Projektavimo ir statybos srityje vis dar tęsiasi suirutė po didžiųjų 2024 lapkričio teisės aktų pakeitimų. Teritorijų planavimo ir projektavimo procesai tampa vis labiau sudėtingi ir sunkiai prognozuojami dėl dažnos teisės aktų kaitos, teisinio neaiškumo bei ne visuomet geranoriškai nusiteikusių institucijų požiūrio.
Net ir patyrusiems vystytojams bet koks naujas projektas yra rizikingas, todėl prieš įsigyjant ar pradedant vystymą būtina turėti kuo daugiau informacijos bei pasirinkti tinkamą kelią.
Detaliojo plano svarba ir koregavimo galimybės
Detalusis planavimas vėl tapo itin aktualus, todėl bendrai apžvelgsime tipines procedūras apimančias tiek naujo detaliojo plano rengimą, tiek esamo koregavimą (bendra tvarka) bei keitimą.
Rengiant detalųjį planą privaloma vadovautis galiojančiais aukštesnio lygmens teritorijų planavimo dokumentais bei teisės aktais. Tačiau ką daryti, jei projektuojate pastatus žemės sklype, kuriame yra galiojantis detalusis planas, bet jis buvo rengtas vadovaujantis anksčiau galiojusiais teisės aktais, kurie nebeatitinka dabartinio teisinio reguliavimo?
Kartais įmanoma pakeisti nebeaktualaus ar nepalankaus detaliojo plano sprendinius. Daugeliui nekilnojamojo turto vystytojų tenka susidurti su situacija, kai tenka koreguoti detaliajame plane nustatytą pastatų statybos zoną, liniją arba atliekant kitus neesminius detaliojo plano pakeitimus. Daugeliu atvejų tai galima įgyvendinti savivaldybės administracijos direktoriaus sprendimu pastatų projekto rengimo metu. Tokia procedūra trunka gerokai trumpiau nei įprastas detaliojo plano koregavimas ar keitimas.
Supaprastintas detaliojo plano koregavimas
Esminis supaprastinto detaliojo plano koregavimo bruožas - nereikalingas savivaldybės mero ar jo įgalioto administracijos direktoriaus sprendimas leidžiantis pradėti procedūrą, planavimo darbų programa, inicijavimo sutartis ir planavimo sąlygos. Taip pat atliekama tik supaprastinta viešinimo procedūra. Toks koregavimas netikrinamas Valstybinėje teritorijų planavimo komisijoje.
Specialieji reikalavimai
2024 metų lapkričio mėnesį įsigaliojęs naujas teisinis reguliavimas iš esmės pakeitė specialiųjų reikalavimų prasmę. Dabar specialieji reikalavimai yra pagrindas daugelio statinių projektavimui. Negavus specialiųjų reikalavimų tolimesnės projektinių pasiūlymų procedūros negali būti pradedamos.
Kartais pasitaiko situacijų, kai dėl vienokių ar kitokių priežasčių savivaldybė atsisako išduoti specialiuosius reikalavimus. Nors mūsų valstybėje turėtų būti remiamasi teisės aktų reikalavimais, tačiau neretai atsisakymo motyvai būna gana subjektyvūs ir ne visada pagrįsti.
Žemės sklypo paskirties ir naudojimo būdo keitimas
Šių metų liepos 1 dieną įsigaliojusiame naujos redakcijos Teritorijų planavimo įstatyme iš esmės pakeista žemės sklypų paskirties ir/ar naudojimo būdo keitimo tvarka, kai neparengtas detalusis planas. Iki tol ši procedūra buvo paprasta - pateiktas prašymas išnagrinėjamas ir atsižvelgiant į savivaldybės bendrojo plano sprendinius pateikiamas administracijos direktoriaus įsakymas, leidžiantis pakeisti paskirtį ir/ar naudojimo būdą.
Projektinių pasiūlymų viešinimas
Rengiant detalųjį planą savivaldybė ar kitos institucijos paprastai reikalauja pateikti planuojamų pastatų projektinius pasiūlymus. Vadinasi, atliekant visuomenės informavimo procedūras, viešinami ir detaliojo plano sudėtyje esantys projektiniai pasiūlymai. Patvirtinus detalųjį planą atrodo logiška, kad nekeičiant projektinių pasiūlymų, jie antrą kartą neturėtų būti viešinami.
Aplinkos ministerija vis nenustoja stebinti. Naujas pavyzdys - patalpų paskirties keitimo atveju privaloma viešinti projektinius pasiūlymus lygiai ta pačia tvarka, kaip ir projektuojant naują daugiabutį namą, didelį prekybos centrą, oro uostą ar atominę elektrinę. Tai galioja patalpoms, esančioms visuomenei svarbiame pastate, pavyzdžiui, bet kuriame daugiabutyje name.
Projekto sprendinių keitimas
Atliekant projektavimo ir statybos darbus iki statybos užbaigimo labai dažnai atsiranda būtinybė koreguoti projektą. Prieš atliekant projekto korekcijas būtina įvertinti, kokias pasekmes jos gali turėti. Tam tikri pakeitimai gali neturėti jokios įtakos, tačiau kai kuriais atvejais gali tekti iš naujo atlikti projektinių pasiūlymų viešinimo (visuomenės informavimo) procedūras ar net gauti naują statybos leidimą.
Situacijos, su kuriomis susiduriama projektuojant
Projektuojant pastatus, neretai susiduriama su tokia situacija - galiojantis detalusis planas ir savivaldybės lygmens bendrasis planas nustato skirtingus teritorijos naudojimo reglamentus. Savivaldybė reikalauja vadovautis tam tikrais bendrojo plano reglamentais, kurie yra mažiau palankūs statytojui, nei galiojančio detaliojo plano reglamentai.
Įsivaizduokite situaciją - įsigijote sklypą su galiojančiu detaliuoju planu. Norite pasistatyti vieno buto gyvenamąjį namą - būtent tai ir leidžia detalusis planas. Tiesa, jis pakankamai senas - patvirtintas prieš maždaug 20 metų. Taigi, architektas parengia namo eskizą, pateikia prašymą patvirtinti projektinių pasiūlymų rengimo užduotį. Gaunate savivaldybės atsakymą, kuriame nurodyta, kad bet kokio pastato projektavimas sklype negalimas, kadangi detaliajame plane nenustatytas kuris nors privalomasis reglamentas - pavyzdžiui, užstatymo intensyvumas.
Patarimai perkant žemės sklypą
Gali būti sunku parduoti žemės ūkio paskirties sklypą, kuriam neatlikti kadastriniai matavimai, nepakeista paskirtis į tinkamą statybai, neaiški situacija dėl inžinerinių tinklų. Arba dar blogiau - dalinatės žemės sklypą su bendraturčiais, todėl parduodate tik jo dalį. Tokį žemės sklypą ar jo dalį parduoti galite, bet dažniausiai tik už mažą kainą, palyginus su ta, kokią gautumėte teisiškai jį sutvarkę ir paruošę pardavimui.
Turbūt pigiausias ir paprasčiausias variantas, kaip galite padaryti savo žemės sklypą patrauklesnį pirkėjui - turėti atsakymus į visus galimus klausimus. Labai svarbu žinoti, ką parduodate ir kokios yra parduodamo žemės sklypo vystymo galimybės. Tai padeda ne tik nustatyti adekvačią parduodamo sklypo kainą. Patyrę nekilnojamojo turto vystytojai patys pasitelkia specialistus, kad šie surinktų kuo daugiau informacijos apie perkamą turtą. Būtent todėl pardavėjas turi žinoti atsakymus į visus galimus klausimus.
Žemės sklypo paskirtis ir naudojimo būdas gali būti pakeičiami pakankamai greitai savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu. Jei, pavyzdžiui, žemės sklypo dalis patenka į gatvės raudonąsias linijas, būtina rengti formavimo ir pertvarkymo projekto procedūrą, kad ta dalis būtų atidalinta. Kitu atveju savivaldybė greičiausiai neleis pradėti pastatų projektavimo darbų.
Vienas labiausiai pirkėjus atbaidančių dalykų yra kai parduodama tik dalis žemės sklypo. Tokiu atveju norint pradėti bet kokias pastatų projektavimo procedūras, bus būtina gauti sklypo bendraturčių sutikimą. Ši situacija iš dalies gali būti sprendžiama nustačius žemės sklypo naudojimosi tvarką, kurioje ne tik būtų apibrėžta tiksli kiekvieno savininko sklypo dalis, kuria jis galės naudotis, bet ir aptarta statybų ar leidimų suteikimo projektuoti ir statyti pastatus tvarka.
Naudojimosi tvarkos nustatymas problemą sprendžia tik iš dalies. Idealiausia būtų formavimo ir pertvarkymo projektu nuo žemės sklypo atskirti kiekvieno sklypo savininko dalį ir formuoti kaip atskirą sklypą. Jei žemės sklypo bendraturčiai nesutaria dėl naudojimosi tvarkos nustatymo ar sklypo dalių atidalinimo, yra galimybė tai išspręsti teisminiu keliu.
Parduodamą žemės sklypą galima būtų dar labiau pagerinti parengus projektinius pasiūlymus. Juose parodomas pastatų išdėstymas žemės sklype, fasadai, vizualizacijos, aukštų planai, automobilių stovėjimo vietos, tikslūs užstatymo rodikliai, parduodamas plotas ir daugelis kitų duomenų.
Siūlyčiau parengtus projektinius pasiūlymus suderinti su Vilniaus miesto savivaldybės Miesto plėtros departamentu ir, jei būtina, kitomis institucijomis, taip pat atlikti visuomenės supažindinimo su projektiniais pasiūlymais procedūras, gauti specialiuosius reikalavimus. Taip pat savivaldybė gali pareikalauti gauti kaimyninių žemės sklypų savininkų ar Nacionalinės žemės tarnybos sutikimus, jei planuojama statyti arčiau žemės sklypo ribos, nei nustatyta teisės aktuose.
Atkreiptinas dėmesys, kad pirkėjas prieš įsigydamas turtą, gali pareikalauti gauti visus kaimynų sutikimus, jei jie yra būtini pastatų statyboms. Specialieji reikalavimai ir visi būtini sutikimai yra garantija, kad tokie pastatai, kokie yra numatyti suderintuose projektiniuose pasiūlymuose gali būti projektuojami ir vėliau statomi konkrečiame žemės sklype.
Taip pat specialieji reikalavimai yra pagrindas rengti pastatų techninį projektą. Tai ypač svarbu, jei parduodamas žemės sklypas yra sudėtingesnėje vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus miesto senamiestyje ar jo apsaugos teritorijoje.
Turbūt pats didžiausias galimas žemės sklypo pagerinimas iki statybos darbų - statybą leidžiantys dokumentai. Tam turi būti rengiamas pastatų techninis projektas. Šis procesas, palyginus su specialiųjų architektūros reikalavimų gavimu, yra gerokai brangesnis ir paprastai ilgiau užtrunkantis. Be jokios abejonės, statybą leidžiantys dokumentai yra labai didelis privalumas būsimam pirkėjui.