėtai neiškraustys. Be viso to, yra iš anksto susitariama, kiek kainuos pasirinktas būstas, tad pragyvenimo kaina nei kils, nei mažės, net jei turto vertė ir keisis. Vis tik bankų paskola būstui įsigyti būtų žymiai pigesnis variantas, tik jam reikia pradinio įnašo.
Svarbu ir tai, kad žmonės gali pasirinkti bet kokį parduodamą būstą, tačiau jis turi atitikti miesto, vietos, kainos ir kitus reikalavimus. Pavyzdžiui, namas ar kotedžas gali kainuoti mažiausiai 100 tūkst. ir daugiausiai 700 tūkst. eurų, būstas negali būti toliau nei 20 km nuo miesto centro ir kt.
Platformos „Bepradinio.lt“ atstovas nurodė, kad išperkamąją nuomą galima būtų pavadinti paprasta, visiems gerai žinoma būsto nuoma, tačiau nuomininkas turi galimybę bet kuriuo metu būstą, kuriame gyvena, įsigyti. O bendrovės „Mano numai“ vadovas Aurimas Čiagus įvardijo, kad paslauga „Nuomokis ir pirk“ yra stotelė iki būsto paskolos.
Jo aiškinimu, paslauga suteikia galimybę apsigyventi savuose namuose dar iki tampant oficialiu jų savininku: „Tradiciškai žmogus, norintis įsigyti savo namus, kelis metus nuomojasi svetimą būstą, taupo pradiniam įnašui, gauna paskolą ir tik po to apsigyvena savo namuose. Per tą laiką jam greičiausiai tenka kelis kartus kraustytis, o taupymas užtrunka dėl sparčiai augančių nekilnojamojo turto (NT) kainų. Todėl pagalvojome, kad šią kelionę galime padaryti patogesnę ir greitesnę. Su „Nuomokis ir pirk“ paslauga klientas gali apsigyventi savo pasirinktuose namuose jau dabar, dalimis mokėti pradinį įnašą ir, kai jau bus pasiruošęs, savo namus nusipirkti už iš anksto sutartą kainą.“
Jis nurodė, kad bendrovė buvo pirmasis nepriklausomas operatorius Europoje, pasiūlęs tokią alternatyvą. Tačiau panašus modelis jau apie dešimtmetį sėkmingai veikia JAV. Šiuo metu šią paslauga įmonė teikia tiek Lietuvoje, tiek Estijoje.
A. Čiagus papasakojo, kad išperkamoji nuoma veikia taip: klientui pasirinkus būstą, bendrovė atlieka detalią būsto ir kliento patikrą. Jei nusprendžiama, kad būstas yra kokybiškas ir jo kaina yra teisinga, o klientas yra pajėgus prisiimti įsipareigojimus, pasirašoma nuomos ir preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis su klientu. Tada bendrovė nuperka kliento pasirinktą būstą. Klientas būstą nuomojasi ir dalimis moka pradinį įnašą. O kai yra pasiruošęs, nusiperka savo namus iš nuomotojo (bendrovės) už iš anksto sutartą kainą, nesvarbu, ar per tą laiką turto kaina pakilo ar nukrito, ir tampa oficialiu savininku.
Skirtumai nuo Įprastos Nuomos ar Paskolos
Anot „Bepradinio.lt“ atstovo, pagrindinis įprastos ir išperkamosios nuomos skirtumas yra tai, kad nuomininkas turi teisę įsigyti būstą pirmas. Kita vertus, išperkamosios nuomos įmokos yra gerokai didesnės, nes jas sudaro dvi ar net trys dedamosios: nuomos suma, suma, kuri yra kaupiama kaip būsto vertės įmoka, ir kartais būna tam tikras administravimo mokestis, jeigu išperkamosios nuomos sutartį ir jos vykdymą prižiūri tuo užsiimanti įmonė.
„O išperkamosios nuomos lyginti su būsto paskola negalime, kadangi tai - dvi visiškai skirtingo tipo priemonės. Viena paremta dviejų asmenų susitarimu ir ketinimu įsigyti būstą po kurio laiko mokant dalinius mokėjimus. Antru atveju dalyvauja trečiasis dalyvis - bankas. Taip įsijungia visi kreditingumo vertinimai. Išperkamosios nuomos atveju nuomotojo kreditingumo vertinimas dažnai nėra tikrinamas“, - atkreipė dėmesį pašnekovas.
„Mano numai“ vadovas papildė, kad skirtumas tarp išperkamosios nuomos ir būsto paskolos yra tai, kad su būsto paskola žmogus yra būsto savininkas. Taip pat, norint gauti būsto paskolą, reikia turėti bent 15 proc. pradinį įnašą.
„Lyginant su įprasta nuoma, išskirtume emocinius ir finansinius skirtumus. Esminis emocinis skirtumas - tai, kad, nors ir esi nuomininkas, esi savo namų šeimininkas. Gali juos įsirengti pagal savo norus, gali turėti augintinių, pas tave į namus netikėtai neužsuks nuomotojas. Įprastoje nuomoje tokių sąlygų žmogus neturi ir negali jaustis savo namų šeimininku. Na, o finansiniai skirtumai yra tokie, kad su „Nuomokis ir pirk“ paslauga tiksliai žinai, kiek kainuos tavo būstas ir kokio dydžio pradinį įnašą turėsi sukaupti, o visas būsto vertės paaugimas priklauso tau“, - pasakojo A. Čiagus.
Privalumai ir Trūkumai
Apibendrinant, galima išskirti pagrindinius būsto pirkimo, nuomos ir išperkamosios nuomos privalumus ir trūkumus:
| Savybė | Būsto pirkimas | Nuoma | Išperkamoji nuoma |
|---|---|---|---|
| Pradinis įnašas | Reikalingas (15-20%) | Nereikalingas | Mažesnis arba nereikalingas |
| Mėnesinės įmokos | Priklauso nuo paskolos ir palūkanų | Fiksuotas nuomos mokestis | Didesnės nei įprasta nuoma, kaupiama įmoka |
| Nuosavybė | Jūs esate savininkas | Neturite nuosavybės | Galimybė tapti savininku ateityje |
| Remontas ir priežiūra | Jūsų atsakomybė | Nuomotojo atsakomybė | Jūsų atsakomybė |
| Mobilumas | Mažesnis | Didelis | Vidutinis |
| Finansinė nauda ilgalaikėje perspektyvoje | Potencialiai didesnė | Mažesnė | Vidutinė |
Svarbu paminėti, kad priklausomai nuo daikto ir jo šeimininko vienus daiktus verčiau pirkti, kitus nuomotis. Nuomojantis lengva planuotis. Paprasta skaičiuoti, kiek kainuoja nauja darbo vieta. Yra iš anksto numatyti pastovieji kaštai. Naujos darbo vietos sukūrimui reikalinga žymiai mažiau pradinių kaštų.
Perkant daiktą, tampi jo savininku, todėl visas rūpestis, aptarnavimas bei priežiūra gula ant tavo pečių.
Taigi, ką pasirinkti? Kurį laiką gyventojai buvo įpratę prie minties, kad įsigyti būstą ir mokėti palūkanas bus pigiau nei nuomotis identišką būstą. Tačiau dabar situacija apsivertusi aukštyn kojomis - nuomotis tos pačios vertės būstą kartais gali būti net ir gerokai pigiau nei mokėti įmokas bankui.
Prieš dvejus metus vilnietis Marius Šnipiškių mikrorajone įsigijo būstą. „Paskaičiavau, kad mėnesio įmoka bankui sieks apie 500 eurų. „Tai, kaip mes gyvenome pastarąjį dešimtmetį, nėra normalu, kai būsto paskolos įmoka yra mažesnė už mėnesinę nuomos kainą. Visiškai nėra jokios prasmės nuomotis - pasiimi paskolą, moki mėnesinę įmoką ir dar tau lieka kažkokia išliekamoji vertė. O mokant nuomą, tau visiškai nieko nebelieka“, - atkreipė dėmesį M.
Anot jo, šis paradoksas buvo susiformavęs todėl, kad palūkanų norma buvo labai žema - pigūs pinigai lėmė mažas mėnesines banko įmokas, o nuomotis kainavo brangiau. Tačiau tokia situacija yra laikina. M. „Potencialių nuomininkų rinkoje iš tikrųjų padaugėjo. Tačiau, kadangi nuomos rinka irgi išgyvena skirtingus laikotarpius, vienu momentu turėjom labai daug atvykstančių, kuriems reikėjo daug pasiūlos nuomotis. Tada nemažai persiorientavo į nuomos rinką, nes galvojo, kad trūksta pasiūlos ir reikia kažką siūlyti. Automatiškai susikūrė daugiau pasiūlos, paklausa atslūgo, nes atvykstančiųjų srautai nebėra tokie dideli. Į nuomos rinką išėjo žmonės, kurie neperka būsto. Pasak jo, ūgtelėjusi paklausa lėmė nuomos kainų padidėjimą, tačiau nežymiai. Šiuo metu ir pasiūlos netrūksta - pastaruoju metu pastatytas ne vienas naujos statybos projektas, ten 2021-2022 metais nemažai žmonių būstus įsigijo investicijai ir išleido į rinką. Tai, kaip mes gyvenome pastarąjį dešimtmetį, nėra normalu.
M. SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas LRT.lt įvardijo, jog lapkritį naujos būsto paskolos vidutinė palūkanų norma buvo maždaug 5,8 proc. Šis procentų skirtumas aktualus investavusiems į būstą nuomai, nes, jei nuomos pajamingumas yra aukštesnis už būsto paskolos palūkanų normą, tai reiškia, jog nuomos pajamos ne tik padengia būsto paskolos įmokas, bet ir gali generuoti papildomą pelną.
„Reiktų turbūt suprasti, tą mes ir akcentuojam, kad kai perki būstą nuomai, vis tiek turi įsivertinti, kokios palūkanos bus ilguoju laikotarpiu. EURIBOR palūkanų normos pikas realiai buvo praeitų metų pabaigoje, dabar jau sumažėjo. Žiūrint į ateitį, labai tikėtina, kad palūkanų normos bus gerokai mažesnės. Reikia ne momentiškai žiūrėti, o į ilgesnį laikotarpį“, - dėstė T. Palūkanų normos bus gerokai mažesnės.
T. „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada įvardijo, kad klausimas, kas geriau - nuomotis ar pirkti - galima sakyti, amžinas. „Mūsų atsakymas visada labai paprastas. Kol esi jaunas, stipriai neįleidęs šaknų į darbovietę, nesukūręs šeimos, dar tiksliai nežinai, kuriame mieste gyvensi ir su kuo, tai labai skubėti pirkti nereikia. Nuoma turi savo privalumų, pavyzdžiui, tas lankstumas, kad galima nutraukti, pakeisti savo gyvenamąją vietą lengvai ir pan. Kai jau atsiranda šeima, galimybė skolintis ir nusistovi gyvenimo būdas, turbūt vis tiek naudingiau yra pirkti“, - dėstė M.
Pasak jo, kol tarpbankinė palūkanų norma siekė 0, naudingiau buvo pirkti būstą. Dabar, kai tarpbankinės palūkanos pašokusios iki 4 proc., pridėjus banko maržą, dažniausiai siekiančią 1,5-2 proc., jau išeina 6 proc. palūkanų. „Teisingo atsakymo nėra, kas labiau verta, bet kiekvieną kartą reikia skaičiuoti. Ta riba dabar yra labai susilyginusi, moki vos ne tiek pat nuomos, kiek mokėtum ir bankui. Tik tiek, kad turėti nuosavybę yra kiti privalumai. Pats esi šeimininkas, moki bankui, kažkada padengsi paskolą. Ilgalaikėje perspektyvoje turbūt vis tiek naudingiau“, - LRT.lt sakė M. Čiulada. Toks kainų pokytis rinkoje, tikėtina, nenugesins lietuvių meilės nuosavybei.
„Kažkokį laikotarpį galima pasinuomoti, tačiau dažniausiai po kiek laiko vis tiek stengiamasi savo būstą nusipirkti. Panašu, kad tai yra lietuvio kraujyje. Siekiamybė įsigyti yra, buvo ir bus. O kokia to kaina? Dar prieš 10 metų 5-6 proc. palūkanos buvo neblogai, nes yra buvę ir keliolika procentų. Tai tie 5-6 proc. Dabar buvo įspūdingi keleri pigių pinigų metai, buvo verta kredituotis ir kiek įmanoma maksimaliai, nes dažnu atveju turto vertė tik augo, o tu paėmęs kreditą mokėjai sąlygiškai nedaug. Pigių pinigų era pasibaigusi, ateinantį antrą pusmetį matysime EURIBOR mažėjimą, gal net visai dramatišką, bet jis tikrai nebus 0. Tuos laikus, kai buvo 0 plius banko marža, reikėtų pamiršti“, - sakė M. Jo teigimu, tai yra normalu ir taip turi būti - pinigai turi kainuoti. Siekiamybė įsigyti yra, buvo ir bus.
M. M. Čiulada atkreipė dėmesį, jog lyginant nuomą ir būsto paskolų įmokas, reikėtų turėti omenyje, kad, vis dėlto, už savo būstą mokantis žmogus dalį paskolos grąžina ir turtas galiausiai lieka jam. Todėl čia reikėtų lyginti, kiek mokama palūkanų, ir kiek būtų mokama už nuomą.