Smulkiosios Nekilnojamojo Turto Teisės Ypatumai Lietuvoje

Rinkos ekonomikos sąlygomis sutartinė ašalis disciplina ir tikslus pareigų vykdymas yra būtina sąlyga verslo vystymui. Deja, skolininkas gali nevykdyti pareigos prievolėje. Siekiant apsaugoti kreditoriaus interesus, Lietuvos teisės sistema numato įvairius būdus, kurie užtikrina, kad skolininkas įvykdys subjektinę pareigą prievolėje. Vienas iš kreditoriaus interesus užtikrinančių būdų yra hipoteka.

Hipotekos sistema nuo savo veiklos pradžios buvo nuolat peržiūrima ir tobulinama. Tačiau visuomeniniai santykiai, kuriems reguliuoti buvo kuriamos teisės normos, liko ne iki galo reglamentuoti ir aiškūs. Todėl iki šiol hipotekos įregistravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto procese pasitaiko akivaizdžių klaidų ir netikslumų. Įstatymo nuostatų pakeitimai ir papildymai, daromi siekiant patobulinti galiojantį hipotekos registro modelį, neretai sąlygoja praktines teisės normų taikymo problemas.

Šios normos, o procesinė hipotekos registravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto tvarka nėra išsamiai tyrinėta. Dažniausiai registro bylos analizuojamos bendrame ypatingąja teisena nagrinėjamų bylų kontekste, nesigilinant į hipotekos įregistravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto problemas, procesinių teisės normų taikymo teisines klaidas ir ypatumus. Be to, 1997 m. ir 2003 m. atlikti tyrimai neišnagrinėjo šio instituto taikymo teisinę praktiką ir problemas. Hipotekos įregistravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto tvarkos mokslinis tyrimas yra aktualus, nes 2007 m. planuojama reorganizuoti hipotekos registro informacinę sistemą, atsisakant teritorinių duomenų bazių ir visas registravimo procedūras atliekant Centriniame hipotekos registre. Įgyvendinus hipotekos registro sistemos reorganizaciją, bus panaikintas teismų vaidmuo hipotekos registravimo procese, o hipotekos skyrių funkcijas, susijusias su išieškojimu iš įkeisto turto, perims apylinkės teismai.

Magistro baigiamojo darbo tikslui pasiekti ir uždaviniams įgyvendinti naudojami teoriniai ir empiriniai mokslinio tyrimo metodai. Pagrindinis tyrimo metu naudotas empirinis metodas - dokumentų analizės metodas. Analizuojamos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartys bei kiti procesiniai dokumentai. Magistro baigiamajame darbe taip pat naudojami teoriniai tyrimo metodai - lyginamasis - istorinis, lyginamasis, sisteminės analizės, statistinis duomenų analizės bei loginis - analitinis metodai. Taikant lyginamąjį - istorinį metodą, nagrinėjama hipotekos raida romėnų teisėje bei Lietuvos teisės istorijoje. Siekiama atskleisti įvairių laikotarpių galiojusių teisės aktų įtaką šiuo metu galiojantiems civiliniams įstatymams, jų aiškinimui ir taikymui praktikoje. Lyginamasis metodas naudojamas lyginant įvairius hipotekos registro modelius, išsiaiškinti priverstinės hipotekos įsteigimo, įkeisto turto realizavimo bei lėšų, gautų pardavus turtą, paskirstymo tvarkos, nustatytos skirtingų valstybių teisės aktuose, panašumus ir skirtumus. Sisteminės analizės metodo pagalba atskleidžiama hipotekos instituto vieta civilinio proceso teisės sistemoje. Ši analizė atliekama lyginant hipotekos institutą su kitais civilinio proceso teisės normomis (pvz., normomis, reglamentuojančiomis vykdymo procesą) bei kituose teisės aktuose (CK, LR įmonių bankroto (restruktūrizavimo) įstatyme ir kt.) įtvirtintomis normomis. Statistinis duomenų analizės metodas naudojamas tiriant ir vertinant Hipotekos teisėjų darbo ataskaitose bei Hipotekos registro veiklos apžvalgose pateiktus statistinius duomenis.

Pagrindinis magistro baigiamajame darbe naudojamas tyrimo šaltinis - CPK bei jo pagrindu susiformavusi teismų praktika. Taip pat analizuojamos CK normos, kurių taikymas praktikoje yra sukėlęs problemų ir kurių taikymo teisinės klaidos lemia procesinių normų pažeidimus, todėl nemenka reikšmę atliekant tyrimą turėjo ir CK normų analizė. Tyrimo metu analizuojami ir istoriniai teisės šaltiniai - įvairūs galioję įstatymai (pvz., 1936 m. Ipotekos įstatymas, 1964 m. Civilinis kodeksas (toliau - 1964 m. CK), Hipotekos įstatymas ir kt.). Be to, remiamasi teisės doktrina - mokslinėmis monografijomis, daktaro disertacijomis, teisės aktų komentarais, vadovėliais ir moksliniais straipsniais. Hipotekos sistemos analizei reikšminga tarpukario Lietuvoje išleista A. Butkio monografija, E. Baranausko daktaro disertacija "Įkeitimo teisinis reguliavimas" (2002 m.), D. Petrauskaitės komentuojamojo pobūdžio darbai, R. Juodkos, P. Markovo moksliniai straipsniai hipotekos tematika. Nagrinėjant įkeitimo teisės atsiradimo romėnų teisėje prielaidas bei hipotekos teisinės prigimties problematiką, reikšminga Rusijos teisės doktrina: V. Chvostovo, I. Novickio, K. Pobedonoscevo, I. Pokrovskio, V. Vitrenskio bei A. Viaznevskio moksliniai darbai.

Tyrimo objektas, tikslas ir uždaviniai nulėmė darbo struktūrą. Darbą sudaro įvadas, trys dėstomosios - tiriamosios dalys, pabaiga, pasikėlymai įstatymų leidėjui, naudotos literatūros sąrašas, santrauka lietuvių ir anglų kalbomis, priedai. Pirmoje magistro baigiamojo darbo dalyje autorė pateikia hipotekos sampratos analizę, kuri pradedama nuo įkeitimo teisės vystymosi istorinės apžvalgos. Darbe nesiekiama išsamiai išanalizuoti įkeitimo teisės istorijos, o norima lyginamuoju-istoriniu metodu aptarti įkeitimo formas ir pagrindus, turėjusius didelę įtaką šios dienos hipotekos susiformavimui. Taip pat siekiama atskleisti daiktinės teisės instituto ir hipotekos, kaip daiktinės teisės, santykį. Be to, hipotekos, kaip daiktinės teisės, požymis (sekimo, pirmumo ir kt.) suvokimas yra reikšmingas, siekiant tinkamai įvertinti išieškojimo iš įkeisto turto ypatumus. Antroji darbo dalis skirta ištirti, ar teisminis hipotekos registravimo modelis tinkamai apsaugo kreditoriaus interesus. Šioje dalyje analizuojamos CPK nuostatos ir jų taikymo Lietuvos teismų praktikoje problemos.

Hipotekos raida: nuo senovės iki šių dienų

Išsamiausios įkeitimo formos buvo žinomos jau Senovės Egipte, įkeitimo teisė buvo plėtojama pažangiausioje antikos teisėje - Romos teisėje. Jau tuomet įvairūs įkeitimo apraiškos buvo pradėtos fiksuoti teisiniuose dokumentuose. Žinoma, skolinimasis bei įkeitimas nebuvo labai dažnas reiškinys senovės civilizacijose, bet tai nebuvo ir išimtiniai atvejai. Babilono valdovo Hammurabio, viešpatavusio 1792 - 1750 m. pr.m.e., teisynas nustatė: "Jei kas padaro skolos ir dėl jos parduoda arba atiduoda užstatan savo žmoną, sūnų arba dukterį, tai šie pas jo pirkėją ar užstato laikytoją tarnauja trejus metus" (117 str.). Sutarties įvykdymui užtikrinti dažniausiai buvo taikytas savęs įkeitimas. Skolinės vergovės panaikinimas siejamas su archonto Solono (išrinktas 594 m. pr. Kr.) reforma, po kurios apie įkeitimą galime kalbėti kaip apie daiktinės atsakomybės formą. Žemės įkeitimo (hipotekos) atveju, skolininkas prie kelio statydavo stulpą, ant kurio įrašydavo kreditoriaus vardą, pavardę ir metus. Tai buvo ženklas draudžiantis skolininkui pasisavinti tai, kas "įvesta, įvežta, įnešta". Taigi skolininkas galėjo naudotis įkeista žeme, bet jis netekdavo teisės ja disponuoti, kol neatsiteisdavo su kreditoriumi.

Senovės Romoje buvo skiriamos trys įkeitimo formos: fiducia, pignus ir hypotheca. Pirminės įkeitimo formos fiducia esmė buvo ta, kad skolininkas (fiduciantas) kreditui garantuoti mancipacijos arba in iure cessio būdu perduodavo kreditoriaus (fiduciarijaus) nuosavybėn kokį nors daiktą su sąlyga (pactum fiduciae) įvykdžius įsipareigojimą grąžinti jį savininkui. Pradžioje toks įsipareigojimas turėjo tik moralinę reikšmę (lot. fides - pasitikėjimas, sąžiningumas) ir priklausė nuo kreditoriaus valios ir sąžiningumo. Kreditorius galėjo spręsti, ar reikalauti pagrindinės prievolės įvykdymo, ar įkeitimo objektą paimti nuosavybėn. Ši kreditoriaus teisė buvo nepalanki skolininkui, ypatingai tuo atveju, kai įkeitimo objekto vertė buvo didesnė už skolos dydį. Vėliau pretorius įsipareigojimą įvykdžiusiam skolininkui suteikė asmeninio ieškinio - actio fiduciae - pateikimo galimybę. Jeigu kreditorius nesąžiningai pasielgdavo su šiuo asmeniu, skolininkui nebuvo grąžinamas įkeistas daiktas, o tik atlyginami nuostoliai. Siekiant plėtoti kreditinius santykius, ne vėliau kaip III a. iki Kr. atsirado kita įkeitimo forma pignus, neretai vadinama "rankiniu įkeitimu". Pagal šią formą, kreditorius įgydavo daikto valdymą ir įkeistą daiktą galėjo išlaikyti savo rankose iki skolos sumokėjimo. Įkeisto daikto nuosavybės teisė likdavo skolininkui, o kreditoriui praradus daiktą, ne visada pavykdavo jį susigrąžinti. Šios fiducia ir pignus trūkumus. Vissų pirma, to reikalavo nekilnojamojo turto įkeitimas, kurio tikslas dažniausiai ir buvo šio turto tobulinimas, gerinimas. Šioji įkeitimo forma hypotheca skolininkui suteikė teisę neperleisti įkeitimo objekto, pasiliekant šio daikto savininku ir valdytoju.

Teisės literatūroje pagrindiniu hypothecos ir pignus skirtumu dažniausiai nurodomas valdymo požymis: jeigu daiktas būdavo perduodamas kreditoriui - tai pignus, o, jei daiktas likdavo skolininkui - hypotheca. Tačiau Justiniano kodifikacijoje Corpus Juris Civilis galime rasti Marciano tezę, jog pignus ir hypothecos vienintelis skirtumas - jų pavadinimas (Inter pignus et hypothecam tantum nominis sonus differt (D. 20. 1. 5. 1)). Todėl pritariame E. Baranausko nuomonei, kad valdymas yra pagrindinis, bet ne išimtinis požymis pignus ir hypotheca formoms atskirti. Romėnų teisė išskyrė tris įkaito atsiradimo būdus - sutartį, įstatymą ir teismo sprendimą. P. F. Girard'as kaip įkeitimo šaltiniu pripažįsta ir testamentą, kuomet "garantijos davėjas turi būti savininkas ir turi galėti daiktą nusavinti". Pradžioje įkeitimui nebuvo reikalaujama rašytinės sutarties. Tačiau vėliau, norint užtikrinti kreditorių interesus, buvo pradėti vesti specialūs hipotekos sąrašai, kuriuose buvo pažymima, kokiam daiktui jau bus nustatyta hipoteka. Įkeitimo objektu romėnų teisėje galėjo būti daiktai (tiek kilnojami, tiek nekilnojami) ir daiktinės teisės, įkeisti buvo galima ir bendrosios nuosavybės dalį. Įkeistas turtas galėjo būti parduotas iš varžytynių arba įprastai, pasibaigus prievolės įvykdymo terminui ir apie daikto pardavimą įspėjus skolininką. Kai sutartis numatė draudimą kreditoriui parduoti įkaitą, daiktas galėjo būti parduodamas, skolininką įspėjus tris kartus. Kreditorius pardavimą privalėjo vykdyti ne tik sau, bet ir įkaito davėjui geriausiomis sąlygomis. Suma, likusi patenkinus skolą (hyperocha), turėjo būti grąžinta įkeisto daikto savininkui.

Teisiniuose šaltiniuose pateikiami skirtingi romėnų įkeitimo teisės pasibaigimo pagrindai. Tačiau vieningai sutariama, jog hipotekos pabaiga laikomas: skolos sumokėjimas; hipotekos objekto sunaikinimas, pardavimas; įkaito turėtojo ir daikto savininko sutapimas; įkeitimo teisės atsisakymas. P. F. Girard'as ir V. M. Chvostov'as greta šių įkeitimo teisės pasibaigimo pagrindų išskiria ir senatį, kuri kartu naikino actio hypothecaria skundo pateikimo galimybę. Nors romėnų įkeitimo teisė buvo paini ir turėjo nemažai trūkumų, neabejotinai ji padarė didelę įtaką šiuolaikinės civilinės teisės vystymuisi. Romėnų teisės principai tapo pagrindu daugelio Europos valstybių teisės sistemoms. Įkeitimo teisė Romoje susiformavo kaip daiktinė teisė parduoti svetimą daiktą ir iš esmės liko tokia pat iki mūsų dienų. Tačiau nelengva pasakyti, kokią įtaką romėnų teisė turėjo įkeitimo formavimuisi Lietuvos Didžiojoje Kunigaikštystėje (toliau - LDK). Tačiau jos elementai iš Bizantijos per Rusijos teisę pateko į Lietuvos Statutus. Pirmasis Lietuvos Statutas kilnojamojo ir nekilnojamojo daikto įkeitimą reglamentavo X skyriuje "Apie dvarus, kurie yra įskolinti, ir apie užstatus". Statutas įtvirtino daikto pakartotinio įkeitimo, skolininko teisių gynybos, įkaito trukmės, įkaito grąžinimo, jo išpirkimo ir kitas normas. Išskirtinis Pirmojo Lietuvos Statuto įkaito bruožas buvo jo "amžinumas" - laiku neišpirktas nekilnojamasis turtas netapdavo kreditoriaus nuosavybe.

XIX a. - XX a. pradžioje įkeitimo santykių teisinio reguliavimo įvairovę Lietuvoje lėmė jos žemes valdžiusių valstybių teisės įtaka. Didžiąją LDK teritorijos dalį, dešiniąją Nemuno pusę, užgrobė Rusija, o Suvalkija, kairioji Nemuno pusė, vadinamoji Užnemunė, tapo Prūsijos grobiu. Rusijos valdomoje teritorijoje Lietuvos Statutai buvo taikomi iki 1840 m., o Užnemunėje jau 1796 m. balandžio 9 d. Prūsijos karaliaus manifestu buvo nustatyta, kad šioje teritorijoje yra privalomas 1794 m. Prūsų Žemės teisynas. Žemės teisynas įkeitimą reguliavo neilgai ir iki 1818 m. Ipotekos įstatų išleidimo hipotekos tvarką Užnemunėje nustatė Napaleono kodekso III knygos 8 titulas. Napaleono kodeksas nežinojo nekilnojamojo turto įkeitimo be perdavimo jo kreditoriui. Įkeičiant nekilnojamąjį turtą, įrašant į ipotekos knygas, perdavimas buvo nebūtinas. Kilnojamojo turto įkeitimas (užstatymas) buvo daromas atiduodant turtą saugoti, nekilnojamojo - perduodant jį naudotis. 1818 m. Ipotekos įstatai bei juos papildantis 1825 m. įstatymas "Apie sandorius, tvirtinamus notarine tvarka" paliko galioti Napaleono kodekso normas tik tiek, kiek jos neprieštaravo įstatams. Kaip pastebi A. Janulaitis, šiais įstatais buvo siekiama apsaugoti didesniuosius dvarus nuo susmulkinimo, apriboti smulkiosios nuosavybės įkeitimą. Suvalkijos civilinius įstatymus vertinęs A. Butkys atskleidžia jų vientisumo stoką, nepagrįstą hipotekinių veiksmų gausą bei pernelyg didelį straipsnių lakoniškumą. Tačiau, mūsų nuomone, Užnemunėje įtvirtinta hipotekos sistema buvo pakankamai aiški, nuosekli ir išsamiai reglamentuota, nes ji ne tik nustatė įkeitimo teisės pagrindus, bet ir 1935 m. Dešiniajame Nemuno krante galiojęs 1864 m. Rusijos imperijos civilinių įstatymų sąvadas (toliau - Sąvadas) įkeitimo santykius reguliavo X tomo I dalies normomis. Kaip ir Napaleono Kodeksas, Sąvadas išskyrė nekilnojamojo ir kilnojamojo turto įkeitimą, pastarąjį taip pat įvardinant užstatu. Šiame įstatyme buvo apibrėžti įkeitimo subjektui ir objektui keliami reikalavimai, įkeitimo akto sudarymo ir jo notarinio patvirtinimo tvarka, įkeitimo teisės pasibaigimo pagrindai. Visgi Sąvade nustatyta įkeitimo procedūra buvo labai sudėtinga, ilga ir brangi. Tačiau, kita vertus, Sąvadas (t.y. normos, reglamentuojančios nekilnojamojo turto įrašymą į ipotekos knygas) prasme, nereglamentavo ipotekos knygų vedimo tvarkos. Todėl galime teigti, jog 1938 m. įsigaliojęs 1936 m. gegužės 30 d. 1936 m. Ipotekos įstatymas panaikino iki tol galiojusius įstatymus, pašalino iki tol galiojusius įstatymus trūkumus ir naujai sureguliavo įkeitimo santykius. Šiojo asmens naudai. Ipotekos įstatymu suteiktos įkeitimo teisės taip pat buvo ginamos.

Lietuvos žemėlapis su savivaldybėmis.

Apibendrinant galima teigti, kad hipotekos institutas Lietuvoje turi gilias istorines šaknis, o jo raida buvo įtakota įvairių teisės sistemų. Šiuolaikinė hipotekos sistema siekia užtikrinti kreditorių interesus, tačiau susiduria su praktinėmis problemomis, susijusiomis su registravimo ir išieškojimo procedūromis. Todėl nuolatinis teisės aktų tobulinimas ir teismų praktikos analizė yra būtini siekiant užtikrinti efektyvų ir teisingą hipotekos instituto veikimą.

Teisiniai aspektai

Teisminis hipotekos registravimo modelis Lietuvoje turi tiek privalumų, tiek trūkumų. Pagrindinis privalumas yra tai, kad teismas, būdamas nepriklausoma institucija, gali užtikrinti, jog registravimo procesas atitinka įstatymų reikalavimus ir apsaugo tiek kreditoriaus, tiek skolininko interesus. Tačiau teisminis procesas taip pat gali būti ilgas ir brangus, o tai gali apsunkinti kreditoriaus galimybes greitai įregistruoti hipoteką ir apsaugoti savo reikalavimus. Be to, teismų sprendimai dėl hipotekos registravimo gali būti skirtingi, o tai sukuria teisinį neapibrėžtumą.

Atsižvelgiant į tai, siūloma atlikti išsamią teisminio hipotekos registravimo modelio analizę ir įvertinti galimybę pereiti prie administracinio modelio, kuris būtų greitesnis ir efektyvesnis. Tačiau, pereinant prie administracinio modelio, būtina užtikrinti, kad būtų įdiegtos tinkamos kontrolės priemonės, kurios apsaugotų tiek kreditoriaus, tiek skolininko interesus.

Hipotekos teisė yra nuolat besikeičianti sritis, todėl būtina nuolat stebėti teismų praktiką ir atlikti teisės aktų pakeitimus, siekiant užtikrinti, kad hipotekos sistema atitiktų šiuolaikinius ekonominius ir socialinius poreikius. Taip pat svarbu skatinti teisinį švietimą ir informuoti visuomenę apie hipotekos teisinius aspektus, siekiant sumažinti teisinių ginčų skaičių ir užtikrinti, kad piliečiai galėtų tinkamai apsaugoti savo teises.

Nekilnojamojo turto kainų pokyčiai Lietuvoje.

Apibendrinant, hipotekos teisė yra svarbi Lietuvos teisinės sistemos dalis, kuri užtikrina kreditorių interesus ir skatina ekonominę plėtrą. Tačiau hipotekos sistema turi būti nuolat tobulinama, siekiant užtikrinti jos efektyvumą, teisingumą ir atitiktį šiuolaikiniams poreikiams.

tags: #smaliukas #nekilnojamojo #turto #teise