Hipoteka yra svarbus finansinis instrumentas, kuris padeda įgyvendinti svajones apie nuosavą būstą ar kitą nekilnojamąjį turtą. Tai nekilnojamojo turto užstatas, kuris naudojamas kaip garantija paskolai gauti. Tai reiškia, kad jei paskolos gavėjas nesugeba grąžinti skolos, bankas ar kita finansinė įstaiga turi teisę parduoti užstatą, kad padengtų nuostolius. Hipotekos reikšmė yra labai svarbi tiek paskolos davėjams, tiek gavėjams, nes ji užtikrina abiejų pusių saugumą.
Pagal atsiradimo prigimtį hipoteka gali būti priverstinė ir sutartinė. Priverstinė hipoteka atsiranda įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu garantuoti reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių, t. p. susijusiems su statinių statyba ar rekonstrukcija arba teismo pripažintiems tenkintinais turtiniams reikalavimams įvykdyti ir kitais Civiliniame kodekse nustatytais atvejais.
Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime sutartinę hipoteką, jos ypatumus, rūšis, privalumus ir trūkumus.
Probleminio klausimo svarstymas: principai ir žingsniai
Kas Yra Sutartinė Hipoteka?
Sutartinė hipoteka atsiranda sutarties arba vienašalio sandorio (pareiškimo) pagrindu. Sutartinė hipoteka yra sudaroma tarp dviejų šalių (dažniausiai privataus asmens ir įmonės), kuomet skolininkas ir kreditorius sudaro susitarimą dėl turto įkeitimo be banko dalyvavimo. Ši hipotekos forma yra mažiau reguliuojama, todėl reikalauja didesnio pasitikėjimo tarp šalių.
Sutartinė hipoteka, kuri atsiranda įkeičiamo daikto savininko vienašalio sandorio (pareiškimo) pagrindu, vadinama pareikštine hipoteka. Pareikštine hipoteka įkeisto daikto savininko pareiga kreditoriui nepriklauso nuo pagrindinės prievolės, kurios įvykdymui užtikrinti yra nustatyta pareikštinė hipoteka.
Sutartinė hipoteka paprastai naudojama perkant nekilnojamąjį turtą ar skolinantis didesnes sumas.
Sutartinė hipoteka šalims galioja nuo sandorio sudarymo momento, jei sandoryje nenustatyta kitaip.
Hipotekos sandoris - svarbus finansinis įsipareigojimas.
Teisinis Reglamentavimas
Lietuvoje hipoteką reguliuoja Civilinis kodeksas, kuriame numatyta hipoteka. Kodeksas nustato nekilnojamojo turto (daiktų ir kitų objektų - žemės, pastatų, laivų, orlaivių ir kitų), t. p. kilnojamojo turto ir turtinių teisių, jei šis turtas hipotekos sandoriu įkeičiamas kartu su nekilnojamaisiais daiktais, įkeitimą hipotekos būdu.
Hipotekos sandorius tvirtina notaras, kuris patvirtina sandorio atitikimą įstatymo reikalavimams. Po to hipoteka registruojama hipotekos registre.
Sutartinės Hipotekos Rūšys
Civilinis kodeksas numato įvairias sutartinės hipotekos rūšis:
- Įmonės hipoteka - įmonės kaip nekilnojamojo turto įkeitimas.
- Paprastoji hipoteka - vieno konkretaus nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą.
- Jungtinė hipoteka - kelių nuosavybės teise priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą.
- Svetimo daikto hipoteka - nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti kito asmens skolinio įsipareigojimo įvykdymą.
- Maksimalioji hipoteka - nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įkeičiamu daiktu apsaugomų įsipareigojimų sumos.
- Bendroji hipoteka - kelių atskiriems savininkams priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimas norint apsaugoti vieną skolinį įsipareigojimą.
- Sąlyginė hipoteka - kai susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad ji galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga.
Sutartinės Hipotekos Privalumai Ir Trūkumai
Hipoteka pasižymi didele privalumų gausa, tačiau taip pat turi keletą trūkumų:
Privalumai:
- Savininkas nepraranda teisės naudotis savo turtu.
- Galimybė įsigyti nekilnojamąjį turtą.
- Ilgas grąžinimo terminas.
- Teisinė apsauga.
- Galimybė refinansuoti paskolą.
Trūkumai:
- Hipoteka apriboja kai kurias Jūsų teises. Turite gerokai mažiau laisvės bei kontrolės.
- Negalite paprastai disponuoti turtu.
- Grąžinant paskolą dažnai susiduriama su palūkanomis. Tad, galiausiai, mokama suma gali gerokai pranokti įkeisto turto vertę.
Hipotekos Sandorio Eiga
Hipotekos sandoris atliekamas kartu su notaro pagalba. Hipoteka turi būti oficialiai registruojama, o vėliau ir išregistruojama.
Sandorio etapai:
- Kreditoriaus pasirinkimas. Svarbu palyginti skirtingas paskolų sąlygas ir rasti geriausią pasiūlymą.
- Dokumentų pateikimas.
- Notarinė sutartis. Hipotekos sandoris turi būti notarinės formos. Jame dalyvauja 3 šalys - kreditorius, skolininkas bei įkaito davėjas. Dažniausiai yra patvirtinamos nuosavybės teisės ir patikrinamos visos draudimo sąlygos. Be jokios abejonės, įkeistas daiktas turi būti atitinkamos vertės bei kokybės.
- Hipotekos registracija. Sandorį patvirtinęs notaras visus duomenis pateikia viešam registrui. Tai užtikrina oficialų hipotekos įregistravimą.
Sandoriui pasibaigus, hipoteka išregistruojama. Jeigu to nepadarote, oficialiai yra laikoma, kad ši vis dar egzistuoja.
Hipotekos Kaina
Dažnai yra užduodamas klausimas: “Kiek kainuoja hipoteka?”
Hipotekos kainą sudaro:
- Palūkanos. Tai yra pagrindinė hipotekos kainos dalis.
- Valstybiniai mokesčiai.
- Sutarties keitimo mokestis.
- Palūkanų išlaidos.
- Baudos už vėlavimą.
- Refinansavimo mokesčiai.
Vidutiniškai, hipotekos sudarymo kaina gali siekti nuo 300 iki 1000 eurų, priklausomai nuo konkrečios situacijos.
Hipotekos Pabaiga
Dažnai žmonėms kyla klausimas: „Per kiek laiko yra nuimama hipoteka?“. Šis klausimas yra svarbus būtent tiems, kurie planuoja parduoti savo nekilnojamąjį turtą arba refinansuoti savo turimą paskolą.
Hipoteka baigiasi, kai yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė baigiasi kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais, hipoteka panaikinama teismo sprendimu ar kitu pagrindu, hipoteka kreditorius arba jo buvimo vieta nežinoma 10 metų nuo skolos mokėjimo termino pabaigos, žuvus hipotekos objektui.
Hipotekos pabaigos etapai:
- Hipotekos pabaiga priklauso nuo paskolos sutarties.
- Kai paskola visiškai išmokama, galima kreiptis į notarą dėl hipotekos išregistravimo.
- Pasibaigusi hipoteka išregistruojama iš Hipotekos registro. Pasibaigus hipotekai, ji dar turi būti išregistruota, nes jos pasibaigimo momentas yra išregistravimo iš hipotekos registro momentas.
Alternatyvūs Finansavimo Būdai
Jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių nenorite ar negalite naudotis hipoteka, verta apsvarstyti keletą alternatyvių finansavimo būdų.
- Lizingas yra populiari alternatyva hipotekai, leidžianti naudotis nekilnojamuoju turtu, tačiau jį visiškai įsigyti tik po tam tikro laikotarpio.
- Jeigu turite pakankamai santaupų arba galimybę pasiskolinti iš šeimos narių ar artimų draugų, galite finansuoti nekilnojamojo turto pirkimą be paskolų institucijų tarpininkavimo.
- Kai kuriais atvejais galima pasinaudoti kreditu arba vartojimo paskola, kurios gali suteikti finansavimą be būtinybės įkeisti nekilnojamąjį turtą.
- Vietoj individualaus nekilnojamojo turto pirkimo, galite svarstyti investavimą į nekilnojamojo turto fondus (REITs).
Tačiau, prieš priimant bet kokį finansinį įsipareigojimą, svarbu gerai įvertinti savo galimybes.
tags: #sutartine #hipoteka #a #contractual #hypotheque