Statybos Procesas Lietuvoje: Nauji Pastatai, Renovacija ir Rekonstrukcija

Lietuvoje pakankamai didelę dalį pastatų sudaro senos statybos individualūs gyvenamieji namai, kurie toli gražu nebeatitinka šiandienių estetinių ir komforto poreikių. Energiškai neefektyvių vienbučių-dvibučių namų Lietuvoje dar yra apie 50 tūkst. Todėl dažnai namo modernizavimas (renovacija/rekonstrukcija) - neišvengiama, jei norime gyventi taupiau, jaukiau.

Klimato pokyčių akivaizdoje nubrėžus ES Žaliojo kurso gaires, namo rekonstrukcija pripažįstama tvaresne nei naujos statybos - mažiau kaštų išleidžiama statyboms, mažiau atliekų.

2024 m. rugpjūčio 29 d. Aplinkos ministras patvirtino statybos techninio reglamento „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ pataisas, kurios įgyvendina nuo lapkričio 1 d.

Šie pokyčiai palengvins ir sutrumpins statybą leidžiančio dokumento išdavimo procesą: įtvirtinta, kad statybą leidžiantis dokumentas išduodamas pagal projektinius pasiūlymus, kurių sudėtį nustato aplinkos ministras, atsisakoma savivaldybės pritarimo projektiniams pasiūlymams etapo, taip sumažinant administracinę naštą ir išvengiant pakartotinių projektų tikrinimų.

Pakeistame statybos techniniame reglamente nustatyta, kokius dokumentus reikia pateikti, norint užbaigti iki 2010 m. sausio 1 d. Kitas svarbus pakeitimas - nustatyta, kad statybos užbaigimo procedūrų metu ar tvirtinant pažymą apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių, privaloma patikrinti, ar buvo pateiktas pranešimas apie statybos pradžią ir su juo pateikti visi privalomi dokumentai.

Prašymo statybą leidžiančiam dokumentui gauti ir statybą leidžiančio dokumento formos papildytos nauja statinio projekto rūšimi - formuoti nekilnojamojo turto kadastro objektus.

Statybos Darbų Rūšys

Pateikiame glaustą informaciją iš Statybų reglamento (STR) apie statybos rūšis. Tai jums padės suprasti ir pasirinkti statybos rūšį pagal norimus atlikti statybos darbus. Ar bus nauja statyba prie namo? Ar namas bus rekonstruojamas? ar kapitaliai remontuojamas?

Pagal STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ (IV sk., 7p.), statybos darbai skirstomi į:

1. naujo statinio statyba;
2. statinio rekonstravimas;
3. statinio remontas:
   • statinio kapitalinis remontas;
   • statinio paprastasis remontas;

Pagrindiniai principai, pagal kuriuos statybos darbai priskiriami atskiroms statybos rūšims:

Naujo statinio statyba:

Pagal LR Statybos įstatymą (pirmas skirsn., 2 str.):

„17. Pagal STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ (V sk.):

„8. Naujo antžeminio statinio statyba yra, kai ji vykdoma žemės paviršiaus plote, kuriame nėra kitų statinių. Naujo požeminio statinio statyba gali būti vykdoma ir tuo atveju, kai žemės paviršiaus plotas, po kuriuo statomas požeminis statinys, užimtas kitais statiniais.

Naujo statinio statybos tikslai yra:

1. pastatyti naują statinį;
2. pristatyti prie esamo statinio antžeminį ar požeminį priestatą, dėl priestato statybos neperstatant ir nepertvarkant (nekeičiant, nesilpninant, nestiprinant ir pan.) esamo statinio laikančiųjų konstrukcijų;
3. nutiesti naujus inžinerinius tinklus naujose trasose, neatsižvelgiant į jų paskirties sąsajas su esamais tinklais;
4. nutiesti naujas susisiekimo komunikacijas naujose trasose, neatsižvelgiant į jų paskirties sąsajas su esamomis komunikacijomis;
5. atstatyti buvusį (visiškai sugriuvusį, sunaikintą, nugriautą) statinį. Statinys laikomas visiškai sugriuvusiu, sunaikintu ar nugriautu, jei jo konstrukcijų nelikę, arba likę tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m esančios laikančiosios konstrukcijos (požeminio statinio, t. y. 1 pav.

Statinio rekonstravimas:

Pagal LR Statybos įstatymą (pirmas skirsn., 2 str.):

„18. Statinio rekonstravimas - statybos rūšis, kurios tikslas - perstatyti statinį (pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, pakeičiant statinio išorės matmenis - ilgį, plotį, aukštį ir pan.).“

Pagal STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ (VI sk.):

„9. Statinio rekonstravimo tikslas - perstatyti esamo statinio laikančiąsias konstrukcijas ir tuo pakeičiant (padidinant, sumažinant) bet kuriuos statinio išorės matmenis - ilgį, plotį, aukštį, skersmenį ir pan.

Laikoma, kad laikančiosios konstrukcijos perstatomos, kai:

1. pastatomi nauji aukštai;
2. įrengiamas naujas rūsys, praplečiamas esamas;
3. nugriaunama dalis esamų aukštų;
4. prie statinio pristatomas (ar pastatomas tarp gretimų statinių) priestatas, jei dėl šio priestato pristatymo keičiamos, silpninamos, stiprinamos ir pan. esamo statinio laikančiosios konstrukcijos;

Statinio kapitalinis remontas:

Pagal LR Statybos įstatymą (pirmas skirsn., 2 str.):

„20. Statinio kapitalinis remontas - statybos rūšis, kurios tikslas - pertvarkyti statinį (pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio ir pan.).“

Pagal STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ (VII sk.):

10. Statinio kapitalinio remonto tikslas - pertvarkyti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio, skersmens ir pan.

SVARBU!

1. Atsižvelgiant į Statybos įstatyme pateiktą naujo statinio statybos apibrėžtį ir STR 1.01.08:2002 ją detalizuojančias nuostatas, naujo statinio statybos tikslas yra statybos vykdymas statinių neužimtame žemės paviršiaus plote, t. y. žemės paviršiaus plote, kuriame nėra kitų statinių. STR 1.01.08:2002 nustatyta, kada statinys laikomas visiškai sugriuvusiu, sunaikintu ar nugriautu (t. y. statinys neužima žemės paviršiaus ploto), - jei jo konstrukcijų nelikę, arba likę tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m esančios laikančiosios konstrukcijos.
2. Statybos darbai priskiriami rekonstravimo statybos rūšiai, kai pakeičiamos (pertvarkomos) statinio laikančiosios konstrukcijos, pakeičiant statinio išorės matmenis (ilgį, plotį, aukštį ir pan.). STR 1.01.08:2002 nurodyta, kad dalies esamų laikančiųjų konstrukcijų pašalinimas ir (ar) naujų laikančiųjų konstrukcijų įrengimas laikomas laikančiųjų konstrukcijų perstatymu ir jei dėl to pakeičiami bet kurie statinio išorės matmenys, tokie statybos darbai laikytini statinio rekonstravimu. Tačiau atkreiptinas dėmesys į tai, kad laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymu laikomas esamų laikančiųjų konstrukcijų dalies, bet ne visų laikančiųjų konstrukcijų, pašalinimas. Jei pašalinamos visos esamos laikančiosios konstrukcijos arba jų likę tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m, statinys laikomas visiškai nugriautu, o tokio nugriauto statinio atstatymas jau bus naujo statinio statyba.
3. Informuojame, kad nuo 2023-11-01 įsigalios nauja Statybos įstatymo nuostata, įtvirtinanti, kad jeigu rekonstruojamo pastato tūris padidėja daugiau negu 100 proc., jam taikomi įstatymuose ir jų įgyvendinamuosiuose teisės aktuose, teritorijų planavimo dokumentuose nustatyti naujo statinio projektavimui ir statybai keliami reikalavimai.

Statinio paprastasis remontas:

Pagal LR Statybos įstatymą (pirmas skirsn., 2 str.):

„21. Statinio paprastasis remontas (atitinka Civilinio kodekso sąvoką „einamasis remontas“) - statybos rūšis, kurios tikslas - atnaujinti statinį, jo nerekonstruojant ar kapitališkai neremontuojant.“

Pagal STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ (VIII sk.):

12. Statinio paprastojo remonto tikslas - atnaujinti esamą statinį, jo nerekonstruojant ir kapitališkai neremontuojant.

Į šią statybos rūšį patenka visi statybos darbai, nenurodyti VI ir VII skyriuose, tarp jų:

1. statinio nelaikančiųjų konstrukcijų (jų tarpe - laiptų aikštelių, laiptatakių, nepriskiriamų statinio laikančiosioms konstrukcijoms) įrengimas, perstatymas, pertvarkymas ar griovimas;
2. sąramų laikančiose sienose stiprinimas, keitimas jų nesilpninant; pavienių elementų (rąstų, gegnių, plytų ir pan.) laikančiose konstrukcijose pakeitimas, nesilpninant laikančiųjų konstrukcijų;
3. pastatų atnaujinimas (modernizavimas), jei neatliekami VI ar VII skyriuose nurodyti statinio rekonstravimo ar kapitalinio remonto darbai;
4. fasadų ar stogo dangos ar apdailos keitimas;
5. angų, reikalingų statinio inžinerinių sistemų įrengimui iškirtimas skersai laikančiąsias atitvaras, kai bet kuris angos matmuo ne didesnis už atitvaros storį;
6. nišų laikančiose atitvarose iškirtimas, kai nišos gylis neviršija pusės atitvaros storio, o kiti nišos matmenys ne didesni kaip dvigubas atitvaros storis;
7. angų atitvarose užtaisymas, buvusių laikinai užtaisytų angų atvėrimas;
8. pastatų ar jų dalių apšiltinimas;
9. balkonų, lodžijų įstiklinimas, fasado elementų pakeitimas, nesilpninant laikančiųjų konstrukcijų;
10. architektūros detalių pakeitimas;
11. statinio bendrųjų, atskirųjų, vartotojo inžinerinių sistemų įrengimas, keitimas, šalinimas;

Namo Rekonstrukcija: Svarbūs Aspektai

Namo rekonstrukcija - tai procesas, kurio metu pastatas yra iš esmės pertvarkomas, siekiant pagerinti jo būklę, padidinti energinį efektyvumą ar pritaikyti šiuolaikiniams reikalavimams. 2025 metais Lietuvoje galiojantys teisės aktai nustato tam tikrus reikalavimus, kuriuos būtina atitikti norint sėkmingai atlikti rekonstrukcijos darbus ir gauti leidimus.

Architektė Jurgita Liubartaitė, įmonės „Devyni architektai“ partnerė, teigia:

„Dažniausiai ateina klientai, kurie nori rekonstruoti namus ne dėl statybos metų, o dėl vietos, kuriuose jie pastatyti. Kai kurie klientai paveldi namus iš tėvų ir yra prisirišę tiek prie vietos, tiek prie paties pastato. Kiti atvejai, kai nusiperka namą, kuris yra tinkamoje vietoje ir konstruktyviai geros būklės, tačiau neatitinka šių dienų kriterijų, tada reikalingas rekonstravimas, pagerinant ar pritaikant poreikiams. Labai populiarus atvejis Lietuvoje, kai perkami ir rekonstruojami pastatai tose teritorijose, kuriose nauja statyba negalima.“

Architektė pastebi, kad esamo pastato modernizavimas turi daug privalumų.

„Rekonstravimas iš esmės keičiant pastato vertę, nepaisant didelių kaštų, bendruoju požiūriu - neperteklinis vartojimas statyboje. Nugriauti, demontuoti ir išvežti medžiagas į sąvartyną labai paprasta, greita ir ganėtinai pigu. Tačiau situacija pasaulyje keičia šį požiūrį ir skatina kuo daugiau saugoti, perdirbti, naudoti iš naujo. Statyboje tai ypač aktualu, nes šis sektorius apima didelę dalį rinkos. Kuo daugiau išsaugosime ir panaudosime iš naujo, kas jau pastatyta, tuo mažiau pakenksime savo aplinkai ir sau. Tai - ne vienadienis sprendimas, o investicija į ateitį. Svarstant - rekonstruoti ar griauti ir statyti naują, manau, visada verta rinktis rekonstravimą.“

Pagrindiniai Rekonstrukcijos Reikalavimai 2025 Metais

2025 metų reikalavimai namo rekonstrukcijai Lietuvoje orientuoti į energinį efektyvumą, konstrukcinį saugumą ir aplinkos tvarumą. Rekonstruojant pastatus būtina laikytis teisės aktų, užtikrinti, kad naujos konstrukcijos ir inžineriniai sprendimai atitiktų aukščiausius standartus.

Rekonstrukcijos Leidimų Išdavimas

Pirmiausia, norint pradėti rekonstrukcijos darbus, būtina gauti leidimą. Kreiptis reikia į savivaldybę su prašymu sąlygų sąvadui gauti. Gavus sąlygų sąvadą, reikia kreiptis į architektą, kuris pagal sąlygų sąvadą paruoš namo rekonstrukcijos projektą ir gaus leidimą statyti.

Energinio Naudingumo Reikalavimai

Nuo 2025 metų visiems rekonstruojamiems gyvenamiesiems pastatams taikomi A+ arba A++ energinio naudingumo reikalavimai, priklausomai nuo pastato pobūdžio.

Konstrukciniai Reikalavimai

Atliekant namo rekonstrukciją, būtina užtikrinti konstrukcijų saugumą.

Aplinkosaugos ir Tvarumo Aspektai

2025 metais didelis dėmesys skiriamas tvariai statybai.

Svarbiausi reikalavimai apibendrinti lentelėje:

Renovacija ir Tvarumas

Lietuvoje iškylantys nauji NT projektai įprastai atitinka tarptautinius tvarumo standartus, tačiau tai tik ledkalnio viršūnė - kur kas didesnę nekilnojamojo turto rinkos dalį sudaro senesni, energetiškai mažiau efektyvūs pastatai. Pasak tvarumo ekspertų, senuosius pastatus prikelianti renovacija ar rekonstrukcija gali juos priartinti prie aukštesnių tvarumo standartų - geresnės ir sveikesnės aplinkos šių pastatų gyventojams.

2021 metų visuotinio Lietuvos gyventojų ir būstų surašymo duomenimis, beveik 68 proc. šalyje esančių būstų buvo pastatyti nuo 1946-ųjų iki 1990 metų, o naujesnės statybos (1991-2020 m.) būstų buvo vos 22,3 proc. Tuo tarpu šalyje vykdomi renovacijos projektai juda kol kas lėtai - vien Vilniuje per metus renovuojama tik apie 30 daugiabučių.

Pasak E. Šapel, pastatų atnaujinimo nauda ne tik tiesioginė - padidinti pastato vertę ir kokybę, bet ir turi papildomų privalumų. Renovacija leidžia sukurti kokybiškesnę ir gražesnę aplinką, pritraukti daugiau infrastruktūros - kavinių, parduotuvių ir įvairių paslaugų.

„Tvarumo standartų laikymasis vystytojams suteikia konkurencinio pranašumo ir labiau atitinka suinteresuotų šalių lūkesčius. Tiek nuomininkai, tiek investuotojai kelia aukštus reikalavimus, kurie dažnu atveju yra susiję su tvarumo aspektais. Ilgalaikėje perspektyvoje atsiranda ir finansinės naudos - pastatas, rekonstruotas atsižvelgiant į tvarumo kriterijus, efektyviau naudoja gamtos resursus ir energiją, todėl mažėja eksploatavimo kaštai, o tai itin aktualu“, - sako E. Šapel.

„Svarbu kuo anksčiau nustatyti, kokie yra tvarumo tikslai, kas yra pastato naudotojai, kas jiems yra svarbiausia, kokia yra įstatyminė ir finansinė aplinka, o tada galima atsirinkti labiausiai tinkančią tvarumo sistemą sertifikavimui. Kadangi sertifikavimą atlieka išoriniai konsultantai, būtina juos įtraukti pačioje projekto pradžioje, jei įmanoma - planavimo, užduoties rengimo stadijoje. Tokiu atveju užtikrinamas strategiškas planavimas ir sklandus tvarumo kriterijų įgyvendinimas visuose projekto etapuose optimaliausiomis sąnaudomis“, - pabrėžia E.

„Labiausiai pritaikoma BREEAM schema pastatų renovacijai yra „BREEAM Refurbishment and Fit Out“. Ši schema turi skirtingas vertinimo apimtis, nuo pastato konstrukcijų ir esminių inžinierių sistemų iki galutinės jo apdailos, ji vertina ir projektavimo bei statybos darbų apimtis. Išskirtinis šio sertifikato aspektas yra tai, kad jis galioja visą pastato gyvavimo ciklą.

Tuo tarpu paprastam remontui, pastato atnaujinimui ar ilgalaikei etapinei renovacijai tinka „BREEAM In Use“ (BIU) schema. Ji apima jau eksploatuojamo pastato vertinimą, į kurį neįtraukia projektavimo ir statybų etapo. Tarp kitų plačiai naudojamų tvarumo standartų - LEED vertinimo sistema, WELL ir „Fitwel“ tvarumo sertifikatai.

„Įprastai NT vystytojai siekia kuo aukštesnio tvarumo sertifikato įvertinimo, vis dėlto svarbu suprasti, jog tvarumas nėra baigtinis tikslas - tai nuolatinis procesas, kurio metu galima pradėti nuo mažesnių žingsnių ir palaipsniui judėti geresnių rezultatų link. Pavyzdžiui, BIU vertinimo schema leidžia sertifikuoti eksploatuojamus pastatus kas 3 metus, taip leidžiant vystytojams pasirinkti jiems tinkamą tempą ir paskirstyti resursus, kol bus pasiektas norimas įvertinimas“, - pastebi E.

Nors skelbti pastato pelnytą įvertinimą pagal tarptautinius tvarumo standartus po jo renovacijos ar rekonstrukcijos nėra prievolės, skaidrus informacijos atskleidimas yra vienas iš svarbių tvarumo principų. Be to, nuslėpti įvertinimo nepavyks - tarptautinės tvarumo vertinimo sistemos įprastai turi viešai skelbiamas duomenų bazes, kuriose galima lengvai pasitikrinti, ar pastatas buvo sertifikuotas ir kokį įvertinimą pelnė.

tags: #stato #naujus #pastatus #bei #renovuoja #ir