Statant ar rekonstruojant pastatus Lietuvoje, svarbu žinoti, kokie reikalavimai taikomi skirtingų tipų statiniams. Šiame straipsnyje aptarsime pastatų ir gyvenamųjų namų skirtumus, kada reikalingas statybos leidimas, kaip įteisinti savavališkas statybas ir kitus svarbius aspektus.
Dažnai užduodami klausimai: ar galiu Vilniaus rajone statyti gyvenamą namą iki 80m2 be leidimo? Ar turiu 1 ha žemės ūkio paskirties sklypą ir ar galiu ant kranto statyti pirtelę? Ar nelieps nugriauti? Šiame straipsnyje rasite atsakymus į šiuos ir panašius klausimus.
„Verslo pulsas“: Statybos leidimų statistika: kokią Lietuvą statome?
Pastato plotai: bendras ir naudingas
Norint suprasti statybos reikalavimus, būtina atskirti du pagrindinius pastato ploto tipus:
- Pastato bendras plotas: Visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas.
- Pastato naudingas plotas: Visų šiltomis atitvaromis atitveriamų ar atitvertų patalpų plotų suma.
Gyvenamosios paskirties pastato negyvenamųjų patalpų (atskirų nekilnojamojo turto objektų) plotas yra visų gyvenamosioms patalpoms nepriklausančių negyvenamųjų patalpų (parduotuvių, kontorų, paslaugų įmonių ir kt.) plotų suma.
Pagalbinį plotą sudaro visos gyvenamosios patalpos, išskyrus kambarius, verslo patalpas, rūsius (pusrūsius) ir garažus. Pagrindinį plotą sudaro visos patalpos, išskyrus patalpas, kurios įskaitomos į pagalbinį plotą.
Būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas.
Statybos leidimų reikalingumas
Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80 m2 ploto leidimas nereikalingas. Ir taip, ir ne. Yra niuansų. Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas? Kada jis pradėtas statyti?
SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai. Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius.
Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, norint statyti ūkinį pastatą iki 80 m2 už miesto ribų arba namą sodo bendrijose iki 50 m2, statybos leidimas nereikalingas. Nors leidimas nereikalingas, būtina informuoti savivaldybės administraciją apie planuojamą statybą.
SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Statybos leidimo nereikia, jei:
- Sodo namo aukštis neviršija 8,5 m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80 m2.
- Šiltnamiai iki 80 m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams.
Statybos leidimas reikalingas, jei:
- Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus.
- Sodo namas viršija 80 m2.
Reikalavimai žemės sklypui
Svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti norimą pastatą. Sklypai gali būti žemės ūkio paskirties, sodo ar miško žemės, ir kiekvienas jų turi savus reikalavimus statyboms. Prieš statant pastatą svarbu įsitikinti, kad žemės sklypas turi tikslius kadastrinius matavimus.
Žemės ūkio paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda adresų. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog “bulvių lauke” statyti sudėtinga.
Vienas svarbiausių techninių reikalavimų - minimalūs atstumai nuo sklypo ribų. Pagal teisės aktus, pastatas turi būti pastatytas ne arčiau kaip 3 metrai nuo kaimyninio sklypo ribos. Jei norima statyti arčiau, reikia gauti rašytinį sutikimą iš kaimyninio sklypo savininko.
Energetinis naudingumas
Pagal naujausius reikalavimus, visi naujai statomi gyvenamieji namai Lietuvoje turi atitikti A++ energinio naudingumo klasę. Tai reiškia, kad pastatai turi būti itin gerai izoliuoti, naudoti energiją taupančias technologijas bei atsinaujinančius energijos šaltinius.
Savavališkos statybos įteisinimas
Jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso.
Teikiant prašymą išduoti statybos leidimą, kai jau atlikti savavališkos statybos darbai, reikia pateikti: įmokos už savavališkos statybos įteisinimą sumokėjimą patvirtinantis dokumentą ir savavališkos statybos sąnaudų vertę patvirtinančio dokumento kopija.
Taigi, planuojant keisti pastato paskirtį, neatliekant statybos darbų ar atliekant pastato paprastąjį remontą pirmiausiai privaloma parengti pastato paskirties keitimo projektą (pagal Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 12 punktą) ir gauti SLD (pagal Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 6 punktą).
Jei keičiant pastato paskirtį atliekami kapitalinio remonto ar rekonstravimo darbai, tokiu atveju rengiamas atitinkamos rūšies projektas su paskirties keitimu.
Dėl paskirties keitimo projekto parengimo reikia kreiptis į projektavimo įmonę.
Kiti svarbūs aspektai
Net jei pastatas mažas, jis turi atitikti tam tikrus saugos ir aplinkosaugos reikalavimus. Statant sodo namą, vasarnamį ar ūkinį pastatą iki 80 m2 už miesto ribų arba sodo bendrijose, būtina laikytis aukščiau išvardytų reikalavimų.
Taip pat reikia atsižvelgti į inžinerinių tinklų prijungimo reikalavimus: elektros, vandentiekio, kanalizacijos ir kitų komunikacijų įrengimą.
Projektavimo metu taip pat reikia atsižvelgti į pastato aukščio ir aukštų skaičiaus apribojimus. Lietuvoje gyvenamiesiems pastatams ir ūkiniams pastatams iki 80 m2 dažniausiai taikomi apribojimai, leidžiantys statyti ne daugiau kaip vieną aukštą su mansarda.
Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Taigi, jei garažas bus iki 50 m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia.
Jeigu norima statyti neišlaikant 3 m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo.
Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.
Apibendrinant, statybos leidimas reikalingas ne visais atvejais, tačiau būtina atsižvelgti į statinio kategoriją, jo vietą, sklypo paskirtį ir kitus reikalavimus.