Būsto paieška ir namų keitimas - svarbus žingsnis: svarbu išsirinkti tinkamą variantą, objektyviai įvertinti įvairius susijusius aspektus. Nesvarbu, ar ieškote pirmojo būsto, ar jau esate įsigiję NT, iššifruoti informaciją skelbimuose gali būti kad tiek pat bauginanti, kiek ir įdomi. Tačiau perskaitę šiuos patarimus galėsite atkreipti dėmesį į svarbias NT pasirinkimo detales bei nustatyti, ar jus dominantis nekilnojamasis turtas atitinka jūsų poreikius.
Šiame straipsnyje aptarsime, kaip efektyviai naudotis nekilnojamojo turto skelbimais, kokie portalai yra populiariausi Lietuvoje ir į ką atkreipti dėmesį, norint sėkmingai parduoti ar įsigyti būstą.
Kur Ieškoti Skelbimų? Populiariausi NT Portalai Lietuvoje
Dažni klausimai kylantys tiek patiems brokeriams, tiek klientams: kokiose svetainėse ieškoti skelbimų ir kurios svetainės lankomiausios.
- Aruodas.lt - žinomiausias NT portalas Lietuvoje. Didžioji skelbimų dalis yra būtent šiame puslapyje. Vartotojų pamėgtas dėl labai patogios paieškos. Taip pat didelis pliusas, kad beveik nėra skelbimų kurie nebegalioja - parduotų arba nebeparduodamų objektų.
- Skelbiu.lt - didžiausias skelbimų portalas, bet ne NT rinkoje. NT paieška ne tokia patogi, nes puslapis nėra į tai orientuotas, bet veikia puikiai ir šiam tikslui. Klientai dažnai ieško čia informacijos.
- NTzemelapis.lt - naujausias DIGINET grupės kūrinys. Visus parduodamus objektus galime rasti žemėlapyje. Patogu tiek brokeriams darantiems analizę apie konkurentus, tiek klientams, kurie ieško būsto tam tikroje vietovėje.
- Domoplius.lt - antras puslapis po DIGINET kurinių NT rinkoje. Orientuotas į NT, geras, bet ne toks patogus kaip Aruodas.lt. Pritraukiantis pirkėjų/pardavėjų, kurie nebūtinai lankosi kituose puslapiuose. Plius.lt - puslapis priklausantis Domoplius.lt.
- Alio.lt - šį prisimename nuo senų laikų, kai NT buvo pardavinėjamas laikraščiuose. Todėl iš šio puslapio sulaukiame vyresnių žmonių skambučių. Taip pat yra galimybė per ten įdėti skelbimus į laikraštį.
- Kampas.lt - dideles ambicijas turėjęs puslapis savo gimimo stadijoje, reklamą pirkęs visuose media kanaluose, dabar pakeitęs savininkus dirba šiek tiek ramiau.
- Skelbimai.lt, Ehaus.lt, Rinka.lt - daug apie juos pasakyti ko negaliu, bet tai nėra lankytojų taip mėgstami, kaip minėti didieji portalai.
Taip pat, nepamirškite apie NT kompanijų tinklapius, kuriuose būna skelbimų, kurių nėra kitur. Aplankyti kompanijų puslapius apsimoka, nes ten skelbimai atsiranda greičiausiai. Jei norite būti pirmas, tai šie puslapiai Jums.
MLS (multiple listing service) - brokerių puslapis. Prieigą turi tik brokeriai. NT kompanijos kelia skelbimus čia, dalinasi informacija apie parduotus objektus. Matome, kas už kiek ką pardavinėja ir galime kolegos objektus pasiūlyti savo pirkėjams. Objektai į šį puslapį įdedami anksčiau negu į viešas svetaines (visus kitus NT portalus, išskyrus asmenines NT agentūrų svetaines).
Kaip patikrinti atliktą darbą? Oro tarpo šiltinimas
Pagrindiniai Žingsniai Ieškant Būsto
Paieška - ieškodami nekilnojamojo turto Aruodas.lt, galite ne tik filtruoti skelbimus pagal įvairius kriterijus, bet ir išsisaugoti paieškų, įsiminti patikusių skelbimų. Išsisaugoję paiešką, kaskart matysite, kiek naujų skelbimų atsirado, o įsiminę skelbimą gausite informacijos apie pakitusią kainą, rezervaciją, vykstančias „Atviras duris" ir kt.
Radus Jums patinkančio būsto pasiūlymą, kitas žingsnis - susisiekti su pardavėju. Prieš tai pasiruoškite, kad apie patikusį būstą sužinotumėte kuo daugiau naudingos informacijos. Iš anksto išsiaiškinta informacija padeda suprasti, ar ir toliau verta būstu domėtis ir vykti jį apžiūrėti.
- Rūpimi klausimai - iki pokalbio su pardavėju susirašykite dominančius klausimus (kas nenurodyta skelbime), kad per pokalbį jų neužmirštumėte. Paklauskite detalių, kurios galėtų paskatinti nebesidomėti konkrečiu objektu (būste gyveno abejotinos reputacijos asmenys, būstas yra degęs ir pan.).
- Dokumentai - išsiaiškinkite, ar yra visi reikiami būsto nuosavybės dokumentai (jei tokių dokumentų nėra, pirkimo procesas gali užtrukti ilgiau, nei planuota, taip pat galite patirti papildomų išlaidų).
- Susitikimas - susitarkite apžiūrėti būstą šviesiu paros metu, kad galėtumėte įvertinti ne tik būsto vidų, bet ir aplinką lauke. Jei pažįstate nekilnojamojo turto specialistą, pakvieskite jį vykti apžiūrėti būsto kartu - tikėtina, kad jis patars, pastebės dalykų, kurie galbūt Jums nekristų į akis.
Svarbios Detalės Nekilnojamojo Turto Skelbimuose
Nekilnojamojo turto skelbimas leidžia pardavėjams parodyti, kad jų turtas yra parduodamas nekilnojamojo turto rinkoje. Informacija, kurią matote, gaunama iš nekilnojamojo turto brokerio arba savininko kuris patalpino informaciją apie savo būstą. Nekilnojamojo turto skelbimuose pateikiama visa informacija, kurios reikia būsimam būsto pirkėjui, kad jis galėtų nuspręsti, ar jį domina naujas būstas.
Naršydami nekilnojamojo turto skelbimus, tikėkitės pamatyti šias savybes ir detales:
- Kvadratinis plotas: Tai labai svarbu, nes rodo, kiek erdvės turėsite naujuose namuose. Kvadratinio metro kaina įtraukiama į skelbimą. Tačiau, jei tokios informacijos nerandate, kvadratinio metro kainą galite apskaičiuoti padaliję pirkimo kainą iš bendro kvadratinio metro ploto. Kvadratinio metro kainos palyginimas tarp namų yra vienas iš būdų sužinoti, ar būstas atitinka rinkos kainą.
- Namo tipas: Namo tipas gali būti įvairus - pradedant nuo gyvenamojo namo mieste iki vienbučio namo ar net buto arba daugiabučio namo. Kiekvienas iš šių namo tipų turi tiek privalumų tiek trūkumų. Paieškos susiaurinimas gali padėti atrinkti jūsų poreikių neatitinkančius namo tipus.
- Pardavimo kaina: Tai dabartinė NT kaina, kuri nėra fiksuota ir laikui bėgant gali keistis. Apsukrūs pirkėjai pastebės kainų pokyčius stebėtuose skelbimuose. Ilgesnis laikas rinkoje ir daugkartiniai kainos pokyčiai gali reikšti, kad namą yra sunku parduoti ir vertėtų labiau įsigilinti į skelbimo detales.
- Dienų skaičius: Būsimiems būsto pirkėjams labai svarbu įvertinti, kiek dienų nekilnojamasis turtas jau yra patalpintas į skelbimų svetainę. Jei nekilnojamasis turtas rinkoje buvo ilgą laiką (nuo 5 mėnesių ir ilgiau), pirkėjas gali turėti daugiau galimybių derėtis dėl pardavimo už palankią kainą. Vis dėlto išmintingi namų pirkėjai taip pat turėtų pasidomėti, kodėl namas dar neparduotas.
- Pastatymo metai: Namo statybos metai gali turėti įtakos jo patrauklumui potencialiems pirkėjams. Gerai prižiūrimas senesnis namas gali pasirodyti kaip svajonių išsipildymas. Tačiau gali būti ir taip, jog senuose namuose gali būti sugedusių, ar pavojingų naudoti prietaisų, taip pat reikėtų pasvarstyti ir apie galimas pavojingas medžiagas.
- Komunalinės paslaugos: Vertėtų pasvarstyti ir apie elektros instaliaciją, dujotiekį, vandens tiekimą, kanalizacija ir kt. Namo amžius gali turėti įtakos ar gerai veikia komunalinės paslaugos.
Dažniausiai Pasitaikantys Skelbimų Terminai ir Jų Reikšmės
Skelbimuose kartais vartojami kalbos skoliniai, kurie potencialiems pirkėjams nesuteikia tikslios informacijos apie būsto savybes. Štai keletas pavyzdžių ir jų interpretacijų:
- Potencialus: Šis žodis jums turėtų padėti suprasti, kad reikės nemažai įdirbio įsirengiant namą. Jei nesate statybinkas, namas su dideliu potencialu tikriausiai nebus skirtas jums.
- Atnaujintas: Kitaip tariant - senovinis. Dažnai reiškia, kad senas namas buvo sutvarkytas arba perdažytas. Deja, svarbiausi namo elementai - nuo prietaisų iki langų - gali būti originalūs.
- Vienintelis toks arba unikalus: Tokios frazės dažnai reiškia daugiau nei tik ekscentriškumą namuose. Šią etiketę dažnai turi namai su keistais ar net beprasmiškais išplanavimais.
- Jaukumas: Nekilnojamojo turto specialistai šį terminą dažnai vartoja apibūdindami parduodamus namus, kurie turi mažiau kvadratinių metrų ploto ir juose jaučiasi ankšta.
- Įperkamas: Dažnai "įperkamas" nekilnojamasis turtas yra toks problemiškas, kad pardavėjas yra pasirengęs jį parduoti beveik už bet kokią kainą.
- Atnaujintas: Be susijusios datos šis terminas yra per daug miglotas, kad potencialiems pirkėjams parodytų tikrąją vertę. Prieš pirkimą patariame iš anksto išsiaiškinti, kada buvo atlikti daikto, sistemos ar prietaiso atnaujinimo darbai.
- Atgal į rinką: Tai gali reikšti problemą, kuri iškilo per namo apžiūrą arba susijusią su namo nuosavybės teise.
Preliminari Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Radę patikusį nekilnojamojo turto objektą ir nusprendę jį pirkti, pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su savininku. Esminiai tokios sutarties punktai:
- konkrečiai apibūdintas nekilnojamasis turtas
- nurodytos šalys (pirkėjas ir pardavėjas)
- įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį
- terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti
- terminas, per kurį turi būti sudaryti pagrindinė sutartis (notaro tvirtinama)
- nustatyti vienos iš šalių pareigą organizuoti pagrindinės sutarties pasirašymą
- nekilnojamojo turto kaina
- įsipareigojimas apmokėti kitas išlaidas (notaro, Registrų centro ir pan.)
- įsipareigojimų, kuriuos pardavėjas privalo įvykdyti iki pagrindinės sutarties, nurodymas
- apmokėjimo sąlygos ir terminai
- visiško atsiskaitymo terminas
- nekilnojamojo turto perdavimo terminas ir pan.
Atkreiptinas dėmesys, kad preliminari nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis privalo būti rašytinė. Rašytinės sutarties formos nebuvimas daro sutartį negaliojančią.
Hipoteka
Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui. Atkreiptinas dėmesys, kad paskesnis nekilnojamojo turto įkeitimas galimas, jei hipotekos sutartyje nenurodyta kitaip.
Įkeičiamas gali būti tik apdraustas turtas, išskyrus žemę. Svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeitimas eina kartu su daiktu, tai reiškia, kad pasikeitus savininkui, hipoteka lieka. Todėl pirkdami nekilnojamąjį turtą turite įsitikinti, kad daiktui netaikomi jokie apribojimai, kitaip užtikrintam įsipareigojimui gali būti parduodamas iš varžytynių Jūsų turtas.
Hipotekos lakšte paprastai nurodoma ši informacija:
- sudarymo vieta ir data
- skolininkas, kreditorius ir įkeičiamo daikto savininkas, jų gyvenamoji vieta
- įkeičiamas daiktas, jo įkainojimas ir buvimo vieta
- įkeitimu užtikrinta prievolė (pvz., kredito sutartis), jos konkretus ar maksimalus dydis ir įvykdymo terminas.
Prievolės dydis nustatomas įskaitant palūkanas.
Efektyvus Nekilnojamojo Turto Pardavimas: Strategijos ir Patarimai
Selling quickly and successfully in Lithuania is not just a matter of luck. The Lithuanian real estate market is structured, highly digitalized, and strongly seasonal. Todėl, norint greitai parduoti, reikia remtis duomenimis, o ne intuicija.
Makroekonominė Situacija ir Regioniniai Skirtumai
Lietuva turi stabilią ekonomiką, o kainų skirtumai tarp miestų ir regionų yra reikšmingi. Šių lygių supratimas suteikia realų pagrindą nustatant pradinę kainą.
| Miestas / Regionas | Vid. buto kaina (€/m²) | Metinis pokytis | Svarbiausias komentaras |
|---|---|---|---|
| Vilnius | ~2,646-2,700 | +2-3.3% | Brangiausia ir stabiliausia rinka |
| Kaunas | ~1,846-1,850 | +5-5.6% | Greitesnis augimas nei Vilniuje |
| Klaipėda | ~1,752-1,750 | +5-5.4% | Palaikoma uosto veiklos |
| Šiauliai | ~1,172 | +6-6.5% | Viena iš dinamiškiausių rinkų |
| Panevėžys | ~1,149 | +6-6.4% | Spartus augimas, bet lygiai vis dar žemi |
| Kaimiškos vietovės | <1,000 | Kintama | Iki 40-70% pigiau nei Vilniuje |
Sezoniškumas
Lietuvos rinka yra aiškiai sezoninė. Vilniuje sezoniniai kainų svyravimai yra nuosaikesni (3-5 % skirtumas tarp žemo ir didžiausio lygio) nei provincijose (iki 10-15 % kaimo vietovėse).
Efektyvi Pradinė Kaina
Pagrindiniuose Lietuvos miestuose įvykę pardavimai vidutiniškai yra 2-5 % mažesni nei nurodyta kaina. Tai reiškia, kad dauguma pirkėjų šiek tiek derasi (30-50 % pirkėjų gauna nuolaidą), tačiau maržos nėra neribotos, ypač labai paklausiuose Vilniaus rajonuose, kur erdvė deryboms yra ribota.
Norint greitai parduoti, geriausiai veikia būdas, kai skelbimas pateikiamas šiek tiek žemiau „rinkos“, o galutinė kaina siekiama artimos pastarųjų sandorių kainai.
Nekilnojamojo Turto Paruošimas
Gerai paruoštas turtas parduodamas ne tik brangiau, bet ir greičiau. Tarptautiniai namų inscenizacijos tyrimai rodo, kad daugiau nei 80% pirkėjų agentų mano, kad inscenizuoti namai padeda lankytojams geriau įsivaizduoti save ten gyvenant.
Pirmas žingsnis kiekvienam, norinčiam greitai parduoti, yra padaryti turtą kuo neutralesnį ir erdvesnį. Šie patobulinimai pagerina tiek pojūtį apžiūros metu, tiek nuotraukų kokybę.
Profesionalios Nuotraukos
Lietuvoje praktiškai visi sandoriai vyksta per internetinius portalus, o konkurencija iš esmės grindžiama pirmuoju vizualiniu įspūdžiu. Tyrimai, atlikti skirtingose rinkose, rodo, kad skelbimai su aukštos kokybės nuotraukomis pritraukia dvigubai daugiau susidomėjimo, generuoja daugiau apsilankymų ir lemia greitesnius pardavimus.
Teisiniai Aspektai
Viena iš pagrindinių kliūčių greitiems sandoriams Lietuvoje yra ne pirkėjų trūkumas, o neišsami ar klaidinga dokumentacija.
Norint greitai parduoti, svarbu, kad pardavėjas suprastų operacijos mokestinę kainą. Neaiškumas dėl mokėtino mokesčio gali paskatinti juos atidėti arba derėtis iš naujo paskutinę minutę, o tai pailgina pardavimo laiką.