Svajonės apie nuosavą būstą su privačiu kiemu, terasa ir jaukia aplinka daugelį skatina imtis statybų. Tačiau, statant kotedžą senamiestyje, būtina atsižvelgti į daugybę reikalavimų ir iššūkių, kurie gali kilti dėl specifinės vietos ir istorinio konteksto.
Vilniaus senamiesčio panorama
Statybos leidimų išdavimo ypatumai
Pylimo gatvėje, Vilniuje, vykstančios statybos atkreipė vietos gyventojų dėmesį. Formaliai, vienas bendras sklypas buvo padalintas į dvi dalis: viena priklauso valstybei (Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT)), kita - privačiai įmonei KŪB „Diamona Baltic Development Pylimo“. Problemos prasidėjo, kai privačiam sklypui buvo gautas statybų leidimas, kurį iš Vilniaus miesto savivaldybės gavo ne sklypo savininkė, o gyvenamųjų namų projekto užsakovė bendrovė UAB „Naftos standartas“.
Advokatė Danutė Puzirauskienė, atstovaujanti gyventojų bendrijai, teigė: „Savivaldybė negalėjo jokiais būdais išduoti statybos leidimo, nes statybos leidimai yra išduodami tik žemės sklypų savininkams arba asmenims, kurie žemės sklypą valdo panaudos, nuomos atveju. Šiuo atveju, sklypo savininkas yra komanditinė bendrovė KŪB „Diamona Baltic Development Pylimo”, o statybos leidimas išduotas asmeniui, kuris niekaip nėra susijęs su tuo sklypu ir nėra jokių duomenų, kad bendrovė „Naftos standartas“ yra žemės sklypą išsinuomavęs ar valdo panaudos sutartimi. Tai reiškia, kad tai yra niekinis sandoris”.
Gyventojų interesų ignoravimas
Vitalijaus teigimu, Vilniaus miesto savivaldybė statybos leidimą išdavė net neinformavusi gyventojų apie planuojamus statinius. Nors įmonė teigė statanti tris vienbučius namus, gretimo namo pirmininkas pastebėjo, kad sklype statomas pastatas toli gražu nėra vienbučiai namai. Jis pridūrė, kad statinys turi bendras konstrukcijas, stogą, bendrus garažus ir net bendrą cokolinį aukštą.
Vitalijus taip pat pabrėžė, kad anksčiau šioje privataus sklypo teritorijoje stovėjo apleista pašiūrė, kuri buvo 31 kv.m. ploto, o dabar, dengiantis rekonstrukcijos darbais, ten išdygs daugiau nei 400 kv.m. ploto statinys.
NŽT davė sutikimą Vilniaus savivaldybei, kad nesilaikant 3 metrų atstumo nuo sklypo greta bendrijos išsinuomoto sklypo būtų statomas statinys, tačiau nurodė vieną sąlygą - tai turi neprieštarauti trečiųjų asmenų interesams. Vitalijus tikino, kad čia atsakomybę jau turėtų prisiimti Vilniaus miesto savivaldybė.
„Savivaldybė, prieš išduodama statybos leidimą, su žemės savininku, t.y. NŽT, turėjo bendrijos nariams išsiųsti pranešimus, kad planuojama statyti namą. Tai - reglamentuota įstatymo, tačiau su gyventojais niekas nieko nesuderino, todėl sakoma, kad savivaldybė statybos leidimo išduoti negalėjo, nes neturėjo tinkamai parengto NŽT sutikimo“, - teigė advokatė D. Puzirauskienė.
Pasak vyro, minėtas sklypas šiandien net neturi savo priėjimo ir privažiavimo prie teritorijos, nes iš visų pusių jį supa kiti sklypai, o įmonė negavo jokio leidimo naudotis bendrijos teritorija, kirsti jos kiemą ar gatvę.
„Mes neprieštaraujame, kad ten būtų statomas namas, tačiau suderinkite su mumis, kad visiems būtų gerai“, - sakė Vitalijus.
Teisminiai ginčai
Šiandien gyventojai sako teisybės ieškantys ir teismuose. Jie susivieniję į teismą padavė Vilniaus miesto savivaldybę dėl to, kad, gyventojų nuomone, ši neteisėtai ir nesuderinusi su gyventojais įmonei išdavė statybos leidimą.
Vitalijus tikino, kad teismo bus reikalaujama panaikinti statybos leidimą, o jei jis bus panaikintas, namas turės būti nugriautas.
Savivaldybės pozicija
Vilniaus miesto savivaldybė teigia, kad statybą leidžiantis dokumentas buvo išduotas teisėtai. Savivaldybės atstovė Neringa Kolkaitė teigė, kad statybos leidimas buvo išduotas remiantis pateikta projektine dokumentacija, kurioje buvo ir NŽT sutikimas.
„Statybos leidimo dokumentacijos derinimo metu minimo žemės sklypo dalies savininkė buvo UAB „Naftos standartas“, kuri ir kreipėsi dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo. Teisės aktai numato galimybę vykdyti statybos darbus ir statybos užbaigimo procedūras pagal tą patį statybą leidžiantį dokumentą net ir pasikeitus statytojui (užsakovui), tad šiuo atveju žemės sklypo dalies savininku tapus KŪB „Diamona Baltic Development Pylimo“, nėra pagrindo teigti, kad statybą leidžiantis dokumentas buvo išduotas netinkamam subjektui”, - teigė N. Kolkaitė.
Advokato komentaras
Advokatų profesinės bendrijos Judickienė ir partneriai „JUREX” advokatas Artūras Vaišvila, atstovaujantis bendrovėms UAB „Naftos standartas“ ir KŪB „Diamona Baltic Development Pylimo“, pasakojo, kad toje vietoje, kur dabar vystomas projektas, nuo 1940-ųjų stovėjo du statiniai - gyvenamasis ir ūkinis pastatai, o statyba, kurios tikslas perstatyti statinį, yra laikoma statinio rekonstrukcija, todėl jai yra taikomi ir rekonstravimui keliami reikalavimai.
„Taip pat, kaip reikalauja teisės aktai, darbų vykdymui buvo gauti žemės sklypo bendraturčio -valstybės, atstovaujamos NŽT sutikimai dėl rekonstrukcijos darbų vykdymo žemės sklype”, - sakė advokatas.
Taip pat jis pažymėjo, kad nei gyventojai, nei bendrija nėra žemės sklypo bendrasavininkai ir/ar valdytojai, kaip numato teisės aktai, todėl jų sutikimo gauti nereikėjo.
„Projektas suderintas su Kultūros paveldo departamentu kaip to reikalauja teisės aktai. Pagal teisės aktų reikalavimus, teisė būti statytoju įgijima ir šios teisės turėjimas nėra siejamas išimtinai tik su nuosavybės teisės į žemės sklypą ir statinius turėjimu. t. y. tam, kad gautų statybą leidžiantį dokumentą, teisės aktai nereikalauja būti žemės sklypo ar jo dalies savininku”, - aiškino jis.
Taip pat advokatas A. Vaišvila tikino, kad tiek Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos atsakymuose, tiek rekonstravimo projekte aiškiai yra nurodyta, kad yra suprojektuoti ir statomi trys vienbučiai gyvenamieji namai, kurie neturi bendros sienos, kiekvienas namas turi savo laikančias kolonas ir atskirus pamatus po jomis, visų trijų namų stogai vienas nuo kito atskirti, t. y. namų stogai nėra vientisi, taip pat visi namai turi atskirus įėjimus iš lauko, atskiras laiptines, neturi bendro naudojimo patalpų ir pan.
Individualaus namo projektavimas: ką svarbu žinoti?
Jei nusprendėte statytis namą ir pradėti projektavimo darbus, prisiminkite, kad į šį procesą nereikėtų žiūrėti pro pirštus: klaidos kainuoja brangiai. Svarbu racionalus išdėstymas (suplanavimas). Namas turi turėti aiškiai atskirtas zonas: bendrąją (gyvenamąją) ir poilsio. Svetainė, virtuvė, valgomasis turėtų būti erdvūs, miegamieji - kompaktiški.
Tik gerai išanalizavus statytojų poreikius, sklypo ypatumus, gretimybes galima nutarti, koks namas bus - vieno ar dviejų aukštų. Architektė pasakoja, kad apie 80 proc. užsakymų vyrauja vieno aukšto statiniai - paprastesnis, patogesnis suplanavimas ir pats gyvenimas.
Pagalvokite, ar grįžę namo kaskart varysite automobilį į garažą. Garažas kainuoja daug - jam taip pat reikės pamatų, sienų, stogo, o automobilius 90 proc. klientų vėliau laiko lauke, tad garažas tiesiog tampa sandėliuku. Automobiliui laikyti geriausiai tinka stoginė.
Kur kas geresnis sprendimas - projektuoti terasą prie namo. Židinio įrengimas - brangus: reikia ir kamino, ir paties židinio, sudėtinga jį įrengti A+ klasės name. Tikrai dideli įrengimo kaštai, bet dažniausiai jis būna užkuriamas vos kelis kartus per metus.
Lietuviams patraukliausi daugiašlaičiai stogai, tačiau jie - patys brangiausi: įrengiant prireikia daugiau konstrukcijų, medžiagų. Dažniausiai namai pagal konstrukciją skirstomi į mūrinius ir karkasinius. Lietuvoje patys populiariausi - mūriniai namai.
Projektavimo kainai įtakos turi namo sudėtingumas ir kvadratūra. Visų projektų iki 300 kv. m dokumentacija - vienoda. Namo projektą sudaro bendroji dalis, sklypo sutvarkymo, architektūros, konstrukcijų, nuotekų, vandentiekio, energiniai skaičiavimai ir pan.
Klientai papasakoja, ko jie norėtų, kas jiems patiktų, kartais atsineša piešinius, o architektas pataria, ir vyksta kūrybinis procesas. Tarkime, klientai nori, kad svetainės langai būtų į šiaurės ar rytų pusę, bes mes visada patariame juos orientuoti į pietus arba vakarus.
Kodėl vis daugiau žmonių renkasi išmanius namus? Eltis Podcast
Statybos leidimų tipai ir reikalavimai
Statybos leidimai skirstomi pagal statinio kategoriją: nesudėtingieji, neypatingieji ir ypatingieji. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas. Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.
SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Statybos ūkio būdu apribojimai
Nuo 2024-11-01 įsigaliojo pakeitimai, apribojantys statybą ūkio būdu. Dabar privatiems asmenims leidžiama statytis vieną individualųjį gyvenamąjį namą, kurio plotas neviršija 300 kv. m, taip pat tokio individualiojo namo priklausinius, t. y. atskirai stovintį ūkinį pastatą ar garažą, nesudėtingus statinius, atlikti paprastąjį remontą įvairiuose statiniuose.
Statybos be leidimo: galimos pasekmės
Namuose valdose sklypuose statybos leidimas yra būtinas tik tada, kai planuojamas pastato dydis viršija tam tikras ribas arba kai pastatas turi būti naudojamas nuolatiniam gyvenimui. Tačiau yra tam tikrų atvejų, kai galima statyti mažesnius namus ar kitus statinius be statybos leidimo, laikantis nustatytų taisyklių.
Pagal Lietuvos statybos įstatymus, gyvenamosios paskirties namas arba kitas statinys gali būti statomas namų valdos sklype be statybos leidimo, jei atitinka kelis svarbius reikalavimus:
- Gyvenamasis namas arba vasarnamis, kurio naudingojo ploto dydis neviršija 80 m².
- Paskirtis - namas turi būti skirtas sezoniniam naudojimui.
- Žemės paskirtis - namas turi būti statomas namų valdos sklype, kuris yra skirtas gyvenamajai statybai.
- Teritorijų planavimas - statant namą arba pagalbinį pastatą, būtina įsitikinti, kad statymas atitinka vietinius teritorijų planavimo reikalavimus.
Tokie pastatai gali būti naudojami kaip vasarnamiai, poilsio nameliai ar pagalbiniai ūkiniai pastatai.
Nauji projektai Panevėžyje
Panevėžio vakarinėje dalyje, Kniaudiškių rajone pradedamas vystyti didžiausias per pastarąjį dešimtmetį šiame mieste daugiabučių namų projektas „Ainių namai“. Erdviame 1,2 ha žemės sklype iškils 6 A+ energinio naudingumo klasės, 4 aukštų daugiabučiai namai. Visame projekte iš viso suplanuota 114 butų.
„Ainių namai“ projektas vykdomas sklype, kuris ypatingas tuo, kad šalia nėra daugiaaukščių namų. Todėl naujajame kvartale nei ryte, nei vakare saulės neužstos aukšti pastatai.
Modernios architektūros 4 aukštų namai suprojektuoti taip, kad gyventojams būtų patogu privažiuoti prie namų, sklype daug vietos vaikų žaidimo, sporto aikštelėms. Pirmo aukšto butai turės atskiras terasas, 2-o ir 3-io aukštų butai - balkonus, 4-o aukšto butai - terasas ant stogo. Sandėliukai įrengiami kiekvieno namo pirmame aukšte.
Gyventojų privatumą ir saugumą užtikrins aptverta ir apšviesta bendra teritorija su automatiniais vartais. Panevėžiečių pamėgtas Kniaudiškių mikrorajonas yra patogioje miesto vietoje su gerai išvystyta infrastruktūra - netoliese yra didieji prekybos centrai „RYO“, „Babilonas“, „Depo“, maisto prekių centrai „Maxima“, „Norfa“, mokyklos, darželiai, medicinos įstaigos, visuomeninio transporto stotelės ir kt.
„Ainių namų“ gyventojai greitai ir patogiai pasieks bet kurią Panevėžio vietą: tiek nuosavu, tiek visuomeniniu transportu. Projektas vystomas trimis etapais. Numatoma, kad „Ainių namai“ pirmojo etapo statybų darbai bus baigti 2021 metų paskutinį ketvirtį.
Ainių namų vizualizacija
Apibendrinimas
Statant kotedžą senamiestyje, būtina atsižvelgti į daugybę reikalavimų, įstatymų ir gyventojų interesus. Tik tinkamai įvertinus visus šiuos aspektus, galima sėkmingai įgyvendinti svajonę apie nuosavą būstą istorinėje miesto dalyje.
tags: #statomas #kotedzas #namas #senamiestyje