Ekonominė krizė, paveikusi visas visuomenės grupes ir verslo sritis, sukėlė didelį galvos skausmą nekilnojamojo turto nuomotojams. Butų nuomos rinkoje įvyko nemaži pokyčiai: anksčiau sąlygas diktuodavo nuomotojai, dabar - nuomininkai. Panagrinėkime detaliau, kokie ypatumai būdingi senų patalpų nuomai Lietuvoje.
Kainų Kritimas ir Pasiūlos Augimas
Ekonomikos pakilimo metais nemažai apsukrių žmonių tikėjosi pasipelnyti įsigiję butus ir ketindami juos vėliau parduoti gerokai brangiau. Nupirktus butus nuomodavo, už gautus pinigus dengdavo paimtas būsto paskolas bankams ir laukė, kada kainos dar labiau pakils. Bet buvo neįvertinta rizika ir dabar atsidūrė tarp tų, kurie patyrė nemžus finansinius nuostolius.
Nerasdami pirkėjų žmonės priversti butus nuomoti, dėl to nuomojamų butų pasiūla išaugo net 30-40 proc., o nuomos kainos krito daugiau nei perpus. Šiandien Vilniuje populiariausius tarp nuomininkų 1-2 kambario butus galima išsinuomoti už 400-1000 Lt. Netgi sostinės senamiestyje vieno kambario butą galima rasti už 700 Lt, o miegamuosiuose Vilniaus rajonuose - už 400 Lt.
Keturių kambarių buto senamiestyje ar centre nuoma per mėnesį gali kainuoti 1500 Lt, o kituose rajonuose ir 1000 Lt. Kainų kritimas būdingas ne tik naujai išnuomojamiems butams, senieji nuomininkai taip pat derasi dėl nuolaidų.
Esant tokiai pasiūlai žmonės gali rinktis iš daugybės variantų, todėl nuomotojai žinodami, kad surasti naujus gyventojus bus sudėtinga, o dar ir reikės patiems mokėti už tuščio buto šildymą ir komunalines paslaugas, dažniausiai būna priversti sumažinti kainas ir nuomininkai lieka gyventi tuose pačiuose butuose.
Paklausa ir Sezoniškumas
Dabar Vilniuje didžiausią paklausą turi naujos statybos pilnai įrengti butai su ekonomišku šildymu. Tačiau net ir tokių butų nuomos kainos yra labai kritusios, nors ir ne tiek daug kiek senos statybos butų. Už 2-3 kambarių butą naujos statybos name per mėnesį tenka mokėti jau ne 2500-3500 Lt, bet nuo 1000 Lt.
Pastebima, kad skirtumas tarp naujos ir senos statybos butų nuomos kainų dabar tapo gerokai didesnis nei piko metu, kuomet kainos beveik nesiskyrė. Bet tokių ekonomiškų naujų butų, kuriuose šildymas dažnai kainuoja perpus pigiau nei senos statybos daugiabučiuose, pasiūla gerokai mažesnė nei senų butų, todėl dauguma nuomininkų apsigyvena pastaruosiuose.
Į būsto nuomos rinką taip pat grįžta ir sezoniškumas, kuris jau keleta metų buvo sumažėjęs: gruodžio - sausio ir birželio - liepos mėnesiais nuomos rinkoje jaučiamas štilius.
Nuomos kainoms įtaką daro ir šildymo periodas: pastaruoju metu priklausomai nuo šildymo tipo, savininkai dažnai taiko sezonines 100-200 Lt nuolaidas, kurios dalinai nuomininkams kompensuoja šildymo išlaidas.
Prabangių Butų Nuomos Kainos
Krizė pakoregavo ir prabangių butų, kurie buvo populiarūs tarp verslininkų bei į sostinę atvykstančių užsieniečių, nuomos kainas: anksčiau už juos per mėnesį tekdavo mokėti 3000- 4000 Lt, dabar 1300-1800 Lt. Bet tokių svečių sostinėje sumažėjo ir net toks drastiškas kainų kritimas neprivilioja ilgalaikių nuomininkų. Dažniausiai šie butai išnuomojami parai už 120-250 Lt.
Nekilnojamo turto rinkoje tvyrantys nežinia ir netikrumas, skatina žmones nuomos sutartis pasirašinėti trumpesniam laikotarpiui nei anksčiau (pavyzdžiui, tik 6 mėnesiams, o ne metams ar ilgesniam laikotarpiui).
Renovacijos Įtaka ir Gyventojų Nuomonės
Senų daugiabučių renovacija Alytuje vyksta, bet ne taip sklandžiai, kaip norėtųsi, ir ne taip noriai iš gyventojų pusės. Priežastis - itin prasta pirmųjų renovacijos darbų kokybė. Tiesa, dabar renovuojama kur kas geriau.
Europos gyventojai, tarp jų Lietuvos, pastatuose praleidžia iki 90 proc. savo laiko, todėl visos pertvarkos turi būti daromos taip, kad tą savo gyvenimo dalį žmogus jaustųsi sveikai, saugiai ir oriai.
2012 m. Nacionalinės visuomenės sveikatos priežiūros laboratorijos (NVSPL) specialistai kartu su partneriais dalyvavo atliekant būsto kokybės tyrimą. Tyrime dalyvavo 5558 namų ūkiai, apklausta - 3004, analizei panaudota 2900 anketų.
Tyrimo metu buvo nustatytos ir išanalizuotos pagrindinės būsto problemos, susijusios su patalpų oro kokybe, triukšmu, pelėsių augimu ir kitais veiksniais. Tyrimas buvo atliekamas senuose, renovuotuose ir naujuose būstuose. Kaip ir galima nuspėti, labiausiai savo namais patenkinti naujų būstų gyventojai, nepatenkinti - senų būstų gyventojai.
Apie 66 proc. gyventojų sakė esantys patenkint savo būstu, koks jis bebūtų. Klausimai buvo formuluojami ir dėl sveikatos problemų, susijusių su būstu, kuo nepatenkint ir ką norėtų keisti. Labiausiai nepatenkint gyventojai dėl triukšmo, šilumos izoliavimo, mikroklimatas būste, kai žiemą per šalta, o vasarą - per karšta.
„Paradoksas, kad seno būsto gyventojai labiausiai nerimavo dėl pelėsio, o laboratoriniai tyrimai parodė, kad pelėsio kažkodėl daugiau susidaro renovuotame būste“, - pažymėjo M. Urbonas.
Gyventojai, paklausti apie kitas problemas, vardino nesandarius langus, buvo nepatenkinti dėl to, kad negali reguliuoti šildymo sistemos.
Psichologinis Poveikis
Psichiškai luošinanti aplinka - taip seno būsto poveikį gyventojui viešai yra nusakęs vienas architektas. Tačiau neabejotinai turime suprasti, jog psichologinę sveikatos savijautą ir bendrąją psichikos būseną lemia daugelis veiksnių.
Žmonės mūsų šalyje patiria stresą, kurio lygis, anot I. Kraujutienės, yra aukštas. Nuolatinis poveikis fizinei sveikatai, kaip antai: nepalanki temperatūra, jos svyravimai, drėgmė, šaltis, dulkės, tabako dūmai, jau nekalbant apie pelėsį, tiesiogiai veikai fizinę sveikatą.
Gera psichinė sveikata - tai emocinis ir dvasinis atsparumas, kuris leidžia patirti džiaugsmą ir ištverti skausmą, nusivylimą, liūdesį. Juk žmogus į namus pareina pailsėti, nusiraminti, atgauti dvasinę ramybę, o mažos patalpos, erdvės, privatumo trūkumas šias galimybes riboja arba, dar blogiau, - tokių sąlygų apskritai nėra.
Čia iškyla daug nepatogumų, kaip nuolatinis triukšmas, blaškantys garsai, neišspręsti intymios erdvės klausimai, privatumo stoka, kuomet kaimynai turi galimybę girdėti, kas vyksta už sienos, prastėjanti miego kokybė, buitiniai konfliktai - mažina darbingumą, dėmesio koncentraciją ir veikia visas žmogaus kognityvines funkcijas, mąstymą.
Palaipsniui krenta bendras organizmo tonusas, mažėja pasitenkinimas, pasitikėjimas savimi ir tai lemia emocinius pokyčius. Socialinė aplinka, kurioje gyvena žmogus, tiesiogiai veikia jo požiūrį ne tik į save patį, bet ir į aplinkinius.
Spintoje prie sienos prišalusi rankovė nėra normalus dalykas, tačiau neišsimiegoję, pavargę, tabako dūmais „iškvėpinti“, pelėsio paveikti vaikai, anot psichologės, gali patirti nemenką diskomfortą, stresą ir netgi patyčias mokykloje.
Nėra reikalo siekti, anot psichologės, jog būstas taptų pasididžiavimo ar prabangos demonstravimo objektu. Grįžęs namo, kiekvienas šeimos narys turi turėti savo asmeninę erdvę.
Brokerių Gudrybės ir Realijos
Tačiau besinuomodami būstą senuose daugiabučiuose, susiduria su brokeriais ir jų gudrybėmis. Neretai taip apibūdinami paprasčiausiai bendrabučio kambariai, kuriuose būna pastatytas šaldytuvas ir mikro bangų krosnelė, atstojanti virtuvę, o tualetu ir dušu iš tiesų naudojasi tik „dar vienas butas“.
Iš tiesų nuostabu, kaip nuomos agentai įsivaizduoja miesto ribas, nes miesto centru ir senamiesčio širdimi skelbimuose jie pavadina kvartalą ir prie oro uosto, ir prie Viršuliškių, ir pačiame Savanorių prospekto gale prie Gerosios Vilties žiedo, kur iš esmės jau net baigiasi Naujamiestis.
Ne vienam studentui ar ką tik susikūrusiai porai teko išsikraustyti iš buto dėl agentų apgavysčių, kai nuomojamasis butas su dar vienu kambariu, kuris esą būna visada užrakintas, tik kartą į mėnesį ar du ten grįžta šeimininkas dienai ar kelioms valandoms.
Antisanitarinių sąlygų, apgriuvę siaubingi butai dažnai pavadinami „autentiškais“ ir tinkančiais meniškais. Sunku įsivaizduoti, ką brokeriai laiko menu, tačiau kuo butas atrodo baisiau, tuo lengviau jį būna pavadinti menišku, tinkančiu menininkams. Ypatingai, jeigu butas ne miegamuosiuose rajonuose, o kur nors centre: Senamiestyje, netoli Antakalnio, Naujamiestyje.
Tačiau dažnai paaiškėja, kad tai išvis tik kažkokios pagalbinės patalpos su krosnimi, kuri yra vienintelis šilumos šaltinis, vandenį reikia neštis iš kolonėlės, ir pan.
20 PATARIMŲ, NUOMOJANTIS BUTĄ / E-interjeras.lt - Evelina
Pavyzdžiai iš Skelbimų
Štai keletas pavyzdžių iš nuomos skelbimų:
- Išnuomojami 135 kv.m. Apartamentai I. Kanto g. 28 Klaipėdos m. 880 €
- Išnuomojami 89 kv.m. Apartamentai Šaulių g. Modernios Klaipėdos m. 980 €
- Nuomojami Nauji Apartamentai Vilniuje ! AV1 - 54 kv.m - 790 eur. Saldenės k.750 €
- Nuomuojamas 3 kambarių butas Kaune, Naujai suremontuotas, namas renavuotas, didelė mašinų stovėjimo aikštelė. Kauno m. 550 €
- Išnuomojamas 120 kv.m. 3 kambarių namo dalis Liepojos g. Klaipėdos m.
Komercinių Patalpų Nuoma
Komercinis sektorius Alytuje yra pasiilgęs naujų projektų. Biurų pasiūla Alytuje yra, tačiau nepakankama (dažniausiai prastesnės būklės, ne pirmuose aukštuose). Arčiau miesto centro - mažai šiuolaikiškai įrengtų biurų. Norintys geresnių, paklausiuose aukštuose, patogesnių, geriau įrengtų patalpų centre visai neturi iš ko rinktis.
Neretai įvairūs verslai įsirengia biurus ar paslaugų patalpas daugiabučių gyvenamųjų namų pirmuose aukštuose. Kitų metų pavasarį buvo planuojama duris atverti naujam verslo centrui Ulonų gatvėje, tačiau statybų darbai laikinai atidėti. Planuojamų patalpų 1 kv. m nuomos kaina - 10 eurų.
Taip pat, parengtas/koreguojamas projektas S. Dariaus ir S. Girėno g. 9, komercinės paskirties žemės sklype, miesto centrinėje zonoje. Suplanuotas komercinis pastatas su gyvenamosiomis patalpomis - butais, terasomis ir poilsio zonomis.
Pavyzdys: Nuomojamos 128 m² administracinės patalpos S. Žukausko g., Šiaurės miestelyje. Patalpų nuomos kaina - 1.000 Eur / mėn. + PVM + komunaliniai mokesčiai.
Preliminarios Sutarties Nutraukimas: Pirkėjo Teisės
Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus?
Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas).
Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus.
Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Alytaus Būsto Rinka
Alytaus butų rinkoje paklausa viršija pasiūlą, ir tai augina kainas. 3 kambarių butas, prieš porą metų kainavęs apie 25 - 30 tūkstančių eurų, šiandien gali kainuoti ir 45 - 55 tūkstančius eurų. Patys paklausiausi 2 - 3 kambarių butai, kurie neužsilaiko pasiūloje ir yra nuperkami labai greitai.
Butų paklausa ženkliai viršija pasiūlą ir nuomos rinkoje. Žmonėms, nenorintiems gyventi bute, bet neįperkantiems individualaus gyvenamojo namo, sodo sklypas su senos statybos, apie 120 kv. m nameliu vidutiniškai už 35 - 40 tūkstančių eurų tampa patrauklia alternatyva.
Nauja statyba tose pačiose sodų teritorijose kainuoja jau bent 50 proc. daugiau - apie 70 000 eurų. Sklypai sodų teritorijose paklausūs, nes yra netoli miesto ir gražiose vietose. Namus soduose dažnai pasirenka jaunos šeimos, nerandančios tinkamų butų variantų.
Senesnės statybos, apie 200 kv. m individualūs namai Alytaus mieste kainuoja vidutiniškai 70 - 90 tūkstančių eurų, rajone - 50 - 70 tūkstančių eurų. Dažniausiai tokių namų būklė nėra pati geriausia, todėl dar papildomai tenka investuoti į atnaujinimus. Bendrai susidaro suma, už kurią įmanoma pasistatyti naują namą.
Plėtotojai į individualių namų segmentą neinvestuoja - žmonės rajone perka vidutiniškai 15-25 arų sklypus ir namo statyba rūpinasi patys. Namai statomi nedideli, iki 150 kv. m.